ЖК «Альфа Центавра»: яркая звезда Galaxy Group или все не так, как кажется

Альфа созвездия Центавра – это третья по яркости звезда, которую мы видим на ночном небе. Но на самом деле, это не одна звезда, а целых три (правда, одна из них невидима, это так называемый красный карлик по имени Проксима). Созвездие Центавра названо так древними греками в честь кентавра Херона. А Центавром он стал в латинском произношении, да так и остался в современной астрономии и его связь с мудрым человеко-конем забылась.

Выбирая название для своего жилого комплекса, руководство Galaxy Group, девелопера городской недвижимости комфорт- и бизнес-класса, решило, видимо, что это будет самая яркая звезда в его Галактике. Ну да, Galaxy – это ведь и есть Галактика. Надежды возлагаются на ЖК «Альфа Центавра» огромные, ведь это первый проект, который застройщик выполняет самостоятельно. До этого Galaxy Group почти десять лет участвовала в проектах компаний «ПИК», «Мортон», «ДСК-1».

Но на самом деле, застройщиком жилого комплекса является ООО «ЦентрДевелопмент», учрежденный, согласно проектной декларации 2014 года, кипрской компанией «Сезариус Лимитед (она вложила в свою дочку аж 10 000 рублей, что и было ценой 100% акций «ЦентрДевелопмента»). Впрочем, в декларации 2015 года учредителями компании уже выступают три физлица, Калищук (он же гендиректор), Кулаков и Зубов, а «Сезариус Лимитед» больше не упоминается, став в этом созвездии Galaxy вроде как невидимым красным карликом.

Но в нашей стране, особенно в строительном бизнесе все не так, как кажется, скажу я вам, удивляться тут нечему. И это, как ни странно, совсем не значит, что строят у нас плохо. Бывает и хорошо.

Офис продаж находится в первом корпусе (Альфа).

Три сдвоенных корпуса на макете

Вот о чем я размышляла, пока ехала в Химки смотреть Новостройку. Здесь на пересечении улица 9 Мая и Нагорного шоссе будут построены четыре двух секционных семнадцатиэтажных здания. На самом деле, не четыре, а восемь. Каждый корпус – это две башни, соприкасающиеся одним углом. Адрес первого корпуса, в котором и находится офис продаж, Химки, ул. 9 Мая, дом 4А, корпус 1. В проектных декларациях указаны и кадастровые номера участков 50:10: 0010105:8 – 1,4 га; 50:10:0010105:9 – 0,7 га; 50:10:0010105:10 - 0,8 га; 50:10:0010105:11 – 0,8 га; 50:10:0010105:12 – 0,8 га. То есть всего 4,5 гектара земли, ограниченные с одной стороны улицей 9 мая, довольно шумной, вдоль которой идет ЛЭП, а с другой кирпичным забором Новолужинского кладбища.

Забор отделяет ЖК от кладбища

Тема близости корпусов к кладбищу живо обсуждается потенциальными приобретателями квартир в ЖК «Альфа Центавра» на форумах.

Кто-то беспокоится, что жилой комплекс строится в санитарной зоне кладбища (путая при этом его название), а кто-то советует думать о живых, пока живы, и помнить, что у кого-то стакан наполовину полон, а у других наоборот.

Остановимся на этом вопросе. Оказывается, у нас существует несколько разных документов, регулирующих правила строительства и образования зон отдыха рядом с кладбищем. Принятый в 1977 году, но все еще действующий «СанПиН 1600-77 Санитарные правила устройства и содержания кладбищ» указывают, что «кладбища и крематории должны размещаться в пригородной зоне города или другого населенного пункта, на расстоянии не менее 300 метров от жилых и общественных зданий и зоны отдыха». 

Из СНиП 1977 года:

Источник: http://www.gosthelp.ru/text/sanpin160077sanitarnyepra.html

Более современный документ, «СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», настаивает на тех же 300 метрах для кладбищ «смешанного и традиционного захоронения площадью менее 20 га». А у нас именно такое, небольшое кладбище.

Определение санитарной зоны кладбища в СНиП

Думаю, что основополагающим в данном случае должно быть «Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (с изменениями и дополнениями). http://base.garant.ru/12158477/#friends

Постановление санитарного врача РФ о роли санитарных зон:

Из постановления о санитарно-защитной зоне кладбища:

В нем, во-первых, разъясняется роль санитарных зон, утверждается, что в них не может вестись жилой застройки и существовать ландшафтно-рекреационные зоны.
Во-вторых, определены размеры санитарной зоны кладбищ: кладбища размером 10-20 гектаров относятся к третьему классу санитарно-защитной зоны, 300 метров; мемориальные, то есть закрытые много лет назад кладбища, попадают в пятый класс санитарно-защитной зоны в 50 метров.

Ну вот, теперь нам осталось только понять, является ли Новолужинское кладбище действующим или мемориальным, то есть эта самая санитарная зона должна быть в случае ЖК «Альфа Центавра» 300 метров или 50.

На официальном сайте московской городской ритуальной службы http://grsritual.ru/mesto-na-kladbishche/v-moskovskoj-oblasti перечислены все действующие кладбища, в том числе и Новолужинское. А в офисе мне сказали, что захоронения здесь происходят, но редко, потому что хоронят либо в семейные старые могилы, либо продают места на кладбище по такой цене, что желающих купить мало. Тем не менее кладбище действующее, санитарная зона должна быть в данном случае 300 метров, и тогда в этой зоне оказываются, некоторые корпуса, а также придомовая территория вместе с детскими площадками.

С сайта Московской ритуальной службы:

И чтобы закончить с этой печальной темой, отвечу на вопрос, видно ли кладбище из окон квартир? Видно, и хотя мне не дали выйти в лоджию, но из окна я сделала фотографию зимнего кладбища. Летом будет получше.

Все, переходим к приятному. Из восьми корпусов (или четырех сдвоенных) четыре уже построены и сданы. Сданы раньше срока на год, специально посмотрела в проектной декларации – срок сдачи был 3 квартал 2017, а сдали их уже 15 июля 2016. Через месяц начали выдавать ключи, то есть за месяц произвели обмер и оформление документов БТИ. Молодцы, мне кажется. С октября 2016 начали регистрировать право собственности. То есть в первых двух корпусах ремонт сейчас делают собственники квартир. В построенных корпусах Альфа и Бета есть примерно по 70-80 свободных квартир, так что можно рассматривать при покупке и этот вариант.

Третий корпус Гамма тоже уже построен, сейчас строители заняты отделкой фасада.

Приехав на улицу 9 Мая, я решила сначала пройтись по жилому комплексу, посмотреть его в реальности, а не на картинках или макете. И должна сказать, что выглядит он красиво, белый, с красными и оранжевыми вертикальными полосами, он радует глаз и поднимает настроение. Детская площадка между корпусами Альфа и Бета тоже уже построена, яркая, привлекательная. Вот только вокруг все заставлено машинами, а ведь это будний день, большинство должны быть на работе. Да и квартиры далеко не все заселены.

Как мне сказали в офисе продаж, по проекту было спланировано 90 машиномест, что ничтожно мало для 807 квартир в трех первых корпусах. Под тремя из четырех корпусов паркинга вообще не предусмотрено. Поскольку проблема уже больная, то под четверным корпусом решили строить двухуровневый паркинг на 228 мест. Кроме того, сейчас выселяют расположившийся по соседству гаражный кооператив, на месте которого будет построен пятиуровневый паркинг на 550 машиномест. Но все это пока в планах, которые ни в каких документах не отражены.

Корпуса строятся монолитные, что, в данном случае, означает, что из монолита делаются несущие конструкции. Остальное пространство закладывается, согласно проектной декларации, «ячеистыми бетонными блоками».

Так сдается квартира в корпусах Альфа и Бета – без отделки со свободной планировкой.

Что, в свою очередь, означает совсем другое, что заметили владельцы квартир в корпусах Альфа и Бета, и о чем писали на своих форумах. Вот один из дольщиков Гамма корпуса во вконтакте предлагает список проблем, с которыми уже столкнулись покупатели квартир в первых корпусах. Среди них особенно оживленное обсуждение вызывает «жуткое качество пеноблоков, на которых весит вентилируемый фасад, окно, радиаторы. Они протыкаются ключом без усилия, все гвозди опять же руками вытаскиваются». Ссылка из текста ведет на подтверждающее слова видео.

Я тоже побывала в квартирах корпуса Альфа, но не пыталась протыкать их ключом. Я их просто поковыряла пальцем под окном, на пол посыпался серый порошок, из которого блок сделан.

Кстати, в квартире, куда мы пришли с менеджером офиса продаж, было заметно холодно. А окна были поставлены на удивление хорошо, в них не дуло. Оказалось, что дыра рядом с окном. Проем в стене больше периметра окна, и щель сантиметров десять замазана цементным раствором, при этом замазана плохо, с дырками, в которые и выдувает тепло.

Возвращаемся к пеноблокам. Менеджер офиса продаж знает об жалобах на качество пеноблоков на различных форумах, но сказала мне, что как им объяснили строители, все пеноблоки одинаковые и странно требовать замены одних на другие. Я заглянула в Википедию и обнаружила, что пеноблоки, на самом деле, разные не только по способу изготовления (пено и газобетоны), но и по плотности, которая варьируется от 300 до 900 килограмм на кубический метр. Затем я проконсультировалась с продавцом фиброцементных плит для вентилируемого фасада, просто позвонив на один из сайтов, от которого узнала, что фасад крепится только на блоки максимальной плотности, а те, что имеют более низкую плотность используются для утепления. Впрочем, он заметил, что фасад, скорее всего, крепится на монолитную часть. Короче, я не строитель, но если бы я покупала здесь квартиру, разобралась бы более досконально и на веру ни одно слово не брала.

Если в корпусах Альфа и Бета квартиры сдавались без отделки со свободной планировкой, то в корпусе Гамма все квартиры будут только с отделкой. Вся отделка делается по двум проектам, в теплых светло-бежевых тонах и холодных голубых. Других вариантов нет даже для тех, кто купит квартиру свободной планировки и заплатит застройщику за ремонт и отделку. Кстати, цена на такие работы 13-14 тысяч рублей за квадратный метр. Мы с менеджером зашли в несколько квартир, в одной шел ремонт, в ней было очень тепло, стены покрыты обоями под покраску и в одной комнате уже покрашены, в санузле положена плитка.

Другие квартиры, в которые водят покупателей, используются под офисы, но планировку и отделку я успела увидеть и мне все это показалось неплохим. Ну, конечно, не комфорт-классом.

Зато дольщикам корпуса Гамма предлагается в подарок кухня, вернее сертификат на 60 тысяч рублей, которыми за кухонный гарнитур можно заплатить.

Покатавшись по этажам уже сданных корпусов, я заметила, что в них стоят лифты ОТИС, в каждом подъезде по два, что конечно приятно, а стеклянная светлая входная группа выглядит очень достойно.

Таблица 1. Цены на квартиры в ЖК «Альфа Центавра» на февраль 2017 года

Квартиры в комплексе современной планировки с большой кухней от 11 квадратных метров. В однокомнатных квартирах предусмотрена просторная кладовка, в двухкомнатных – два санузла, хотя я бы помещение для второго санузла использовала под кладовку.

В двухкомнатных и трехкомнатных квартирах большая гостиная, что лично мне нравится больше, чем увеличение кухни за счет уменьшения размеров комнат. Комнаты прямоугольные, почти квадратные, не вытянутые, светлые. Мне планировки понравились.

Что касается инфраструктуры, то в комплексе не строится ничего, кроме маленького детского сада на 75 мест, которому планируется выделить площади на первом этаже четвертого корпуса. Все первые этажи в ЖК «Альфа Центавра» жилые. В офисе продаж меня заверили, что жилой комплекс находится в старой части города с хорошей инфраструктурой, где есть и магазины, и школы и поликлиники. Чтобы подтвердить это, я отправилась прогуляться по Парковой улице, это за кладбищем.

Детская поликлиника на Парковой улице и Лицей №10

Я почти сразу обнаружила детскую поликлинику – это семь минут пешком от офиса продаж. За поликлиникой находится большой лицей №10 с большим пришкольным стадионом. Напротив школы стоит невысокое кирпичное здание с большой территорией, по которой бегали дети. Оказалось, что это в прошлом детский сад, который переделали под школу.

Чтобы найти детский сад, нужно было просто пойти в другую сторону по той же Паковой улице – это 5 минут от ЖК. Детский сад «Рябинушка» большой, современный с огромной зеленой территорией.

Со стороны четвертого корпуса ЖК примыкает к парку «Дубки». Парк небольшой, но мамам с детьми будет где гулять. Он заканчивается улицей Лавочкина, на которой есть продуктовые магазины, в частности, «Пятерочка». Хотя те, кто знает этот район Химок, понимают, что недалеко расположены огромные магазины «Метро», «Ашан», «Магнит», где жители Химок привыкли запасаться продуктами раз в неделю.

Таблица 2. Цены на однокомнатные квартиры в строящихся в Химках ЖК

В таблицу сравнения цен на однокомнатные квартиры я поставила срок сдачи корпуса Гамма – 3 квартал 2017 года. Этот срок мне назвали в офисе продаж, на него и будем ориентироваться. В таблицу попал также ЖК «Новокуркино», в котором дома панельные, отсюда и более низкая цена. Однако все-таки цены в ЖК «Альфа Центавра» мне кажутся несколько завышенными. А кроме того, как оказалось, дополнительную сумму придется заплатить при оформлении покупки.

Квартиры продаются по 214-ФЗ, продажами занимаются компании «Метриум Групп» и «Bon ton Realty», менеджеры которых сидят в одном помещении и продают квартиры по одной схеме. Агентский договор стоит 2,5% от стоимости квартиры, и эта сумма входит в цену квартиры. Однако кроме агентского договора и договора долевого участия, придется заключить отдельный договор оказания услуг регистрации ДДУ и права собственности. Этот договор заключается с застройщиком и стоит 60 тысяч рублей сверх цены квартиры.

Итак, перечислим плюсы проекта. Это конечно расположение жилого квартала в старой части города с уже существующей инфраструктурой, здесь есть и поликлиники, и школы, и детские сады, и магазины. В архитектурном отношении проект несложный, но радующий глаз. Планировки квартир мне тоже понравились, здесь большие кухни, просторные гостиные, светлые комнаты, большие лоджии в квартирах с 6 этажа и выше. Корпуса быстро строятся, первые сданы на год раньше срока, и корпус Гамма сдадут уже в этом году.

Недостатки жилого комплекса тоже очевидны. Во-первых, очень мало места, поэтому дворов для детей будет ровно два: существующий между корпусами Альфа и Бета и предполагаемый между третьим (Гамма) и четвертым корпусом. Дворы не огорожены, дорога рядом. Все пространство уже сейчас заставлено машинами, парковочных мест катастрофически не хватает, боюсь, что проблема не будет решена и после строительства четвертого корпуса с подземным паркингом. Будет ли построен наземный паркинг, пока большой вопрос, в ЖК он не входит. К качеству строительства у покупателей много претензий, я не строитель, но честно пыталась в этом разобраться. Тут уж каждому придется думать и решать самостоятельно.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля