Москва
Подмосковье
Создание ТСЖ за 3 шага. Часть 1, от 03.10.2017.
Наконец-то ваш дом построен и успешно сдан в эксплуатацию. Позади все страхи, опасения и кошмарные сны о долгострое или банкротстве застройщика. В доме есть свет, тепло и вода. Впереди оформление права собственности и приятные хлопоты по отделке новой квартиры. Но возникают следующие вопросы:
- Кто будет заниматься обслуживанием новостройки?
- Как контролировать качество работы обслуживающей компании?
- Куда и на что будут уходить деньги жителей?
***
Жительница: Квартплаты сумасшедшие просто.
Жительница: Управляющая компания, вам все скажут, она очень большой минус. Она не работает вообще.
Жительница: Хочется иметь выбор всегда и ограничиваться тем, что нам навязали, причем не самого лучшего качества, как-то неинтересно. Всегда должен быть выбор.
Житель: Уже народ начал бунтовать, что не будет платить за обслуживание дома просто бешеные деньги.
***
К сожалению, негативная оценка работы управляющих компаний жителями новостроек – явление частое. Практически на каждом форуме можно увидеть недовольство как качеством обслуживания, так и тарифами. Да и Квартирный Контроль не раз выявлял недочеты тех или иных УК. Однако Жилищный кодекс позволяет нам решать: доверить ли судьбу своего дома сторонней компании или взять управление в свои руки и организовать товарищество собственников жилья. В особенностях такого способа управления нам помог разобраться глава инициативной группы дольщиков жилого комплекса «Маршала Захарова, 7», депутат муниципального округа Зябликово города Москвы Андрей Ефимов.
***
Андрей Ефимов глава инициативной группы дольщиков: Поскольку постольку в нашем доме все квартиры покупались собственниками, мне кажется было бы правильным, чтобы дом был под управлением именно команды собственников. Чтобы мы, как будущие жители, организовали ТСЖ, как одну из форм, что рекомендует для нас государство, и могли бы самостоятельно решать те вопросы, которые возникают в доме. Какой ремонт сделать? Где в первую очередь, где во вторую? Вопросов, естественно, в доме будет возникать масса. Одно дело, когда их решает кто-то за нас не всегда в соответствии с нашим мнением. Например, управляющая компания может купить краску гадко-синего цвета, который никому не нравится, покрасить, и мы будем вынуждены принять это. Другое дело, когда мы сначала спросим жителей: «Уважаемые соседи! А какого цвета вы хотите, чтобы был покрашен подъезд?». И потом мы собираем мнения и действуем по мнению жителей.
Мария Фёдорова: На каком этапе можно предпринимать действия по организации ТСЖ, если мы говорим о новостройке?
Андрей Ефимов: Раньше законодательство предусматривало возможность создания ТСЖ на этапе строительства. Затем во избежание злоупотреблений со стороны застройщиков, законодатель убрал эту возможность. Сейчас есть возможность создать ТСЖ либо после получения свидетельств о собственности (как таковые, свидетельства о собственности сейчас не применяются, они отменены), внесения в реестр. Но даже не дожидаясь этого процесса, выполнять большинство своих функций собственника, жители могут после подписания акта приемки-передачи. Есть судебная практика, подтвержденная верховным судом, что после получения акта приемки-передачи, возможно выполнение большинства функций собственников, в том числе создание ТСЖ.
***
Организовать ТСЖ можно после подписания акта приемки-передачи, до получения права собственности на квартиру.
***
Андрей Ефимов: Вся процедура организации ТСЖ, проведения первого собрания, четко расписана в Жилищном кодексе Российской федерации. Мы, как законопослушные граждане, обязаны следовать тем положениям, которые там содержаться. В частности, мы должны уведомить всех собственников о проведении этого собрания. Есть определенные правила, определенные требования, которые содержатся в законе. Например, мы обязаны уведомить их либо лично, либо заказным письмом. Поэтому мы стараемся собрать как можно больше координат наших соседей, чтобы уведомить их лично. Альтернатива – заказное письмо. Одно заказное письмо будет стоить где-то 60–70 рублей, и если умножить на общее количество собственников, все выливается в очень большие суммы. Чтобы избежать этих трат, мы просим наших соседей сообщить нам свои данные, чтобы мы могли с ними связаться и сообщить о том, что тогда-то мы планируем проведение собрания.
Мария Фёдорова: То есть листок в почтовый ящик – не вариант?
Андрей Ефимов: Нет. Это прямо запрещено действующим законодательством. Если мы в чем-то нарушим это действующее законодательство в плане организации общего собрания, то его итоги могут быть опротестованы.
***
Шаг 1.
Уведомить всех собственников дома о проведении собрания необходимо лично или заказным письмом.
***
Андрей Ефимов: Затем мы интересуемся у наших соседей, какую собственность они приобрели? Какую квартиру, какое машино-место? Согласно действующему законодательству голосование идет не так, что одна квартира = один голос, а мы должны посчитать в зависимости от доли собственности, принадлежащей конкретному человеку в общем котле, что называется.
Мария Фёдорова: Прямо пропорционально?
Андрей Ефимов: Да. И мы вычисляем количество этих голосов, принадлежащих собственнику, с точностью до двух знаков после запятой. Таким образом мы четко, подготавливая собрание, определяем, какой объем голосов имеет тот или иной собственник.
***
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
***
Мария Фёдорова: Как получаются данные, где их можно запросить?
Андрей Ефимов: Мы имеем данные по общей площади дома и, исходя из этого, мы можем подсчитать, какая часть принадлежит конкретному собственнику. К сожалению, это данные, которые мы не можем получить для нашей инициативной группы, иначе, как от каждого собственника. Поэтому я и прошу всех собственников, кто еще не сообщил данные о себе нашей инициативной группе, сообщить эти сведения. По большому счету эти данные есть у управляющей компании, в самом ПИК, но они с нами делиться не спешат.
Мария Фёдорова: Росреестр тоже может быть источником информации, правильно?
Андрей Ефимов: Да, но эти сведения платные.
***
Оповещение о проведении собрания собственников должно состояться не менее чем за 10 дней до собрания.
***
Андрей Ефимов: Дальше мы проводим это собрание. Люди, которые пришли на собрание заполняют бюллетень. После этого счетная комиссия, которая собирается из числа собственников, подсчитывает эти результаты. Причем все эти результаты можно проверить, поскольку бюллетени сохраняются и в любой момент, если кто-то считает, что счетная комиссия неправильно посчитала, можно поднять эти бюллетени и пересчитать. Счетная комиссия определяет результат и смотрит, во-первых, есть ли кворум по собранию, по отдельным вопросам.
Мария Фёдорова: Сколько он должен составлять?
Андрей Ефимов: Собрание правомочно, если присутствует больше 50% собственников.
***
Шаг 2.
Провести собрание и голосование.
Собрание будет признано состоявшимся, если на нем будут присутствовать не менее 50% собственников дома.
***
Мария Фёдорова: Голоса собраны, решение вынесено. Дальше, какая схема действия?
Андрей Ефимов: Если большинство наших соседей принимают решение о создании ТСЖ, то на основании этого волеизъявления, инициативная группа проводит регистрацию в органах юстиции некоммерческой организации в формате ТСЖ или ТСМ. Пошлина уплачивается, она небольшая, несколько тысяч рублей (государственная пошлина 4 000 рублей). Формируется пакет документов. Он включает в себя решение, в котором собраны подписи тех, кто принимает решение создать ТСЖ. Формируется Устав и другие необходимые документы, которые сдаются в 46 налоговую инспекцию Москвы.
***
Шаг 3.
Подать документы в ИФНС.
Пакет документов для регистрации ТСЖ:
- Заявление по форме №Р11001.
- Решение о создании ТСЖ, оформленное решением единственного учредителя или протоколом общего собрания учредителей.
- Две копии Устава ТСЖ.
- Квитанция об уплате госпошлины в размере 4 000 рублей.
При принятии положительного решения о регистрации, налоговый орган должен выдать:
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- Один экземпляр Устава с отметкой регистрирующего органа.
- Лист записи ЕГРЮЛ, в котором будут указаны основные регистрационные данные ТСЖ.
***
Андрей Ефимов: Общее собрание собственников – это самый важный, самый главный орган управления дома. Общее собрание собственников собирается с определенной регулярностью, но, как правило, один раз в год. Общее собрание собственников выбирает правление ТСЖ. Правление ТСЖ осуществляет функции управления домом между общими собраниями. Для нормального функционирования, правление из своего состава или, как это в Уставе закреплено, по-разному, в зависимости от положения Устава, выбирает председателя. Председатель осуществляет текущее управление домом между собраниями правления. Правление подотчетно общему собранию собственников, а председатель подотчетен правлению. Общее собрание собственников – это самый главный вершитель судеб дома. Правление собирается раз в несколько месяцев. Чтобы не было безвластия, председатель правления осуществляет функции управления дома единолично в период между собраниями правления.
Мария Фёдорова: Какой минимальный состав команды должен быть при организации ТСЖ?
Андрей Ефимов: Если говорить об итоговом составе, то для нашего дома правильно было бы сделать следующее: председатель ТСЖ, который осуществляет общее руководство, надзор. Он заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, с организацией, которая занимается вывозом мусора, обслуживанием лифтов и так далее. Бухгалтерия… не надо брать своего бухгалтера, потому что в данном случае это не совсем оправданно. Лучше не иметь своего бухгалтера (не поняла). Другое дело, что председатель должен следить за тем, как эта работа выполняется. В доме, наверное, надо иметь своего сантехника и электрика, которые могли бы оперативно прийти на помощь жителям, если у них что-то случится в квартире. Плюс заменить лампочку в подъезде, проверить пожарную сигнализацию и так далее. Уборка… наверное, это тоже клининговая компания. Таким образом, достаточно иметь минимальный штат. Наверное, еще комендант дома, который будет помогать председателю следить за тем, что происходит в доме, устранять мелкие неисправности.
Мария Фёдорова: Выход из ТСЖ, ликвидация, закрытие – насколько это трудоемкая проблема, если говорить о юридическом лице, об обществе с ограниченной ответственностью? Закрыть его бывает сложнее, чем открыть. В данном случае, как?
Андрей Ефимов: В нашем случае наоборот. Закрыть ТСЖ гораздо проще, чем его создать. Для того чтобы закрыть ТСЖ достаточно, если более 50% собственников покинет это ТСЖ от списочного состава. Каждый год ТСЖ обязано сдавать в контролирующие органы реестр своих членов. Если согласно этому реестру, количество собственником будет менее 50% в составе ТСЖ, оно автоматически ликвидируется. Поэтому достаточно человеку прийти и уведомить ТСЖ о своем выходе, оставив заявление в письменном виде. Человек просто уведомляет: «Я выхожу». Все, согласно законодательству, меньше 50% – ТСЖ ликвидируется. Эти процедуры четко прописаны в Жилищном кодексе.
***
В продолжение выпуска мы обсудим права и обязанности ТСЖ, способы контроля работы товарищества, а также поговорим о вероятных проблемах при переходе с обслуживания управляющей компании на управление многоквартирным домом посредством ТСЖ.
