ЖК «Поколение»: тихий уголок в шумном городе

ЖК «Поколение» – это четыре корпуса, высотой от 16 до 20 этажей, расположенные в четверти часа пешего хода от станции метро «Владыкино» в Северо-Восточном округе Москвы. Отправляясь туда, я посмотрела сайт жилого квартала http://dompokolenie.ru/about/, как его здесь принято называть, карту, навигатор. Найти ЖК просто, повернул на площади у станции метро налево и все время вперед. Кстати, здесь есть несколько магазинов, аптека, может пригодиться.

Место расположения Новостройки оказалось весьма шумным. Сигнальный проезд, в доме 5 стр.1 по которому располагается офис продаж, отличается довольно интенсивным движением, но со временем его еще расширят, в каждую сторону будет по две полосы. Вдоль Сигнального проезда идут железнодорожные пути, это недавно открытое Московское центральное кольцо. Один транспортно-пересадочный узел МЦК «Владыкино» уже действует, кстати, очень удобный. Чтобы перейти со станции метро на платформу МЦК, не нужно выходить на улицу. Скоро откроется еще одна станция МЦК, «Окружная», в пяти минутах от жилого комплекса. На карте района, которая показана вместе с макетом жилого квартала, это хорошо видно. Про поезд МЦК в офисе мне сказали, что он бесшумный: «Ой, да вы его не услышите». Я и правда его не услышала, так громко рычали проезжающие по Сигнальному проезду машины.

Станция метро «Владыкино» соединена переходом с платформой МЦК

По пути от метро «Владыкино», сейчас это занимает четверть часа, нужно пройти под эстакадой Алтуфьевского шоссе, где тоже, прямо скажем, шумновато. А почти под эстакадой стоит церковь Рождества Богородицы.

Но есть и еще один источник звуков, о котором я узнала только в офисе продаж, это железная дорога Савеловского направления. Она идет перпендикулярно к МКЦ и Сигнальному проезду, но довольно близко к ЖК «Поколение». Движение пригородных электропоездов здесь интенсивное, так что застройщик намерен построить вдоль железнодорожных путей шумозащитное ограждение. Оно будет со стороны первого корпуса ЖК.

Район мне показался нежилым, в прошлом это промышленная зона. Поэтому я сразу стала искать, где же здесь можно найти магазины, школу, поликлинику. Если, оставив метро «Владыкино» позади, прямо перед эстакадой Алтуфьевского шоссе повернуть направо, минут через пять впереди покажется странный прямоугольник, сложенный из толстых веток – это вход в парк «Отрадное». Кстати отсюда я впервые увидела строящиеся корпуса ЖК «Поколение». Парк похож на глубокий, но узкий овраг, на дне которого течет речка Лихоборка. Запах от нее довольно неприятный.

А еще через пять-десять минут вы дойдете до ТРЦ «Алтуфьевский», здесь и продуктовый «Перекресток», и кинотеатр, и «Сбербанк» и много чего еще. Всего в пути от офиса продаж, думаю, получится минут 20-25 минут. С пакетами с продуктами я бы не решилась отправиться в такой путь, так что лучше на машине. Или покупать продукты у метро, тоже путь не близкий, но все же короче.

За ТРЦ, то есть еще 10 минут ходу, есть Школа 1486 и два детских сада. Там же и поликлиника. Яндекс-карта говорит, что пешком сюда 25 минут. Но не верьте, думаю минут сорок будет реалистичнее, я не пошла туда, далековато возвращаться в офис продаж. Детский сад есть и ближе к жилому кварталу «Поколение», за рекой Лихоборка – № 1587.

Перед офисом продаж вам попадется еще и большое здание, бизнес-центр. Довольно мрачная конструкция, если бы не яркий оранжевый цвет.

Офис продаж расположен в старом здании, оно будет разрушено. А перед ним уже заканчивают новый небольшой домик, в который скоро переселится офис продаж, а потом здесь будет располагаться управляющая компания ЖК.

В офисе мы сначала рассматриваем симпатичный макет жилого квартала. Его начали застраивать с узкой части участка земли с кадастровым номером 77:02:0007003:107. Сейчас в продаже квартиры в первых трех корпусах, машиноместа и кладовые в первых двух. Обратите внимание, что третий корпус только что поступил в продажу, здесь много недорогих замечательных квартир. Однако сдаваться этот корпус будет позже двух других.

Первый относительно небольшой корпус, высотой 16-20 этажей, в нем 307 квартир, 97 машиномест в одноуровневом подземном паркинге, он будет сдан в марте-апреле 2018 года. Второй корпус выше и больше, этажей по проектной декларации, здесь 20-22, квартир уже 405, а машиномест в подземном паркинге 140 плюс два мото-места. Второй корпус обещают сдать в эксплуатацию в июне-июле 2018 года. Эти два корпуса составляют первую очередь строительства.

Во второй очереди будут построены третий жилой корпус и детский сад на 150 мест. Вторая очередь будет сдана в эксплуатацию в марте-апреле. 2019 года.

Этажность третьего корпуса чуть больше, чем у первых двух, 19-23 этажа, квартир в третьем корпусе 502, здесь будет построен двухуровневый паркинг, который расположится под закрытым двором, в нем оборудуют 306 машиномест и 4 мото-места. Машиноместа в нем еще не продаются, а вот квартиры можно купить, и стоит поспешить до подорожания.

В третьей очереди будут построены четвертый, самый большой корпус и школа. Сдан весь жилой квартал будет в 4 квартале 2019 года.

Первые этажи корпусов полностью отданы под коммерческие помещения. В каждом корпусе есть еще и кладовые разной площади и стоимости. А еще в подземном этаже будет выделена специальная зона для хранения колясок и велосипедов. Если я правильно поняла менеджера офиса продаж, эта зона будет доступна для всех и бесплатна.

Когда мы, наконец, надев строительные каски, отправились с менеджером на стройку, я почувствовала, что такое шесть с лишним гектаров земли. Я уверена, что, когда это, сейчас пустынное и необжитое, пространство будет засажено деревьями и застроено детскими и спортивными площадками, здесь будет уютно и просторно. Два первых корпуса стоят тесно друг к другу, но каждый поставлен буквой Г, то есть приближаются они друг к другу только со стороны торца первого корпуса. При выборе квартиры это стоит учесть, потому что в других корпусах такого недостатка нет. Первая очередь отделена от второй и третьей дорогой и большим пространством. Котлован для третьего корпуса только начали готовить. Две буквы «Г» третьего и четвертого корпусов будут повернуты навстречу друг другу. Там даже если захочешь, в окна соседу напротив не заглянешь. Места много, внутри квартала тише, чем снаружи, даже несмотря на стройку. Все это меня успокоило. А еще я поняла, почему в данном случае ЖК расшифровывается как жилой квартал: здесь много пространства, квартал довольно большой, хотя в нем всего четыре корпуса.

Здесь будет дорога через ЖК. Котлован для третьего корпуса начали готовить

Возвращаясь в офис, мы подошли к маленькому корпусу нового офиса продаж, чтобы посмотреть, какими будут фасады корпусов. Их утеплят и покроют вентилируемым фасадом из плитки, точно таким же, как здесь.

Строит весь этот жилой квартал хорошо известный в Москве девелопер ФСК «Лидер». Компания, вернее, группа компаний существует уже более 10 лет, тем, кто интересуется недвижимостью, наверняка известны комплексы линейки UP-кварталов – «Западное Кунцево», «Новое Тушино», «Сколковский», «Римский», «Скандинавский». В Подмосковье недавно завершено строительство масштабного микрорайона «Новое Измайлово», а есть еще в портфеле у девелопера и такие столичные объекты, как ЖК M-House и Ж К«Зодиак», дом премиум-класса «Дыхание».

В качестве генподрядчика в проекте участвует МСУ-1 или «Монолитное строительное управление – 1». Предприятие существует с 1999 года, сотрудничает с ФСК «Лидер» в строительстве линейки UP-кварталов «Новое Тушино», «Западное Кунцево», а также «Новое Измайлово» и «Сколковский» в Подмосковье, а кроме того строит общественные здания, дороги и эстакады, мосты и путепроводы, везде обеспечивая высокое качество объектов. И в ЖК «Поколение», в котором корпуса строятся с монолитным каркасом, заполненным газобетонными блоками, участие МСУ-1 – это своего рода гарантия качества.

В Москве сложилась практика, когда крупные девелоперы под новый проект учреждают новое предприятие. Так и в данном случае застройщиком выступает ООО «Сигналстройгрупп», учрежденный Акционерной компанией с ограниченной ответственностью «БЕРЛИНДЕЙВ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД», зарегистрированной на Кипре. И все бы хорошо, но в Интернете я нашла следы тревожной истории, вернее, судебного процесса.

Оказалось, что 99% акций «Сигналстройгрупп» принадлежит ООО «Балашиха-Сити». И 12 декабря 2016 года в арбитражном суде Москвы был принят к рассмотрению иск ООО «Балашиха-сити» к ООО «Сигналстройгрупп» с требованием выплатить принадлежащую истцу долю в собственности. Единственной собственностью застройщика, которую сейчас можно разделить, является здание, в котором находится офис продаж по адресу Сигальный проезд 5 стр.1. На заседании суда 9 февраля 2017 года рассмотрение дела было остановлено для проведения экспертизы с целью определение стоимости нежилого здания (административно-хозяйственного), общей площадью 9.591,4 кв.м., кадастровый номер: 77:02:0007003:1107 и стоимости доли истца. Экспертиза должна быть проведена до 31 мая 2017 года.

Решение арбитражного суда от 9 февраля 2017 года.

Я не финансист, я просто испугалась, прочитав все это. Потому что в последней проектной декларации написано, что прибыль ООО «Сигналстройгрупп» составляет 16 543 рубля, из чего же отдавать стоимость 99% акций? А вдруг все имущество будет арестовано и строительство приостановлено? Но тут все куда сложнее.

В офисе мне сказали, что «Балашиха-сити» такая же часть группы компаний ФСК «Лидер», как и ООО «Сигналстройгрупп», и весь этот суд некая формальность, осуществляемая с целью перекладывания денег девелопера из одного кармана в другой, не попадая под огромные налоги. Для этого в финансовом отделе компании и придумали эту схему с выходом ООО «Балашиха-сити» из ООО «Сигналстройгрупп». Не скажу, что я что-нибудь поняла, но менеджер намекнул, что все это внутренние и довольно секретные дела ФСК «Лидер» и вникать не нужно. Все нормально, все будет построено хорошо и в срок, а права дольщиков защищены 214-ФЗ и авторитетом компании ФСК «Лидер».

На странице ФСК «Лидер» Вконтакте обнаружила почти такой же ответ, как мне дали в офисе продаж, только с большим акцентом на разъяснение прав дольщиков, деньги которых нельзя отдавать в счет долга, а только тратить на строительство.

Когда все-таки наступит ясность в этом вопросе? Наверное, в июне 2017, когда экспертиза представит суду свои выводы и ООО «Сигналстройинвест» приступит к выплате своих долгов.

Теперь, отложив тревоги в сторону, приступим к самому интересному: рассмотрению квартир, их планировок и отделки, потому как это самая сильная сторона ЖК. Преимущество монолитного дома в том, что он делается как скульптура, то есть слепить можно, что угодно, никаких ограничений творчеству. Во всяком случае, творчеству архитектора.

В списке квартир, которые можно выбрать в трех корпусах есть одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, одно- и двухуровневые, квартиры с приставкой «евро», то есть с большой кухней-столовой, что автоматически переводит однокомнатную в евро-двушку, а двухкомнатную в евро-трешку. А кроме того, есть квартиры, сдаваемые с отделкой под ключ и со свободной планировкой.

Вот только на сайте ЖК никаких пояснений к таблице (кроме отделки) не дается. И в какую-то минуту хочется расколотить ноутбук, когда очередная трехкомнатная площадью 56 кв. метров оказывается по факту двухкомнатной, а однокомнатная площадью 45 квадратных метров – двухуровневой с дополнительной комнатой на втором этаже. Все квартиры, обозначенные на сайте как однокомнатные площадью больше 45,1 квадратных метров – двухуровневые. И я их все одну за другой пересмотрела, чтобы не ошибиться. «Вы зачем это сделали?!» – строго спросила я менеджера, на что он только виновато улыбнулся: «У нас в офисе полная ясность».

Итак, все смотрим в мою таблицу, плод долгих страданий у компьютера и консультаций с менеджером офиса продаж. Эта таблица тоже не идеальна. Двухуровневые однокомнатные в ней названы однокомнатными. И это неправильно. Квартиры с приставкой «евро» классифицированы по количеству комнат, а не размерам кухни.

Таблица 1. Цена на квартиры без отделки в ЖК «Поколение» на февраль 2017 года

Таблица 2. Цена на квартиры с отделкой за тот же период

Искать квартиру нужно старательно, выбирая именно нужную планировку, вид из окна. Здесь множество вариантов. В 1 и 2 корпусе квартиры сдаются со свободной планировкой, отопление разведено по квартире и стоят радиаторы, окна пластиковые двухкамерные, потолки 3 метра от плиты до плиты, это означает, что после отделки будет 2,75, тоже неплохо. Электричество доведено до щитка и счетчиков, вода до санузла, где тоже стоят счетчики. Лоджии есть только в квартирах начиная с 6 этажа. До 6 этажа вместо застекленных лоджий французский балкон, то есть окно-дверь и перила.

Однокомнатные есть маленькие, а есть с большой кухней. В маленькой однокомнатной, скажем 33 кв. метра, кухня 8 кв. метров, немаленькая, в ней большая лоджия, за счет которой можно увеличить кухню, комната небольшая, это правда, всего 13 квадратных метров. Но зато раздельный санузел, прихожая 4,5 метров. Но есть и большие однокомнатные, где одинаковые по площади кухня и комната по 16 кв. метров, раздельный санузел и большая прихожая. А есть однокомнатные типа распашонки, где кухня и комната смотрят в разные стороны, тоже неплохо. Наконец двухуровневые однокомнатные квартиры, как и все двухуровневые квартиры, расположены на последнем этаже корпуса. Здесь кухня 8-9 квадратных метров, и две комнаты на разных уровнях. Естественно, спальня в этом варианте будет наверху, однако тогда логично было бы и ванную расположить на втором уровне. Это не сделано, и потому немого неудобно. Но если вы посмотрите на цены, вы поймете, почему их осталось мало.

Между прочим, двухуровневыми были и двух- и трёхкомнатные квартиры. Трехкомнатных уже нет, а двухкомнатная на момент моего визита в офис продаж оставалась одна, она в таблице, и мы понимаем, что фактически она имеет третью комнату на верхнем этаже.

Двухкомнатные квартиры очень разного размера и планировки. Смотрите внимательно. Все трехкомнатные, которые имеют площадь до 76 квадратных метров – это двухкомнатные и совсем не обязательно с большой кухней-столовой. Но чтобы это понять, нужно раскрыть их планировку и посмотреть глазами. А ведь я не искала себе квартиру, я просто хотела правильно составить таблицу. А потенциальный покупатель может эту квартиру и не найти вовсе.

Вот посмотрите. Квартира, называемая на сайте трехкомнатной, имеет площадь 57 квадратных метров и кухню 15 метров. Квартира, называемая двухкомнатной, площадью 64 метра, имеет кухню 18 метров. Вроде, исходя из объяснения, полученного в офисе продаж, должно быть наоборот. Но такова информация на сайте. Поэтому мой совет таков: планировки там отличные, не жалейте времени, ищите квартиру именно по планировке, сразу ее и открывайте. Это же относится и к трехкомнатным квартирам, которые здесь большие и разные.

Во втором корпусе часть квартир продается с отделкой. И это тоже важно учесть, потому что отделка, как это характерно для ФСК «Лидер», здесь великолепная. Над ней хорошо поработали дизайнеры, в ней используются хорошие материалы. Шоу-рум будет только в новом офисе, но на сайте есть множество картинок. Даже базовые стили отделки, например, бело-кремовый «Пломбир» и бело-шоколадный «Эскимо» с темными полами и дверями очень элегантны. Но можно заказать дизайнерский стиль отделки, на сайте тоже есть примеры.

Машиноместа продаются разной площади, от 14 до 20 квадратных метров, и разной цены от 1,3 до 1,8 млн руб. Но цена не прямо зависит от площади, а еще и от расстояния до лифта, посему тоже выбирайте внимательно. Машиноместа и кладовые в 3-м корпусе начнут продавать к концу марта. Зато в двух первых корпусах при покупке машиноместа и квартиры одновременно вы получите скидку 4% на оба объекта, а если купить и кладовую, то 6% на все.

Таблица 3. Сравнение цен на однокомнатные квартиры в новостройках СВАО

Вообще акций, как мне рассказали в офисе, много. Пять процентов скидки дается на квартиры на втором этаже, то есть первом жилом. Первоначальный взнос по ипотеке может оказаться нулевым и даже минусовым, то есть вы оформите ипотеку и еще получите некую сумму, которую будете отдавать потом. Если вы приведете друга, то…. Но все эти весьма привлекательные акции действуют до конца февраля, а потому поставим здесь многоточие. Наверное, будут и другие акции, в ФСК «Лидер» их любят. Хотя цены в ЖК «Поколение», если их сравнивать с новостройками в СВАО, вполне умеренные.

Процедура оформления покупки тоже хорошо продумана. Она начинается с оформления договора оказания услуг, который заключается с агентством недвижимости «Лидер». Это стоит 30 тысяч рублей, сумма входит в цену квартиры, но она невозвратная, если решите отказаться от покупки. Агентство бронирует квартиру, готовит ДДУ и страховой полис (с СК «Респект»), берет на себя хлопоты по регистрации ДДУ.

После подписания и оплаты ДОУ нужно сразу открыть счет в ВТБ 24 и положить на него сумму, равную цене квартиры минус 30 тысяч рублей. После этого агентство готовит ДДУ и страховой полис, а дольщик – нотариально заверенные копии необходимых для сделки документов и доверенность на сотрудника агентства для подачи ДДУ в Росреестр. ДДУ будет подписан сторонами только в том случае, если поступила информация из банка, что деньги на оплату ДДУ уже есть на счете потенциального дольщика. После подписания ДДУ в том же ВТБ24 открывается аккредитив, куда банк переводит деньги дольщика. Через 10 дней, которые потребуются на регистрацию ДДУ, дольщик получает экземпляр зарегистрированного договора и полис страхования, а деньги переводятся на счет застройщика.

После сдачи здания в эксплуатацию нужно 6 месяцев, чтобы выдать ключи и это будет записано в договоре.

Подведем итоги. Начнем с минусов. Шумные дороги рядом с жилым кварталом, железная дорога, от которой даже приходится закрыться шумоизолирующим забором, ЖК строится несколько в стороне от жилой зоны, поэтому до школ, детских садов, магазинов и поликлиник далековато. Ближайший парк тоже в 20 минутах ходьбы, но пригоден разве что для влюбленных, с коляской через все эти дороги не пойдешь, и в овраг не полезешь. Поэтому приходится рассчитывать на инфраструктуру жилого квартала. И тут переходим к плюсам.

Здесь будут детский сад и школа, в первых этажах коммерческие площади, причем коммерческих помещений много. Ограждение будет вокруг каждого корпуса, а не квартала целиком, чтобы с улицы был доступ к коммерческим площадям. Но со своим пропуском-картой жители могут спокойно попадать в дворы других домов.

К плюсам же нужно отнести и планировки квартир, обширные дворы в которых будут зоны отдыха, детские и спортивные площадки. Очень интересная и относительно недорогая отделка квартир. Да и в целом пока цены на квартиры, так скажем, разумные.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля