Москва
Подмосковье
ЖК «Рассказово». 13.03.2018.
Здравствуйте! С вами проект Квартирный Контроль и я, его ведущая, Мария Фёдорова.
Уже не первый год мы знакомим вас с новостройками и жилыми комплексами всего Московского региона и стараемся делать наши обзоры максимально содержательными, объективными и максимально отражающими действительность. Вы знаете, что мы снимаем репортажи в динамике, смотрим, что изменилось на стройплощадке, какие дома подросли, какие объекты инфраструктуры построены. Но бывает и такое, что меняется не только картина на стройплощадке, но и сама концепция.
Именно такой случай мы сегодня и покажем в нашем обзоре.
Нашим сегодняшним героем станет жилой комплекс «Рассказово» от компании Sezar Group, который строится в семи километрах от МКАД, на территории поселения Внуковское, Новомосковского административного округа. Первый обзор этого комплекса делал мой коллега Владимир Гордиенко летом 2016 года. Сейчас мы увидим, что изменилось на площадке за это время и что изменилось в концепции самого проекта.
Жилой комплекс «Рассказово» возводится на границе с Ульяновским лесопарком на участке площадью 34 Га, имеет огороженную охраняемую территорию и насыщенную инфраструктуру. На момент нашего знакомства с жилым комплексом в июле 2016 проект состоял из девяти корпусов высотой от 9 до 11 этажей. Два корпуса должны были стать комплексами апартаментов. В состав проекта также входила школа, два детских садика, поликлиника, торгово-офисный центр, наземные паркинги с торговыми площадями и небольшой ресторан. В границы закрытой, охраняемой территории, также входил парк, площадью 2,9 Га и небольшой пруд с благоустроенной прибрежной территорией.
***
Июль 2016 года.
Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group: На территории комплекса располагается также большая парковая зона 29 000 кв. м. Эта территория досталась нам, там уже был лесок. Мы решили ее оставить и расположили дома вокруг этого леса для того, чтобы его не трогать. Там мы расположили и маленький зоопарк.
***
Март 2018 года.
Необходимо отметить, что строительство жилого комплекса ведется очень динамично и даже с опережением сроков. На сегодняшний день четыре дома с полностью благоустроенной территорией сданы и заселены. Еще два корпуса вводятся в эксплуатацию. Построено также здание наземного паркинга и детский сад на 120 мест. В принципе, все говорит о том, что комплекс «Рассказово» развивается без задержек и отклонений, и у дольщиков, а тем более у жителей комплекса, нет серьезного повода для беспокойства. Можно спокойно заниматься обустройством новой квартиры, ждать реализации всего проекта и мечтать о прогулках по собственному парку площадью почти в 3 Га.
Однако в конце февраля форумы и чаты буквально взорвало известие о том, что некогда камерный проект дополнят корпуса переменной этажности, высотой до 22 этажей с подземным паркингом. Эти дома будут построены на месте, где планировалась школа. Парк освободит место под строительство школы, а обитатели зоопарка поселятся рядом с прудом. Сюрприз с изменением проекта оказался для жителей и дольщиков сколь неожиданным, столь и неприятным.
***
Жители и дольщики ЖК «Рассказово»:
— Мы не хотим жить в гетто! Это народу будет в три раза больше на территории парка.
— Они нам пообещали, вот, смотрите. Вот это нам продавали. Нам ходили, показывали каждое пронумерованное дерево. Зачем они ходили, показывали нам каждое пронумерованное дерево? Было такое?
— Да, было.
— Зачем нам это показывать? Да, в договоре они это не прописали. Тогда получается, что те, кто нас водили и рассказывали, они лжецы.
— А главное, что мы хотим получить то, за что платили. Мы платили за конкретно… Мы не хотим продавать, мы хотим жить там и большая часть людей покупала именно для жилья, не для сдачи. Кто-то для родителей, кто-то для детей, кто-то сам хотел жить. Мы хотим получить только то, что на этой картинке. То, за что мы все заплатили деньги. Больше мы не хотим получить ничего. Ни больше, ни меньше. И вопрос к застройщику звучит так: «Мы хотим получить тот комплекс, за который заплатили деньги. И если в старом плане есть апартаменты, пожалуйста, поменяйте их на жилые дома, но той же этажности и на тех же местах, как оно было. Пожалуйста, мы заплатили за это деньги и хотим получить то, за что мы заплатили деньги».
***
О том, что проект изменен, жители «Рассказово» узнали из схемы организации движения транспорта, полученного в администрации поселения Внуковское. В публичном пространстве до марта 2018 года информации об изменении не было.
Мы стали первыми с кем застройщик официально поделился своими планами.
***
Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group: Изначально жилой комплекс «Рассказово» представлял из себя жилые дома вместе с апартаментами, с большим торгово-офисным блоком и с большой частью именно нежилых помещений. Вместо этого на данный момент, в итоге находится на территории «Рассказово» десять жилых домов. Торговая зона компактно находится в большом здании паркинга, который будет в последнюю очередь строиться. И в этом доме на первом этаже будет большая зона нежилых помещений с несколькими ресторанами, магазинами и так далее. Смысл в том, что жилой комплекс «Рассказово» – это, прежде всего, охраняемая огороженная территория. Огорожена полностью вся жилая часть, зона отдыха, парк с зоопарком и так далее. Все это спрятано подальше от дороги и поближе к Ульяновскому лесопарку. Все вот это – Ульяновский лесопарк. Этот детский сад, почему он частный? Потому что он находится на охраняемой огороженной территории небольшой. Второй детский сад находится таким образом, чтобы к нему можно было доехать не заезжая на территорию, и с территории можно было ребенка отвести. Школа на 1840 мест также находится, чтобы можно было, не попадая на территорию детей водить. И полностью весь ретейл также собран с внешней стороны жилого комплекса. Городу важно, чтобы территории Новой Москвы развивались именно с точки зрения социальной инфраструктуры. В два раза увеличилась школа, вместо двух детских садов появились три детских сада, две поликлиник стало вместо одной. И мы, как девелопер, развиваем эту территорию вместе с городом.
Мария Фёдорова: На самом деле это очень ценно, что застройщик оставил столько места для общественного пространства, для внутридворовой территории, но, все-таки, на момент нашей первой съемки мы видели проект ограниченной этажности, до 11 этажей, со своим парком на территории. И вы делали акцент на этом, и мы делали на этом акцент. Сейчас, я так понимаю, что того самого парка, где каждое дерево было пронумеровано, не будет? Правильно?
Виктор Прокопенко: Неправильно.
Мария Фёдорова: Именно здесь, на этом месте?
Виктор Прокопенко: Будет.
Мария Фёдорова: Сейчас же школа с садиком на этом месте.
Виктор Прокопенко: Сейчас объясню. И парк, и зоопарк как были, так и остаются. И он есть на территории, сейчас можем съездить, посмотреть, хотя там снега по колено. Мы так же сохраняем деревья, которые здесь вот таким образом раскиданы, это те деревья, которые… Они здесь есть, мы можем поехать, посмотреть. Прямо сейчас нависают. Что случилось? Дома так же остались переменной этажности, от 8 до 22 этажей. Увеличилась ровно в два раза площадь школы, количество мест в школе, она стала 1840, а не 900 мест. Детских садов стало не два, а три. Поликлиник стало не одна, а две. Полностью осталась вся концепция жилого комплекса. В данный момент мы готовим дома на генплан, мы готовим дома на сайт, показать, как они будут выглядеть. Там огромные закрытые дворы, там подземный паркинг, архитектура сделана каскадом. В интернете большое количество слухов, которые основываются на недостатке информации.
Мария Фёдорова: Слухи подкреплены какими-то документами, которые жители получили от администрации.
Виктор Прокопенко: Транспортная схема?
Мария Фёдорова: Да, транспортная схема, на которой изображены корпуса, суммарно, по-моему, тридцать с лишним секций. С ваших слов мне теперь хочется узнать, что это будет за строительный объем, сколько секций и какое количество квартир будет на той площадке?
Виктор Прокопенко: Давайте цифрами. Как только мы информацию об этих домах выложим на сайте, расскажем полностью… Мы никогда не говорим о том, что будет не показав. Мы готовим визуализацию на макете и сайте, чтобы полностью все показать. В ближайшее время все расположится, и вы увидите, что это не 22-этажки полностью ровно, это каскадная переменная этажность.
Мария Фёдорова: Та схема, что сейчас есть у жильцов и что гуляет в интернете, насколько она соответствует тому представлению, что есть у вас в проекте?
Виктор Прокопенко: Территориально? Здесь будет сад, здесь школа, здесь жилой дом, здесь торговый центр с многоуровневым подземным паркингом, соответствует. С точки зрения расположения мы вам покажем, каким образом будет выглядеть и школа, и каким образом будут выглядеть жилые дома. На данный момент мы заканчиваем визуализацию, чтобы это легко воспринимать.
Мария Фёдорова: Вы готовы сейчас поделиться той информацией, как будут расположены самые высокие секции, 22-этажные, сколько их будет и где, в какой части они будут построены?
Виктор Прокопенко: Эти два дома, каким образом будут выглядеть. Дома 8, 11 и так далее секций выходят к дому № 7 и далее они плавно увеличиваются до 22, которые выходят к лесу, которые смотрят над торговым центром, над подземным паркингом. Здесь также минимальное количество этажей выходят к дому № 5, и 22-этажные секции будут выходить на территорию к лесу. Подземный паркинг будет располагаться максимально близко к въездной группе, чтобы человек въехал и сразу же спустился в паркинг. Это будет минус один этаж подземного паркинга.
***
Жительницы:
— На территории комплекса, если они так делают, остается только один гаражный комплекс на все эти дома. А он, кстати, до сих пор не открыт.
— Парковаться уже негде. Когда мы делали обход домов, чтобы оповестить людей, там всего лишь по одной квартире жилые на площадке. И уже негде парковаться сейчас.
***
Мария Фёдорова: На сегодняшний день уже известно ориентировочное количество машино-мест на весь проект в его новом виде?
Виктор Прокопенко: Конечно. Машино-места, как и социальная инфраструктура, рассчитывается по определенным нормативам. Коэффициент машино-мест рассчитывается по 54 СП, называется он градостроительство. На данном участке земли в 34 Га, машино-мест будет в среднем, если коэффициент СП смотреть, одна вторая от количества квартир. Наши показатели его превышают. Машино-мест, что находятся на территории, более пятисот. Машино-мест, что находятся под землей, в домах, более тысячи. И есть машино-места в наземных паркингах.
Мария Фёдорова: В каком количестве?
Виктор Прокопенко: 843 здесь и проектируемое здание, что находится при въезде на второй заезд.
Мария Фёдорова: Школа и муниципальный садик, когда откроются?
Виктор Прокопенко: Они будут сдаваться вместе с этими двумя домами.
***
Срок строительства многоэтажных корпусов станет известен только после публикации исходно-разрешительной документации. И только после этого мы сможем узнать, в каком году появятся школа и муниципальные детские сады.
***
Жительница: Я покупала квартиру год назад, в седьмом корпусе. Нам говорили, что будут всего три очереди. Вот сейчас строится третья очередь, два дома, и вместе с ними они построят всю инфраструктуру. Но по факту получается, что они добавляют жилые дома, получается, что они стройку затягивают.
Мария Фёдорова: Завершение они, когда вам анонсировали?
Жительница: Мне говорили менеджеры при заключении договора и выборе квартиры, что все закончится в 2020 году.
Мария Фёдорова: В 2020 с садиками, школой?
Жительница: Да.
Житель: На каком основании произведен перевод парковой зоны в зону для строительства? И согласована ли вырубка деревьев с природоохранной прокуратурой? Здесь явное нарушение земельного законодательства. Они не имеют права действовать без согласования с природоохранными органами.
***
Мария Фёдорова: Территория парка, что изначально предусматривалась… Насколько мы поняли, там каждое дерево было учтено и очевидно, что они будут вырублены?
Виктор Прокопенко: Для строительства школы, конечно. Для того чтобы что-то начать строить, застройщик должен получить всю необходимую документацию. Если идет стройка, особенно мы акцентируем внимание, согласно 214 федерального закона, можно быть уверенными, что полностью все согласования получены.
Мария Фёдорова: Есть такая информация, что инициатором строительства новых корпусов был город. Это странная информация, согласитесь?
Виктор Прокопенко: Странная информация, просто люди не разбираются в деталях. Есть ПЗЗ – план застройки.
Мария Фёдорова: Это информация от сотрудников офиса продаж.
Виктор Прокопенко: Не всегда сотрудник офиса продаж разбирается детально во всем процессе девелопмента от начала и до конца. Давайте, я вам расскажу, чтобы не было додумывания. Есть ПЗЗ – план землепользования (и застройки), утвержденного на всю Москву в 2017 году, в том числе и на территории поселения Внуковское, к которой относится наш земельный участок. На нем есть цифры, какое должно быть количество социальной инфраструктуры, площадь жилых домов и так далее. Это утверждено не только на наш участок, но и на всю Москву в целом. Дальше задача девелопера в рамках существующих законов поострить объект. И мы этим и занимаемся.
***
Правила землепользования и застройки, или ПЗЗ, утвержденные 28 марта 2017 определяют: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.
Здесь я хочу сделать акцент на слово предельное – предельное количество этажей и предельная высота зданий. Не минимальная. Заглянем во второй раздел ПЗЗ и увидим предельные параметры разрешенного строительства для участка, который занимает ЖК «Рассказово». И видим: для строящихся и готовых объектов высотность 12 этажей, для проектируемых 23 вместе с техническим этажом.
***
Мария Фёдорова: На предмет чего проводились публичные слушания в феврале 2018 года?
Виктор Прокопенко: Публичные слушания проводились на предмет…
