ЖК «Измайловский лес»: в двух шагах от Москвы

На границе Москвы и г.о. Балашиха продолжается возведение новостройки от ГК «ПИК» – ЖК «Измайловский лес». До конца 2026 года здесь планируется построить14 монолитно-панельных домов высотой от 15 до 25 этажей, несколько паркингов, три детских сада, школу, поликлинику и торговый центр.

Предварительная разведка

Разбираем сайт проекта

Официальная страница ЖК «Измайловский лес» расположена на сайте Девелопера (https://www.pik.ru/i-les). Здесь строящийся комплекс описан предельно подробно, можно увидеть генплан, сроки возведения корпусов, посмотреть ролик о ходе строительства и оценить окрестности.

На территории, отведенной под застройку, вырастет 14 корпусов переменной этажности, летом 2019 года в продаже были квартиры в домах 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 и 3.2. При этом корпуса 1.1 и 1.2 уже достроены, идет оформление в собственность.

Подбор квартир, традиционно для ПИКа, реализован в нескольких вариантах. Например, можно начать с выбора планировки.

А можно обратиться к генплану, выбрать корпус, затем воспользоваться подбором по параметрам, либо рассмотреть шахматку. Единственный минус параметрического подбора – сортировка возможна только по возрастанию (по комнатности, этажу, площади или цене).

При клике на квартиру мы получаем планировку, все параметры помещений, стоимость и даже предварительный расчет ипотечных платежей.

Все квартиры сдаются с готовой отделкой, на сайте есть визуализации. Подробного описания, впрочем, я не нашла: упоминаются лишь нейтральный дизайн и качественные материалы.

ЖК в цифрах:

Серия ПИК-1/У:

• Корпус 1.1 – 15-25 этажей, 5 секций, 466 квартир, 175 кладовых. Выдача ключей началась 2 июля 2019 года.
• Корпус 1.2 – 15-25 этажей, 4 секции, 476 квартир, 184 кладовых. Выдача ключей началась 2 июля 2019 года.

Серия ПИК-2:

• Корпус 2.1. – 25 этажей, 1 секция, 240 квартир, 60 кладовых, получение РВЭ ожидается в IV квартале 2019 г.
• Корпус 2.2. – 15 этажей, 6 секций, 476 квартир, 206 кладовых, получение РВЭ ожидается в IV квартале 2019 г.
• Корпус 2.3. – 25 этажей, 1 секция, 264 квартиры, 60 кладовых, получение РВЭ ожидается в IV квартале 2019 г.
• Корпус 2.4. – 15 этажей, 5 секций, 532 квартиры, 215 кладовых, получение РВЭ ожидается в IV квартале 2019 г.
• Корпус 3.1. – 15-25 этажей, 4 секции, 582 квартиры, 185 кладовых, получение РВЭ ожидается в III квартале 2021 г.
• Корпус 3.2. – 15-25 этажей, 5 секций, 554 квартиры, 176 кладовых, получение РВЭ ожидается в III квартале 2020 г.

Застройщик – ООО «Ривьера Парк». Участок с кадастровым номером 50:15:0040502:0000423 (71 590 кв. м) принадлежит Застройщику на правах аренды до 06.04.2022.

Разведка боем

Как добраться

ЖК «Измайловский лес» расположен рядом с пересечением МКАД и Шоссе Энтузиастов. И от той, и от другой трассы до него можно доехать минут за 7-10.

С общественным транспортом ситуация сложнее. Технически, довольно недалеко находятся две станции подземки: «Первомайская» и «Новогиреево». Почти рядом с ЖК есть платформа «Стройка» Горьковского направления электричек. От ст. м. «Первомайская» и «Новогиреево» ходят автобусы и маршрутки. Доехать до новостройки можно минут за 10-15. Однако останавливается транспорт на противоположной от нее стороне Шоссе Энтузиастов. А перехода через автотрассу поблизости нет. Единственный выход – сделать крюк до платформы «Стройка», там можно перейти шоссе. А это, на минуточку, два с половиной километра.

Станция электрички, кстати, тоже не слишком улучшает транспортную доступность. Направление это довольно непопулярное, поезда от Курского вокзала ходят в лучшем случае раз в час-полтора. Если быть точными, до станции «Стройка» в сутки ходит всего 11 электричек.

Знакомство с окрестностями

Если вы соберетесь ехать к комплексу от ст. м. «Новогиреево», то возле станции найдете вполне приличную инфраструктуру. Тут вам и кафе, и магазины, и отделения банков, и салоны сотовой связи, и парочка довольно крупных торговых центров.

Минутах в десяти на транспорте – и от ЖК, и от «Новогиреево», располагается Терлецкий лесопарк. Это довольно ухоженная и симпатичная зеленая зона с прудами, набережной, полянками, беседками и игровыми площадками.

Если двигаться от Новогиреево, ЖК «Измайловский лес» можно увидеть еще из-за МКАД.

Здесь находится ближайший к новостройке жилой район. Есть некоторое количество кафе и магазинов, впрочем, пешком от ЖК до них не дойдешь, ибо развязка МКАД не позволит. Чтоб добраться сюда от комплекса, придется проехать одну-две остановки на общественном транспорте.

Где-то там, за домами – Измайловский лесопарк. До него от новостройки пешком, впрочем, тоже не дойти, придется объезжать транспортную развязку.

Если смотреть от ЖК на Шоссе Энтузиастов, то мы увидим довольно крупный торговый анклав. Именно напротив оптового рынка «Владимирский тракт» и останавливается транспорт, идущий из Москвы. Перехода через шоссе здесь, к сожалению, нет.

Две загруженные автотрассы – МКАД и Шоссе Энтузиастов, находятся довольно близко к новостройке. По прямой до шоссе 550 метров, до Кольцевой 300 метров.

Вот так, например, выглядит пространство между ЖК «Измайловский лес» и МКАД.

Вдоль Кольцевой идет ЛЭП.

Ж/д станция «Стройка» находится минутах в десяти пешком, и там окружение тоже не особенно радует глаз: вокруг склады, автотехцентры, автосалоны и пустыри.

Тем, кто едет общественным транспортом из Москвы, придется смириться с не самой симпатичной дорогой.

И вот наконец мы выходим к корпусам 1.1 и 1.2.

Напротив них, в той стороне, где МКАД, стоят складские помещения.

Первые два построенных корпуса активно заселяются. Видно, что многие жители уже въехали в свои квартиры: гуляют мамы с колясками и молодые люди с собачками. Двор полностью обустроен, можно пройтись и оценить «классический» ПИКовский ландшафтный дизайн.

Пользуясь тем, что вход в некоторые подъезды пока открыт (в холле дежурят охранники), я решила посмотреть на дома изнутри, а на двор и окрестности с верхних этажей.

Входные группы безбарьерные, сквозные, без ступенек и пандусов. В каждой секции по два или три лифта (в зависимости от этажности).

Пройти от лифтов к квартирам можно, воспользовавшись домофоном.

Стены и входные двери выполнены в единой белой гамме.

А вот как выглядят двор и окрестности с верхних этажей.

Вдали на юге можно увидеть оптовый центр «Владимирский тракт», который расположен по другую сторону Шоссе Энтузиастов.

К северу раскинулся Горенский лесопарк.

К западу – МКАД. Также можно увидеть собственную котельную комплекса, рядом с лесополосой.

А вот так дома выглядят со стороны.

Между корпусами и Шоссе Энтузиастов сейчас есть березовая роща, огороженная забором. Впоследствии здесь разместится один из паркингов и торговый центр.

На первом этаже одного из корпусов уже работает УК от Застройщика.

Корпуса с литерой 2 тоже практически достроены, ключи их владельцам обещают выдать до конца 2019 года. Корпуса с литерой 3 приближаются к «экватору» возведения.

С восточной стороны от ЖК находится промзона и складские помещения, в общем, индустриальные пейзажи.

На территории самого комплекса, кстати, еще остались старые постройки воинской части, которая находилась тут ранее.

В офисе

Офис продаж расположен рядом с Шоссе Энтузиастов (ориентиры – остановка автобусов «Стройка» и заправочная станция «Роснефть»).

В офис продаж можно записаться через сайт проекта, либо приехать без предварительного звонка (но при этом, скорее всего, придется подождать минут двадцать). В офисе вам покажут макет, а также снабдят различными буклетами и даже газетой, посвященной новостройке и району.

Итак, по итогам общения с менеджером мне удалось выяснить следующее. Дома строятся из сэндвич-панелей серий ПИК-2 и ПИК-1/У, первые этажи – монолитные. Все строительство будет вестись до 2026 года, за это время планируется возвести не только жилые дома, но и три садика (на 350+350+120 мест), школу на 1775 учеников, поликлинику на 100 посещений в день, а также многоуровневые паркинги и торговый центр. Первый из садиков планируется ввести в эксплуатацию в конце 2019 года, школу – в конце 2020. В 4 квартале 2019 года собираются также открыть и первый из надземных паркингов, стоимость машиномест в нем – от 440 до 690 тысяч рублей.

На первых этажах жилых домов запроектированы коммерческие помещения, в которых разместятся магазины, службы быта, кафе и салоны красоты. На минус первом этаже каждого корпуса будут расположены кладовые, которые продаются по цене от 60 тысяч рублей за квадрат (площадь кладовок в среднем 4-5 метров).

Что предлагают

В каждой секции от 2 до 3 лифтов, на этаже – от 5 до 12 квартир.

Высота потолков в корпусах 1.1 и 1.2 – 266 см, в остальных корпусах – 272 см.

Все квартиры сдаются с чистовой отделкой. На полу предполагается ламинат (в мокрых зонах плитка), на стенах обои под покраску. В санузлах тоже плитка до потолка, сами потолки во всех помещениях натяжные.

Стоимость

Цены на квартиры в ЖК «Измайловский лес», актуальные в конце августа 2019, представлены в табличке ниже:

Табл. 1

Для сравнения предлагаем взглянуть на данные из таблицы 2.

Табл. 2

Планировки

Всего в ЖК «Измайловский лес» целых 68 планировок, хотя, строго говоря, многие варианты различаются только площадями помещений. Лоджий или балконов в квартирах не предусмотрено, зато окна увеличенного размера, 180 на 180 см.

Вот, например, студии – от скромных 18.9 квадратов до вполне просторных 27.4.

Однушки представлены, по сути, в двух вариантах: классическом и евро-формате (с большой кухней-гостиной). В некоторых квартирах нашлось место даже для гардеробной, в ущерб, правда, площади комнаты.

Двухкомнатных выбор самый широкий. Правда, в число двушек Застройщик включает и евро-двухкомнатные, которые отличаются от таких же однокомнатных, разве что, площадью.

Также в числе двушек можно найти и евро-трешки, с двадцатиметровой кухней-гостиной.

Санузлы в большинстве двушек – раздельные. В части случаев они еще и «разнесены» в разные концы квартиры.

Трехкомнатных также вполне достойный выбор. Достаточно и угловых, и распашных вариантов. В некоторых квартирах есть гардеробные.

Четырехкомнатные весьма приличных площадей, от 104 до 119 квадратов. Оба варианта – это «распашонки», с раздельными санузлами.

Как купить

Купить квартиру в ЖК «Измайловский лес» можно следующим образом. Первоначальный этап – бесплатное бронирование на 5 дней. Если вы хотите забронировать квартиру на срок до 10 дней, то это обойдется в пять тысяч рублей. В момент бронирования цена на квартиру фиксируется.

Затем приходит через подписания Договора долевого участия. Подписание проходит в электронном виде, для покупателя эта услуга бесплатная. После этого нужно в течение 3 рабочих дней открыть в банке Уралсиб аккредитивный счет и внести на него деньги за квартиру. После того как ДДУ будет зарегистрирован в рег. палате, деньги со счета будут переведены Застройщику.

В случае 100% оплаты или ипотеки покупатель получает скидку в 2%.

Ипотеку предоставляют следующие банки:

Существует также возможность рассрочки. Вариантов несколько. Можно внести первоначальный взнос от 10%, затем, через два месяца, оставшуюся сумму. Можно внести 40% и получить беспроцентную рассрочку на три месяца. При взносе от 40% есть рассрочка и на 6 месяцев, но в этом случае начиная с 4 месяца начисляются 2% на сумму платежа.

Что говорят

Основные претензии пользователей в сети – это удаленность комплекса от остановок автобуса, «необлагороженный» Горенский лесопарк и обилие складов и торговых точек в окрестностях.

По поводу «облагораживания» зеленой зоны менеджер сообщил мне, что Горенский лесопарк, действительно, скорее лес, чем парк. И в планах Застройщика прокладка там дорожек, установка скамеек и фонарей пока не значится. Так что лес в ближайшей перспективе так и останется лесом.

Что касается пешей доступности автобусных остановок, то с этим ситуация в течение нескольких месяцев должна перемениться: на территории ЖК будет «собственная» остановка транспорта. Так что какие-то маршруты до метро, несомненно, появятся, и ходить два с половиной километра в обход не придется.

Также во многих отзывах на форумах сквозит смущение, что раньше на месте ЖК «Измайловский лес» была нефтебаза и воинская часть, где хранилось и производилось топливо для нужд Министерства обороны.

Что касается воинской части и нефтебазы, то тут ответ менеджера был таков: для того, чтобы получить разрешение на строительство жилых домов, Застройщик провел рекультивацию участка. То есть был снят и вывезен верхний слой земли, после чего завезен чистый грунт. К тому же нефтебаза не функционировала последние полтора десятка лет. Так что нет смысла опасаться того, что земля под домами «ядовитая» и может как-то навредить здоровью.

Нашлись в сети также и очень позитивные отзывы, на которые мне есть что возразить.

Ж/д станция «Стройка», конечно, довольно близко, и домчать до центра Москвы можно за полчаса. Но электрички ходят очень редко, раз в час-полтора. Считать их удобным видом транспорта, пожалуй, нельзя. Измайловский парк, территориально, тоже вроде бы недалеко, но если идти пешком, то придется делать крюк в 2.5 километра, прямого пути от ЖК до лесопарка нет.

Что касается собственной инфраструктуры, то это дело наживное. Сейчас, через месяц после начала заселения корпусов 1.1 и 1.2, уже планируют открыть первый магазин (идут ремонтные работы в помещении), остальные коммерческие площади пока ждут своих арендаторов. Скорее всего, инфраструктура комплекса какое-то время будет довольно скудной, и за всеми благами цивилизации придется, опять же, ехать на авто или маршрутке. Ну а через пару лет ситуация почти наверняка значительно улучшится.

И в заключение

Место для строительства ЖК «Измайловский лес», конечно, выбрано неоднозначное. Рядом два загруженных шоссе, которые, безусловно, влияют на экологию. С другой стороны, почти вплотную к комплексу примыкает Горенский лесопарк, а довольно близко расположена обширная зеленая зона Измайловского парка. Совсем рядом, буквально через дорогу – Москва и Реутов. Однако пешком до них дойти довольно проблематично, поэтому для того, чтобы доехать до «цивилизации», придется пользоваться автомобилем или общественным транспортом. Сам ЖК строится фактически «в чистом поле» и вся надежда жителей на собственную инфраструктуру проекта, которая, конечно, будет развиваться еще не один год. Не самыми приятными соседями, кроме оживленных автотрасс, являются также складские помещения, что расположены, фактически, с двух сторон от ЖК. Пусть вреда экологии от них нет, но все же индустриальные виды из окон нравятся не всем.

А что же с плюсами? Они тоже имеются. Во-первых, в планах организовать на территории комплекса довольно богатую собственную инфраструктуру: тут будет школа, три детских сада, поликлиника, крупный торговый центр. Во-вторых, ПИК традиционно предлагает светлые квартиры с увеличенными окнами и готовой отделкой. В-третьих, до Москвы можно добраться довольно быстро, как на машине, так и на автобусе. К тому же удастся избежать типичной для Балашихи проблемы – пробок. В-четвертых, сроки строительства соблюдаются, так что планировать переезд можно без опасений.

В общем, судя по тому, что жилье в первых корпусах практически подчистую раскуплено, довольно много покупателей уже решили это уравнение из плюсов и минусов в пользу данного ЖК.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля