ЖК «Рассказово»: уют на опушке леса

В Новой Москве новостройки растут как грибы. Вот и на территории Внуковского поселения Новомосковского АО, на границе с Ульяновским лесопарком, уже почти достроен крупный жилой комплекс «Рассказово». Уже возведено шесть монолитных корпусов, из них сдано в эксплуатацию четыре. Также на территории Комплекса будут открыты два детских сада, школа, поликлиника, торговый центр и даже – как обещает Застройщик – свой маленький зоопарк. Но обо всем по порядку.

Предварительная разведка

Официальный сайт ЖК «Рассказово» (http://www.sz-rasskazovo.ru) встречает нас анимированной рекламной заставкой, которая дает представление о расположении Комплекса и его генплане.

Продолжает рассказ вкладка «о проекте», где можно найти набор панорам-визуализаций из разных точек Комплекса и окрестностей. Вкладка «панорамные виды» показывает Комплекс с высоты птичьего полета и дает представление о внутреннем наполнении дворов.

Также потенциальному покупателю предлагают посмотреть ролик о проекте – своего рода мультфильм, в котором рассказывается об особенностях квартир и внутренней инфраструктуры Комплекса. Кстати, кроме постройки объектов социального назначения, Застройщик обязуется обеспечить охрану территории и реализовать концепцию «двор без машин».

Во вкладке «ход строительства» можно понаблюдать за ходом работ – каждый месяц предоставляются несколько фото со стройплощадки каждого из корпусов.

Согласно первоначальному генплану, жилых корпусов должно было быть восемь. С первого по четвертый – уже сданы. Корпуса 6 и 7 на завершающем этапе строительства, сдаются летом 2018 года.

Два корпуса третьей очереди - №5 и №8 – готовятся к возведению, продажи квартир в них стартовали в начале 2018 года. В них осталось самый большой пул свободных квартир.

Окончание строительства было запланировано на 2020 год.

Однако в конце февраля (уже после публикации данного текста) Застройщик представил новый генплан, согласно которому на территории Комплекса будет возведено еще несколько высотных многоэтажек. Правда, информация пока выдается очень общая, и, чтобы не создавать путаницы, о «самых новых новостях» я поведаю ближе к концу обзора.

Что касается выбора, то тут все организовано не очень удобно. Нет ни шахматки, ни подбора по параметрам. Мы можем выбрать один из корпусов на генплане, после чего этот корпус превратится в своего рода поэтажный план.

Можно рассматривать его целиком либо выбрать 1-, 2- или 3-комнатные квартиры, и тогда на поэтажном плане будут выделяться только они.

На каждую квартиру можно кликнуть и получить по ней информацию. Но информации этой очень немного: площадь, планировка, расположение на плане дома и год сдачи в эксплуатацию. За срок сдачи – отдельное спасибо, довольно часто Застройщик вообще не затрудняет себя сообщением этой информации: «вот вам дома, вот квартиры, когда сдадим – ищите в проектной декларации».

Ни цены, ни количества квартир в наличии – не найти. За всеми этими «дополнительными» сведениями предлагается звонить в офис продаж либо оставить свой номер телефона.

В мобильной версии сайта есть возможность посмотреть «популярные планировки», кликнув по любому из этих вариантов. Правда, планировок представлено маловато. Забегая вперед, скажу, что в буклете их в разы больше.

Есть, однако, интересный инструмент: по клику на «похожие планировки»: вам покажут квартиры такой же «комнатности» в разных корпусах Комплекса. Довольно удобно.

Застройщик – ООО «Красный Октябрь – Рассказовка», входящий в Sezar Group. Холдинг Sezar Group работает на рынке недвижимости с 2003 года. Кстати, в него же входит и ООО «Лидер-МД», и ООО «Сити-Констракшн» (подрядчик и генеральный подрядчик ЖК «Рассказово»).

Напоследок – немного технической информации о домах третьей очереди.

Дом 8: Квартир – 137, секций – 3, этажей – от 8 до 11.
Дом 5: Квартир – 296, секций – 7, этажей – от 7 до 11.

Дома строятся на участке с кадастровым номером 50:21:0110504:44, площадью 341939 кв. м. Участок находится в собственности Застройщика.

Разведка боем

Добраться из Москвы до ЖК «Рассказово» довольно просто. Можно – общественным транспортом. От ст. м. Юго-Западная практически каждые 5-10 минут ходят муниципальные маршрутки, время в пути около получаса.

Ехать нужно до остановки «Рассказовка-2», далее придется пройти метров 700 до Комплекса.

Можно доехать и от ст. м. Саларьево, автобусы ходят реже (раз в 10-20 минут), но дорога занимает минут 15, транспорт останавливается прямо напротив офиса продаж.

Если вы передвигаетесь на личном авто, выбирайте одну из магистралей: Боровское либо Киевское шоссе.

Опять забегая вперед, скажу: весной 2018 года в планах метростроевцев открыть ст. м. Рассказовка, которая будет располагаться возле остановки «Рассказовка-2» и, соответственно, минутах в 10-15 ходьбы от Комплекса. Дорога пока что не очень благоустроенная – мимо шумозащитных щитов, которые огораживают частный сектор.

Но Застройщик обещает проложить удобные освещенные тротуары от ЖК прямо до станции подземки.

Офис продаж находится рядом с дорогой, сами дома – чуть поодаль, в глубине лесопарковой зоны.

Сперва я попробовала проникнуть на территорию Комплекса самостоятельно.

Однако выяснилось, что территория уже охраняется, и вежливый сотрудник охраны посоветовал мне – как потенциальному покупателю – наведаться в офис продаж, откуда всех желающих на фирменных авто возят разглядывать дома и смотреть квартиры.

Так я и поступила.

Офис продаж – просторный и уютный, посетителям предлагают чай, кофе и шоколадки.

В качестве развлечения на время ожидания менеджера для детей есть игровая зона, для взрослых – большой макет Комплекса, на котором можно в подробностях рассмотреть дома.

Также вам выдадут очень подробный буклет и сориентируют по ценам. Записываться предварительно не обязательно, но желательно: поток посетителей плотный, может возникнуть очередь к менеджерам.

На просмотр Комплекса и квартир возят всех, кто изъявит такое желание (записываться на просмотр, опять же, не нужно). В процессе «обзорной экскурсии» рассказывают о том, как строятся дома, что видно из окон квартир, в какие сроки будут сданы инфраструктурные объекты.

Сам комплекс мне понравился – основательные дома средней этажности в стиле советского монументального классицизма, умеренная этажность, довольно широкие пространства между корпусами (по центру Комплекса проходит даже свой «проспект»!).

Дворы в сданных домах уже обустроены и выглядят очень симпатично: детские площадки, газоны, спортивные зоны, беседки, скамейки, фонарики…

В целом, очень мило и уютно.

Уже почти достроенные корпуса 6 и 7 можно увидеть из-за забора, посетителей на объекты не пускают. Эти два корпуса обещают сдать летом 2018 года.

На месте возведения корпусов 5 и 8, судя по сайту, только готовится площадка для строительства, так что смотреть там пока нечего. Корпус 5 сдается в конце 2020 года, корпус 8 – в конце 2019.

В рамках «экскурсии» нам показали две квартиры в уже сданном корпусе 3.

«По мотивам» просмотра этого корпуса мне удалось составить представление о местах общего пользования в Комплексе. Входные группы – удобные, просторные, светлые и радуют глаз. Отдельной колясочной комнаты в подъезде я не обнаружила, но холл при входе достаточно просторный, чтобы было где разместить коляски, санки или лыжи.

За этим холлом, кстати, наблюдает консьержка, так что ничего не пропадет.

