ЖК «Парк Легенд»: квест для покупателя

Отправляясь в офис продаж ЖК «Парк Легенд», важно хорошо к этой поездке подготовиться, потому что, как оказалось, покупателя в этой поездке ждет множество неожиданностей. Но все по порядку.

Для начала давайте разберемся, а что такое «Парк Легенд»? Во-первых, это спортивно-развлекательный квартал в Даниловском районе ЮАО Москвы (http://www.parklegends.ru/), центр которого, географический и символический, – «ВТБ Ледовый дворец», самый большой спортивный комплекс России, принявший первых зрителей в апреле 2015 года и ставший базой для команды «Динамо». Ледовый дворец, включающий не одну, а сразу три ледовых арены, – это только начало строительства спортивного кластера на территории бывшего завода «ЗИЛ». В январе 2017 года будет открыт и комплекс водного спорта с двумя бассейнами, крытым и открытым, финтес-центром, спа-комплексом, оснащенный соответствующей мировым стандартам системой водоподготовки. Здесь будет располагаться олимпийский центр синхронного плавания, но также и водные и оздоровительные площадки для всех желающих.

В спортивно-развлекательный квартал входит музей хоккея, открытый в первый день прошедшего в Москве чемпионата мира по хоккею 2016 года, гостинично-деловой центр с отелем, конгресс-центром, двухэтажным тематическим рестораном и магазинами, бизнес-центр класса «Б», огромная на 3500 мест пятиэтажная парковка, над которой вознесутся еще десять этажей делового центра с офисами стандарта «бизнес» и «комфорт» и четыре корпуса апартаментов на том же стилобате. К апартаментам мы еще вернемся. А пока продолжим определяться с названием.

Во-вторых, «Парк Легенд» – это жилой комплекс из девяти корпусов (http://park-legends.ru/), который построят между бассейном и третьим транспортным кольцом, куда также войдут школа и детский сад. На первых этажах предусмотрены помещения для магазинов, парикмахерских, отделений банков, кафе и всего того, что необходимо для жизни жилого комплекса. Территория, на которой будет располагаться школа, детский сад и небольшая зеленая зона, будет защищена от въезда машин.

Знаете, чем хорош проект ЖК «Парк Легенд»? Сайтом. Сайт простой, понятный, на нем легко искать информацию, даже самую сложную, и она достаточно полная. Земельный участок площадью 8,2 гектара с кадастровым номером 77:05:0002004:3278 принадлежит Москве и арендован сначала Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Парк Легенд», а потом субарендатором – АО «Корпорация ТЭН», оба входят в Группу компаний ТЭН. То есть, мы знаем, что входят, но входят не совсем официально. На этом участке земли, составляющем менее 20% всего спортивно-развлекательного квартала «Парк Легенд», будет построено девять 24-этажных корпусов. В разрешении на строительство в качестве застройщика выступает АО «Корпорация ТЭН», а инвестором строительства является ЗПИФ недвижимости «Парк Легенд» на основе договора инвестирования строительства между застройщиком и УК ЗПИФ «ФИН-Партнер». Риски застройщика застрахованы согласно требованиям 214-ФЗ в ООО «СК РЕСПЕКТ».

Застройщик ЖК «Парк Легенд», а также и всего огромного спортивного хозяйства, раскинувшегося в северной части бывших земель завода «ЗИЛ», – Группа Компаний ТЭН (полное наименование: Ассоциация владельцев недвижимости Группа Компаний ТЭН). Она была основана в 1994 году, и хорошо известна как успешный девелопер и надежный партнер на рынке недвижимости города Москвы.

В шести корпусах ЖК «Парк Легенд» будет 1426 квартир и 514 машиномест, которые, согласно проектной декларации, будут находиться в подземной одноуровневой автостоянке, а также в двух стилобатах, где тоже будут оборудованы встроенные одноуровневые автостоянки. Рядом с корпусами будут построены и гостевые наземные парковки, в том числе специально оборудованные для маломобильных групп населения.

О корпусах с номерами 7, 8 и 9, для которых нашли место, когда уже шесть корпусов на двух стилобатах были спроектированы, пока известно мало. Однако проектная декларация на дома 7,8 и 9 выложены на сайт. Итак, в двух одноподъездных 24-х этажных корпусах 7 и 8 на одном стилобате будет всего 308 квартир, однокомнатные и двухкомнатные. Парковка видится проектировщикам трехэтажной: один уровень подземный, два в стилобате, но всего 188 парковочных мест.

Корпус 9 пятисекционный, в нем планируется построить 440 квартир, одно-, двух- и трехкомнатных. Пока непонятно даже, где для него найдут место, но время подумать у архитекторов и проектировщиков еще есть.

Сейчас в продаже два монолитных корпуса, №1 и 2 с общим количеством квартир 420. Из них однокомнатных – 184, двухкомнатных 207 и 23 трехкомнатных. Квартиры застройщик относит к комфорт-классу. Квартиры сдаются со свободной планировкой, с подведенными в квартиры коммуникациями, газовые плиты при этой этажности в Москве исключены. Оба корпуса будут сданы к концу 2017 года, до лета 2018 владельцы получат ключи.

Корпус 1 отличается от пяти других, он немного уже, в нем нет трехкомнатных квартир, на каждом этаже этой одноподъездной башни в один коридор выходит семь квартир.

Дом номер два, так же как и 3-6, тоже строятся с одним подъездом и длинным коридором, в который выходят 11 квартир, только одна из которых трехкомнатная. Все корпуса в сечении представляют собой прямоугольники со скошенными торцами. То есть в угловых квартирах будет комната с острым углом.

В октябре 2016 года предлагались следующие цены:

Таблица 1

Жилье в ЖК «Парк легенд», на мой взгляд, продается по ценам схожим со стоимостью квартир в других жилых комплексах того же класса жилья.

Таблица 2. Цена в октябре 2016 года на однокомнатные квартиры в новостройках Даниловского района Москвы

Продажами квартир и апартаментов в «Парке Легенд» занимаются два офиса: «Метриум Групп» и «Яшма Недвижимость», при этом телефонный номер, по которому можно связаться со специалистами отделов продаж – один, на какой офис вас переключат в колл-центре – загадка для покупателя.

Итак, я еду в ЖК «Парк Легенд», в офис компании «Метриум Групп» так, как мне рассказали по телефону, но схему можно посмотреть и на сайте, где предусмотрительно показали стрелочками путь к обоим офисам продаж. Если поехать по ТТК, ближе к съезду в сторону офиса «Метриум Групп» рекламные щиты с надписью: «Парк Легенд» приведут прямо к арке, на которой крупными буквами написаны те же два заветных слова. Съехав с Третьего кольца, уже не ошибешься: большое пятиэтажное здание офиса продаж целиком затянуто баннером с надписью «Парк легенд». Сворачиваю к стоянке, я попала сюда как раз перед началом хоккея, и охранник, уже закрывший ворота, машет на меня рукой, в его рации слышна перекличка мужских голосов: «к мероприятию готов» – «к мероприятию готов». «К мероприятию готов», – вторит им мой охранник и жестом отправляет меня куда-то в даль вдоль забора. «Я в офис продаж», – эту фразу мне пришлось повторить пару раз, прежде чем охранник смилостивился и пропустил меня на стоянку.

Макета в офисе «Метриум Групп» нет, а потому мы с менеджером вышли на улицу. Собственно, один из объектов строится рядом с парковкой у офиса, но к жилью он отношения не имеет. Это отель и офисный комплекс, но основное его предназначение – стать шумовым барьером для жилых корпусов. Потому что третье кольцо вот оно, в пятидесяти метрах от моей машины, шумит как Ниагарский водопад. «Пройдем за забор на стройку, вы увидите, что там тише», – вежливо пригласил меня менеджер офиса продаж. Но сначала я успела увидеть ТЭЦ, которая дымит рядом с будущим жильем. Оказалось, как объяснил менеджер, она не дымит, потому что работает на газе, из труб поднимается пар. К тому же энергокомплекс спортивно-развлекательного «Парка Легенд» уже построен, кроме того запланировано строительство нового большого энергоцентра, который будет обслуживать «Парк Легенд», «ЗИЛАРТ» и весь Даниловский район Москвы. Тогда данная ТЭЦ будет демонтирована.

На стройке за забором, и правда, было тише. Корпуса, как первый, так и второй, пока на уровне первого этажа стилобата. Стилобат объединяет сразу три корпуса, они будут строиться одновременно, хотя квартиры продаются пока только в двух. Кровля стилобата будет эксплуатируемой, и пока только обсуждается, что именно там организуют.

Кстати между корпусами по проекту всего 48 метров. Дома стоят одной длинной стороной почти на север, другой почти на юг, в каждом 24 этажа, каждый, следовательно, высотой (вместе с техническим этажом) больше 80 метров. То есть в окна нижних этажей солнце будет смотреть редко, особенно в северной части корпуса. Стоит об этом подумать при выборе квартиры.

Квартиры продаются по 214-ФЗ, риски застройщика застрахованы в «Страховой компании РЕСПЕКТ». Оформление сделки начинается с подписания договора с агентом, ООО «Метриум Групп» (во втором офисе «К-Регистр»), перечисления 100 тысяч рублей на его счет, они потом войдут в стоимость квартиры. Затем готовится, подписывается и регистрируется договор долевого участия с застройщиком, АО «Корпорация ТЭН», оформляется страховка рисков застройщика. После регистрации договора у покупателя пять рабочих дней на внесение суммы, указанной в договоре, на счет АО «Корпорация ТЭН». Вместе с договором покупатель получает полис страхования.

При выплате полной стоимости сделки застройщик предоставляет скидку в 5% цены. Ипотеку готовы предоставить несколько банков, в их числе ВТБ Банк Москвы, Уралсиб, «Возрождение», СМП-банк и ряд других. Ставка от 11,25 годовых на 30 лет.

Пора было расставаться с вежливым менеджером, и вот здесь меня ждал главный сюрприз: дорога назад, которую мне показали в офисе «Метриум Групп», шла вокруг забора будущего жилого квартала и дальше через соседнюю стройку ЖК «ЗИЛАРТ». Именно такой маршрут указан и на сайте ЖК «Парк Легенд» http://park-legends.ru/kontakty.html. Когда я удивилась этому явлению, менеджер вежливо заметил, что стройка ЖК «Парк Легенд» полностью огорожена и закрыта, а за «ЗИЛАРТ» они ответственности не несут, как и за то, что дорога из офиса идет через чужую стройку. Вот я натерпелась страху: по узкой ухабистой и мокрой дороге мне навстречу шел строитель, а за ним ехал трактор с огромной бетонной плитой, раскачивающейся на крюке. Пришлось уступать дорогу, а ехавший за мной автомобиль полкилометра пятился задом, чтобы пропустить это техническое чудовище. 

А когда я начала писать статью, поняла, что придется опять ехать в «Парк Легенд», информации не хватало, но теперь уже в другой офис, который находится в корпусе Ледового дворца. Но тут уж меня не проведешь, я изучила дорогу досконально и готова поделиться секретами этого квеста. Что бы попасть в этот офис, съезжать с ТТК нужно не по стрелке «Парк Легенд», а до нее, не доезжая даже до музея хоккейной славы, сразу после зеленого забора. На стрелке там написано «НПО Гелиймаш», не верьте, нет там никакого Гелиймаша. Подъехав к огороженной площадке перед Ледовым дворцом нужно сказать охраннику, который выйдет к вам грозно нахмурив брови, пароль: «Мне на стоянку Р2 (пе-два), я в офис продаж», – и совершится чудо, охранник откатит перегородку и покажет, куда поставить машину, прямо под огромным световым панно на фасаде дворца. Скромный указатель «Офис продаж 100 м» тоже поставлен для дезинформации участника квеста. Пройти придется метров 250, а то и 300, но вы уже рядом.

По пути радуют дети с клюшками, за которыми мамы или папы несут большие сумки хоккеистов. Слева завершается стройка новенького водного комплекса.

В этом офисе продаж есть макет всего того, что мы видим или еще не видим на поверхности. Но такой маленький, такой игрушечный, такой схематичный, плексигласовый, застенчиво задвинутый в уголок помещения, что менеджеру пришлось даже вроде извиняться: «Это еще архитекторы делали, для себя, давно, в самом начале». Ну ладно, хоть такой.

В основном я приехала поговорить об апартаментах, тут было много неясного.

Апартаменты будут построены фактически на крыше пятиэтажной автостоянки, которую возвели к проведенному в Ледовом дворце чемпионату мира по хоккею 2016 года. Собственно, кое-что застройщику досталось от завода «ЗИЛ», пятиэтажная парковка была когда-то кузовным цехом. Под ним - невидимое никому, уходящее на несколько этажей в глубину, бомбоубежище, которое и теперь находится в ведении МЧС. На поверхности остались огромные металлические сваи каркаса здания. Все остальное предстоит строить. А это будет два десятиэтажных корпуса для офисов, два для отеля и четыре корпуса апартаментов. В разрешении на строительство и в разрешении на ввод в эксплуатацию парковки речь идет не о строительстве нового объекта, а о реконструкции кузовного цеха, в результате которого возникнет пятиэтажная парковка и десять этажей восьми корпусов над ней (два из них соединены дополнительным и образуют букву П, корпуса апартаментов на генплане имеют номера 5,6,7а и 7б.).

Тут кругом асфальт, куда ни кинь взгляд, машины будут въезжать в парковку с одной стороны и по пандусам спускаться с другой. И над всей этой бетонно-асфальтовой конструкцией будут возвышаться четыре корпуса апартаментов, отель и деловой центр. Стилобат в этом месте будет использоваться как пространство для уличных кафе, уголков отдыха, озеленения и т.п., хотя все это пока не решено окончательно. Внутри корпусов длинный коридор, в который будет выходить от 14 до 19 апартаментов, три лифта, лестница в торце, фактически на улице. Еще раз хочу заострить внимание на отсутствии каких-либо газонов, палисадников, зеленых насаждений. Это подходит для офиса или даже отеля, но для жизни с детьми, на мой взгляд, нет. Впрочем, сегодня число сторонников стиля жизни бэби-фри и в России растет прямо на глазах.

Половина пятого этажа автостоянки отдана для покупателей апартаментов (стоимость парковочных мест от 820 тысяч рублей), с этого уровня лифт довезет вас до нужного этажа. Как добраться до вашей машины с улицы? Для этого будут другие лифты, из которых в апартаменты попасть невозможно.

В офисе продаж «Метриум Групп» мне сообщили, что в этом паркинге 4000 парковочных мест. В офисе продаж компании «Яшма Недвижимость» с этим не согласились и уточнили: представители застройщика перевели половину первого этажа в коммерческую недвижимость, сократив количество мест для автомобилей на 500 штук, теперь в паркинге 3500 мест. Однако в документах, включая архитектурную экспертизу и разрешение на строительство, фигурируют другие цифры и тоже разные: от 2024 места до 3000 мест. Короче, я отказываюсь дальше говорить о каких-то количествах корпусов, квартир, машиномест, палисадников и скверов, потому что все цифры разные. Сложилось ощущение, что вот есть некий кусок бывшего завода ЗИЛ, который Группа компаний ТЭН постарается застроить максимально плотно к максимальной своей выгоде.

Апартаменты будут сдаваться в эксплуатацию под черновую отделку с возведенными стенами, остекленными лоджиями. Цена на эти апартаменты значительно ниже, чем на квартиры той же площади в ЖК «Парк Легенд». Правда пока речь идет только о двух корпусах, №№ 5 и 6. На октябрь 2016 года цены были вот какие.

Все трехкомнатные уже проданы. Все четыре корпуса апартаментов будут строиться одновременно и сданы в мае 2017 года.

Апартаменты продаются по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости, никакого страхования ответственности застройщика, естественно, при таком договоре нет. Нет и ипотеки. Отсюда и более низкая цена. Покупка апартаментов начинается с подписания агентского договора, который обойдется вам не в 100, как при оформлении ДДУ, а в 50 тысяч рублей, которые входят в общую стоимость.

Застройщиком кузовного цеха является по документам ЗПИФ недвижимости «Актив-Премьер Траст». Продавать по ДДУ, по 214-ФЗ, ЗПИФ не может. Застройщик ищет способ продавать быстрее и дороже. Для этого 10 октября 2016 года оформляется сделка по продаже этого объекта недвижимости вместе со всеми разрешениями на строительство и договором аренды земли некому ООО «Автотех» (также входящему в Группу компаний ТЭН). Это позволит привлечь банки, готовые давать кредиты и ипотеку для покупки апартаментов, а сами апартаменты перевести в статус жилья.

Правда и здесь проблема: по нормативам жилье должно получать естественное освещение не менее двух часов в сутки. Проведенная Москомархитектурой экспертиза показала, что корпуса стоят очень тесно: если в южной стороне корпусов 5-7 норматив инсоляции для жилья соблюдается, то в северной, особенно на нижних этажах придется оставить недвижимость в статусе апартаментов. 

После того, как корпуса с апартаментами станут собственностью ООО, все продажи будут оформляться в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия, на все покупки можно будет получить ипотеку, но на апартаменты процент будет больше. Хотя СМП-банк готов и здесь давать ипотеку под 10-11%.

Кроме необходимости платить более высокие налоги и коммунальные платежи владельцы апартаментов должны помнить, что в них разрешена только временная регистрация, впрочем она позволяет работать в Москве, получать медицинское обслуживание и отправлять детей в городские детские сады и школы.

Добираться до «Парка Легенд» на общественном транспорте оказалось удобно. Станция метро Автозаводская в десяти ходьбы, а новая станция ЗИЛ МЦК открылась рядом со спортивно-оздоровительным кварталом, это удобно.

Каково же общее впечатление от этого проекта? Все-таки «Парк Легенд» – это, в первую очередь, огромный спортивно-оздоровительный квартал с большим количеством отелей, офисно-деловых центров, ресторанов и кафе. Тому, кто нуждается в уюте и тишине, здесь не понравится. Тут другие масштабы, другой ритм жизни. И мало зелени, правда на территории бывшего завода будет расположен парк ЖК «ЗИЛАРТ», но все же до него еще нужно дойти.

А здесь будет весело и шумно, болельщики будут идти толпой, любители эстрады спешить на концерт любимой звезды, охранники – перекрывать подходы к Ледовому дворцу или водному комплексу в день мероприятий, а в другие дни мальчики и девочки со спортивными сумками, клюшками, коньками и сопровождающими их родителями муравьиной цепочкой направляться к станции ЗИЛ или от нее. Спортсмены-олимпийцы будут спешить на ледовые арены или в бассейны, чиновники спорткомитетов и просто клерки выходить в обеденный перерыв купить чашку кофе в соседней кофейне. Лично меня ни шум, ни веселая суета не смущают, наоборот, недели не могу прожить загородом, если такое место и для вас является центром притяжения, жить здесь будет удобно. Если вы любите спорт или ваш ребенок вдруг проявил способности к спортивным дисциплинам – это место для вас. А если нет, еще раз подумайте перед последним шагом квеста «купи квартиру в ЖК «Парк Легенд».

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля