Москва
Подмосковье
ЖК «Рассказово». Часть 2, от 17.03.2018.
Мария Фёдорова: Публичные слушания, что проводились в феврале 2018 года, на предмет чего они состоялись?
Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group: Публичные слушания проводились на предмет межевания земельного участка на территории под каждое отдельное строение, и присвоения каждому отдельному участку вида разрешенного использования. Территориальное использование школы, детского сада, двух домов с подземным паркингом, торгового центра с многоуровневым паркингом было обозначено по факту опубликования итогов публичных слушаний. И назначение земельного участка под каждый этот дом соответствует текущему законодательству ПЗЗ города Москвы – плану застройки и землепользования, принятого на весь город в 2017 году.
***
Вернемся к закону, в котором говорится о необходимом объеме социальной инфраструктуры и о предельных параметрах строительства – до 23 этажей. То есть 23 этажа – это право, а не обязанность застройщика?
***
Мария Фёдорова: Но увеличение этажности, это инициатива застройщика или города? Так, как мы услышали это изначально.
Виктор Прокопенко: Смотрите, каждый земельный участок, в независимости находится он в собственности у застройщика, или застройщик ее арендует, не может развиваться в отрыве от ПЗЗ. От того, каким образом это развитие видится властями. Вся территория Новой Москвы развивается сейчас с точки зрения социальной инфраструктуры. И здесь ровно в два раза было увеличено количество мест в школе, вместо двух детских садов появились три детских сада, из одной поликлиник появились две поликлиники.
Мария Фёдорова: Это мы поняли.
Виктор Прокопенко: Изначально, давно, всего здесь планировалось 4 000 квартир, без учета двух зданий апартаментов, торгово-офисного центра и так далее. На данный момент в этих двух домах 2 700 квартир. То есть увеличение квартир произошло вполовину, социальная инфраструктура – школа, детские сады и поликлиники, увеличились в два раза.
Мария Фёдорова: Очевидно, что эти изменения вызовут протест жителей.
Виктор Прокопенко: Давайте по-другому. 2013 год. Здесь территория бывшего пионерского лагеря, где стоят неиспользуемые по назначению дома. Здесь есть деревня Рассказовка, в которой люди живут в частных домах. Очевидно, что люди, которые живут в коттеджах против того, чтобы у них появился большой жилой комплекс. Однако есть градостроительный план земельного участка, по которому эта территория развивается таким образом. Это факт и этого не отменить. И любой застройщик, который будет строить, будет развивать земельный участок таким образом. Есть те задачи, которые город располагает по отношению ко всему городу. А есть то, что в рамках этого должен сделать застройщик. И мы делаем дома переменной этажности, архитектуру 30–40-х годов Москвы. Здесь был наземный многоуровневый паркинг, здесь стал подземный паркинг.
Мария Фёдорова: Но подземный паркинг в этой части, он ни горячо, ни холодно жителям этих домов. Согласитесь.
Виктор Прокопенко: Не соглашусь, потому что у нас многие люди из 6 и 7 домов, когда 10 января узнали, что 5 дом будет с подземным паркингом, за два дня до официального старта продаж появилась информация о том, что 5 дом будет с подземным паркингом.
Мария Фёдорова: Вопрос к вам, как к специалисту. Ведь компактность проекта – это тоже фактор, влияющий на его стоимость.
Виктор Прокопенко: Правильно.
Мария Фёдорова: На его класс.
Виктор Прокопенко: Давайте по-другому. Возьмем то, что говорят нам люди, возьмем (нельзя взять одно мнение, нужно слушать мнение большинства) те статьи, которые выходят по аналитике не только про наш жилой комплекс, но и про все остальное. Конечно, здесь играет роль локация (посмотрите там топ-5, топ-3, топ-10), архитектура, свободная планировка, закрытые дворы без машин, подземный паркинг. Все это либо осталось как есть, либо улучшилось.
Мария Фёдорова: Но вы согласны с тем, что компактность – это все-таки объективный фактор, который влияет на цену.
Виктор Прокопенко: Я согласен с тем, что увеличение социальной инфраструктуры в два раза, в том числе также влияет на цену. Для кого-то да, для кого-то нет. Давайте по-другому. В основном в жилом комплексе «Рассказово» люди семейные. Для семейных людей школы и детские сады – это плюс.
Мария Фёдорова: И компактность.
Виктор Прокопенко: При этом мы не запрещали покупать здесь квартиры людям, которым 50–60 лет и так далее, для которых больше детей – это плохо. Задача девелопера в рамках существующего законодательства сотворить, сделать полностью тот продукт, который будет отвечать потребительским качествам людей, которые приобретают. Это задача девелопера.
Мария Фёдорова: Но все-таки, если габариты проекты влияют на его стоимость – вы с этим согласились?
Виктор Прокопенко: Конечно.
Мария Фёдорова: В данном случае жители, которые уже купили квартиры, не те, которые рассматривают, не потенциальные покупатели, они терпят ухудшение своих условий.
Виктор Прокопенко: Ни в коем случае.
***
Жители и дольщики ЖК «Рассказово»: Они нам пообещали, вот, смотрите. Вот это нам продавали. Тут уже вопрос не в том, что мы вот хотим, мы вот такие буржуи… Вопрос даже не в этом, а в самом поведении. Вы понимаете, что прошли публичные слушания, на которых присутствовали сам Прокопенко, очень многие первые лица Sezar Group. Вы посмотрите, там родственники с одинаковыми фамилиями и с разными инициалами. Они туда пригнали всех своих людей на эти слушания. И ни одним словом не обмолвились на своем сайте, что проходят публичные слушания. Не сказали: «Уважаемые дольщики! Не желаете ли вы принять участие в публичных слушаниях? Мы вот тут собираемся, тем более мы немножко наметили изменить район». Вот ничего такого не последовало. ВКонтакте есть группа, рассказывал сосед, что там была размещена информация 30 января. В этой группе очень мало людей, люди стали активизироваться только после того, как вот это случилось.
***
Виктор Прокопенко: Публичные слушания в феврале 2018 года – это публичные слушания по вопросу межевания земельного участка и выделения на земельном участке участков под каждый отдельный дом, строение и сооружение. Это февраль 2018 года. ПЗЗ города Москвы, правила застройки и землепользования, проводились также публичные слушания по всей Москве в соответствии с законодательством. То, что голосовалось в феврале, там даже вопроса на обсуждении не было про этажность. Там было только про межевание. Нельзя прийти и проголосовать за... В феврале 2018 года выносился вопрос на обсуждение только про межевание земельного участка. Не про этажность, не про количество мест в школе и детских садах, ни про что. Только про территориальное расположение этих объектов, которые есть.
Мария Фёдорова: Хорошо, так спрошу. В какой момент сотрудникам отдела продаж стало известно о том, что здесь будут дома высотой до 22 этажей?
Виктор Прокопенко: Сотрудники департамента продаж… есть у компании внутренние клиенты, есть внешние. Сотрудник департамента продаж – это тот человек, который должен при разговоре с клиентом не сказать: «Здесь примерно будет так, там примерно так». Сотрудник департамента продаж должен назвать ту информацию, которая в том числе появится у клиента. Он не должен сказать, что я этого не знаю, такой информации у нас нет. Это называется лояльность к клиенту. Рассказать ему полностью все то, как это полностью будет развиваться. На данный момент мы находимся в той стадии, когда мы на этом макете устанавливаем дома в той архитектуре, которая будет построена, и на сайте, в том числе выставляем дома в той архитектуре, в которой она будет. Сотрудники департамента продаж получают полностью исчерпывающую информацию традиционно за два-три дня до официального старта продаж.
Мария Фёдорова: Все-таки это изменение существенное, по этажности. Я просто сужу сейчас как покупатель, как такой же ваш потенциальный покупатель. Для меня это тоже было бы существенным изменением. Нагрузка на трассу, нагрузка на всю дорожную сеть она тоже, соответственно, увеличится. Далее, парк. Я рассуждаю, как мама подростка. Я бы ориентировалась на этот парк, потому что знаю, что на охраняемой территории я его отпущу туда гулять. Двора ему мало, других дворов ребенку тоже мало. Ему парк нужен, это я уже как опытный родитель говорю. Та альтернатива, что я сейчас вижу рядом с прудом – для меня это не альтернатива. То есть, известие о том, что парка не будет, внутреннего, охраняемого, компактного парка, оно для меня, как потребителя, стало существенным минусом. Существенным минусом в плане не только личного комфорта, но и в плане ликвидности.
Виктор Прокопенко: Жилой комплекс «Рассказово» окружен Ульяновским лесопарком. И он как есть лесопарк, так и будет лесопарк. Та территория Ульяновского лесопарка, что будет облагорожена – это также перспектива. Если мы еще дальше смотрим именно на территорию и на нашу, и вокруг, то увидим, что и через дорогу, территория вокруг водоема озера Чайка (или Глория, как его называют) также будет облагорожена. И это неотъемлемо.
Мария Фёдорова: Но нам важнее то, что внутри.
Виктор Прокопенко: Правильно и внутри парк был, и внутри парк есть. Мы на данный момент готовим на рассмотрение городу наше видение, каким образом, и на какой территории, близлежащей к закрытой, огороженной, охраняемой территории «Рассказово» может быть реализовано благоустройство. В зависимости от вида разрешенного использования можно или нельзя реализовать ту или иную задачу. На данный момент мы готовим текст этого обращения для того, чтобы (у нас есть эти планы) в перспективе, возможно было сделать.
***
В интернете в свободном доступе размещен документ, как распоряжение Москомархитектуры «О подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ», заявителем которого выступил застройщик ООО «Красный Октябрь-Рассказовка». Документ от 9 ноября 2017 года. О каких изменениях идет речь, мы задали вопрос представителю застройщика.
***
Мария Фёдорова: Изменения в проект ПЗЗ на 9 ноября, которые были приняты распоряжением, чего касались?
Виктор Прокопенко: Еще раз. ПЗЗ – это план застройки и землепользования всего города Москвы.
Мария Фёдорова: Да, но в него были внесены изменения.
Виктор Прокопенко: Фразы «ПЗЗ города Москвы» до 2017 года не было.
Мария Фёдорова: Отлично, но 9 ноября 2017 года были в него внесены изменения.
Виктор Прокопенко: Давайте, по-другому еще. Реновация пятиэтажек появилась недавно. И дома под реновацию, согласитесь, если появилась реновация, нужно разработать проект, выйти согласовать его, выйти на стройку, поострить, ввести в эксплуатацию, раздать людям. Сколько лет? Минимум 3–5, согласны?
Мария Фёдорова: Наверное.
Виктор Прокопенко: Я вам рассказываю, что так происходит. Почему после объявления программы реновации, в этом же году появились дома под реновацию? Потому что дома КОПЭ, которую строили под нужды города, была переориентирована под строительство домов под реновацию. Поменялась отделка, поменялось все, поменялась нарезка площадей, поменялось много чего. И это реальность, которая случается, и, к сожалению, и мы в этой ситуации тоже и это факт. А дальше, ты, девелопер, крутись таким образом, чтобы у тебя получилось то, что ты обещал.
***
Мария Фёдорова: Вы жители второго корпуса. В каком году был сдан этот корпус? Это же первая очередь?
Жительница: Был сдан в том году, в котором обещали, но они нам не выдавали документы на руки.
Мария Фёдорова: Какие документы?
Жительница: Акт приема-передачи с их подписью. Если мне отдают ключи от квартиры, на которую у меня нет акта приема-передачи, то, какое юридическое основание я имею на то, чтобы находится там?
Мария Фёдорова: Физически они передали ключи…
Жительница: Физически они передали ключи, а юридически у меня прав нет. И я по этому поводу не стала подписывать акт приема-передачи и потребовала от них в письменном виде, чтобы, во-первых, они мне обеспечили присутствие застройщика на месте. Так они его и не обеспечили. Сколько писем они получили, ни на одно письмо нет ответа. Я не знаю такого случая. Ключи передают, документы не передают. Как им верить-то? Я уже видела этот обман, поэтому не стала подписывать. Потому что я уже вижу – там этаж добавился, там дерево исчезло. А потом вопросы у них возникают, почему вы не подписываете акты, вот вы уклоняетесь. А почему я должна подписывать акты приема-передачи пустые?
***
Мария Фёдорова: Первые четыре корпуса были введены в эксплуатацию в конце 2016 года, до 20 декабря 2016. Получать оформленную собственность на свои квартиры, жильцы этих домов начали не так давно, пару недель. Получается, что прошло 14 месяцев, объективно срок затянулся между сдачей и получением оформленной собственности. В связи с чем?
Виктор Прокопенко: На первые четыре дома первой очереди мы получили разрешение на ввод 30 декабря 2016 года. Через два дня, 1 января 2017 года изменился порядок подачи заявлений постановки домов на кадастровый учет. Теперь застройщик сам сделать не может, обратиться с заявлением. Когда случается переход, сначала процесс был построен одним образом, потом другим образом, всегда есть переходный период, который затягивает окончательный факт. Именно это и случилось. Это был именно переходный период, после которого каждый последующий дом сейчас оформляется гораздо быстрее.
Мария Фёдорова: Есть мнение, что застройщик, прикрываясь какими-то формальностями, намеренно затянул сроки получения зарегистрированной собственности для того, чтобы жители не смогли участвовать в публичных слушаниях. Участвовать могут все, но голосовать могут только собственники, постоянно проживающие и постоянно работающие на этом участке.
Виктор Прокопенко: Смысл в том, что публичные слушания проводятся по всем правилам и были проведены по тем правилам, которые есть, с опубликованием информации. Принимать участие в них может, в том числе и участник договора долевого участия.
Мария Фёдорова: Принимать участие. А голосовать?
Виктор Прокопенко: Это одно и то же – и голосовать, и принимать участие.
Мария Фёдорова: Можно просто слушать, а можно получить бланк, в котором можно свое мнение зафиксировать, подпись и оценку.
Виктор Прокопенко: Если человек пришел… Публичные слушания проходят в несколько этапов. Сначала размещается информация, с которой можно ознакомиться и на сайте, и, придя физически на место, где информация транслируется. Далее есть один день, в который проводятся публичные слушания. Туда может прийти любой человек, в том числе и собственник, в том числе и участник по договору долевого участия тех домов, которые территориально находятся здесь. При этом и в том числе поставить свою подпись за или против. Более того, по факту проведения публичных слушаний этого дня для тех, кто не смог по тем или иным причинам прийти, дается неделя на то, чтобы любой желающий, в том числе участник долевого строительства, написал письмо на электронный адрес префектур с выражением своего мнения. Это тоже будет засчитываться как голосование на публичных слушаниях. Публичные слушания случились и вынесен итог. Более того, информация об этом была, в том числе и в социальных сетях наших уважаемых участников долевого строительства. Она была в январе и все желающие пришли. Те, кто не имел такого желания или возможности, не пришли.
Мария Фёдорова: Подведем черту. Правильно ли я понимаю, что и участвовать и голосовать могут как собственники, так и участники долевого строительства? То есть тот, кто заключил договор долевого участия, уже может участвовать и голосовать в публичных слушаниях?
Виктор Прокопенко: Да. Участвовать и голосовать, между ними можно поставить знак равенства.
***
Мария Фёдорова: Какие шаги вы видите для мирного и какого-то рационального взаимодействия с застройщиком?
Жительница: Собрать комиссию, пригласить туда жителей, администрацию, застройщика и посовещаться, что мы можем в этой ситуации сделать. Самый лучший вариант – это сделать новые слушания при нашем участии. Это самый идеальный вариант. Если такого не будет, то люди готовы к расторжению договоров. Для нас решение вопроса – это остановить рытье этих котлованов и встретиться нами.
***
Мария Фёдорова: Сейчас, на данный момент мы от вас получили комментарии. Если для жителей и для дольщиков они окажутся неубедительными, если они не согласятся с вами, не поймут вашу позицию, как будет дальше складываться ваше взаимодействие с жителями уже купившими?
Виктор Прокопенко: Обманывать не стал никто. То, что люди приобретали, они в полной мере получили. В соцсетях, в группах, в мессенджерах, везде ходит разного толка информация вплоть до того, что у нас будет шесть 22-этажных домов и прочее, что не соответствует действительности и фактам. Людьми, можно сказать, манипулируют. Вопрос открытый.
Мария Фёдорова: Зачем?
Виктор Прокопенко: Для чего это нужно? Никто не отменял технологии черного пиара, методов конкурентной борьбы не совсем укладывающейся в здравый смысл. Однако такие вещи бывают. Вопрос, откуда они появились и кому это выгодно? Смысл в том, что наш офис продаж открыт во время работы с 10 утра и до последнего клиента. Наш телефон работает с 9 утра и до 9 вечера. Соответственно, люди приходят и интересуются, спрашивают, задают вопросы и мы рассказываем им ответы на их вопросы. И наше взаимодействие с жителями ведется. Освещается в интернете только негативная информация, к тому же искаженная. Не освещается в интернете та информация, которую люди приходят и получают, и они не против, им все нравится. Такая информация тоже есть, но им невыгодна, ей невыгодно быть освещенной. Информация не может быть преподнесена однобоко. И мы очень благодарны вам за то, что вы, когда услышали вопросы жителей, обратились за разъяснением официальной позиции. Мы ее дали, и мы надеемся, что освещение вами этого вопроса поможет все цепочки соединить у тех людей, которые действительно интересуются, что же случилось, что же изменилось.
***
Жительница: Главный тезис: мы хотим пресечь попытку нас обманывать. Вот это самое главное. Мы хотим пресечь бесчестное поведение в бизнесе. Мы хотим, чтобы с нами вели честные, открытые диалоги, мы хотим, чтобы с нами общались, потому что мы им заплатили деньги. И мы требуем вести с нами честный бизнес.
***
Мы завершаем наш специальный репортаж о жилом комплексе «Рассказово», завершаем уже глубоким вечером, потому что мы постарались собрать максимальную информацию, получить ответы на те вопросы, которые волнуют вас на сегодняшний день.
Я не буду сейчас давать каких-либо оценок, вы можете сделать собственные выводы. Мы же будем следить за ситуацией в жилом комплексе и обязательно расскажем обо всем в наших следующих обзорах.
Следите за нашими обзорами, подписывайтесь на наш канал на YouTube, заходите на наш портал Квартирный Контроль и вступайте в наши группы в социальных сетях.
Как всегда желаю вам правильного выбора.
До встречи!
