Не вошедшее в репортаж: оффтоп и бонус от Никиты Журавлева

Не вошедшее в репортаж: оффтоп и бонус от Никиты Журавлева. 01.01.2019.

Никита Журавлев: Как это по-русски… коллаборация, как это по-русски?

Мария Фёдорова: По-русски… взаимодействие.

Никита Журавлев: Взаимодействуем мы немножечко мы на канале YouTube вместе с Квартирным Контролем, контролируем каждый шаг застройщика! Смотрите концептуальную, контрольную закупку! Квартирный Контроль  контролирует каждый шаг застройщика вообще! Вот под такой лупой смотрят их вообще. Ни один застройщик от их четкого глаза, взгляда не уйдет.

Мария Фёдорова: А Никита хочет квартиру вот так!

Никита Журавлев: Хочу! У меня уже три ипотеки и еще хочу!

Мария Фёдорова: Хочу тебя спросить как динозавра рынка недвижимости, как профессионала хочу спросить, будучи любителем пока. Вот премия в области городской жилой недвижимости – что это такое?

Никита Журавлев: На рынке недвижимости существуют многие разных премий, и я считаю, что премия Urban Awards, а она проходит уже десятый год, и эта премия, на мой взгляд – единственная на рынке недвижимости, которая объективная и профессиональная. Скажу вам по секрету, не покупаемая вообще.

Мария Фёдорова: Пробовали?

Никита Журавлев: Неоднократно, и слева, и справа, ну всем же хочется медальку получить, поставить себя в офисе продаж диплом, что вот мы какие красивые. Честно, никак ни сверху, ни снизу не подползти.

Мария Фёдорова: Все-таки покупателей это стимулирует?

Никита Журавлев: Я считаю, что, прежде всего, эта профессиональная награда, которая вручается от профессионалов рынка недвижимости – это достойная оценка твоей работы перед твоими коллегами. То есть тебя даже коллеги оценили и, конечно, получить признание от твоих партнеров коллег по цеху, всегда приятно. Тебя же не оценивают непрофессионалы. Понятно, наш покупатель оценивает рублем. А здесь именно то, что ты вкладываешь: архитектуру, планировки, все, что ты закладываешь в концепцию проекта, это как раз люди и оценивают.

Мария Фёдорова: Есть другие премии, в которых номинировались и побеждали какие-то проекты, а на следующий год мы приезжали и недовольных, обманутых дольщиков снимали. Ну, года два спустя.

Никита Журавлев: Обманутые дольщики и люди, которые попали в беду, и прежде всего застройщик попадает в беду. Я ни одного застройщика не знаю, который…

Мария Фёдорова: Злодей…

Никита Журавлев: Сейчас я котлован вырою, возьму премию, поставлю в офисе продаж, соберу деньги и уеду! Ну ни у кого такого нет вообще. Я не никого не знаю вообще. Я проехал 14 годов по России, я в Москве всех знаю, Московскую область, умысла такого нет. А что касаемо того, что попадают люди в беду, то это некие внешние факторы, которые происходят у нас в экономике. Это первая история. Вторая история, я обвиняю, ну не обвиняю, я как бы показываю пальцем на власти, которые нагружают застройщика дополнительными, разными затратами, которые ложатся в экономику проекта. И экономика не получается уже, он не закладывал эти дополнительные затраты. К примеру с 1 января будут дополнительные у застройщиков затраты, которые лягут в цену квадратного метра и многие проекты, в регионах особенно, не смогут выдержать эту экономику. У них не заложены в бизнес-моделе дополнительные затраты. А сейчас принимается решение о том, чтобы с 1 января отчисления в фонд обманутых дольщиков выросли до 6 процентов. Сейчас они составляет 1,2 процента, а с 1 января хотят сделать шесть процентов.

Мария Фёдорова: Прямое повышение.

Никита Журавлев: Да, прямое повышением, то есть на 4,8% взяла цена и выросла. То есть даже вот как бы никуда не иди, застройщик на себя не возьмет эти затраты, особенно в регионах. В регионах семь процентов маржинальность, то есть зарабатывает застройщик семь процент. Это ему нужно еще 4,8 отдать и он будет зарабатывать 2,3? Зачем он вообще будет в эту игру играть? Он пойдет, на депозит положит и будет сидеть спокойно и ждать, когда ему будут капать деньги. Все! Либо у тебя в регионах поднимается цена резко, а мы знаем, что в регионах очень спрос эластичный и покупатель реагирует на повышение в тысячу рублей! Тысяча рублей – для него это уже тяжело, и когда у тебя возьмут 50 тысяч за квадратный метр, соответственно 10 процентов это 5 тысяч. У тебя на  5000 поднимется квадратный метр, то у тебя не полетит экономика. И вот эти факторы влияют на обманутых дольщиков. Из-за этих факторов появляются у нас эти вот проблемы на рынке недвижимости. И потом все говорят: «такие застройщики плохие… всех к ногтю!». Поэтому вот такая вот история нас ожидает, и я считаю, что премия может действительно быть наградой хорошему проекту. А доживет ли до своего завершения проект, здесь премия уже не гарантирует. Люди голосуют своими деньгами, они же тоже верят, застройщик сам верит, и премии верят, а у Urban group довольны неплохие проекты. И с довольно большими обязательствами в виде достройки за СУ-155, социальных объектов, достройки «Лайково» и они просто не переварили такой масштаб дополнительной нагрузки финансовой. Конечно, они куда-то там деньги выводили, то есть тратили непонятно и так далее. Ну, понятно куда – им нужно было достраивать за СУ-155. Откуда они будут деньги брать? Им нужно было реализовывать новый проект. Откуда им деньги брать? Только оттуда. Если мы понимаем, что застройщик будет выводить деньги на другие проекты, не загружайте, власти, их вот этими новыми проблемами, социалкой, новыми достройщиками, инженерийкой, социалкой. Во всем мире социалку и инженерийку делают за счет города, муниципального образования. А нашим – стройте инженерийку, социальные объекты, детские сады за свой счет. А вот еще возьмите за…, а вот еще, а вот вам еще! Urban group  был виноват в том, что неправильно выставил финансовую модель. Он на себя возложил некоего бога, что он сможет это сделать, и дайте мне еще, я смогу, я смогу! Когда он понял, что финансовая составляющая тяжелая, он начал хитрить, и мы видим в отчетах, что вывод средств на что? На закрывание дырок. Снижение цены, демпинг, чтобы побольше собирать денег. Ну и конечно то, что в отчетах нам сейчас предоставили, мы видим, что очень большие деньги шли на статьи маркетинга и рекламу, потому что это свободная статья. Ты брендингделаешь какого-нибудь объекта, сколько он может стоить? И тысячу рублей и 20 миллионов, даже это не как бы нету… И, конечно, давайте за 20 миллионов! Ты даешь, у тебя получаются средства, и ты их отправляешь. Есть, конечно, дурацкие такие лазейки, неправильные решения, которые они делали. Ну, вот такова жизнь.

Мария Фёдорова: Но вернемся к премии. У меня еще такой вопросик.  Если жюри выявляет какие-то косяки застройщика, девелопера проекта, слабые места и так далее, можно как-то повлиять на ситуацию?

Никита Журавлев: Жюри?

Мария Фёдорова: Да.

Никита Журавлев: Конечно. Во-первых, есть очное голосование, есть выезд, есть анкеты, на которых ты отмечаешь «плохо», «хорошо», что хорошего, что плохого. Как жюри ты можешь высказать свое мнение своим коллегам по цеху. У нас несколько раз было такое, когда мы собирались очно и освещали какой-то объект, задавали, а почему у вас так, почему это? Из премии снимали стильный проект. Конечно, когда ты видишь, что проект не летит или он какой-то кривой, многие высказывали свое мнение.

Мария Фёдорова: Часто слетают вообще?

Никита Журавлев: Я был в жюри, наверно, года два или три назад, и там же основная история, какая? Ты проходишь сначала через первичный фильтр, ты должен соответствовать неким параметрам гранта. Это рашпиль. Второй фильтр идет уже непосредственно профессионал. То есть я сижу в жюри, я каждый объект просматриваю, так, этот летит, этот не летит, этот хорош, понравился. Из этой массы объекты выходят уже воочию. Жюри самым непосредственным образом смотрит, ручками, презентацию смотрят, приходят представители. То есть не все попадают именно в очное голосование. Дотуда нужно со своим проектом еще дойти. То есть фильтр такой мощный и тебя, как через сито промалывают и остаются только алмазы, так сказать кристальный проект. Кристальный! Я придумал слово кристальный. Поэтому жюри может снять, но такие проекты просто не доползают. Там чисто концептуальное, инфраструктурное, архитектурно-планировочное решение, входные группы. То есть именно концепция, насыщенность, наполненность, городская комфортная среда. Вот немножечко вам рекламы «LIFE-Варшавская». Какое архитектурное решение, что-то по логистике сделал внутри квартала, то есть какие отделочные материалы, что вложил туда застройщик, какая там инфраструктура?

Мария Фёдорова: Нам потом не прилетит, кстати, денежка за рекламу?

Никита Журавлев: Юра Коган, пожалуйста, Квартирному Контролю заплати, пожалуйста, за эту рекламу и мне тоже не забудь вообще! Рекламируем твой проект «LIFE-Варшавская», очень хороший проект я даже сам хотел туда зайти,  реально купить. Ну, пока не зашел, потому что он длинный, а я короткие люблю. И очень даже… как посадка сделана, как распределены зоны. То есть вот это все смотрится, именно глубина проекта. Особо хочу отметить планировки. Реально нереальные планировки. Посмотрите трешечки угловые – просто фантастика!

Мария Фёдорова: От Юры Коган мы ждем, что прилетит.

Никита Журавлев: Да, от Юры Коган ждем, что прилетит. Мы просто космос, поэтому полетим в космос, нас ждет космическое будущее!

Мария Фёдорова: Отлично, я потом устану отбирать материалы.

Никита Журавлев: Я думаю, что не надо колебаться, просто все заливай, как есть.

Мария Фёдорова: Метраж не резиновый.

Никита Журавлев: Я считаю, что можно заливать всё. Миссия моя заключается в том, чтобы люди действительно… смотри, вот сделка, она довольно страшная. Люди сидят и не понимают, как это можно сделать? Там обманутые дольщики, риэлторы черные, юристы… обманут! Я лучше в аренде посижу. И все думают, что это тяжелая, неподъемная штука. И сидят в этих своих пятиэтажках, в говнолифтах, говноподъездах, понимаешь?

Мария Фёдорова: С алкоголиками.

Никита Журавлев: Алкоголик. Оператора ты имеешь в виду? Да он вроде приличный, твой пацанчик?

Мария Фёдорова: Нет, не мой.

Никита Журавлев: Не твой, жаль.

Мария Фёдорова: Мой сын, ты имеешь в виду?

Никита Журавлев: Сын?  

Мария Фёдорова: Мой помладше.

Никита Журавлев: У тебя еще и сын есть?

Мария Фёдорова: Да, взрослый.

Никита Журавлев: Я извиняюсь, что я на ты.

Мария Фёдорова: Да мы с тобой, наверное, ровесники.

Никита Журавлев: Наверное, я не знаю. Но у меня дочь 7 лет, в первый класс пойдет в сентябре.

Мария Фёдорова: Мой постарше, уже военкомат выбираем. Пока выбираем только.

Никита Журавлев: Да ладно…

Мария Фёдорова: Нам скоро 17 будет.

Никита Журавлев: Моим племяшкам 16, такие кабаны, вроде были вот такие. Племянники-двойняшки Филипп и Богдан. Такие лбы вымахали! Время летит. Когда ты будешь улучшать свои жилищные условия?

Мария Фёдорова: Вот как только…

Никита Журавлев: Так сразу. Пора!

Мария Фёдорова: Вот сейчас выращу ребенка.

Никита Журавлев: Подожди, ты ждешь чего? Когда он в армию уйдет, квартирный вопрос у меня решится! Класс! Сына в армию, комната освобождается, продаем, гуляем, а сын пускай там. А, он еще не в курсе? Что его мама лишит площади, комнаты, кровати и, вообще, жилья. Сынуля, тебя мама хочет лишить комнаты, спальни.

Мария Фёдорова: Я хочу получить ему отдельную площадь. Покупать ее сейчас тоже не очень интересно, потому что это будет короткий срок, если сдавать ее в аренду. Если сейчас ее купить. Нужно, чтобы было ему 20 лет, чтобы он уже ушел жить самостоятельно. Потому что мои активы пока не приносят доход. Но это все равно то, что тухнет, скоропортящийся продукт.

Никита Журавлев: Как ты умеешь говорить, скоропортящийся продукт на рынке недвижимости, вторичка, хрущевка, пятиэтажки. Той под реновацию не попал?

Мария Фёдорова: Нет у меня 12-этажка.

Никита Журавлев: 12-этажки скоро тоже устареют.

Мария Фёдорова: Очень на это надеюсь. Шлак.

Никита Журавлев: Да, я про это и говорю. Улучшайте свои жилищные условия, ну не живите вы в гнилье, вообще. Ну что такое?

Мария Фёдорова: А чтобы не допустить ошибок, свести к минимуму риск ошибок…

Никита Журавлев: «Квартирный Контроль» смотрите! Детальный разбор вообще.

Мария Фёдорова: И «Хочуквартиру».

Никита Журавлев: И «Хочуквартиру». Вот уже поговорили и захотели квартиру.

Мария Фёдорова: Ладно, хоти дальше.

Никита Журавлев: Хочу, хочу, хочу квартиру!