ЖК «Тетрис»: ваша первая (последняя) квартира

Если вам нужно отселить повзрослевших детей, самое время ехать в ЖК «Тетрис», с такой мыслью я листала страницы его официального сайта (http://tetris-kvartal.ru/) нового жилого комплекса, который строит в Красногорске ГК «Садовое кольцо». Постом в офисе продаж мне сказали, что так и есть, родители покупают здесь квартиры для студентов, молодые люди и молодожены берут свой первый кредит на покупку собственного жилья. Поправка: здесь также взрослые дети покупают квартиры своим старикам, чтобы отселить их с общей площади.

Сайт, на мой скромный взгляд, сделан хорошо. Видно, что делали его специалисты по продвижению, рекламщики, и, кажется, даже с психологическим образованием. Открываешь сайт, а тебе сразу: делай раз, делай два, звони в офис продаж, запишись на экскурсию, выбирай цвет отделки, расставляй мебель, вселяйся, зови друзей. Где-то там по пути теряется пункт – перечисляй деньги. Но он, конечно, есть.

И раз сайт такой хороший и так много на нем информации, попробую-ка я критически на эту информацию посмотреть и расскажу вам, в чем же особенности этого проекта и стоит ли вкладывать в него деньги. Вернее, при каких обстоятельствах стоит, а при каких нет. Между прочим, по телефону я все равно позвонила и попала на очень доброжелательную девушку Марию, которая не только терпеливо отвечала на мои вопросы, но и несколько раз присылала письма с дополнительной информацией. Так что все это я пишу до поездки на объект.

Итак, жилой квартал «Тетрис», именно квартал, так его предпочитают называть авторы проекта, будет построен к 2022 году на 10 гектарах, расположенных в городе Красногорске Московской области, в районе станции Павшино, в треугольнике между Волоколамским шоссе и железной дорогой Рижского направления.

В разрешении на строительство в адрес еще добавлен поселок МПС. Построенные в 30-е годы двухэтажные дома тогда казались верхом благоустройства. Без канализации и водопровода, судя по колонке и уличному туалету, которые еще недавно фотографировали любители старины, они благополучно достояли до начала новой застройки. Часть из них и сегодня еще, видимо, не расселена, поскольку мы с менеджером офиса продаж Марией выяснили, что, хотя на сайте и сказано, что ЖК строится на 10 га подмосковной земли, но реально застройщику сегодня принадлежит только 2,5 гектара, остальные будут выкуплены, когда расселят старые дома, то есть к началу второй очереди строительства, где-то к 2019 году. А пока в разрешении на строительство и проектной декларации значится два участка с кадастровыми номерами 50:11:0010306;1464 и 1458, принадлежащие ООО «Садовое кольцо МПС».

Итак, застройщик всего этого комплекса, группа компаний «Садовое кольцо», в Красногорске этот девелопер прославился тем, что получил в 2014 году первую (и последнюю) Архитектурную антипремию Московской области за самый уродливый реализованный проект. «Победителями» по результатам народного голосования стали застройщики Павшинской поймы: компании «Садовое кольцо», «Москапстрой», и КРОСТ (https://www.gazeta.ru/realty/news/2014/08/08_n_6379033.shtml). Вручая премию, заместитель председателя правительства Подмосковья Герман Елянюшкин сказал: «Строить 45-этажные дома рядом с малоэтажным строительством — это, мягко говоря, негуманно».

«Ну, снесем эти малоэтажки и построим на их месте высотные башни, придираться будет не к чему. Делов-то!» - решили в ГК «Садовое кольцо». Новый жилой квартал будет состоять из девяти башен этажностью от 29 до 33 этажей, трехэтажной школы-детского сада, двухэтажного выставочного корпуса, шестиэтажного наземного паркинга и высотного здания гостиничного комплекса. Лучше всего увидеть будущее поселка Павшино можно даже не на сайте ЖК «Тетрис», а на сайте ООО "Бюро архитектурных и дизайнерских решений "ПЯТЬ". Хорошо видна и близость к железной дороге, и то, что до станции через пристанционную площадь и через железнодорожное полотно планируется построить воздушные переходы.

Сейчас строятся три башни на едином двухэтажном стилобате, в котором будет располагаться торговый центр и рестораны. Квартиры в этих корпусах уже продаются, они будут сданы в 2018 году и заселены весной 2019. Еще две башни на одноэтажном стилобате начнут стоить в 2017 и сдадут в 2020 году. Школа, еще четыре жилых корпуса и выставочно-офисный центр будут построены позже, видимо, к 2022 году, пока на сайте нет ни разрешения на строительство, ни проектной декларации. А завершат строительство шестиэтажный паркинг и гостиничный центр.

Сайт сообщает потенциальным покупателям, что застройщик предлагает им качественное, долговечное жилье – дом монолитный, с укладкой стен из ячеистых бетонных блоков. Особое внимание на сайте обращается на конструкцию фасада, сохраняющего тепло: первый слой 20 см ячеисто-бетонных блоков, потом утеплитель, жесткие гидрофобизированные плиты Rockwool – еще 10 см. И наконец, навесная фасадная система с воздушным зазором и облицовкой плитами – 7 см.

Особенностью строящихся башен стал состав квартир: здесь совсем нет трехкомнатных и квартир большой площади, самая большая квартира – 47 квадратных метров, самая маленькая – 18. Почти четыре пятых (77%) из 1807 квартир – однокомнатные, вернее, пополам студии, совсем маленькие, 18 и 23 кв. метра, и однокомнатные квартиры площадью 23, 27 и 36 кв. метров. Чтобы было совсем понятно, о чем идет речь, покажу две однокомнатные квартиры. Самая маленькая 22,3 кв. метра, в ней кухня 14 квадратов и спальня 5,9 кв. м. В больших однокомнатных площадью 36 кв.м, кухня столовая занимает почти 20 кв.м, а спальня 10,6.

Перейдем к двухкомнатным, по крайней мере, здесь их так называют. Их площадь 38 и 46 метров. В первом случае вы имеете кухню 14 кв.м, из которой две двери ведут в две спальни 9 и 11 метров. В большой двухкомнатной квартире площадью 46 квадратных метров кухня-столовая занимает 20 кв.м., из нее ведут двери в две спальни площадью по 10 кв.м, но зато кроме санузла есть еще и кладовка.

Каждая башня представляет собой прямоугольник в сечении, поставленный точно по сторонам света, в центре два лифта, из лифтовой выходы в два коридора, идущие с севера на юг. В каждом коридоре выходы из шести квартир. Планировка, на мой взгляд, удачная, коридор не будет казаться слишком длинным, хотя сами квартиры небольшие по площади.

Рассматривая планировки квартир, я все пыталась понять, что же они мне напоминают. Потом догадалась: проектировщики любят сериал «Друзья», впрочем, как и я. Именно у героев этого сериала любая квартира начинается с большого или не очень большого пространства, которое объединяет кухню, столовую, гостиную и прихожую. Из этой многофункциональной комнаты двери ведут в маленькие спальни по числу проживающих в квартире героев. Маленькие, потому что в них помещается только кровать и иногда шкаф.

Итак, в таблице 1 представлены цены и площади квартир в ЖК «Тетрис».

Таблица 1. Стоимость жилья в ЖК

Говорила, говорила о молодежной целевой группе покупателей в ЖК и небольшой площади квартир, а тут и трехкомнатные и даже четырехкомнатные квартиры. Нет, я вас не обманула, но это же «Тетрис», понимаете? К продаже третьего корпуса девелоперы решили предлагать квартиры мелким оптом: из двух студий получается большая однокомнатная с кухней-столовой, из студии и однокомнатной – двухкомнатная. Из двухкомнатной и студии – трехкомнатная. А из…. Теперь поняли? Покупать вам придется все равно однушки и двушки, но архитекторы заранее придумали и предложат вам, как из этих прямоугольников и более сложных фигур квартирных планировок сложить свою квартиру, двух, трех и даже четырехкомнатную. При этом идеология планировок квартир не меняется. Во всех проектах большая или даже огромная кухня-столовая и она же гостиная и маленькие спальни, одна, две или три. Почему я говорю про мелкий опт? Потому что цена при покупке двух и больше квартир уменьшится с 95 тысяч рублей за квадратный метр, до 92.

Если цены сравнить с другими ЖК этого же района, то видно, что стоит это жилье (в перерасчете на квадратный метр) не дешевле, чем у других застройщиков, но в рассматриваемом комплексе квартиры меньше площадью. Вот ЖК «Арт» предлагает однокомнатные квартиры 26,0 - 28,0 кв. м за 2, 7 – 3,3 млн руб., а в ЖК «Тетрис» за такую же квартиру просят от двух с половиной до трех с половиной миллионов рублей. Или в ЖК «Южный» квартиры площадью 33,6 – 37,6 кв. м стоят 2,9 – 3,4 миллиона рублей. В «Тетрисе» есть однокомнатные похожей площади и стоить они будут дороже – 3,7 – 3,9 миллиона.

Таблица 2. Конкуренты

Предполагается, видимо, что жилой квартал будет заселен молодыми людьми, холостяками или бездетными семьями, теми, кто работает в Москве и приезжает в Красногорск только на ночь. Возможно, поэтому школа здесь планируется всего на 160 мест и 260 детей примет детский сад. Зато трогает, что среди преимуществ проекта рекламщики не забыли упомянуть умопомрачительный вид из окна. Нажав специально отведенную для этого кнопку, при выборе квартиры вы можете увидеть этот самый вид.

Есть еще две опции, о которых не могу не сказать. Во-первых, это торговый центр на первых этажах общего для корпусов стилобата, куда будет вести специальный лифт из жилых корпусов и можно будет послать гонца, если компании чего-то не хватило, прямо в домашних тапочках. И второе, застройщик сэкономил не только на детских садах и школах. Там, где поселятся молодые, вряд ли будет много машин, справедливо предположили авторы проекта и запланировали только 318 машиномест в одноэтажной подземной парковке на 1807 квартир первых продаваемых сейчас трех корпусов. Двор, как обещает сайт, будет огороженный (еще бы, железнодорожная станция с множеством магазинчиков рядом) и, если молодежь не забудет и не пожадничает, будет под охраной и видеонаблюдением, поскольку последние две услуги зависят не от застройщика, а от совместного решения владельцев квартир.

Короче, пора ехать в офис продаж. Но сначала пишу список утверждений с сайта, которые вызвали у меня сомнения. Сами знаете, русская поговорка «не обманешь, не продашь» особенно хорошо работает на рынке недвижимости. А мы ей противопоставим другую: «Доверяй, но проверяй» и отправимся в путь.

Путь оказался нервным. Вместо обещанных сорока минут, я ехала полтора часа, причем последние четверть часа стояла на перекрестке прямо у Красногорск-плазы, в которой расположен один из офисов продаж.

Не зря местные жители протестуют против строительства в Павшино, пишут письма губернатору Воробьеву, чтобы он унял прыть местных застройщиков, нельзя строить столько многоэтажных башен там, откуда и сейчас люди на своих автомобилях выехать по утрам не могут (http://www.spasemkrasnogorsk.ru/tetris и http://pavschinskaya2.ucoz.ru/forum/35-501-1).

Поэтому первый вопрос, который я задаю менеджеру офиса продаж Марии, с которой мы много говорили по телефону и наконец увиделись, о транспортной доступности и пробках на дорогах. Оказывается, деньги на строительство развязки на Волоколамском и Ильинском шоссе уже выделены и строительство начато. Первые опоры для эстакады поставлены прямо у Красногорск-плазы. Многополосная эстакада пойдет с одной стороны Красногорска через железную дорогу на другую сторону, как раз мимо ЖК, это хорошо видно на рисунке архитектурного бюро «Пять», белое здание за высоким оранжевым – Красногорск-плаза, около которой заложены первые опоры.

Будет эта эстакада готова не раньше 2019 года. Но к этому же году откроют ветку лёгкого метро, соединяющую станцию Усово и метро Мякинино.

Ну хорошо, успокоившись, иду смотреть макеты квартир. Особенность Комплекса еще и в том, что квартиры в первом корпусе продаются не просто с отделкой, а еще и с мебелью. Стены отштукатурены, это не обои под покраску, на полу ламинат, в санузле плитка.

Мария с удовольствием показывает мне модульную мебельную систему, позволяющая быстро менять интерьер. Мебель эта, которую изготавливает российский производитель специально для ЖК, состоит из дивана-кровати, кровати, которая легким движением послушно поднимается и сливается со стеной, письменного столика, который легко превращается в стол для небольшой компании, кухонного набора мебели с холодильником и гладильной доской, который можно закрыть дверцами так, что с виду это будет и не кухня вовсе, а просто стенной шкаф. Все это в двух цветовых решениях: сдержанный, бежево-коричневый, и яркий, желто-красный в стиле пролетарского художника Фернана Леже. В ванной уже установлена сантехника и стиральная машина.

Цена квартиры с отделкой и мебелью увеличится на сумму от 350 тысяч рублей и выше. Все зависит от размеров квартиры и количества элементов мебели, которую вы выберете. Это сильная сторона проекта, мебель мне понравилась.

Идем по списку моих критических замечаний.

Сайт обещает медицинский центр прямо на территории комплекса. Он будет, но не раньше 2022 года. Четыре башни будут построены на едином стилобате, в котором предусмотрен медицинский центр со станцией скорой помощи. Однако земля для этого строительства пока не выкуплена застройщиком, разрешения на строительство нет, нет и сроков строительства.

Сайт обещает жителям Комплекса «1500 кв. м – территория развлечений: все от кино и бильярда до собственной творческой мастерской». Оказывается, объясняет Мария, в каждом корпусе на первом этаже будет пространство для игр, библиотеки, читального зала. На крыше одной из башен будет фитнес-центр, а на других – смотровые площадки. Не так радужно, как обещает сайт, но библиотека – дело нужное.

Сайт пишет про 2403 машиномест для жителей квартала и их гостей «Парковочных мест на 30% больше, чем квартир». А в разрешении на строительство подземная одноэтажная парковка на 318 мест. Мария объясняет, что нужно еще прибавить парковочные карманы по всей территории жилого комплекса, это еще 650 мест, а рядом с гостиницей будет шестиэтажная наземная парковка на 1200 мест. Правда, ее будут строить в самом конце, после 2020 года, а откроют не раньше 2023-го. Но сколько мы с Марией ни считали, цифру в 2403 машиноместа я не получила.

Теперь про дворы без машин. Тут совсем странно: площади для дворов с машинами или без машин просто нет. Посмотрите еще раз на макет. Все пространство между двумя рядами высоток занимают школа, детский сад и прилегающая к ним территория со стадионом для школы и детскими площадками для сада. Все это будет огорожено. Для жителей остаются дорожки, по которым можно пробежаться утром или пройтись с собакой вечерком, и небольшое пространство рядом со школой, где на макете показаны пара спортивных и столько же детских площадок. Строительная компания не обещает забор вокруг них. То есть, в одном офисе мне сказали, что вот здесь и будет забор, а в другой этому вопросу сильно удивились (объясняю: у компании два офиса продаж, но об этом чуть позже). Итак, две детских площадки на девять тридцатиэтажных башен. Правда, детей здесь много не ждут.

Мария сказала мне, что застройщик намерен максимально использовать крышу стилобата. Она даже прислала мне картинки того, как будет выглядеть озеленение крыши, спортивные и детские площадки на кровле и даже каток зимой. Это пространство будет доступно только для жителей трех корпусов.

Правда, тут же обнаружилось, что расстояние между башнями всего 30 метров и стилобат получается небольшой. Зато виды из окон будут не совсем такими, как их рисовали на сайте, смотреть молодежь будет прямо в окна друг другу.

Последний вопрос я задала про охраняемую территорию и видеонаблюдение, безопасность – вопрос не праздный, когда живешь рядом с железнодорожной станцией. Кстати, туда мы отправились во второй офис продаж ЖК, чтобы посмотреть макет и стройку. Шоу-румы с отделкой и мебелью организованы на территории бизнес-центра в «Красногорск-плаза», а макет рядом со строительной площадкой и железнодорожной станцией.

Все, как я и думала, зависит от того, как договорятся владельцы квартир. Управляющая компании у ГК «Садовое кольцо» есть, но не своя, многолетний уже партнер называется «Жилэксплуатация». Коммунальные платежи сейчас составляют 41,46 рублей с квадратного метра, это без охраны и консьержа. Консьерж, охрана, в том числе подземных парковок, видеонаблюдение – это все жильцы будут решать сами. Но и без охраны за машиноместо на парковке нужно платить 1500-1700 рублей в месяц, и это только коммунальные платежи.

Со второго этажа офиса продаж у станции Павшино хорошо видна стройка первых трех корпусов. Фундамент стилобата уже залит, его присыпало снежком. Морозы не останавливают стройку, она идет полным ходом.

Еще энергичнее идет продажа квартир. Забронировать квартиру на одни сутки можно бесплатно. Договор бронирования и оформления заключается с ООО «Садовое кольцо – недвижимость Тетрис». Стоит такой договор 150 тысяч рублей, но эта сумма входит в стоимость квартиры, к тому же если вы откажетесь от покупки до оформления и регистрации договора, деньги возвратят. Эти деньги перечисляются на счет компании (лучше через Сбербанк, партнера проекта) или в терминале в офисе продаж. Плюс нужно оформить у нотариуса доверенность на кого-то из сотрудников офиса продаж для предоставления документов в регпалату, а также согласие на межевание земли. Земля после окончания строительства будет передаваться в долевую собственность жильцам, с нее нужно будет платить налоги, а чтобы все было точно, нужно отделить землю, относящуюся к нежилым и коммерческим помещениям. Например, торговый центр, медцентр, школа, выставочно-офисный центр – все это будет иметь свою землю.

Договор долевого участия заключается с ООО «Садовое кольцо МПС», застройщиком и владельцем земли, готовится он пять дней, потом подписывается сторонами и далее отправляется на регистрацию. Регистрация обычно занимает две недели. Затем подписанный и зарегистрированный договор передается покупателю (дольщику) вместе с договором страхования. Риски застройщика застрахованы «Страховой компанией ВКС». В случае, если застройщик не передаст в указанные сроки дольщику готовую квартиру, страховщик будет обязан компенсировать ущерб дольщика согласно этому договору и 214-ФЗ. Наконец, у покупателя будет пять дней на то, чтобы перечислить указанную в договоре сумму на счет застройщика.

Предусмотрены и рассрочка, и ипотека. Есть беспроцентная рассрочка на год, для этого нужно заплатить 70% стоимости квартиры и дальше каждый месяц вносить равными частями оставшуюся сумму. Можно получить рассрочку на более продолжительный срок, до двух лет, но на остаток каждый месяц начисляется 2%. Получается дорого, лучше взять ипотеку, которую готовы предоставить Сбербанк, ВТБ24, Возрождение, УралСиб банк и ряд других банков.

Подведем итоги. Сам проект ориентирован на определенный сегмент рынка: молодых покупателей. Это первая, пусть маленькая квартира, ценная именно своей доступностью и тем, что это первое в жизни собственное жилье. «Доступный комфорт-класс со всеми преимуществами хорошего Московского бизнес-класса» – так «Тетрис» рекламируется на сайте. Вот с этим хочется не согласиться.

Во-первых, не такое уж оно и доступное, если не считать маленьких площадей, квартиры площадью от 35 квадратных метров уже лучше купить в соседних жилых комплексах, дешевле обойдется. Во-вторых, комфорт-классом это предложение никак не назовешь, это жилье следует отнести, на мой взгляд, к эконом-классу. Хотя да, корпуса монолитные, подземные парковки есть, но все-таки маловат метраж для комфорт-класса, 18 квадратных метров – это даже не студия, это номер в гостинице.

Авторы проекта рассчитывают на то, что среди владельцев квартир будет мало автомобилистов (всего 318 машиномест на 1800 квартир в первых трех корпусах). Конечно, в шестиэтажная наземная парковка, но к тому времени будут заселены уже все девять башен, да еще корпус гостиницы. Еще один недостаток я вижу в том, что башни стоят очень близко друг к другу, многим владельцам квартир придется жить с зашторенными окнами. Впрочем, молодежь у нас без комплексов. Близость к железнодорожной станции можно считать и недостатком, и одновременно достоинством проекта. С одной стороны, шум электропоездов и голосовых объявлений, но с другой, у тех, кто работает в Москве, путь от дома до электрички и наоборот, будет занимать 10 минут, тем более, когда построят воздушный мост от жилого комплекса.

Если честно, меня удивило появление проекта, ориентированного на молодежный сегмент покупателей жилья. До этого свой рынок девелоперы делили по благосостоянию будущих жильцов, выделяя эконом-, комфорт и бизнес-класс и т.п. Но то, как быстро распродаются квартиры в ЖК, говорит о том, что и такой подход совершенно оправдан.

Кому еще будет интересен данный проект? Тем, кто работает в Москве и снимает жилье. Куда выгоднее купить маленькую, но удобную квартиру и платить те же деньги банку за ипотеку, пусть даже придется ездить чуть дальше на работу. Зато сам себе хозяин, и как говорят те, кто уже этот путь прошел: «труднее всего решиться на покупку первой квартиры, расширить ее уже легче».

Именно на потребности этих людей ориентируются создатели ЖК «Тетрис» и, как мне показалось, предлагают отличное решение.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля