Москва
Подмосковье
Создание ТСЖ за 3 шага. Часть 2, от 05.10.2017.
В первой части выпуска мы узнали о преимуществах такого способа управления недвижимостью, как ТСЖ, и познакомились с процедурой создания и принципами работы товарищества. Напомню, что наш собеседник, депутат муниципального округа Зябликово города Москвы Андрей Ефимов, является главой инициативной группы дольщиков жилого комплекса «Маршала Захарова 7» и активным сторонником перехода на управление домом посредством ТСЖ.
На сегодняшний день обслуживание жилого комплекса «Маршала Захарова 7» возложено на компанию «Пик-Комфорт».
***
Мария Фёдорова: В принципе, наверное, любая управляющая компания (оставим в покое «ПИК-Комфорт») всегда воспринимается всеми в таком, негативном свете. Но по большому счету, ведь злоупотребления также возможны и в формате работы ТСЖ, как и в управляющей компании. Какое-то, возможно, не совсем рациональное распределение финансов.
Андрей Ефимов глава инициативной группы дольщиков: Давайте говорить о том, что злоупотребления возможны всегда и везде. Но если объективно подходить к вопросу, то надо задать вопрос: «Кому проще произвести какие-то злоупотребления и, грубо говоря, положить деньги себе в карман?». Если мы на одной стороне имеем управляющую компанию, на другой мы имеет ТСЖ, то управляющая компания непрозрачна. Нельзя прийти в управляющую компанию и сказать: «А покажите вашу бухгалтерию. Покажите вашу документацию. Что вы купили, у кого вы купили, за какие деньги?». Это компания коммерческая и сотрудники не покажут даже жителю дома, который они обслуживают, всю эту документацию. Если житель дома приходит в ТСЖ, то в ТСЖ по закону обязаны показать всю документацию, включая все платежки, накладные, всю первичную документацию.
Мария Фёдорова: То есть объяснить экономическую целесообразность тех или иных расходов? Показать можно все, что угодно.
Андрей Ефимов: Конечно. Если будет у любого человека доступ к документации, человек может спросить, почему здесь такая цена, а не другая? И правление, председатель, обязаны объяснить, потому что они подотчетны жильцам. ТСЖ – это юридическое лицо, которое создается в виде некоммерческой организации. В некоммерческой организации нет даже такого термина, как прибыль. Есть определенные статьи доходов, есть определенные статьи расходов. То есть заранее делается смета и ТСЖ работает по смете. Если в конце года, например, в результате экономии или каких-то других процессов, остаются деньги, то это не является прибылью. Деньги, что остались от хозяйственной деятельности, подлежат трате, расходованию на уставные нужды. А уставные нужды ТСЖ – это повышение комфорта проживания жителей дома.
Мария Фёдорова: В чем заключается компетенция ревизионной комиссии?
Андрей Ефимов: Ревизионная комиссия на регулярной основе отслеживает все финансовые траты, которые делает ТСЖ и ежегодно на общем собрании собственников отчитывается о своей работе. Если она находит какие-то злоупотребления или ошибки, недочеты, она, во-первых, сообщает о них правлению для того, чтобы можно было их оперативно поправить. А если возникает какая-то ситуация серьезная, то эта информация выносится на всеобщее обозрение на общем собрании или раньше.
Мария Фёдорова: Состав этой комиссии и срок действия полномочий? С какой периодичностью она избирается?
Андрей Ефимов: Это зависит от Устава, который будет принят. Как правило, избираются правление, председатель ревизионной комиссии на два года. Но каждый год они обязаны делать отчет перед жителями о своей работе.
Мария Фёдорова: Такой вопрос. А что мешает председателю или правлению, или какой-то группе лиц, желающих совершать финансовые злоупотребления, вступить в сговор с этой комиссией и преследовать какие-то свои нечистоплотные интересы?
Андрей Ефимов: Тогда в сговор надо вступать со всеми, потому что любой житель дома может прийти и проверить всю документацию, не только ревизионная комиссия. Поэтому надо вступать в сговор, повторяю, со всем домом, а это очень сложно. Правление в нашем доме, мы планируем, будет составлять 16 человек. Значит, мы уже имеем 16 пар глаз, которые будут следить за деятельностью одного председателя. Плюс, как правило, три человека – ревизионная комиссия. Значит, мы имеем почти два десятка человек, которые на постоянной основе следят за деятельностью председателя. Когда ты работаешь в управляющей компании, тебя практически не видно, ты в руководстве где-то там. Ты можешь закупить и что хочешь провести по бумагам, тебя проверить невозможно! А здесь каждое действие регулярно двадцать пар глаз отслеживают, и любой житель может прийти посмотреть что происходит, и опубликовать это на форуме, на сайте, в интернет. И таких каких-то махинаций сделать невозможно. Я больше скажу – есть такая практика, когда председатель выносит вопросы крупных закупок на обсуждение правления, предлагает несколько вариантов от разных поставщиков. Мало того, что решение принимается на заседании правления закупить, допустим, на несколько миллионов утеплителя, еще это решение визируется членами ревизионной комиссии. Это делается для того чтобы потом не возникало вопросов, что председатель занимается злоупотреблениями. И для председателя это хорошо, потому что он в этом случае может действовать без опаски. А предложите руководителю управляющей компании, чтобы совет дома проверял его закупки. Но это же невозможно!
Мария Фёдорова: Давайте попробуем коротко осветить права ТСЖ.
Андрей Ефимов: ТСЖ решает вопросы, связанные с жизнедеятельностью дома. Получение прибыли от размещения каких-то рекламных конструкций на доме. Производство ремонта, увеличение или уменьшение площади дома.
Мария Фёдорова: А сдача в аренду подсобных помещений?
Андрей Ефимов: Если есть такие помещения. Я не знаю, будут ли они в нашем доме, поскольку у нас нет ни чердака, ни подвала. Если существуют такие помещения, которые можно сдать в аренду, то это должно быть не частное решение кого-то. Это должно быть согласовано с общим собранием и деньги должны поступать на функционирование дома и ТСЖ. Будучи членом ТСЖ собственник имеет больше прав, он может влиять на решения ТСЖ, потому что есть общее решение собственников, а есть общее собрание членов ТСЖ. У них немножко разные функции. Человек может иметь право собственника, но может не быть членом ТСЖ и не имеет влияние на решения ТСЖ.
Мария Фёдорова: На момент организации ТСЖ, на момент проявления инициативы, если не реализованы все квартиры в новостройке?
Андрей Ефимов: Если большинство наших соседей решит, то мы дождемся примерно 70% купленных квартир. 10% скажут нет, остальные скажут да, я надеюсь.
Мария Фёдорова: В дальнейшем, те собственники, которые потом появятся, они так же вступают в ТСЖ? Соответственно, оформили право собственности и вступают в ТСЖ. А если они не хотят вступать в ТСЖ или инициируют возврат управляющей компании? Такое ведь тоже можно предположить?
Андрей Ефимов: Решение будет приниматься большинством собственников в любом случае. Потому что самый главный орган управления домом – это общее собрание собственников. Как большинство наших соседей скажет, так оно и будет. Здесь невозможна какая-то узурпация власти единолично или группой людей.
Мария Фёдорова: Если вдруг окажутся в ряду собственников злостные неплательщики?
Андрей Ефимов: Если собственник не оплачивает и у него возникает задолженность, то она, согласно действующему законодательству, облагается пени и управляющая компания или ТСЖ подают в суд на неплательщика и взыскивают с него в судебном порядке.
Мария Фёдорова: То есть, если три собственника систематически не платят за квартиру, то весь дом не отключат от воды, света и канализации?
Андрей Ефимов: Нет, конечно. Вода поставляется Мосводоканалом, тепло МАЭК, электричество Мосэнерго и по законодательству даже, если дом будет иметь большие долги, отключить его нельзя. Поэтому жители в любом случае не пострадают. Я по роду своей работы сталкиваюсь со случаями, когда возникают многомиллионные задолженности у отдельных домовладений в силу каких-то причин, и не было ни одного случая, когда дом был отключен. Да, предпринимались какие-то меры, выяснялись причины возникновения задолженности, потом какая-то реструктуризация этой задолженности, нахождение других источников погашения задолженности… Но в любом случае жители не должны страдать.
Мария Фёдорова: Если какое-то время управлением и обслуживанием дома занималась управляющая компания, она, возможно, с боем ушла, и стало ТСЖ. Остались, предположим, долги перед поставщиками услуг.
Андрей Ефимов: Надеюсь, что у нас этот период будет не таким большим, поэтому управляющая компания не сможет сделать больших долгов. А если и возникнут эти долги, то их можно будет спросить, потому что бухгалтерия будет не настолько запущена. Можно будет выяснить, как образуются эти долги и невозможно будет их взыскать, только если «ПИК-Комфорт» обанкротится. Если мы обслуживаем дом самостоятельно, то есть полностью перешли на управление, то в этом случае все деньги аккумулируются на счете дома и оплата идет ежемесячно. Проплачиваются все задолженности перед поставщиками. Сложно сделать какие-то долги в этом случае, которые приведут к фатальным последствиям. Главное здесь, как и в любой работе – не запускать документацию, вовремя перечислять деньги. Конечно, многое зависит от платежной дисциплины жителей. Все остальные вещи зависят именно от профессионализма тех людей, которые будут управлять домом.
Мария Фёдорова: Бывают случаи, когда дом переходит на ТСЖ, но при этом «ПИК-Комфорт», или какая-то другая организация, продолжает слать дубли квитанций. То есть присылает квитанции и управляющая компания, и присылает квитанции ТСЖ. Как быть в таких случаях? Если человек исправно оплачивает квитанции по ТСЖ и игнорирует квитанции бывшей управляющей компании, но они уже сопровождаются уже какими-то судебными страшилками?
Андрей Ефимов: Такие случаи реально есть, но надо понимать, что это военные действия между ТСЖ, которое создано жителями и управляющей компаний, в частности компанией «ПИК-Комфорт». Я надеюсь, что у нас не дойдет до такого явного противостояния, поскольку мы изначально объявили о создании инициативной группы и о желании создать ТСЖ в нашем доме. «ПИК-Комфорт» знает об этих наших желаниях. Я надеюсь, что они понимают, что мы изначально готовимся именно к такой форме самоуправления. Мы хотели бы существовать мирно. И если «ПИК-Комфорт» будет хорошо обслуживать наш дом, пускай эта компания и обслуживает наш дом. Но будет именно обслуживающей организацией, а не управляющей. Мы готовы даже создав ТСЖ… Наша инициативная группа предлагает, что пускай «ПИК-Комфорт» продолжает обслуживать наш дом, но договор на обслуживание должен быть заключен с правлением ТСЖ, а не с отдельными людьми. Потому что отдельным собственникам очень сложно отстаивать свои права. Если договор на обслуживание будет заключен с ТСЖ, то тогда наше правление и председатель, смогут контролировать действия управляющей компании. И управляющая компания будет реально подотчетна собственникам.
Мария Фёдорова: Вернемся к гарантийным срокам и обязательствам застройщика. Управляющая компания не будет тем звеном, которое будет мешать вам достучаться до застройщика, чтобы он выполнил свои обязательства?
Андрей Ефимов: Нет, не будет, потому что необходимо разделять вопросы эксплуатации и гарантийного ремонта. Вопросы гарантийного ремонта… Если у нас создано ТСЖ, оно напрямую предъявляет застройщику.
Мария Фёдорова: То есть это не касается управляющей компании?
Андрей Ефимов: Минуя управляющую компанию. Если же у нас нет формы самоуправления жителей, то тогда все претензии идут через управляющую компанию. Если же у нас создано ТСЖ, то наше ТСЖ напрямую будет общаться с застройщиком и те проблемы, которые возникли по гарантийному ремонту, мы предъявляем компании-застройщику. А те проблемы, которые возникли в течение эксплуатационного периода, то есть это текущий ремонт и содержание – их решает уже управляющая компания «ПИК-Комфорт» или другая, которая будет обслуживать наш дом.
Мария Фёдорова: Какие органы контролируют ТСЖ помимо внутренних – ревизионной комиссии, счетной комиссии и собрания собственников? Кому еще подконтрольно ТСЖ?
Андрей Ефимов: Есть такая организация, как жилищная инспекция. Жилищная инспекция обладает очень большими правами, и она осуществляет контроль за деятельностью управляющей организации и ТСЖ. Затем могут дом проверить и Роспотребнадзор, и санэпидемстанция, и пожарники, и может прийти с проверкой местная управа. В пределах своей компетенции существует масса организаций, которые могут прийти и проверить деятельность ТСЖ или управляющей компании.
Мария Фёдорова: Я знаю, что вы являетесь муниципальным депутатом и наверняка у вас есть какой-то опыт проведения проверок.
Андрей Ефимов: Да вы правы, я депутат муниципального собрания одного из районов Москвы и именно потому, что у меня большой опыт работы в ЖКХ, я понимаю, как важно соблюдать действующее законодательство. В своей работе стараюсь не нарушать никаких законов. Потом я представляю себе весь механизм проверок, сам не раз выходил в составе различных по составу комиссий и с управой, и с жилищной инспекцией на какие-то жилые объекты, дома. Все-таки в нашем ведении, как депутатов, порядка 150 домов, из них 50 в которых мы очень плотно работаем. Поэтому я знаю, что такая работа по контролю ведется постоянно, и жители могут не бояться каких-то больших злоупотреблений со стороны ТСЖ. Как раз со стороны ТСЖ или ЖСК (жилищные кооперативы) меньше всего нареканий у жителей.
Мне хочется пожелать моим будущим соседям получить ключи, посмотреть, что у них все нормально, порадоваться, что дом построен, дом сдан, что у них появилось свое еще одно жилье. И спокойно, не торопясь, все делали ремонты в квартирах, заезжали и хорошо, комфортно себя чувствовали в новом доме. Чтобы счастливо жили они сами, их семьи, дети. И чтобы этот дом радовал нас всех многие годы.
