ЖК «Ясный»: в небе самолеты и двор без машин

Мои давние знакомые – муж и жена из Тулы, наконец-то, переезжают в Москву. Собирались давно, да всё возможностей по разным причинам не было. Вопрос с жильем решили на семейном совете так – свою трёшку с евроремонтом продают и покупают двушку с доплатой в Москве. Позвонив мне на днях, попросили помочь с поиском подходящего варианта – желательно недалеко от их новой работы – в районе метро «Домодедовская». И только – новостройку, пусть даже на этапе котлована. Штурмуя интернет, я, кажется, отыскала то, что хотелось моим друзьям – ЖК «Ясный». Однако красивых картинок мало. Тут нужна «разведка боем».

Но сначала несколько слов о сайте этого проекта – yasny-dom.ru.  Он, под стать названию – по-летнему, яркий радужный, позитивный. Но, главное, очень удобный. На многие вопросы можно найти ответы, нажав нужную панель в отдельной колонке. Есть веб-камера – так что за стройкой можно следить в режиме реального времени. Фотографии по истории строительства регулярно обновляются. Еще, здесь же, на сайте, можно совершить виртуальное путешествие и детально рассмотреть и будущий внутренний двор и периметр комплекса и сами корпуса со всех сторон. Есть проектная декларация. В этом документе указано, что разрешение на строительство № 77-172000-011760-2015 выдано 23 октября 2015 года, действует оно до 23 октября 2017 года.

Из декларации также удалось выяснить, что застройщиком является общество с ограниченной ответственностью «Московская обувная фабрика им. Г.В. Муханова». Ее учредителями числятся кипрские компании, что немного да настораживает. Земля на которой ведется строительство, принадлежит Городу, у Застройщика она в аренде еще с 1997 года. Кадастровый номер этого участка – 77:05:0022008:3.  Генподрядчик проекта  – турецкая компания AntTeq. Она входит в крупную корпорацию, тоже родом из Турции Ant  Yapi, занимающуюся  строительством химкинского  ЖК «Маяк», а раньше построившей ЖК «Парк Рублёво». С Турцией у нашей страны с прошлого года, мягко говоря, отношения натянутые. Но контракт заключался до 31 декабря 2015 года. Все обязательства по нему выполняются, несмотря на дипломатические волнения. Так, в случае с  данным ЖК и речи пока не идет о разрыве контрактов и о каких-то конфликтных ситуациях. Еще из плюсов – страховая ответственность застройщика перед покупателем.

А вот девелопер проекта недоверия точно не заслуживает – это компания МR Group, достаточно известный и проверенный игрок на российском строительном рынке. Компания строительством занимается с 2003 года. В ее арсенале – 20  объектов общей площадью больше 5 миллионов кв. м. География не ограничивается Москвой (например, ЖК «Воробьёв дом» и МФК «Фили-град» и областью (ЖК«Эко Видное», ЖК «Химки Сквер»). МR Group добралась и до Сочи. Также она числится в списке тех, кого рекомендует Центробанк как финансово благополучных и надёжных.

Сам проект разрабатывало архитектурное бюро Speech Чобан & Кузнецов – известная международная компания. В её послужном списке можно найти жилые комплексы в центре Москвы, бизнес-центры, дворцы спорта. Архитекторы придумали для «Ясного» три корпуса, по форме напоминающие подковы, каждый со своим названием – «Ореховый», «Южный» и «Борисовский». Все они монолитные, с фасадами облицованными керамогранитными плитками разных оттенков.

Если говорить о самих зданиях, то в Комплексе предусмотрена переменная этажность секций – от 8 до 19 этажей. В 1-м корпусе будет 11 секций, 19 этажей и 646 квартир. Второй корпус отличается только количеством квартир – их здесь спроектировано 638. В 3-м, 14-этажном корпусе, 10 секций, к продаже предлагается 30 номеров и 623 апартамента.

Из дополнительных объектов будут построены школа на 275 мест и детский сад на 125 мест, оба учреждения – частные. Их тоже обязуется возвести застройщик, но отдельных зданий не предусмотрено, только пристройки.

У ЖК «Ясный» есть свой форум, его я тоже изучила. Обладатели купленных в этом Комплексе квадратных метров радостно сообщают о просторных комнатах в 60-метровой двушке (16,8 и 16,4 квадратов) и высоких потолках – 3.15 м. Оппоненты парируют: мол, это Каширка, там не протолкнуться ни днем,  ни ночью, да еще и АЗС со всех сторон, о свежем воздухе можно забыть. Проверю и то и другое на месте.

Точный адрес проекта таков: Каширское шоссе, вл. 65. Самый простой и удобный путь на общественном транспорте – это доехать до станции метро «Домодевская» (первый вагон из центра), выйти из стеклянных дверей направо и подняться по лестнице вверх направо.  

Дальше нужно, не переходя дорогу, идти прямо, по асфальтированному тротуару, вдоль Каширки – против движения машин. Дорога от метро к новостройке для пешехода – одно удовольствие, займет  примерно минут 10.

По дороге встретила торговый центр «Домодедовский», что радует – здесь и супермаркет есть, и кинотеатр, и детский парк развлечений, гипермаркет бытовой техники и куча разных бутиков. Периодически на площади перед торговым центром устраивают сезонные ярмарки. Идем дальше.

На противоположной стороне – жилые дома – типовая панель, ничего интересного. Кварталы  в этом районе застраивались густо и плотно.

Район активно возводили в советские годы и всё, что нужно «для жизни» здесь есть. На каждом углу – аптеки, магазины. Неподалеку расположены две школы, детсады, поликлиники. Что интересно – по дороге встретилась выставка-продажа разнообразных деревянных домов и бань. Подумала, вот ведь сколько соблазнов остановиться в раздумьях будет у тех, кто идет присматривать будущее жильё.

Следом, на отдельной территории стоит очень красивая церковь Иконы Божьей Матери «Троеручница». Хотя и новодел, но в стиле древнего зодчества, ворота открыты и можно зайти в симпатичный внутренний дворик.

До площадки с башенными кранами отсюда уже рукой подать – мимо автозаправки, какого-то пустыря с останками снесенного здания. Всё. Я на месте. Что ж пешеходу добраться до нового дома проблем нет. Автомобилистам сложнее – придется потолкаться на Каширке – трафик там довольно плотный.

С разных сторон комплекс окружают Каширское шоссе, Ясеневая улица и расположенная по этой улице бывшая воинская часть. Она примыкает к комплексу с восточной стороны.

Сама стройплощадка встретила меня гостеприимно распахнутыми воротами. Когда я зашла внутрь – стало понятно почему. Здесь в тот момент разгружали стройматериалы, ворота оставили открытыми, что бы пустые большегрузы могли покинуть территорию будущего Комплекса беспрепятственно. 

Я сделала сочувственное лицо (мол, такая тяжелая работа – строить дом), чем снискала расположение рулившего разгрузкой бойкого южанина. Молодой человек, узнав, что присматриваю квартиру друзьям, оживился и с гордостью указал на фронт работ. А еще пояснил, что все корпуса возводят одновременно, а не по очереди. Но первый начали строить раньше, поэтому и квартиры в нем дороже сейчас.

В это время прямо над нашими головами пролетел самолёт. А потом еще один - с интервалом примерно в 15 минут. Аэропорт «Домодедово» находится в этом направлении – по Новокаширскому шоссе.Авиалайнеры летят достаточно низко, я сумела даже символику авиакомпаний разглядеть. Лично для меня, самолёты курсирующие над домами – не самый приятный фактор. А другие мои знакомые, купившие не так давно квартиру в одном ЖК на юго-западе, недалеко от которого расположен аэропорт Внуково, и над которым также часто пролетают «железные птицы» –  довольны. Романтика говорят. Им самолеты не мешают и даже доставляют некоторое удовольствие.

В первом корпусе уже видны очертания 1-го этажа. Работа на стройке не прекращалась ни на минуту. Что характерно – большинство строителей – турки. Это не удивительно, т.к. генподрядчик проекта – турецкая компания.

Сейчас на площадке работает одновременно около десятка башенных кранов. И на мой уточняющий вопрос – действительно ли стены монолитные, рабочий указал на нижний ярус металлического каркаса, куда заливался бетон.

Подземный паркинг в комплексе рассчитан на 920 машиномест. Для машин во дворах парковок не предусмотрено. Гостевые авто смогут проехать не дальше периметра дома. Из корпусов можно будет сразу попасть на подземную парковку, нажав кнопку «минус 1-й этаж».  А квартир и апартаментов будет около 2000. Понятно, что хватит не всем, так что проблемы с парковкой неизбежны. Я также спросила, как можно прогуляться до Бирюлевского и Царицынского лесопарков, ведь на сайте проекта подчёркивается их близость. Как выяснилось, до Бирюлевского лесопарка около 700 метров – можно дойти пешком. В Царицынский парк придется ехать. Но, в любом случае, зеленые зоны недалеко. Всё верно.

Но наш разговор прерывает бдительный охранник. Прощаюсь с разговорчивым собеседником и иду в офис продаж. Он расположен с другой стороны стройплощадки – у ограждения.

Цветными рекламными баннерами белоснежный забор опоясан, как коробка праздничного торта ленточками. В стеклянных офисных вагончиках я единственный в этот час посетитель, все внимание мне. Продают недвижимость в ЖК три риэлторских агентства – «Est-a-Tet», «БЕСТ Новострой» и «Мetrium» (Метриум Групп), последнюю я и выбрала для знакомства с объектом.  

Внутри офиса продаж – тепло и уютно – типичная офисная комната с большим светлым окном. Молодой человек за соседним столиком что-то сосредоточенно изучает в мониторе. На диванчике у окна симпатичная блондинка листает какую-то брошюру. Все вроде бы заняты своими делами, лишь иногда заинтересовано поглядывают в нашу сторону. Общаюсь я только с менеджером Викторией, остальные стараются не мешать и сидят как мышки.

Я коротко объясняю Виктории ситуацию, и она мне для начала предлагает осмотреть макет будущего комплекса. Все три корпуса с игрушечными детскими площадками и модельками деревьев спрятаны под стеклянным саркофагом. Выбираем «живьем» корпус, секцию, этаж. Чувствую себя Алисой в Зазеркалье.

Разговор по существу начинается с самого главного – сроки сдачи и, собственно, чем подкрепляется гарантия, что вообще сдадут. Виктория выдает информацию, которой нет в интернете. Сдать все три корпуса должны в 4 квартале 2017 года. А на сайте указан 3-й квартал 2018 года. Как так? Оказывается, в договоре будет прописан «пессимистический вариант» с запасом. То есть – передать квартиру вам застройщик обязан не позднее 1 сентября 2018 года. Если сроки сдвигаются, вступают в действие штрафные санкции. Но на словах ключи обещают выдать уже в 4-м квартале  2017-го.

Виктория посоветовала с покупкой не тянуть. И «по секрету» сказала – из-за того, что квартиры в последнее время скупать стали очень активно, застройщик может выйти на так называемый «стоп-прайс». Это когда определенное количество метров продается, а потом – буквально на следующий день повышаются цены. Могут на несколько тысяч рублей за квадратный метр подняться.  Как быть? Лучше забронировать.

Бронь на квартиру держится трое суток. Дальше предлагается заключить договор бронирования – он нужен если вы подаете документы на оформление ипотеки. По этому договору надо будет заплатить 0,5 процента от стоимости квартиры. Если банк вам откажет – сумма полностью возвращается. В случае одобрения кредита – эти деньги включат в общую стоимость. Договор бронирования действует 20 дней. Этого времени хватит на оформление кредита и самой сделки. Кстати, в случае с покупкой апартаментов программа ипотеки с господдержкой не действует. Соответственно, процентная ставка по кредиту будет выше – 13-14 процентов.

Что приятно, если вы хотите обойтись без кредита, вам предложат рассрочку до полутора лет. Если покупаете квартиру, надо внести половину суммы. Тем, кто выберет апартаменты, потребуется заплатить 70 процентов от стоимости. В таких случаях проценты за рассрочку не возьмут.

Оформляется покупка по 214-ФЗ через договор долевого участия. Риски застрахованы в компании «Респект-Полис». Страховка предоставляется покупателю вместе с пакетом основных документов. И, если обязательства перед покупателем не будут выполнены, страховщик выплатит им всю сумму.

Возможно, моим друзьям понадобится ипотека, и в этом им помогут 15 банков, аккредитовавших Проект. Виктория сообщает, что диапазон годовых ставок – от 11,7 до 12 процентов. И в этот самый момент блондинка у окна отрывается от брошюры и прерывает наш разговор. Оказывается она – представитель банка «Дельта Кредит», и у неё есть хорошая новость – минимальная ставка по ипотеке в июне 2016 года составляет не 11,7, а 11,5 %.

Если мои друзья оформляют ипотеку, им положен приятный бонус – 5 процентов скидки от суммы квартиры. Такая же скидка действует при 100-процентной оплате. Но за оформление документов они должны будут заплатить риелторскому агентству 60 000 руб., оно же берет на себя обязательства по оформлению документов – ДДУ и права собственности. Эту сумму надо будет внести после подписания договора.

Расчет покупателя с продавцом идет по такой схеме: после оплаты риелторских услуг  открывается аккредитивный счет в банке, куда в течение 5 суток нужно перечислить деньги за оплату жилплощади. После этого подписывается сам ДДУ. Примерно через месяц, после того, как ДДУ будет зарегистрирован в регпалте, эта сумма активируется и поступает на счет застройщика. Таким образом, считается, что вы свои финансовые обязательства выполнили.

Когда комплекс будет сдан в эксплуатацию, начнется следующий этап. Выглядит он так: вы получаете ключи по акту Приёма-передачи, можете начинать ремонт и одновременно подавать документы на регистрацию права собственности квартиры. Займет процесс оформления около 2-3 месяцев.

Что примечательно в одном из корпусов ЖК «Ясный» продают не квартиры, а апартаменты – грубо говоря, нежилые помещения пригодные для проживания. Стоят они в среднем на 10-15 процентов дешевле и вот почему. В апартаментах нельзя будет прописаться – временную регистрацию нужно продлять каждые 5 лет. Также для собственников апартаментов выше плата за коммуналку. Например, за отопление и горячую воду придётся выложить процентов на 20 больше, чем в обычной квартире. И государственных субсидий и льгот владельцам апартаментов не положено. Годовая налоговая ставка не 0,1% от кадастровой стоимости, как в случае с жилым помещением, а 0,5%. И ещё, если вы купите апартаменты, то не получите налоговый вычет, который для владельцев квартир составляет 13 %.

Но в случае с «Ясным» есть один приятный нюанс. Как объяснила мне Виктория, компания МR Group специализируется на переводе апартаментов в квартиры. Так было, например, с МФК «Фили-град». Здесь те счастливчики, кто приобрел апартаменты, по документам уже владеют квартирами.

Но допсоглашения с гарантией на такой вариант не предусмотрено. Земля под разрешенный вид использования – строительство многоквартирных домов, поэтому вполне возможно, что апартаменты здесь переведут в квартиры. Но, повторю, юридических документов на этот счет с покупателями не подписывают.

В рекламных  буклетах, которые мы листаем с менеджером, школу и детсад пока не видно. Зато схемы и планировки квартир представлены в изобилии на отдельных листах.

Однокомнатные квартиры – от 35,1 до 40,8 кв.м, двухкомнатные – от 55 до 68 кв.м, трехкомнатные – от 78,6  до 88 кв.м. Самые маленькие апартаменты 27,9 кв.м, самые большие – 62 квадрата. Если говорить об особенностях условных планировок, то в двухкомнатных квартирах, например, большие кухни-гостиные 15-18 кв. м и достаточно просторные холлы – 6-6,5 кв.м. В однокомнатных кухни-гостиные даже больше спален – в среднем на 3-4 кв.м. В трёхкомнатных будет по 2 санузла. Двухкомнатные квартиры – линейные или  «распашонки». К примеру, та, что подбирали моим друзьям, окнами выходит во внутренний двор и на Ясеневую улицу. 

Таблица 1. Стоимость  квартир и апартаментов в ЖК от 18 июня 2016 года

Таблица 2. Стоимость  апартаментов в ЖК от 18 июня 2016 года

Как я уже говорила, внутри квартир нет ни колон ни несущих стен. Газосиликатными блоками обозначена только лоджия, причем эти блоки тоже можно убрать, расширив пространство. Но стоит учитывать, что потребуется, например, возведение межкомнатных стен, а это немалые затраты. Межквартирные перегородки – также из газосиликата. То есть, если Вы покупаете две квартиры в секции, можете, без ущерба для дома, убрать стены, разделяющие жилплощади. На площадке – 4-5 квартир. Апартаменты также сдаются в свободной планировке, на этаже их от 6 до 8.

Общий метраж квартиры на 6-м этаже, которая могла бы понравиться моим знакомым - 56,8 квадратов – это вместе с лоджией. На схемах в буклетах, которые мы изучали в офисе, условная планировка квартир все же есть. Так, что, если говорить о двушке, которую предлагается рассмотреть  – комнаты получаются 16,8 и 16,4 кв. м. Кухня – 9,2 квадрата. Стоимость, правда, очень привлекательна.

Мы беседовали в середине июня, и на тот момент, квартира метражом 56,8 кв.м., которая могла бы подойти моим знакомым, стоила 7 300 000 руб. Сравним цену с похожим предложением в соседней новостройке. Например, в жилом комплексе группы компаний ПИК на улице Маршала Захарова двухкомнатная квартира 54 кв.м. стоит больше на миллион с лишним  – 8 400 000 руб.  

Таблица 3. Сравнительный анализ цен на квартиры в новостройках ЮАО

Я обещала вам еще вернуться к архитектурному дизайну. Рассказываю. Из технических элементов дома, кроме керамогранитных плиток, можно упомянуть алюминиевые профили и клинкерный кирпич толщиной 80 см. Во всех домах фасады будут вентилируемые, а входные группы – стильные. Кондиционеры разрешено устанавливать, проблем с этим не возникнет. Виктория упоминает строителей-турок как очень аккуратных – кривые полы и стены – не их «профиль». Хотя «подчистить-подмазать», конечно, до чистовой отделки придётся. Электроразводка – до щитка, по квартире надо будет разводить электричество самим. 

Отвечая на мой вопрос о будущей управляющей компании, Виктория приводит пример предыдущего (уже сданного) проекта МR Group  – МФК «Фили Град». Там управленцев определяли по тендеру. И жильцы пока не жалуются – вывоз мусора, очистка территории – всё выполняется вовремя и добросовестно. Обходятся услуги в 50 руб. с квадратного метра. Всё остальное начисляется строго по счётчикам. Скорее всего, похожая схема будет и в «Ясном». Ведь здесь нет собственных водонапорных башен и подстанций, все коммуникации – городские. 

Итак, подведу итог. Плюсов у проекта гораздо больше, чем минусов. Судите сами.  Расположение Комплекса удачное, и дойти и доехать до своего дома можно будет без проблем, если не считать, конечно, перманентных заторов на Каширском шоссе. До МКАД, опять же, рукой подать.

С точки зрения экологии – спорный вопрос. В непосредственной близости от Комплекса, помимо Каширки, расположены две автозаправки, троллейбусный парк. Но, с другой стороны, относительно недалеко и лесные массивы двух парков – Бирюлевского и Царицынского.

Качество строительства пока оценить сложно.  Но сами работы продвигаются активно, и пока нет явных поводов для беспокойства. Строятся все 3 корпуса одновременно – вместе будут и сдаваться. А, значит, будущим жильцам не придется терпеть шум и гам стройки под окнами. Схема покупки квартир и апартаментов прозрачная, и если строительство начнет затягиваться – включается режим «штрафного счетчика». К тому же, на руках у покупателей есть страховой полис, полностью покрывающий финансовые риски.

 Неизвестным пока остается будущее соседнего объекта – расформированной войсковой части на Ясеневой улице. Рано или поздно лакомый кусок земли тоже пустят в обиход, и, вполне вероятно, в обозримом будущем здесь тоже развернется масштабное строительство.

Кому-то может показаться неудобной свободная планировка квартир. Ведь это – ощутимые затраты на возведение стен и, соответственно, увеличение сроков ремонта. Но, с другой стороны, свободное пространство позволяет хозяевам самим продумывать и разделять свое новое жильё.

Что еще хотелось бы отнести к положительным моментам – принцип «двор без машин». Но эта задумка хороша пока только на словах. Минусом может стать нехватка машиномест, которых предусмотрено вдвое меньше, чем квартир и апартаментов.

Уезжала я с места исследования, решив всё-таки посоветовать друзьям купить здесь квартиру. Надеюсь, что они не пожалеют о выборе. Ведь для тех, кто собирается приобретать здесь жильё или апартаменты, это, на самом деле, бюджетный вариант. Да, к тому же, очень достойный, если сравнить с окружающей стройплощадку унылой панелью советских времён. Радует ,конечно, и то, что новый монолитный комплекс в нарядной отделке строится не где-нибудь в лесу или на пустыре, а в развитом московском районе.      

Автор: Анна Конь

Специально для Квартирного контроля