ЖК «Новое Тушино»: забираемся выше, чем комфорт-класс

До ЖК «Новое Тушино» из центра я ехала, набрав в навигаторе торговый центр «ОКЕЙ», час двадцать; менеджер офиса продаж Юля, которая живет на Таганке, едет на работу на метро и наземном транспорте час пятнадцать. Ехать можно через четыре станции: Планерная, Сходненская, Тушинская, Пятницкое шоссе, а потом на маршрутке, потому что ЖК «Новое Тушино» – это Московская область и этот вид транспорта здесь пока не отменили.

«А зачем она вообще нужна, эта московская регистрация?» – спросила я у Юли. И услышала историю про людей, которые покупают небольшую квартиру в Москве, регистрируют в ней всю свою родню, равную по количеству небольшому цыганскому табору или кавказскому аулу, и потом получают разного рода социальные выплаты и субсидии. История, как и всякая страшилка, надуманная, но тем, кто хочет купить квартиру в ЖК «Новое Тушино», нужно помнить, что это не Москва, хотя граница столицы там, считай, уже стерлась. Это Московская область, а значит детские сады, школы, поликлиники, не дай бог, больницы и кладбища – все это вы получите только по месту регистрации, то есть в Московской области, или на коммерческой основе. Про пенсии, предполагаю, пока никто из покупателей не задумывается, но и пенсии здесь тоже подмосковные, без московской доплаты и московских льгот.

Итак, ЖК «Новое Тушино» строится в Московской области, вблизи деревни Путилково Красногорского района на 20 гектарах земли еще с 2003 году принадлежащих застройщику ООО «СоюзАГРО». Кадастровый номер 50:11:0020410:0021. Только на кадастровой карте Московской области я такого участка не нашла. Деревня Путилково есть, квартал, с ней связанный под номером 50:11:0020410 есть, а вот участка 0021 нет. Тем не менее во всех документах, представленных на сайте: и разрешениях на строительство, и строительных декларациях, и разрешении на ввод, потому что часть корпусов и подземных стоянок уже введена в эксплуатацию, – стоит один и тот же кадастровый номер. И кто тут ошибся, не знаю, ищите, дорогие читатели, сами.

На своих 20 гектарах земли застройщик ООО «СоюзАГРО», а на самом деле, ФСК «Лидер», строит жилой квартал, состоящий из 6 монолитных многосекционных корпусов переменной этажности: от 17 до 22 этажей. Проектом предусмотрены входные группы с помещением для консьержки и комнаты для хранения колясок, велосипедов, санок, утепленные фасады, два скоростных лифта в каждом подъезде, вентилируемый фасад из цветной плитки с утеплителем.

Покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 29 до 104 кв. м., свободной планировки, то есть строить стены покупателю придется самостоятельно, а если вы захотите отступить от плана, не забудьте обратиться в БТИ. Впрочем, можно заказать и квартиру с отделкой в четырех стилях на выбор: Классика, Арт-Деко, Авангард, Модерн. Обратите внимание на фото образцов квартир, которые я сделала в офисе, и посмотрите сайт: уверяю вас, что предлагаемые отделочные материалы далеко не дешевые, а достанутся вам совсем недорого. Работать над оформлением будет профессиональный дизайнер, в целом, на мой взгляд, получается очень хорошо, а цена приемлемая. Я даже скачала фотографии, которые на форуме разместил один новосел, это однокомнатная квартира в стиле модерн. Я бы предпочла авангард, но подходить нужно внимательно, материалы постоянно меняются и соответственно меняются дизайнерские решения.

В каждом корпусе есть целый подъезд, где все квартиры сдаются с отделкой, то есть, если вы сделаете такой выбор, вам не придется много месяцев жить рядом с квартирами, превращенными в строительную площадку. Потолки 2,8 м уже после отделки, приятная высота, совсем не давит.

Кстати пару слов о форумах покупателей и жильцов. В сентябре 2015 года после первых заселений началась дискуссия во вконтакте о том, что делать с лишними метрами. Да, с лишними, потому что к каждому акту приемки-сдачи квартир прилагаются результаты обмера, по которому некоторые приобретения оказались на пару метров больше, чем предполагалось. Некоторые обрадовались, а другие расстроились: за новые метры застройщик требовал доплаты, причем ссылаясь на пункты договора. Хотели даже направить в Роспотребнадзор коллективную жалобу. Но потом все затихло.

Каждый дом представляет собой огромный прямоугольник, который стоит на монолитной плите фундамента и полностью монолитном первом этаже, где будут располагаться магазины, кафе, парикмахерские, суши-бары. В корпусах, которые уже сданы и даже заселены, эти коммерческие площади очень быстро заселяются и по всему первому этажу со стороны улицы появляются вывески.

Внутри огороженной территории глаз радуют цветные спортивные и детские площадки и зоны отдыха. Каждый такой огромный двор запирается воротами, стоящими на охране. Въезд в подземную двухуровневую парковку построен отдельно и имеет два входа: один со стороны улицы – это въезд для машин, другой со стороны двора – вход и выход для людей. Двор полностью защищен от машин.

Кроме того, в квартал входит школа на полторы тысячи учащихся, два детских сада и медицинский центр.

Проект существует с 2013 года, сейчас в продаже квартиры в четырех корпусах: №№ 1,2,3,4. Пятый и шестой корпус уже сданы, проданы и заселяются. Первый корпус только что поступил в продажу, буквально с середины октября 2016 года.

Сроки сдачи корпусов, в которых продаются квартиры, следующие: корпус №1 – лето 2018 года, №2 – лето 2017, корпус №№ 3 и 4 уже сданы. То есть, купив квартиру в этих корпусах, можно через несколько недель получить ключи и приступить к ремонту. Цены во втором и тем более первом корпусе, конечно, ниже. Но не всегда, некоторые квартиры в уже сданных корпусах продаются по акции, и тогда они удивляют совей дешевизной.

На стройку, конечно, не пускают. Но рядом с офисом продаж за забором уже работает техника, там пока нулевой цикл строительства корпуса №1. А через дорогу второй корпус стоит уже под крышей, но пока без окон и отделки фасада. А вот в заселяемый корпус №4 водят смотреть квартиры. Ворота во двор пока не закрыты и не охраняются, и в нем оказалось много машин. Корпуса 2,3 и 4 однотипны.

Выше уже упомянуты два участника проекта, ООО «СоюзАГРО» и ФСК «Лидер». Давайте разберемся в их отношениях. Финансово-строительная компания «Лидер» – это крупнейший игрок строительного рынка московского региона, а возможно, и России. Разные направления деятельности отданы дочерним компаниям с этим же именем.

Менеджер офиса продаж Юля, например, работает в ООО «Агентство недвижимости «Лидер». Именно «Агентство недвижимости «Лидер» стало соучредителем ООО «СоюзАГРО», но в прошлом году передала свой пакет из 30% акций самому обществу, во всяком случае в последней строительной декларации «Агентство недвижимости «Лидер» уже не упоминается среди учредителей. Остался один учредитель «Трафкон холдингз лимитед», компания эта образована на Кипре, а больше про нее ничего не известно. Но Юля, менеджер офиса продаж ЖК «Новое Тушино», заверила меня, что стройку ведет ФСК «Лидер» и все остальные компании, как бы они ни назывались и где бы ни регистрировались, это все равно ФСК «Лидер». Он все строит и за все несет ответственность, он и подрядчик, и девелопер и, фактически, застройщик, и агентство по продажам и даже управляющая компания. А в случае чего, есть страховая компания «Респект-полис», в которой все риски застройщика застрахованы.

Посмотрим на предлагаемые квартиры. В офисе продаж мне посоветовали смотреть их на сайте ФСК «Лидер» (http://fsk-lider.ru/), на основном сайте ЖК «Новое Тушино» (http://novoetushino.com) у меня не открылись планировки. Кроме того, на сайте ФСК «Лидер» сразу указаны цены по акции, это очень удобно.

Не забываем поглядывать в таблицу площадей и цен квартир ЖК «Новое Тушино». Однокомнатные и площадью и ценой могут отличаться почти в два раза. Можно купить маленькую тридцатиметровую квартиру с кухней в 6,6 квадратных метра, а можно – квартиру в 58,6 квадратных метров с кухней в 15 метров и лоджией в пять квадратных метров. Причем, чтобы войти в кухню, нужно пройти через странную комнатку в 2,5 метра с входом в темную кладовку или стенной шкаф. Думаю, их можно просто разрушить, тогда получится большая 17,5 квадратных метров кухня-столовая и таких же размеров жилая комната с большой лоджией.

Планировка большой однокомнатной квартиры от 56 до 59 кв.м

Самые удачные среди однокомнатных квартир, на мой взгляд, те, что имеют площадь от 42 квадратных метров. Здесь равные по площади комната и кухня, где-то по 16 квадратов, большой коридор и санузел.

Лоджии во всех квартирах (или почти во всех) имеют застекление от пола до потолка в одно стекло, при этом та часть, где разрешается крепить кондиционер, вообще никак не защищена от проникновения воздуха, там просто стоит решетка. Это я к тому, что увеличить площадь квартиры за счет лоджии практически невозможно.

Таблица 1. Квартиры и цены ЖК «Новое Тушино» на октябрь 2016 года

Площадь двухкомнатных тоже очень разная, а цена довольно привлекательная. Большие по 67-68 квадратных метров квартиры очень хорошие, я была в такой. Комнаты по 17 метров смотрят в разные стороны света, при этом разнесены довольно далеко, можно танцевать с друзьями в гостиной и при этом ребенок в спальне не услышит вас. Кухни от 12 метров, два санузла, один из которых вполне можно превратить в гардеробную или вовсе снести, увеличив кухню.

Будьте осторожны с ценами на двухкомнатные квартиры, тут вас ждет множество приятных сюрпризов. Все, что превышает 7 миллионов рублей включает либо парковочное место, либо отделку квартиры, либо и то, и другое. То есть вы можете выбрать квартиру за 6,9 миллиона, а в соседнем подъезде или соседнем корпусе продается такая же, но с отделкой всего на двести тысяч дороже. Или на пятьсот, но с парковочным местом.

Отдельно взятое парковочное место в двухэтажном подземном паркинге стоит 850-950 тыс. рублей.

Переходим к трехкомнатным. Все они имеют два санузла, один из которых большой – 4-4,5 метра. В квартирах площадью до 80 квадратных метров кухни от 12 метров. В квартирах площадью от 90 квадратов кухни могут оказаться и 16, и 19, и 20 метров, настоящие кухни-столовые. А в тех, что больше 100 метров, просто можно потеряться. Кстати, одна такая есть в офисе продаж уже с отделкой, посмотрите. Короче, есть что выбрать.

С чем сравнивать цены в жилом квартале «Новое Тушино», даже не знаю, то ли с аналогичными жилыми комплексами в Красногорском районе Московской области, но все они дальше от МКАД, то ли с новостройками в Митино. Мне кажется, сейчас уже продавцы нового жилья на этой территории, где граница между Москвой и областью совершенно незаметна, ориентируются на отдаленность от метро и транспортную доступность. Посмотрев таблицу цен и площадей однокомнатных квартир в соседних жилых комплексах, вы убедитесь, что ЖК «Новое Тушино» предлагает большее разнообразие квартир по средним для окружения ценам.

Таблица 2. Размеры и стоимость однокомнатных квартир в строящихся ЖК

Квартиры продаются по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Остановимся чуть подробнее. Первый шаг к покупке – это договор бронирования, который заключается с ООО «Агентство недвижимости «Лидер». За услуги агента вам придется внести 30 000 рублей, но это фактически аванс, он входит в стоимость квартиры. За регистрацию договора, его оформление и помощь в сборе документов для ипотеки компания ничего с клиента не берет. С другой стороны, если банк не подтвердит вам ипотеку, или вы передумаете, эти деньги будут потеряны. Поэтому некоторые покупатели приходят в офис продаж уже с подписанными в банке документами на ипотеку.

Среди банков, которые готовы давать ипотеку на квартиру в ЖК «Новое Тушино», «Сбербанк», ВТБ24, «Открытие», «СвязьБанк», «ВТБ Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «Возрождение», «Абсолют Банк», «Райффайзен», «Россельхозбанк» и другие. Удивляет не только длинный перечень банков, но и ставки по ипотеке. «Райффайзен» предлагает 9,35% на 30 лет. «Абсолют банк» – 10,7%, «Сбербанк» – 10,9, банк «Открытие» – всего 8%.

Есть и беспроцентная рассрочка до конца строительства. Но эта акция заканчивается 31 октября 2016, но не беда, будут и другие. Скидку от 3 до 10% процентов можно получить, если оплачиваешь сразу 100% стоимости квартиры из собственных средств. Но и это не все. Большие квартиры, двухкомнатные и трехкомнатные предлагаются к продаже вместе с парковочным местом и тогда цена на эту пару меньше, чем если бы вы покупали их отдельно.

Возвращаемся к схеме покупки. Итак, после бронирования квартиры в офисе продаж, здесь же в офисе можно встретиться и проконсультироваться с менеджером по поводу ипотеки. Причем этот менеджер поможет собрать все необходимые документы, передаст их в банк и получит подтверждение.

Независимо от того, покупаете ли вы за свои средства или деньги банка, в течение пяти дней после подписания договора долевого участия с застройщиком вы должны положить деньги на аккредитив. После этого ДДУ отправляется на регистрацию. Обычно на это уходит чуть больше недели. Деньги с вашего аккредитива будут перечислены на счет застройщика только после получения вами зарегистрированного договора долевого участия.

Как уже говорилось, риски застройщика застрахованы в «Страховой компании РЕСПЕКТ». Копия договора направляется вместе с ДДУ для регистрации. Однако на руки покупателю квартиры она не выдается, застройщик застраховал каждый корпус целиком, а не отдельно квартиры.

Дальше нужно набраться терпения и ждать получения акта приема-передачи и ключей. Строительство ЖК «Новое Тушино» пока не отставало от графика. Пакет документов для регистрации права собственности будет полностью подготовлен.

Что касается инфраструктуры ЖК «Новое Тушино», то здесь тоже нужно сделать одно важное замечание. Два детский сада, школа и медицинские центы, которые должны появиться в каждом из шести корпусов, будут коммерческими. Жители жилого комплекса, отправляющие детей в детский сад или школу, будут иметь скидку в 50% от цены. Те, кому это не нравится, могут воспользоваться услугами муниципального детского сада и школы. Если до средней Ульяновской школы от ЖК «Новое Тушино» пешком с полчаса, а на машине минут пять, то детский сад «Веселое солнышко» совсем рядом.

А еще ближе Гипермаркет «Окей». Может, это соседство не всех порадует, много машин ездит рядом с домом, но скажем прямо, никаких проблем с продуктами не будет, и это очень важно.

А почему «UP! Квартал»? Уверяю вас, это не просто маркетинговый ход. То есть, конечно, это маркетинговый ход, жилье комфорт-класса застройщик украсил еще и этим «ап», как бы повышая его ценность. На самом деле, застройщик подумал о новом образе жизни и попытался его для своих будущих жильцов организовать. Это и спортивные площадки, и закрытые дворы, консьержи и охрана (как только появится охрана, коммунальные услуги подорожают с 35 до 50 рублей с квадратного метра, управляющая компания у ФСК «Лидер» тоже своя), индивидуальный дизайн отделки, если вы захотите въехать в уже готовую квартиру. Но еще центр бытовых услуг, «муж на час» (это про быстрый мелкий ремонт в квартире), уборка квартиры всего за… даже не помню названную Юлей цену, но она совсем небольшая.

В общем, проект выглядит солидно и убедительно. К недостаткам можно отнести только само выбранное для него место, уже очень плотно вокруг стоят огромные здания, может быть, даже больше корпусов «Нового Тушино», из окон видна стройка такого же большого жилого комплекса компании Мортон. Между прочим, дизайнеры у ФСК «Лидер» явно лучше, отделка домов, подбор цветов как-то солиднее, с большим вкусом.

Короче, людей, машин, домов будет много, зелени и птиц мало. Но ведь это город. В остальном ничто в этом проекте меня не насторожило. Думаю, квартиры здесь можно смело выбирать, главное – не опоздать.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля