Москва
Подмосковье
Третий обзор ЖК «Поколение». 03.08.2019.
Всем привет! Это Квартирный Контроль. Я, его ведущая, Мария Фёдорова.
Сегодня мы в Северо-Восточном округе Москвы, в районе Отрадное. Героем этого выпуска становится жилой комплекс «Поколение». Если вы следите за нашими обзорами, то должны помнить, что мы здесь были три месяца назад, в конце марта. В этот раз мы приехали по просьбе жителей и дольщиком комплекса и, конечно, посмотреть, как себя чувствует проект от «ФСК Лидер».
Давайте, скорее, узнаем, что заставило жителей обратиться в Квартирный Контроль, но сначала я хочу напомнить вам, что собой представляет жилой комплекс «Поколение».
***
ЖК «Поколение» – это четыре жилых, многосекционных корпуса, высотой до 20 этажей с подземной стоянкой. В составе собственной инфраструктуры заявлено, и мы об этом говорили в первых двух обзорах, школа и детский сад. Но застройщик внес изменения в проект и объединил сад и школу в одно строение, сохранив прежнюю мощность: 350 мест в школе и 150 в детском саду. Каких-либо других зданий проект не предусматривал, по крайней мере, застройщик о них не говорил, но не так давно у жителей и дольщиков появилась информация о возможном строительстве офисного здания на территории ЖК.
***
Илья, житель д. 1, корп. 2: Наша основная боль. Вот здесь по архитектурному плану, который удалось получить, всеми правдами и неправдами, предполагается строительство 17-этажного бизнес-центра.
Мария Фёдорова: Сколько этажей?
Илья: 17. Примерная площадь его застройки 845 квадратов, то есть, 30 на 30 примерно. Свечка такая, которая вот этой часть торцевых квартир закрывает практически полностью. То есть, ни света, ни вида на парк, хоть куда-то. То есть, ты смотришь в окна, отличная перспектива! Просыпаешься, видишь, как люди приходят на работу и как люди с работы уходят.
Мария Фёдорова: О нем было заявлено в тот момент, когда вы принимали решение о покупке?
Илья: Нет, мы о нем не знали, заявлено об этом не было. Мы долго переписывались с ФСК, с управой, в Instagram, в ВКонтакте. Они уходили от ответа, говорили, что в данный момент, акцентируя на «в данный момент», мы ничего не строим.
***
Мария Фёдорова: От жильцов мы узнали, что будет построен еще в рамках комплекса бизнес-центр. Офисное здание.
Александр Лункин, руководитель проекта: Это офисное здание – бизнес-центр, одно из офисных зданий, конторе раньше располагалось возле корпуса 1. Оно строиться не будет, так как при утверждении правительством проекта планировки Северо-Восточной хорды, этот земельный участок будет под изъятие. Он, скорее всего, будет проходить в сети хорды, то есть, не сама там дорожная сеть, а скорее всего, какие-то дорожные сети. Для обслуживания данной дороги.
Мария Фёдорова: Это здание строиться не будет?
Александр Лункин: Да. Это можно сейчас увидеть в согласованном АГР, который мы пересогласовали, в связи с тем, что как раз вышел проект планировки хорды. Мы получили новый ГПЗУ, согласовали АГР и на этом плане можно увидеть, что этого здания уже нет.
Мария Фёдорова: Здания бизнес-центра.
Александр Лункин: Нет, это не бизнес-центр.
Мария Фёдорова: ОЗ2 – офисное здание?
Александр Лункин: Да.
Мария Фёдорова: Мы о нем не знали, то есть, мы о нем не говорили?
Александр Лункин: Угу.
Мария Фёдорова: У жителей тоже этой информации не было? То есть, это не публичное?
Александр Лункин: Почему не публичное? АГР есть в открытом доступе.
Мария Фёдорова: Я к тому, что на момент покупки жители об этом не знали, в частности, жители корпуса 3? Около которого…
Александр Лункин: Это немножко не в моей компетенции, но я думаю, что это не секрет.
Мария Фёдорова: Но сюрприз, тем не менее.
Александр Лункин: Я могу вам сказать, что сейчас у нас нет в плане выходить на него завтра-послезавтра. То есть, это не в этот год точно.
***
Илья: Да никакого согласования изменения архитектурного плана, генплана, не было. Не было публичных слушаний. Мы еще не получили право, но жильцы 4 и 3 адресных корпусов уже получили квартиры и с ними никто это не согласовывал, хотя на них это тоже влияет. Здесь будет проблема с парковкой, непонятно, кто здесь будет ходить. Здесь и так утром не выехать, а если будет бизнес-центр…
Ксения, житель д. 1, корп. 4: Здесь даже не пройти, потому что нет места для прохода и невозможно пешеходу добраться до метро «Владыкино», потому что сейчас полностью отсутствуют тротуары. Они заканчиваются здесь.
***
Мария Фёдорова: Это строение высотой 17 этажей?
Александр Лункин: Я не готов сейчас это прокомментировать, потому что будет ли это четырехэтажное, десятиэтажное. У нас есть ограничение – максимальная высотность 75 метров.
Мария Фёдорова:75 метров? Это 20 этажей?
Александр Лункин: Наверное, да.
Мария Фёдорова: То есть, это может быть, как четырехэтажное, так и двадцати?
Александр Лункин: Если это будет строиться, то это все будет в проекте в норме.
Мария Фёдорова: То есть, на сегодняшний день никакой конкретики нет?
Александр Лункин: Нет. Ничего нет.
***
По действующим нормам размещение и ориентация жилых и общественных зданий должны обеспечивать непрерывную продолжительность инсоляции жилых помещений не менее двух с половиной часов в день в период с 22 марта по 22 сентября. На офисное здание будут любоваться жители трехкомнатных квартир крайних секций третьего и четвертого корпусов. Причем, остекление здесь угловое, солнечного света не хватит только в санузлах, то есть, проектировщики точно не исключали вариант уплотнения. Если же говорить о противопожарных требованиях, то и здесь сложно подкопаться. Расстояние в 15 метров допустимо для зданий различной степени огнестойкости.
***
Мария Фёдорова: А действующие ГПЗУ и АГР позволяют вам его построить, но не обязывают?
Александр Лункин: Да. Не обязывают.
Мария Фёдорова: Это на усмотрение застройщика?
Александр Лункин: Да.
Мария Фёдорова: А приниматься решение о строительстве будет на основании, каких факторов? Понятно уже сейчас, что жители против.
Александр Лункин: Я думаю, что это мнение тоже будет учитываться.
Мария Фёдорова: А как? Хотелось бы понять, потому что все хотят публичных слушаний. Мы получили от вас ответ, что публичные слушания в Москве не проводятся.
Александр Лункин: Не проводятся, все верно.
Мария Фёдорова: Вот здесь маленький ликбез проведите, пожалуйста, в плане градостроительного кодекса.
Александр Лункин: Его можно взять и почитать, я сейчас не буду пересказывать. Действительно, в Москве сейчас не проводятся публичные слушания даже при корректировке ГПЗУ и АГР. Есть такая услуга на сайте мэра Москвы. Ты подаешь документы, правительство их рассматривает. Если есть какие-то нарушения, то дается отказ. Если нарушений нет, то дает тебе документы.
***
Не берусь говорить о схеме взаимодействия застройщика и столичных властей, но мы почитали градостроительный кодекс Российской федерации и градостроительный комплекс Москвы и не нашли в них информации об освобождении застройщика от обязанности проведения общественных слушаний.
***
Дмитрий, житель д. 1, корп. 3: Если построят здесь офисный центр, то транспортная доступность ухудшится. Сейчас мы имеем достаточно узкую дорогу, проезжую часть. Будет ли этот проезд расширяться, и будет ли предусмотрено здесь какое-то транспортное сообщение с метро дополнительно.
***
Александр Лункин: Я еще раз прокомментирую, что у нас проект увязан с Северо-Восточной хордой и, как вы видите, здесь предполагается строительство двухполосной уличной дорожной сети.
Мария Фёдорова: Двухполосной? Она сейчас, по-моему, тоже двухполосная.
Александр Лункин: А вы говорите, что узкая.
Мария Фёдорова: Узкая.
Александр Лункин: Я бываю там раз в неделю и все в порядке, никакого коллапса нет.
***
Путь от жилого комплекса до МЦК по-прежнему выложен бетонными плитами. Каких-то других элементов благоустройства я здесь не увидела. Обратите внимание, что по дороге станции жители преодолевают железнодорожные пути. Есть относительно безопасный переход. На деревянных настилах повешены предупреждающие таблички о приближающихся поездах. Тем не менее, многие жители района прекрасно – пожалуйста, вот пример, – срезают путь, переходят через рельсы, соответственно, подвергая свою жизнь опасности. Конечно, все жители ждут тот момент, когда здесь появится нормальный пешеходный маршрут. Но, скорее всего, это произойдет тогда, когда здесь реализуют проект по новому участку Северо-Восточной хорды. Судя по всему, пока эти масштабные работы не будут закончены, вот этими мелочами город не будет заниматься.
***
Ксения: Точно также было с проходом к метро «Окружная», когда вы снимали вторую передачу. Только-только появились эти бетонные плиты. Собственно, они появились после того, как мы все бомбардировали обращениями, сняли репортаж с помощью «России 24», приезжали к нам журналисты. ФСК «Лидер» в последнем замечательном ответе сказали, что это же мы за свой счет вам такую прекрасную дорожку сделали! Хотя это сделал департамент строительства Москвы, за что им большое спасибо. Также, как и управа сказала, что это мы вам сделали такую замечательную дорожку! Еще и освещение поставили!
***
Александр Лункин: Мы тоже были обеспокоены данной проблемой, потому что были обеспокоены данной проблемой. Многочисленные жалобы писались в префектуру и в управу. Данный земельный участок не относится к застройщику, да и мы и в принципе, не имеем права производить какие-либо там работы и что-либо там размещать. Эта дорога тоже считается объектом капитального строительства. Но нами была сделана временная дорога с твердым покрытием. Если вы были там в мае, то там бетонные плиты, твердое покрытие.
Мария Фёдорова: Мы их видели уже в марте.
Александр Лункин: Да? Ну, в мае это было уже выполнено. В мае также нашими силами было выполнено благоустройство – засажена трава, чернозем завезен и также нами установлено временное уличное освещение.
Мария Фёдорова: Вернемся к корпусу ОЗ. Я хотела бы посмотреть поэтажные планы. Вот он. Все-таки 19 этажей в нем будет.
Александр Лункин: Это сейчас просто как картинка.
Мария Фёдорова: Картинка. Мой вопрос, с чем связан. У меня есть мое личное предположение, что это будет комплекс апартаментов.
Александр Лункин: Это все будет рассматриваться при формировании модели…
Мария Фёдорова: Не исключено, что это будет комплекс апартаментов?
Александр Лункин: Сейчас я не могу прокомментировать, что-то исключить или что-то подтвердить.
Мария Фёдорова: Потому что обратите внимание на поэтажный план, что нарезка помещений и их очевидное назначение…
Александр Лункин: Я вам еще раз повторю, что АГР – это архитектурно-строительное решение. Мы в принципе подались с этим, и нам Москомархитектуры говорит, что, да. Такое у вас проходит по нормам, вы не нарушаете ГПЗУ, этажность… Такое вы можете построить. Вот и все.
Мария Фёдорова: Не исключено, что это будут апартаменты?
Александр Лункин: Я сейчас не могу ни исключить, ни подтвердить, потому что понимания по этому офисному зданию сейчас нет.
Мария Фёдорова: Но право такое имеете? Никто вам не запретит?
Александр Лункин: Право имеем.
***
Илья: Наша вторая боль – установка кондиционеров. Вот здесь еще более-менее, в пятой и четвертой секциях. С правой стороны занято вытяжкой, что идет с паркинга. С левой стороны в теории можно что-то повесить. Если на этаже четыре квартиры, что четыре кондея можно ставить.
Мария Фёдорова: Я так понимаю, это технический балкон?
Илья: Да.
Мария Фёдорова: Здесь изначально должны быть блоки кондиционеров?
Ольга, житель д. 1, корп. 2: В связи с ошибкой планирования, вентиляция для двухуровневой парковки… В нашем втором корпусе единственная отстроенная двухуровневая парковка – такая же будет, по-моему, и у первого корпуса.
Илья: Да.
Ольга: По третьему и четвертому, которые сданы, они будут одноуровневые. И в связи с ошибкой планирования, наши технические балконы, на которых должны быть размещены кондиционеры, заняты воздуховодами.
***
Александр Лункин: Это, в принципе, не скрывалось, это есть в проектной документации. Также в связи с тем, что это двухуровневый паркинг, там больше систем противопожарной защиты. Воздуховод, который идет по оси здания, но место под установку кондиционеров там есть. Если его вдруг не хватит по какой-то из причин, мы, по согласованию с управляющей компанией, выделим место под установку и также узел крепления.
Мария Фёдорова: Очевидно, что в первой секции, где по 8 квартир на этаже, уже сейчас понятно, что не хватит.
Александр Лункин: Из практики ясно, что многие люди отказываются от кондиционеров. Просто не ставят. Это практика. Если, я повторяюсь, действительно станет такая ситуация, что людям не будет хватать, это будет донесено до управляющей компании и будет выдавать узел крепления и место установки кондиционера.
Мария Фёдорова: На фасаде?
Александр Лункин: Да. Будет, скорее всего, корзина в цвет фасада и никак это не повлияет на…
Мария Фёдорова: То есть, это компетенция управляющей?
Александр Лункин: Да.
Мария Фёдорова: А это можно решить как-то таким массовым порядком, чтобы это было единообразно?
Александр Лункин: Это будет единообразно, конечно. Еще раз повторю, что управляющей компанией будет выдан узел крепления, потому что это будет крепиться к фасадной системе. Будет разработан узел крепления и все это будет единообразно. Не будет такого, что…
Мария Фёдорова: Что где-то есть, где-то нет.
Александр Лункин: Да.
***
Как говорилось в начале, застройщик внес изменения и в проект строительства школы и детского сада. Эти объекты решено объединить в одно строение, сохранив количество мест и этажность.
***
Мария Фёдорова: Также мы говорили и жители ожидали, что это будут два строительных объема, два объекта, соответственно, под школу на 350 мест и
Александр Лункин: Действительно, в первоначальном проекте и в первоначальном АГР было предусмотрено два отдельно стоящих здания. Но на данный момент выбран оператор на этот учебный комплекс. Он включает в себя детский сад на 150 мест и 350 школы. Все наши обязательства соблюдены. ТЭП (технико-экономические показатели) не поменялись. Сохранены все площади, они соответствуют, как если бы это было два отдельно стоящих здания и одно. Здесь будут отдельные входа под школу и под садик. Потоки никак не пересекаются, отдельные столовые. Здесь все соответствует нормам и правилам. Центральный вход в школу будет здесь, а вход в детский сад будет с этого торца.
Мария Фёдорова: Освободившаяся территория из-под садика будет занята территорией школы?
Александр Лункин: Она будет занята учебным комплексом. Она также туда отойдет, там будут размещены площадки игровые, и тому подобные вещи.
Мария Фёдорова: Строений здесь не будет?
Александр Лункин: Не будет. Как вы видите на плане это все отнесено к учебному комплексу. Ведутся сейчас строительно-монтажные работы, это монолит. Мы вышли на третий этаж. По срокам ввода, скорее всего это второй квартал 2020 года.
***
Илья: Немаловажный вопрос, который затрагивает территорию жилого комплекса – это благоустройство территории. Мы столкнулись с тем, что бордюрный камень и плитка, что применялись на нашей территории, регулярно ломаются, бьются. Эти плитки периодически меняли по нашим жалобам. И важный вопрос это озеленение. Обратите внимание, что вот в таком формате, застройщик считает, что он осуществил озеленение надлежащим образом. По факту у нас существует проблема, связанная с озеленением оттого, что застройщик должен был по своим рендерам, по своему положительному заключению, которые он выкладывал ранее на сайте, осуществить озеленение, высадить деревья, кустарники в достаточно большом объеме.
***
Александр Лункин: Сейчас озеленение выполнено. Если есть какие-то вопросы у жителей либо у управляющей компании, мы готовы выйти и все это устранить.
Мария Фёдорова: Мы были здесь в конце июня. Вот эту всю часть между вторым и третьим корпусами мы увидели неблагоустроенную.
Александр Лункин: Не то, что неблагоустроенная. Там было не выполнено часть озеленения.
Мария Фёдорова: Там нет ни газона, ничего здесь не было.
Александр Лункин: Не было зеленой травы, можно так выразиться.
Мария Фёдорова: Хочется травы зеленой.
Александр Лункин: Конечно, хочется. Предлагаю приехать в середине августа, там будет зелено и красиво.
Мария Фёдорова: Крупномеры у вас планировались по проекту?
Александр Лункин: В основном это кустарники.
Мария Фёдорова: То есть, по проекту кустарники?
Александр Лункин: Да.
Мария Фёдорова: Деревья не заявлены?
Александр Лункин: Деревья не заявлены. Все выполнено в соответствии с проектом, который можно посмотреть на сайте. Также нашей компанией проводятся такие мероприятия, как, образно говоря, субботник. Нами закупаются саженцы, цветы и тому подобные вещи, клумбы. Совместно с жильцами идет высадка. Как дополнительная такая акция. Один субботник такой уже проведен, жители в восторге, довольны.
Мария Фёдорова: Да, здесь мы увидели сирени, какие-то кустики.
Александр Лункин: Да. Также сейчас заселят третий корпус, заселение сейчас идет. Как заселится корпус, я думаю, здесь также проведут субботник.
Мария Фёдорова: Вы гарантируете, что осенью территория третьего корпуса будет в полном объеме озеленена?
Александр Лункин: Да, в соответствии с проектной документацией.
***
Илья: Мы находимся во дворе дома, где должна быть организована концепция двор без машин. Обратите внимание, с этой и с той стороны, и далее, все заставлено машинами. Машины ездят.
Мария Фёдорова: Здесь даже есть разметка парковочная, как же он может быть двором без машин?
Илья: Изначально застройщик обещал, что, возможно, будет какой-то гостевой сквозной проезд, и машины не будут располагаться внутри двора, но по факту мы имеем совершенно другую ситуацию.
Олег: Получается вот так. Тут детская площадка, тут дети, тут ездят машины. У меня нет детей, но, наверное, было бы некомфортно так детей отпускать, зная, как люди могут водить.
Мария Фёдорова: Давайте так: вы просто с застройщиком друг друга неправильно поняли, что будет двор без машин.
Олег: Застройщик теперь говорит, что все дальнейшие вопросы решайте уже самостоятельно.
***
Мария Фёдорова: Такое впечатление, что трактовка понятия «двор без машин» у застройщика, и у жителей разная. Машин здесь вообще не должно быть.
Александр Лункин: Это подразумевает гостевые парковки и также места для инвалидов. Это норма проектирования. Так, действительно, у нас двор без машин. У нас каждая территория ограждена контролем доступа, шлагбаумом, который выдается жителям. Если жители сами ставят там машины, то тут я, уж извините, бессилен.
По вопросу заезда с Сигнального проезда. Предусмотрен проезд с Сигнального проезда вдоль корпуса номер четыре с внешней стороны, который будет также обеспечивать для третьего корпуса въезд в рамку (в паркинг). И дальше движение вы видите. Можно будет везде проехать. Здесь будет свободный проезд, здесь никак не будет огораживаться. Это будет реализовано после ввода в эксплуатацию корпуса четыре. Он запланирован на четвертый квартал 2019 года.
***
Житель: Это наш паркинг. Паркинг – наша гордость. Здесь все функционирует, ничего не бежит. Даже весной, когда много грязи и стоков, даже вот это, самое элементарное, как мне объясняли, прекрасно справлялось со всей этой историей. У нас слишком мало продано машино-мест, поэтому, когда начнут работать в полном объеме, тогда и всплывут какие-то подводные камни.
***
По-настоящему подводными эти камни стали уже через неделю после нашей съемки. В июле паркинг и кладовые третьего корпуса были уже затоплены. Стены подземного уровня показали плохую гидроизоляцию, а полученный эффект закрепили дефекты в коммуникациях. И здесь, по словам жителей, текла уже не только вода.
***
Александр Лункин: Даже если это имело место, то это локально, то есть, это не массовый затоп. Это было локально. Мы не отказываемся, у нас гарантийные обязательства застройщика и у генподрядчика. Мы сразу же реагируем по заявке. Если от жителей поступила жалобы управляющей компании, то управляющая компания направляет эту заявку нам. Мы немедленно реагируем, выходит комиссия, смотрим, в чем причина и в кратчайшие сроки, в зависимости от проблематики, если локальное место, то в течение 10 дней устраняем. То есть, путем инъектирования. Ну, максимум, до 40 дней.
Мария Фёдорова: А сейчас уже ведутся работы по устранению?
Александр Лункин: Да. Сейчас работы уже ведутся. Я думаю, что до конца месяца мы все устраним.
Мария Фёдорова: Говорят, что в доме номер один, корпус 4, было оформлено в собственность помещение, которое относится к общедомовому имуществу.
Александр Лункин: Кто сказал, что оно относится к общедомовому имуществу?
Мария Фёдорова: Жители.
Александр Лункин: Нет, они ошибаются. Знаете, почему они так решили? Это помещение называется ОДС, и они думают, что это общедолевая собственность. На самом деле – это общая диспетчерская служба. Туда сводятся сигналы со всего жилого комплекса, как пожарные, как лифты и тому подобные вещи. И она не может быть общедолевой собственностью.
Мария Фёдорова: То есть, это собственность застройщика?
Александр Лункин: Да, застройщика. И она обслуживает все четыре корпуса, туда сходятся все сигналы, она не может быть общедолевой собственностью.
Мария Фёдорова: А какие там еще коммуникации, кроме пультов диспетчерской?
Александр Лункин: Никаких. Там пульты стоят, которые принимают все сигналы.
Мария Фёдорова: И вопрос по горячему водоснабжению.
Александр Лункин: По горячему водоснабжению… Сейчас эксплуатирующая организация, так как заселение началось относительно недавно, заключает договор на постоянное теплоснабжение данного корпуса. До конца месяца он будет заключен и горячая вода будет подана.
Мария Фёдорова: До конца месяца июля?
Александр Лункин: Да, до конца июля.
Мария Фёдорова: С августа будет горячая вода?
Александр Лункин: Да. Управляющая организация все документы передала для заключения договора, ожидают подписания. После подписания сразу будет подача.
***
Выходит, что на момент публикации этого репортажа, проблема с горячей водой должна быть решена. Думаю, что жители проекта «Поколение» с удовольствием напишут об этом в комментариях с видео и на нашем портале. А как застройщик и управляющая компания справится с остальными обязательствами, и что в итоге компания решить построить под окнами третьего корпуса, покажет время и, конечно, Квартирный Контроль.
