Новоград «Павлино»: между парком и Москвой

Когда я еду на какой-то объект по заданию редакции, всегда стараюсь относиться к увиденному критически. Оно и понятно, рекламные материалы застройщик напишет о своем жилом комплексе сам, мы должны выступать на стороне покупателя, постаравшись заранее увидеть слабые стороны предполагаемой покупки.

Вот и начну с недостатков, тем более, что в жилом комплексе «Новоград «Павлино» их отыщется немного. Так вот главный из них – расположение. Вернее, дороги. Новоград строится как ближайший к столице спальный пригород Москвы, предполагается, что квартиры здесь приобретают те, кто работает в столице. Поэтому сразу скажу: проехать из Москвы в Павлино и обратно не так просто. Я была там дважды, в будний день плотная пробка встречала меня, когда я возвращалась в Москву. В выходной день – я поехала посмотреть макет, который до этого был в ремонте, – меня встретила пробка, образовавшаяся от самого ЖК в сторону Москвы. Я даже остановилась и сделала фотографии.

Позже Иван, менеджер офиса продаж, сказал мне, что шестиполосное Косинское шоссе, которое обрывается, не доехав десяток километров до ЖК, года через три будет достроено и соединит Москву и Ногинск. Но пока, транспортная составляющая – недостаток проекта. Но это, повторю, если покупатель квартиры собирается работать в Москве.

Итак, застройщик ООО «МИЦ-Инвестстрой», входящий в ГК «МИЦ» строит корпуса первой очереди Новограда на собственной земле. На каждый корпус на сайте вывешены документы: разрешение на строительство, проектная декларация и внесенные в нее изменения. В первую очередь строительства входит шесть домов, корпуса № 26,27,28,29,30 и 31. Им соответствуют участки 50:15:0090302:303, 50:15:0090302:306, 50:15:0090302:308 50:15:0000000:145188, 50:15:0090302:318, 50:15:0090302:320, у всех один адрес: г. Балашиха, близ деревни Павлино. Для навигатора мне подсказали вбить еще ул. Троицкую, д. 5, это адрес офиса продаж.

Информацию о застройщике можно прочитать на официальном сайте ЖК «Новоград «Павлино», кстати, на мой взгляд, удобном и информативном. Но ГК «МИЦ» в представлении, вроде, и не нуждается. В 2016 году ГК «МИЦ» признан самым надежным застройщиком по данным Минстроя Московской области, он точно все достроит в срок и в соответствии со строительными нормами. Генподрядчик проекта, согласно проектным декларациям, ООО «СК РИК», сайта у компании нет, хотя сведения в Интернете легко находятся, оно и понятно, «Строительная компания РИК» строит объекты ГК «МИЦ». Хотя Иван сказал, что ООО «СК РИК» строил «Новое Павлино» и хотя продолжает числиться в документах в качестве генподрядчика, на стройплощадке ЖК уже работает другой подрядчик - ООО «Домстрой-развитие».

Нужно учитывать, что это только краешек большого жилого комплекса, который строится на 77 гектарах земли по принципу «город в городе», то есть, когда к 2024 году все корпуса будут построены, это будет практически небольшой город со своей инфраструктурой, своими учебными заведениями и поликлиниками, магазинами, торговыми и развлекательными центрами. Обратите внимание, что на генплане жилого комплекса корпуса с 26 по 31 вместе со школой и детским садом находятся в самом низу изображения. Корпуса, которые пока только в проекте, на макете сделаны прозрачными, как будто ледяные фигуры окружают кирпичные стены строящихся корпусов.

Любопытно, и сразу поделюсь, что в декларациях обозначены этапы проекта. С мая по декабрь 2014 года проходило межевания территории будущей застройки. В феврале участки земли, наконец, были выкуплены ООО «МИЦ-Инвестстрой» и право собственности зарегистрировано. В том же феврале, уже на излете зимы 2015 года было получено разрешение на строительство корпусов. И, наконец, в марте 2015 строительная площадка ожила, началось строительство первой очереди Новограда. Ввод корпусов в эксплуатацию планируется с III квартала 2017 года по I квартал 2018.

Кроме жилых домов, будет построен детский сад на 125 мест (срок сдачи 3 квартал 2017 года), школа, большая, на 1600 мест (будет сдана в 2019 году) и многоуровневый наземный паркинг.

По поводу инфраструктуры тоже нужно сказать, потому что здесь одни преимущества. Во-первых, хоть эта очередь строительства жилого комплекса и называется первой, но через дорогу от нее уже введен в строй, продан и заселен ЖК «Новое Павлино». Он-то и был как раз первой очередью «Новограда», документы на эти корпуса именно в таком качестве – первая очередь строительства – можно найти на сайте ЖК. В корпусах «Нового Павлино», таких же монолитных с кирпичными фасадами и в том же бежево-коричневом стиле, уже кипит жизнь, в 2017 году будет открыта городская поликлиника на первом этаже одного из многоподъездных домов (ГК «МИЦ» свои обязательства выполнила, помещения построила, отделала и передала городу), детская и взрослая, работают детские сады и школа. Там же есть и магазины разного профиля. Чуть дальше открыты торговые центры «Павлино» и «Верный», а рекламные щиты у дороги обещают открытие нового торгово-развлекательного центра «Ретейл парк», в котором расположится «Лента», то есть, с продуктами проблемы не будет никогда.

Не забудем о критическом взгляде на проект. Сразу еще об одном, с моей точки зрения, недостатке: это ЛЭП, идущая прямо через жилой квартал. По дороге в офис продаж я остановилась специально, чтобы ее сфотографировать. Но и на макете опоры электролиний обозначены и блестят как новогодние елки. Знакомые энергетики говорят, что, если есть возможность, рядом с ЛЭП лучше не селиться. Но статистика не собрана, и реальное влияние линий высокого напряжение на здоровье людей науке не известно.

А вот об этом обстоятельстве жизни в районе застройки говорят на форумах. В трех километрах от жилого комплекса на северо-запад расположен Фенинский или Кучинский полигон ТБО или попросту Салтыковская свалка. Это один из самых старых и больших подмосковных полигонов бытовых отходов, и сколько бы ни боролись с ним активисты из микрорайона Салтыковка, сколько бы ни подписывали петиций, вряд ли его в ближайшее время закроют. В год сюда поступает более 300 тонн отходов, в текущем году построена линия сортировки мусора, что несколько окультурит саму свалку. Я позвонила на полигон спросить, а не закроют ли свалку, и получила информацию, что в 2017 году полигон будет работать, а что дальше, пока не ясно. Приезжающие на полигон грузовики с мусором смогут наблюдать из своих окон жители нового жилого комплекса с высоких этажей строящихся корпусов. А кому не видно прямо из окон квартиры, тот, как говорит мой яндекс-навигатор, сможет за полчаса дойти до полигона пешком.

Зато рядом с«Новоградом «Павлино» будет парк и небольшой лесной массив. Ольгинский парк начинается сразу за домами первой линии, корпус №31 (на фото он дальше от нас) окнами выходит на деревья. Свободных квартир в этом доме уже нет, все распродано.

В шести монолитно-кирпичных корпусах высотой от 17 до 22 этажей в общей сложности будет построено 3233 квартиры: студии, одно, двух и трехкомнатные квартиры. Студий много, 342 квартиры, площадью от 24,2 до 38,2 кв. метров, однокомнатных еще больше, почти две тысячи штук площадью от 33,9 до 47,3 кв.м, двухкомнатных меньше, всего 670 площадью от 48,7 до 74,6 кв. м, трехкомнатных, прямо скажем, мало, только 144, в 31-м корпусе их совсем нет. Площадь трешек от 74,3 до 83,7 кв. метров.

Все это по документам, в реальности квартиры в ЖК продаются очень неплохо, особенно однокомнатные, но их и было много, а вот трехкомнатных на ноябрь 2016 уже почти не осталось. И неудивительно, цены в «Новограде «Павлино» вполне конкурентные, поэтому квартиры и расходятся здесь как горячие пирожки. Хотя хочу отметить, что в офисе спокойно, никакого ажиотажа, а общаться с менеджерами просто одно удовольствие: спокойные, квалифицированные, хорошо подготовленные.

Таблица1. Площадь и цена однокомнатных квартир, предлагаемых в ЖК «Люберцы 2017» и соседних жилых комплексах

Что касается планировок, то они вполне соответствуют современным запросам покупателей. Кроме привычных квартир, есть и некоторые новации. Скажем трех- и двухкомнатные квартиры с большими, до 17 кв. метров кухнями и маленькими, метров 12, гостиными рядом с ними. То есть получается кухня-столовая и гостиная. Если студии или однушки типа евро, когда большая кухня дополнена маленькой спальней, предполагает молодежный образ жизни, то многокомнатные квартиры с большой кухней и маленькой гостиной ассоциируются у меня с образом жизни американского среднего класса. В Нью-Йорке или Бостоне гостя никогда не пригласят сразу за стол. Здесь гостей рассадят по диванам и креслам, предложат по бокалу вина, дополненному легкой закуской, и начнут долгую интеллектуальную (или не очень) беседу. Обмен мнениями может затянуться, а хозяйка пока несколько раз отлучится на кухню проверить готовность праздничных блюд. Приглашение к столу будет второй частью встречи, главное в которой общение. Может и у нас теперь так? Мы-то привыкли сразу плюхаться рядом с тарелкой и тянуться к салату, что тоже, конечно, имеет свои преимущества.

Мне нравятся эти квартиры, но еще больше в реализуемом проекте мне по душе создаваемая жилая среда. Все дома индивидуальны, возможно, они будут потом как-то повторяться, но пока каждый корпус первой очереди имеет свое лицо в рамках общего «соломенно-коричневого» стиля. Каждый корпус жилого комплекса поставлен так, что перед ним нет чужих окон, а это и искусство архитектора, и позиция владельца земли. Приходилось встречать застройщиков, которые ставят прямоугольники домов друг за другом, стараясь с максимальной прибылью использовать доставшуюся им строительную площадку. Корпуса 30 и 31 смотрят на парк и на многоярусный наземный автопаркинг, от которого их отделяет еще и большое пространство, отданное под детский сад и для детских и спортивных площадок, а так же специально созданных мест для парковки. В проектной декларации около каждого дома указано количество парковочных мест, оборудованных для малоподвижных владельцев автомобилей. Корпуса 26, 27, 28 и 29 одной стороной тоже выходят к парку, а другой смотрят на школу. Около каждого дома так же расположены спортивные, детские площадки и места отдыха.

Можно купить квартиры с отделкой, и они действительно раскупаются быстрее, чем со свободной планировкой. Правда отделка здесь не учитывает запросов покупателя, стены оклеены обоями под покраску, санузел полностью покрыт керамической плиткой, унитаз, раковину, ванну придется покупать владельцу, но оно и к лучшему, хоть здесь можно проявить собственный вкус.

Таблица 2. Квартиры в ЖК на ноябрь 2016 года

Квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ, что означает, что риски покупателя, который на данном этапе строительства выступает в качестве соинвестора проекта, максимально защищены. Напомню, что стопроцентной гарантии ни у одного инвестора на рынке быть не может, так что проверять нужно каждый шаг, который вы делаете на этой зыбкой почве. Но в данном случае все кажется надежным. Риски застройщика застрахованы в ООО «Страховая компания РЕСПЕКТ – ПОЛИС». Сделка начинается с договора бронирования, который заключается с компанией ООО «МИЦ Сити Гамма», и уплаты 25000 рублей, которые входят в стоимость квартиры, являясь по сути авансом. К тому же эта сумма возвратная, если сделка не состоится по той или иной причине. С этой же компанией заключается и договор оформления. Менеджеры офиса продаж составят договор долевого участия, зарегистрируют его, подготовят полис страхования для вашей квартиры, подпишут с вами акт приемки, когда квартиру построят, и зарегистрируют право собственности на новую квартиру. Эта работа стоит 59700 рублей, сумма невозвратная и не входящая в стоимость квартиры. Она может быть уменьшена до 34850 рублей, если вы беретесь зарегистрировать право собственности самостоятельно. Но и эту сумму можно уменьшить, только внимательно нужно следить за акциями. Например, при уплате ста процентов стоимости, плата за оформление аннулируется, за некоторые квартиры, продаваемые по акции, тоже.

Ипотека предоставляется множеством банков, здесь и Связьбанк, и Сбербанк, оба работают по программе «Военная ипотека», ВТБ24 и ВТБ Банк Москвы, Россельхозбанк, Газпромбанк, Абсолют банк и другие. В офисе продаж можно обратиться к консультанту по ипотеке, время от времени в этих офисах дежурят представители самих банков.

В целом должна сказать, что этот проект мне понравился. Во-первых, он строится как продолжение бывшего города Железнодорожный (города уже нет, а знак ГИБДД пока остался как раз перед ЖК, если ехать из Москвы), а значит, там есть все, что нужно для жизни: магазины, школы, больницы, кинотеатры, спортивные сооружения, полиция и органы власти. Во-вторых, ЖК «Новоград «Павлино» строится как город в городе, с собственными архитектурными решениями, стилем, собственной инфраструктурой, в нем все хорошо продумано. В-третьих, здесь много зелени, три парка рядом, Ольгинский, Павлинский, Екатерининский и корпуса строятся не в ущерб деревьям. В-четвертых, Москва близко. Может, она расположена не так удобно, чтобы ездить каждый день, но если вы хотите провести выходной в музеях или театрах нашей столицы, к вашим услугам автобусные маршруты до метро «Выхино» и «Новокосино», с железнодорожной станции идут электрички до Курского вокзала. В 2018 откроется новая линия метро со станцией «Некрасовка», а это десять минут на автобусе.

Квартиры быстро разбираются, но есть время подумать. До 2024 года Комплекс будет прирастать новыми корпусами.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля