ЖК «Нахабино ясное»: риски и гарантии

Приятно в весенний солнечный день выехать из Москвы и углубиться в тихое Подмосковье. Но мне для поездки в жилой комплекс «Нахабино ясное» выпал день пасмурный, и пробираясь по Волоколамскому шоссе через пробки Красногорска, по лужам в его окрестностях, где под водой прятались от глаз водителя дыры и довольно глубокие ямы, я не раз недобрым словом помянула губернатора Воробьева. Между прочим, на официальном сайте ЖК «Нахабино ясное» (http://www.yanahabino.ru/) указан путь через Новорижское шоссе, но ведь это длиннее, я решила проявить самостоятельность. Ну и расплатилась за это. Обратно мне посоветовали ехать по Новорижскому шоссе, и здесь все было по-другому: сухо, ровно и куда быстрее. Итак, как вы поняли, до жилого комплекса я, преодолевая трудности, все-таки добралась, что отняло у меня почти полтора часа, а потому готова рассказать об этом в целом тихом и уютном месте. Скажу сразу: не без проблемном!

Начать нужно с застройщика жилого комплекса, его строит промышленно-строительная компания «Группа ЛСР». На ее сайте http://www.lsrgroup.ru/company/gruppa-lsr-segodnya сообщается, что компания, работающая на строительном рынке России с 1993 года, была основана в Санкт-Петербурге, тогда еще Ленинграде, и первое ее название было «Ленстрой реконструкция», отсюда «ЛСР» в ее нынешнем названии. За это время компания достигла масштабов крупнейшего строительного холдинга в стране, достаточно сказать, что ее филиалы в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге строят 1 млн квадратных метров жилья в год, а количество штатных работников равно 15 тысячам человек. Это компания полного цикла, процесс начинается с добычи нерудных материалов и производства строительных плит и смесей, как мне рассказали в офисе продаж. И добавили с гордостью, что это единственная строительная компания России, чьи акции котируются на Международной фондовой бирже в Лондоне. Не проверяла, но была в Москве на одном из ее объектов, знаменитом проекте «ЗИЛАРТ», строящемся на месте бывшего завода ЗИЛ. Могу засвидетельствовать: это настоящее произведение современного архитектурного искусства.

В проектной декларации в качестве застройщика ЖК обозначена АО «ЛСР. Недвижимость-М», учрежденная ПАО «Группой ЛСР», которая владеет 99% акций. И у этой дочки «Группы ЛСР» есть своя история, описанная в декларации. АО «ЛСР. Недвижимость-М» не только строила ЖК «Новое Нахабино», граничащее с территорией нового жилого комплекса, но и многоэтажки в г. Домодедово. Короче, вот такая солидная организация взялась построить небольшой микрорайон рядом с поселком городского типа Нахабино. Всего в генплане, который висит на стене офиса продаж и, конечно, выложен на сайте, обозначен 51 дом, шесть из них трехэтажные, остальные четырехэтажные, трех-, четырех- и пятиподъездные с детским садом на 185 мест и школой на 550.

И тут поподробнее хочу сказать о месте, выбранном для строительства. В Нахабино мне бывать не приходилось и я с интересом посмотрела и на старые районы с частным сектором, и на новые многоэтажные дома. В советское время Нахабино был поселком городского типа, население которого было связано с военно-промышленным комплексом. Может поэтому число жителей выросло до 30 тысяч, а поселку все никак не давали статус города. В наше время территориальных реформ Нахабино стал сначала городским поселением, включив в себя соседние деревни, а с 1 января 2017 года в ответ на очередную муниципальную реформу перестал им быть, превратившись в территориальное управление городского округа Красногорск.

Что это значит для будущих жителей ЖК «Нахабино Ясное»? Мало и много одновременно. Как будто бы мало, потому что по документам жилой комплекс строится по адресу Истринский район, сельское поселение Павлово-Слободское, близ деревни Черная. А офис продаж стоит на ул. Новая д. 8 деревни Черная, и никакие реформы не включили эти земли в Нахабино и Красногорский район. То есть «Нахабино Ясное» никакое не Нахабино, а название сильно затуманивает понимание его расположения. Но когда я спросила у менеджера, а где собственно инфраструктура, ведь квартир в 51 доме ЖК «Нахабино Ясное» больше 3000 (кстати, точную цифру мне так никто и не дал), а где магазины, поликлиники, больницы, спортивные залы, культурные центры и кинотеатры, мне тут же указали на высящиеся над ЖК многоэтажные дома Нахабино: все там, все рядом.

Комплекс вырастает рядом с высотной застройкой Нахабино

И пояснили, что все разрешения на постановку на учет в поликлинике соседнего района, прием детей в школу соседнего района те, кто уже живет в «Нахабино Ясном», получили. Я и сама проезжала мимо ТРЦ «Новый», где есть и продуктовый магазин, и аптека.

Газ и воду тоже тянули из Красногорска. Но когда с теми, кто успел поселиться в первой очереди домов ЖК произошло настоящее бедствие, защищать их пришлось администрации Истринского района. Но чтобы понять, что пережили первые поселенцы этого уютного места, нужно разобраться, что же здесь строят.

Трехэтажные дома и детский сад за ними

В «Группу ЛСР» входит подмосковный завод, который производит строительные панели, из них-то и строятся дома в жилом комплексе. Менеджеры офиса продаж в несколько голосов расхваливали это производство. Мне все технологические особенности мало о чем говорят, но перескажу хотя бы это: поверхности плит шлифуются на немецком оборудовании с применением лазера, поэтому стены и потолки ровные и не нуждаются или почти не нуждаются в дополнительной обработке.

Но это не панель-сэндвич, как строит ПИК, например, – это просто панель, имеющая толщину 15 см. Со стороны фасада на нее укладывается утеплитель еще 16 см, потом 1 сантиметр зазор и на направляющие крепится армирующая сетка, на которую затем кладется штукатурка. В результате в фасадной стене нет точек холода, все как в термосе.

Сдают квартиры с предчистовой отделкой. А это значит, что на полу есть стяжка, электрика разведена до выключателей и розеток, которые уже установлены. На кухне стоит газовая плита (питерского производства), в квартиру заведена холодная вода, под каждым окном радиатор.

Тепло и горячую воду каждая квартира будет производить самостоятельно, для чего на кухне установлен газовый котел (тоже отечественный), котел двухконтурный, будет греть воду и давать тепло. Газ и вода проведены из Красногорского района, а коммунальные платежи будут из-за наличия котла меньше обычных, всего 27 рубелей с квадратного метра. Потому что за горячую воду и отопление у управляющей компании голова болеть не будет.

А дальше один из менеджеров с удовольствием рассказал, как летом, когда вдруг упала температура на улице, он включил отопительный контур котла и наслаждался уютом. Лоджии остеклены, окна двухкамерные, я проверила, не дует, вставлены хорошо, но как только менеджер заметил, что я проверяю окна, тут же сказал, что они поддаются регулировке и это сделает по требованию жильцов управляющая компания. Входные двери металлические.

А теперь минутка пессимизма. У меня на даче есть газовый котел. Он требует обслуживания, один раз в год нужно провести профилактические работы, а если газ окажется не самого лучшего качества (в России он по каким-то неведомым причинам имеет вредные для котла примеси), то и пару раз в год. И еще котел имеет свойство ломаться. В любом случае, срок службы его невелик, лет семь-восемь, и нужно менять, это я говорю о немецком котле.

На форуме жителей ЖК «Нахабино Ясное» я увидела обсуждение вопроса постановки на учет газовых котлов, в декабре это обходилось в 7200 рублей за годовое обслуживание. По опыту знаю, что за ремонт котла придется платить отдельно.

Теперь вернемся к проблемам первых поселенцев в ЖК. Первой очереди строительства в дома не дали газа, и люди зимовали в холодных квартирах без горячей воды. Вот здесь https://www.youtube.com/watch?v=-z3W4_HMdgs видеорепортаж, размещенный в ноябре 2015 года, в котором комплекс называют темным и холодным. Вот здесь, на форуме жильцов http://www.novostroykin.ru/forum/?pg=7&nid=3297, жалоба по поводу отсутствия газа в январе 2016 года. Сколько же не было газа в сданных в эксплуатацию домах? Газ начали давать только в марте 2016 года, не всем сразу, а постепенно, вот здесь репортаж об этом: https://www.youtube.com/watch?v=dgF3hUc9ddg. Все это после писем жителей в администрацию президента и вмешательства руководства администрации Истринского района.

Скриншот видеоролика об отсутствии газа в ЖК, размещенный 23 ноября 2016 года

Пост об отсутствии газа в январе 2016 года

Менеджер офиса продаж сказала мне, что газа не было в новостройке полтора года, получилось, что без тепла и горячей воды некоторым сданным и частично заселенным корпусам пришлось простоять две зимы. Но виноват конечно кто угодно, кроме «Группы ЛСР»: Мособлгаз виноват, владельцы квартир сами виноваты, потому что просили подписать акт сдачи-приемки без газа, так как стремились поскорее начать ремонт. Теперь застройщик подписывает акт сдачи только после подведения газа и всех коммуникаций. И на форуме ЖК новоселы пишут, что тревоги позади, газ есть.

С форума о том, что газ есть, сентябрь 2016 http://www.novostroykin.ru/forum/?pg=8&nid=3297

Вот и хорошо. В целом экскурсия по Жилому комплексу мне понравилась. Фасады домов яркие, сочные, дворы просторные. Во дворах уже стоят детские площадки, квартиры явно рассчитаны на семьи с детьми.

Место неплохое, недалеко леса Рождественского лесничества, а пройдя через соседний ЖК «Нахабино сквер», можно попасть к озеру, в котором летом можно купаться. Правда, один берег озера плотно застраивается КП «Павловы озера», но закрыть полностью берег озера они не имеют права, так что всегда останется пляж для жителей Нахабино и соседних садовых товариществ.

Некоторые здания заканчиваются небольшим ярким строением, в котором располагаются помещения коммерческого назначения. Здесь возникнут магазины и предприятия общественного назначения, конечно, частные.

Пристройка с коммерческими площадями

Планировки двухкомнатных квартир в ЖК я видела сама, остальные можно посмотреть на сайте. Они удобные, хотя в целом небольшие. Однокомнатные от 26 до 43 метров, двухкомнатные от 60 до 71 квадратного метра, трехкомнатные от 78 до 85 метров с большими кухнями и лоджиями.

И все вроде хорошо, но чтение отзывов от новых владельцев квартир не позволяет успокоиться. Одни пишут о необходимости переделать всю электропроводку, потому что розетки сделаны с нарушением требований безопасности. Кто-то перекладывает водопроводные трубы. А еще есть проблемы с вентиляцией, с шумоизоляцией.

А весна принесла новые заботы: на форуме появились жалобы на то, что потекли крыши, причем отзывы эти снабжены фотографиями. Указаны, по крайней мере, два корпуса с протекающими крышами.

Прочитав это, я позвонила менеджеру офиса продаж, мне сказали, что действительно в одном из сданных корпусов «отошла гидроизоляция», но за счет управляющей компании уже осуществлен ремонт. В целом, как меня заверили, все дома на гарантии застройщика, гарантия дана на три года после ввода в эксплуатацию, а осуществляет ремонты по этой гарантии управляющая компания.

Кстати, если вы обратите внимание на адрес форума, то обнаружите, что у двух жилых комплексов («Нахабино Новое» и «Нахабино Ясное») общий форум, а «Нахабино ясное» обозначено как вторая очередь жилого комплекса «Нахабино Новое». Как мне объяснили в офисе продаж, сначала был построен микрорайон «Новое Нахабино», а там все дома трехэтажные. Квартиры так хорошо раскупались, что застройщик решил построить рядом еще один малоэтажный микрорайон ЖК «Нахабино Ясное». Дома строятся по той же технологии, а значит и проблемы в двух жилых комплексах общие.

Я из любопытства проехала до жилого комплекса «Нахабино Новое». Дома там симпатичные, маленькие, но, хотя жилой комплекс давно сдан, выглядит территория пустынной. Вернувшись в офис, я спросила, кто занимается озеленением дворов, оказалось, что это входит в обязанности застройщика. Он вывозит строительный мусор и озеленяет территорию, в функции управляющей компании это не входит. Боюсь, что зеленой эта территория станет нескоро.

Корпуса ЖК «Нахабино Новое»

И последнее по строительству. Пока машин во дворах немного, в корпусах мало кто живет, больше ремонтируются. Но я все же поинтересовалась и по поводу наземного многоэтажного паркинга, который как будто бы планировался в ЖК «Нахабино Ясное». «Да, – сказал мне один менеджер, – есть такие планы, скоро будем строить, когда закончится строительство всех корпусов». Он даже назвал ожидаемую цену. «Не надейтесь», – сказал другой. Застройщик будет строить паркинг, только если будет потребность в машиноместах. А от покупателей квартир пока такие запросы не поступали».

А я думаю, здесь будет много автолюбителей, ведь это фактически спальный район, покупают квартиры здесь те, кто думает, как добираться до работы, в том числе, в Москву. Впрочем, до Москвы можно добраться и общественным транспортом. До железнодорожной станции «Нахабино» три километра по прямой, о том, чтобы ходить до станции пешком, нечего думать. Туда ходят автобус и маршрутка от торгового центра «Новый», до него минут десять пешком.

Итак, что же конкретно можно купить в рассматриваемом ЖК. Сейчас в продаже квартиры в строящихся корпусах 24, 25, 30, 31, 35, 36, 37 и в 17-м доме. Они будут сданы в конце 2017 года, ключи будут выдаваться до конца 2 квартала 2018.

Дома с 8 по 19 начинают строить, сдавать их планируют вместе со школой на 550 учеников в 1 квартале 2018 года и пока не продают. Остались свободные квартиры и в корпусах, которые на макете выделены синими крышами, стоящими прямо напротив офиса продаж. Эти дома находятся в собственности застройщика и продаются по договору купли-продажи. Ключи отдадут вас сразу после подписания акта приемки-передачи.

Дома «с синими крышами» построены и сданы

А с ценами на квартиры в ЖК, меня ждал еще один сюрприз: на сайте их нет, в офисе пришлось их выпрашивать, сначала требовали сказать, «какую квартиру мы рассматриваем». Если честно, это удивило. Когда в бизнес-классе цены не выкладывают на сайт, это более или менее понятно, это учитывает поведение покупателя лакшери-сегмента. Но здесь, рядом с Нахабино, среди домов, где из-под крыши текло на головы бедных дольщиков, это выглядело странновато. Зашла на сайт ЖК «ЗИЛАРТ» того же застройщика «Группа ЛСР», но классом куда выше, авторы определяют его как арт-класс: на сайте есть цены. А в ЖК ничего с ценами неясно, секретничают. Впрочем, как только я начала сравнивать цены с другими новостройками в Нахабино и вокруг него, поняла, что это такой локальный стиль продаж, узнавать цену почти всюду пришлось по телефону.

Таблица 1. Размеры и цены квартир в ЖК «Нахабино Ясное на март 2017 года

Таблица 2. Сравнение цен на однокомнатные квартиры в районе Нахабино

В сравнительной таблице можно видеть разные жилые кварталы. Например, ЖК «Нахабино» находится в городской застройке и состоит из 17-тиэтажных панельных корпусов, остальные комплексы малоэтажные, но заметно отличаются друг от друга по технологии строительства. Например, ЖК «Павловские кварталы» построены из кирпича с вентилируемыми фасадами, кроме того этот жилой комплекс уже сдан (как и часть домов в ЖК «Нахабино Ясное»), а ЖК «Лесобережный» только начали строить. И все же цены в «Нахабино Ясном» несколько выше остальных.

Зато оформляется сделка, если вы решили купить квартиру именно здесь, быстро и удобно. Квартиру можно забронировать на два дня бесплатно и бронь можно продлить еще немного по уважительной причине. Потом подписывается договор оказания услуг с «ЛСР-недвижимость-М». Само оформление ДДУ бесплатно, но 10 000 рублей придется заплатить за регистрацию договора долевого участия. Вместе с зарегистрированным ДДУ дольщик получает и страховой полис на свою квартиру, страхует риски застройщик в СК «Респект». Оплата по договору производится после его регистрации.

В случае уже сданных в эксплуатацию домов (с синими крышами на генплане) оформляется договор купли-продажи. В этом случае придется заплатить уже 30 тысяч рублей, но в эту цену входит и оформление прав собственности на квартиру.

В марте покупателям предоставлялась скидка 7% на все квартиры и все корпуса, впрочем, эта же скидка действовала и в феврале, и, возможно, будет действовать в апреле. Есть рассрочки с разными схемами. Множество банков предоставляет ипотеку, самое выгодное предложение у Райффайзен банка: 8,5% на первый год. Это удобно тем, кто собирается отремонтировать новую квартиру, въехать в нее и потом продать старую, расплатившись за квартиру в ЖК.

Мое главное впечатление от посещения «Нахабино Ясного» – разочарование. Наверное, если бы я не видела «ЗИЛАРТ», не знала о ЖК «Лучи», я бы реагировала мягче, но такой уровень строительства известного застройщика меня удивил. Действительно много недоделок и просто халтуры. Недостатком является и отсутствие собственной инфраструктуры. Малоэтажная застройка раскинулась на большом пространстве, от одного конца до другого дорога пешком займет минут двадцать. А здесь всего один небольшой детский сад и в 2018 году откроется одна школа. Однако в целом получится микрорайон, примыкающий к Нахабино, тихий, уютный, просторный, с яркими фасадами и детскими площадками. Коммерческие площади постепенно заполнятся магазинами, парикмахерскими или банками, как повезет. До станции ЖД маршрутка едет 15 минут, электрички в Москву ходят, как меня заверили, часто. То есть квартиры в Комплексе могут быть интересны и москвичам.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля