ЖК «Опалиха-Village»: малоэтажный городок в подмосковном лесу

Качественная малоэтажная застройка всегда будет в глазах покупателей более привлекательной, чем многоэтажные «муравейники», где тесно и людям, и машинам, и даже деревьям на мизерной придомовой территории. То ли дело, когда рядом лес, озеро, подземный паркинг под домом и рядом современная трасса, ведущая в мегаполис. Именно таким, загородным, малоэтажным и погруженным в природу является ЖК «Опалиха-Village», построенный в Красногорске в 15 километрах от МКАД по Волоколамскому шоссе. В этом месте Волоколамское шоссе называется Ново-Никольская улица, а ориентиром для поиска объекта на карте может служить улица Ахматовой.

Как проехать

Если вы автомобилист, добраться до ЖК не составит никакого труда. Съезжаете с МКАД в районе 67 километра и по Пятницкому шоссе едете в область минут 20-25 до самого въезда в комплекс (но развернуться придется чуть подальше, на светофоре). Правда, на Волоколамке бывают пробки, ее пропускная способность не столь велика, особенно на территории Красногорска. Ну а где их, этих пробок, не бывает? Иногда в рекламных материалах пишут о проезде через скоростное Новорижское шоссе, но оно напрямую к комплексу не ведет.

Безлошадным гражданам можно добираться на общественном транспорте. От метро Тушинская идет автобус № 372 (на Истру) и маршрутка № 498. От метро «Сходненская» идет маршрутка № 827, от метро «Митино» № 1109. Выходить на остановке «Дача», которая расположена довольно далеко от самого ЖК, но можно попросить водителя остановиться прямо напротив дома. Только имейте в виду, что там нет пешеходного перехода.

Неподалеку от ЖК расположена железнодорожная станция Аникеевка Рижского направления Московской железной дороги.

Время в пути от станции Тушино до Аникеевки займет 20 минут. И почти столько же идти пешком от станции до комплекса, причем половина этой дистанции проложена по обочине Волоколамского шоссе. В сухую погоду еще ничего, а в сырую, прямо скажем, некомфортно. 20 минут пешком (никакой автобус по этому маршруту не идет), ну что ж, для Подмосковья это вполне шаговая доступность.

Что строят

ЖК «Опалиха-Village» представляет собой одно здание общей площадью 13 650 кв. м с четырьмя возвышающимися над общим стилобатом корпусами. Корпус № 4 – четырехсекционный шестиэтажный, корпуса 5, 6 и 7 – односекционные в 4, 5 и 6 этажей соответственно. Общее количество квартир в комплексе 134.

Здание построено по монолитно-кирпичной технологии. Первоначально проект задумывался как жилье бизнес-класса, но из-за низких, в 2,78 метра потолков его скорее можно отнести к классу «комфорт плюс». Застройщик ориентируется на «продвинутых» покупателей и применяет в строительстве наиболее качественные материалы. Например, для облицовки здания применяется борисовский кирпич с повышенными теплоизоляционными свойствами. Такой подход несколько удорожает строительство, но обеспечивает комфорт проживания и долговечность конструкций.

Фишкой и безусловным преимуществом комплекса является подземный паркинг на 126 машиномест. Он занимает всю площадь под зданием, и войти в него можно, не выходя на улицу.

Реализация проекта осуществляется в три очереди. Первая – это собственно жилой дом, вторая – два малоэтажных здания коммерческого назначения, а третья – крытый каток с двумя аренами и кафе.
Земельный участок площадью 0,95 гектара, на котором построен ЖК, ограничен Волоколамским шоссе, лесным массивом, а также территориями коттеджных поселков «Лесное озеро» и «Рижский квартал». Коттеджные поселки стоят, как говорится, забор в забор. Видимо, поэтому для устройства детских и спортивных площадок проектировщики использовали крышу подземного паркинга, которая и является внутренним двором комплекса.

Хорошая тепло- и шумоизоляция достигается за счет установки качественных оконных рам из ПВХ с двойным остеклением и широким профилем фирмы Techno. Радиаторы с горизонтальной разводкой фирмы Rehau обеспечивают комфортный микроклимат в квартирах. Двери в квартиры временные, их лучше будет заменить после заселения.

Увеличенные оконные проемы дают большое количество света, и, в случае, когда ваше окно будет выходить на север или запад, вы сможете любоваться лесным массивом на горизонте. Но если смотреть на юг или восток – пейзажем будут соседние корпуса или крыши домов коттеджных поселков. Количество квартир на одной площадке – четыре, но есть и эксклюзивные варианты с двумя квартирами на площадке.

Просторные лестничные площадки, уютные входные группы на уровне земли, колясочные на первых этажах делают пребывание в общественных пространствах удобным и комфортным. В каждом подъезде установлены лифты Карачаровского завода. Первый этаж корпуса № 4 предназначен для коммерческих помещений, в одном из которых в ближайшее время откроется частный детский сад на 43 места. Территория не охраняется, но вход в подъезд и въезд в гараж осуществляется строго по электронным пропускам.

Водо- и электроснабжение подается по существующим коммуникациям, а тепло подается из собственной котельной, которая размещена на крыше одного из корпусов и работает на газе.

Кто строит

Застройщик комплекса – ООО «Деметра групп». Эта компания зарегистрирована в 2013 году в Красногорске и пока малоизвестна на строительном рынке Подмосковья. «Опалиха-Village» – ее первый и единственный крупный девелоперский проект. Ранее компания занималась операциями на рынке недвижимости. Впрочем, в портфеле компании есть и еще один строительный объект – жилой дом «Ива Дом» в Санкт-Петербурге, о нем упоминается на официальном сайте застройщика. Правда, в СПБ застройщик именуется как ООО «Деметра».

Генеральный подрядчик – ООО «Деметра-Строй», среди подрядчиков числится и известная в московском регионе компания АО «ПСО-13». Разрешение на строительство выдано 30 июня 2015 года, срок его действия истек 30 мая 2018 года. Как видим, срок сдачи был отложен на три месяца. В наше время, когда дольщики годами ждут выполнения обещаний застройщиков, вряд ли такую малую задержку можно считать криминалом Строительство велось на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020501:226, принадлежащим застройщику на правах собственности. Площадь участка – 0,95 гектара, площадь застройки 5827,8 кв. м. Гражданская ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств перед дольщиками застрахована путем заключения договоров с ОАО «Страховая компания «ВНЕШЭКОНОМСТРАХ» и ООО «Региональная страховая компания». Обсуждать надежность застройщика в данной статье не имеет смысла, поскольку дом уже построен, сдан в эксплуатацию и появление здесь обманутых дольщиков невозможно.

Технические характеристики выставленных на продажу корпусов приведены в таблице ниже.

Таблица 1.

Сайт

На официальном сайте ЖК «Опалиха-Village» http://opaliha-village.ru/ читателю предлагается стандартный набор информации: достоинства новостройки, фотогалерея (в которой почему-то выложены рисунки проектировщиков, а не «живые» фотографии), ход строительства, новости, контакты. Очень удобно сконструирована вкладка «выбрать квартиру». Через специальную форму можно выбрать количество комнат, корпус, этаж и увидеть стоимость квартиры, планировку и даже указание на то, каким будет вид из ваших окон. И что самое, пожалуй, важное для потенциального покупателя – указана точная цена, без всяких уловок и умолчаний типа «позвоните нам» или «мы можем перезвонить вам в течение 5 минут».

А вот в стратегическом плане информации несколько не хватает. Во вкладке «документы» таковых только два – разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию. Во вкладке «дополнительная документация» материалов больше: есть сведения о земельном участке, аудиторские заключения, типовой договор купли-продажи. Но обязательной для строящихся жилых домов проектной декларации нет (или она есть, но в каком-то совершенно недоступном месте сайта). Файл с разрешением на ввод в эксплуатацию не открывается. Он почему-то датирован 16.18.2018 (именно так написано на сайте).

Есть вкладка «ипотека», но здесь указаны лишь имена и телефоны менеджеров Сбербанка и банка ВТБ, которым предлагается позвонить для уточнения условий кредитования. Никаких кредитных калькуляторов или данных о проценте годовых – какая-то спартанская сдержанность на информационном поле.

Сколько стоит

В таблице ниже приведены цены на квартиры без отделки в сданных домах ЖК «Опалиха-Village».

Таблица 2.

Как видим, средняя цена за квадратный метр здесь равна 93 749 рублям. Одно место в паркинге стоит 700 тысяч рублей, помесячная аренда обойдется в 5 - 7 тысяч.

В следующей таблице приведены цены на двухкомнатные квартиры в сданных или готовых к сдаче малоэтажных домах, продаваемых без отделки на северо-западе Московской области.

Таблица 3.

Из таблицы видно, что средняя стоимость квадратного метра в «Опалиха Village» является самой высокой. Ну что ж, вероятно, это продиктовано высоким качеством строительства.

Планировки

На продажу выставлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры без отделки площадью от 42 до 140 кв. м. Среди них встречаются квартиры с оригинальными планировочными решениями. Например, пятиугольные комнаты или комнаты с наклоненными внутрь стенами, комнаты с окном в коридоре. Есть квартиры с двумя или даже тремя санузлами, а также очень просторные, более 140 кв. м студии.

Однокомнатная квартира общей площадью 44,3 кв. м предоставляет в ваше распоряжение комнату 20,8 кв. м, почти 14-метровую кухню и миниатюрную прихожую. Санузел совмещенный. Как говорится, достойная простота.

Двухкомнатная квартира общей площадью 68,1 кв. м порадует владельца просторным коридором, кухней размером с хорошую спаленку, двумя комнатами и двумя санузлами – хозяйским и гостевым. Обращают на себя внимание окно в прихожей и стильные трапециевидные в плане кухня и спальни.

Трехкомнатная квартира общей площадью 91 кв. м привлекает просторными помещениями с острыми углами и большим количеством окон. Прихожая, она же коридор – более 17 кв. м, кухня хоть и небольшая, зато с двумя окнами. Три спальни от 17 до 19 кв. м, каждая тоже с двумя окнами. И, наконец, два санузла.

Квартира свободной планировки общей площадью 142,7 кв. м с восемью окнами и тремя санузлами позволит хозяевам в полной мере проявить свои дизайнерские способности и построить жилище своей мечты.

Как купить

Все квартиры оформлены в собственность застройщика и их покупка проходит по договору купли-продажи. Новостройка аккредитована в двух банках Сбербанк и ВТБ. Если покупка происходит на условиях 100% оплаты, деньги перечисляются через специальный расчетный счет в одном из этих банков или любом другом по выбору покупателя. Менеджеры застройщика помогут оформить ипотечный кредит. Каких-либо льгот и акций в настоящее время не предусмотрено, но в индивидуальном порядке при оплате 100% стоимости квартиры можно получить скидку от 2 до 5%.

Офис продаж расположен непосредственно на объекте, на верхнем этаже корпуса №4. Общение с менеджерами произвело на автора самое приятное впечатление. Профессионально, но без пафоса была изложена основная информация по объекту и проведена экскурсия почти по десятку квартир. Чашечка вкусного кофе лишь усилила впечатление от этой встречи с мастерами своего дела.

Инфраструктура

Инфраструктуры на объекте пока что никакой нет. Школы, садики, магазины, больницы и поликлиники в ближайших (с точки зрения автомобилиста) населенных пунктах: Аникеевка, Нахабино, Опалиха, Красногорск. Какие-то инфраструктурные объекты можно найти в находящемся поблизости ЖК «Изумрудные холмы». Рядом с новостройкой есть только автозаправка, но она вряд ли удовлетворит повседневные потребности людей. Потом, да, будет хорошо. Супермаркет, аптека, банк, ресторан и салон красоты, а также детский хоккейный клуб – все это будет, но потом.

Что пишут в Интернете

В квартирах данного комплекса пока еще мало жителей, собственники занимаются отделкой, поэтому оценить качество строительства «из первых рук» не представляется возможным. Но есть отзывы об объекте в интернете, оставленные читателями на стадии планирования покупки жилья. Многим нравится расположение в лесной зоне, рядом с озером, в тишине сельского пейзажа. Отмечают красивый внешний вид зданий, наличие подземного паркинга, хорошую освещенность квартир и малое количество соседей на этаже. В качестве недостатков отмечается близость к Пятницкому шоссе и его транспортная загруженность, удаленность от станции и неудобство передвижения к ней пешим ходом. Высказываются сомнения в доступности озера, ведь оно расположено внутри закрытой частной территории. И читателям сильно не нравится отсутствие какой бы то ни было инфраструктуры в ЖК на данном этапе.

Заключение

ЖК «ОпалихаVillage» (переведем это словосочетание как «городок в Опалихе») – интересный в архитектурном отношении проект. Мало- и среднеэтажная застройка, качественные материалы, оригинальные планировочные решения, относительная уединенность в соединении с транспортной доступностью, просторные светлые квартиры и подземный паркинг – все это делает данный ЖК привлекательным для проживания.

Но практически полное отсутствие инфраструктуры, перегруженность Волоколамского шоссе в час пик, плотное окружение комплекса частной застройкой и как следствие возможные ограничения на передвижение в лесной зоне вызывают настороженность будущих и состоявшихся покупателей.

Известно, что с 2019 года начнется строительство ветки наземного метро в рамках проекта «Московские центральные диаметры», которая будет проложена в районе станции Аникеевка. Застройщик обещает в ближайшее время насытить свой ЖК инфраструктурой, под размещение которой отведены первые этажи всех четырех корпусов дома № 2. Вот тогда и заживем, а пока...

Автор: Андрей Петров

Специально для Квартирного контроля