Отопление в подъездах и квартирах работает отлично (у Комплекса своя котельная). Даже в помещениях с панорамным остеклением во всю стену очень тепло. Наружные стены – монолит с вентилируемым фасадом: поверх каркаса проложен утеплитель, а сверху выполнена облицовка керамогранитной плиткой.

Квартиры сдаются без отделки, в «свободной планировке».

Архитекторы нашли способ избежать даже возведения несущих пилонов внутри квартир – так что планировать пространство можно как угодно, ограничивая себя лишь площадью помещения. Для каждой квартиры, впрочем, предусмотрен вариант возможного планировочного решения. Межкомнатные перегородки размечены в один блок, возведены разве что стены санузлов (в мокрых зонах также выполнена стяжка).

Электрика разведена до щитка, сантехника до стояка, коммуникации отопления проложены по полу. Входная дверь – деревянная, под замену.

В окнах двухкамерные стеклопакеты, лоджии остеклены от полка до потолка, но стеклопакеты там однокамерные. Рядом с лоджиями предусмотрены корзины для кондиционеров.

Высота потолков в общем случае – три метра, на последних этажах – 3.5 метра (без стяжки).

В части квартир последних этажей также выполнено панорамное остекление во всю стену.

В других квартирах на последних этажах – просто высокие окна от пола до потолка.

Что касается инфраструктуры, то к лету 2018 года планируется сдать в эксплуатацию шестиуровневый неотапливаемый паркинг (места в нем продаются по цене от 470 тысяч рублей). На первом этаже этого паркинга собираются разместить довольно большой супермаркет.

Еще в 2018 году откроет двери частный детский сад на 300 мест, расположенный прямо за 4 и 6 корпусами. Второй детский сад, а также школа, поликлиника, торговый центр и еще один (девятиуровневый) паркинг достроят в 2020 году.

Всего, кстати, мест в паркингах будет примерно столько же, сколько квартир в Комплексе.

В корпусе 5 также будет обустроен подземный паркинг на 152 машиноместа и 52 кладовки, но ни цен, ни планировок для них пока нет. Кроме того, возле каждого дома (с наружной стороны, не во дворе) предусмотрено некоторое количество «гостевых» парковочных мест.

Раньше, со слов менеджера, на месте Комплекса располагался дом отдыха. Сейчас земля находится в собственности Застройщика, так что, заверил меня менеджер, возведения новых, «внеплановых» многоэтажек на месте парковой и лесной зон можно не опасаться. А вот здесь мы переходим к обещанным «самым новым новостям».

Неожиданные перемены

Информация, изложенная выше, была получена мною на сайте Комплекса и при визите в офис продаж в январе 2018 года. В конце февраля неожиданно для всех (в том числе для дольщиков и владельцев квартир в Новостройке) выяснилось, что ЖК «Рассказово» будет расширяться и расти, причем не только в стороны, но и в высоту.

В частности, на территории парковой зоны площадью 29 000 квадратных метров, которую обещали оставить в неприкосновенности, будут располагаться школа и детский сад. А место, где ранее планировали возвести школу, будет застроено жилыми корпусами высотой 17-22 этажа.

Таким образом, «камерный» среднеэтажный ЖК, окруженный лесом, превратится в довольно большой микрорайон с высотками и без обещанного парка. Школа в «новой редакции» будет почти вдвое вместительнее, плюс появятся дополнительные поликлиника и детский сад. А вот отдельного паркинга для жильцов новых домов в плане нет. Правда, подземные автостоянки запланированы под жилыми корпусами, плюс будет паркинг при торговом центре – но вряд ли теперь жители смогут похвастаться тем, что «машиномест в Комплексе ровно столько же, сколько и квартир».

На официальном сайте ЖК «Рассказово» документации по новым объектам строительства по состоянию на середину марта не появилось, но есть новый генплан. Итак, немного цифр: школа планируется на 1840 мест, один детский сад на 360 мест и один – на 150 мест, поликлиники – на 185 и 220 посещений.

Количество квартир в будущих жилых домах пока не афишируется, не указано также никаких сроков. Так что когда вся эта масштабная стройка закончится – пока неясно.
Тем временем «вечер перестает быть томным» и на форумах жильцов и дольщиков ЖК «Рассказово». Об этом – в следующем разделе.

Что говорят

Официальный форум ЖК «Рассказово» с виду кажется довольно оживленным – отзывов в каждом разделе сотни. Большинство обсуждений, впрочем, касаются ремонта – одноименный раздел полон предложений от подрядчиков и дискуссий об отделочных работах. Остальные дискуссии довольно вялые, но в целом позволяют понять, как обстоят дела с инфраструктурой района, транспортом, экологией и т.д. В марте самая оживленная тема на форуме – та, что посвящена изменению генплана Комплекса. Покупатели, кроме того, создали группу в соцсети и канал в популярном мессенджере, чтобы разобраться в ситуации и понять, могут ли они что-то сделать. Дольщики собирают правовую и градостроительную информацию, записывают видео в офисе продаж и пытаются сформировать план борьбы за свои права.

В этой теме, в частности, можно найти сведения о новых объектах строительства.

В общем, для тех, кто уже купил квартиры в ЖК «Рассказово», новая планировка района стала неприятной неожиданностью. И внезапное изменение концепции Комплекса, безусловно, добавило изрядную ложку дегтя в ранее вполне положительные и лояльные отзывы дольщиков и потенциальных покупателей.

Что предлагают

Вариантов квартир не просто много – их очень много. Монолитные конструкции позволили архитекторам «играть» с планировками, и они этой возможности не упустили. На выбор – варианты с эркерами, с округлыми стенами, с тремя окнами в гостиной, с двумя санузлами либо с двумя лоджиями. В общем – на любой вкус, размер и кошелек.

Напомню, жильцы корпусов 6 и 7 получат ключи этим летом, квартир в продаже в этих корпусах немного, и все они предлагаются по договору о переуступке прав собственности. В корпусах 5 и 8 квартир осталось еще много (продажи стартовали в начале 2018 года).

Корпус 8 – самый компактный в Комплексе, в нем всего три секции, высотой 8, 9 и 11 этажей. Срок сдачи запланирован на конец 2020 года, ключи покупатели должны получить во II квартале 2021. В каждой секции 5 квартир и 1 грузопассажирский лифт.

Корпус 5 состоит из 7 секций, этажностью от 7 до 11. Пятый корпус сдается в конце 2019 года, ключи покупателям выдадут во II квартале 2020. Количество квартир в секции – от 4 до 5, лифт один на подъезд. Впрочем, застройщик практически все дома сдает с опережением графика, так что есть ненулевая вероятность, что и новые корпуса будут достроены раньше намеченного срока.

Все первые этажи в домах – жилые. Квартиры на первых этажах, что логично, самые дешевые, чем выше – тем дороже. Самый большой ценовой разрыв – между предпоследним и последним этажами (в силу того, что на последнем этаже очень высокие потолки). Над верхними этажами, кстати, есть еще один – теплый технический – так что холода или протечек с крыши жильцы могут не опасаться.

В домах есть, кстати, и мусоропроводы – в отдельных «комнатках».

Цены на квартиры в ЖК «Рассказово», по состоянию на начало февраля 2018 года, представлены в табличке ниже:

Таблица 1.

Про планировки

Как я уже говорила, планировок настолько много, что перечислять их все нет особого смысла.

Однокомнатных – несколько вариантов, от «стандартных» до необычных. Площади тоже разнообразные – от скромных до просторных.

Во всех двух- и трехкомнатных квартирах по два санузла.

Трехкомнатных – тоже немало вариантов:

Включая «евро-четырехкомнатные» варианты: большую кухню легко можно разделить на две зоны.

В некоторых трехкомнатных – по два балкона.

Как купить

Купить квартиру в ЖК «Рассказово» можно следующим образом. Первый этап – устное бесплатное бронирование на 48 часов. Затем следует подъехать в центральный офис Застройщика в Сокольниках и подписать Договор оформления, он стоит 65 тысяч рублей. Заплатить эти деньги нужно в течение двух дней, в сумму входит регистрация ДДУ и регистрация права собственности на квартиру. После того, как ДДУ будет зарегистрирован в регпалате (процесс занимает около 2-3 недель), у покупателя есть семь дней на внесение суммы за квартиру на счет Застройщика. Аккредитив не используется.

Ипотеку предоставляют 13 банков, полный список тут: http://www.sz-rasskazovo.ru/ipoteque.

У Застройщика есть также свои ипотечные специалисты, которые могут помочь с выбором банка и расчетами.

В случае 100% оплаты либо ипотеки покупатель может рассчитывать на небольшую скидку – 1000 рублей с квадратного метра площади.

Есть также возможность рассрочки. Рассрочка дается при первоначальном взносе от 50%. На полгода - беспроцентная. На год – под 7% годовых на остаток. На полтора года (для корпуса 8) или на два года (для корпуса 5) – под 10 процентов годовых на остаток. Оплата – ежемесячная, равными платежами. Скидка в случае рассрочки не оформляется.

Для сравнения

Заключение

Начнем, пожалуй, с плюсов. Место для строительства подобрано удачно: рядом Ульяновский лесопарк с прудом, садовые товарищества, при этом практически под боком скоро будет построено метро. С экологической точки зрения, окружение у Новостройки просто отличное – никаких заводов поблизости… Разве что до Боровского шоссе около 800 метров, но шоссе это не самое загруженное. Транспортная доступность на уровне – до того же Боровского шоссе рукой подать, до Киевского – 2 километра, до МКАД – всего 7 км. Открытие ст. м. Рассказовка весной 2018 года (если все пойдет по плану) сделает дорогу до Комплекса еще удобнее.

С архитектурной точки зрения, Комплекс тоже весьма неплох: дома средней высотности, напоминающие здания «сталинского» центра Москвы, приятная глазу цветовая гамма фасадов, уютные дворы. Планировки и отделка МОПов вполне симпатичные. Что же касается площадей и планировок квартир – тут просто глаза разбегаются. Выбор очень приличный, особенно с учетом того, что на последних этажах можно найти квартиры с панорамным остеклением. Отдельный плюс – высокие потолки. Еще один плюс – строительство идет с опережением графика, так что «долгостроя» можно, пожалуй, не опасаться.

Первым минусом ЖК «Рассказово» я назвала бы некоторую удаленность от «благ цивилизации»: школ, детских садов, магазинов, торговых центров. Все это, конечно, откроется на территории Комплекса в ближайшие годы (к 2019 Застройщик обещает работающие детский сад и супермаркет). Однако всего остального придется подождать минимум до 2020 года – а пока ездить за развлечениями, покупками, лечением и знаниями в уже обжитые районы Москвы и Новомосковского округа.

Второй минус – это то, что Застройщик решил «поменять коней на переправе», то есть переработал концепцию микрорайона, не ставя в известность будущих жильцов. Да, ЖК «Рассказово» остался уютным комплексом комфорт-класса с симпатичной классической архитектурой домов, стоящих у кромки леса. Однако жителям уже готовых корпусов практически «навязывают» соседство нескольких жилых многоэтажек (вдвое выше тех, что уже построены!) и лишают обещанного парка. И недовольство дольщиков в данной ситуации мне кажется вполне обоснованным.

Резюмирую: новостройка мне в целом понравилась – и тем, как она выглядит, и тем, как она строится, и тем, где находится. И на квартиры в высотных домах из нового генплана, несомненно, найдется свой покупатель. Однако обманутые ожидания людей, которые уже купили квартиры, «держать в уме» все-таки приходится.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля