Рынок недвижимости на 3 шага вперед

Рынок недвижимости: на 3 шага вперед! 19.12.2019.

— Какие застройщики у нас благополучные. А вот потом нас ждет такая небольшая яма.

— Естественно, застройщики этому факту совсем не рады. Может быть, это будет ситуация управляемая, может, в какой-то момент это приведет к каким-то эффектам домино. Потом все это превращалось в гетто, потому что людьми это было не востребовано.

— То, что мы увидели сейчас, цены диктует не застройщик, он может только прогнозировать.

— Например, до эскроу, можно было купить квартиру за 2,2 млн рублей.

— Ипотеку с Х% он потянет однозначно. Я реально в это верю и вижу, как это происходит прямо сейчас.

— У нас же тема с эскроу счетами затевалась для чего? Чтобы решить проблему обманутых дольщиков.

— Они еще какое-то время побарахтаются и, видимо, весь двадцатый год с этими цифрами будут активно воевать.

***

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН»: Итак, эскроу счета. Вопрос очень интересный, вопрос очень сложный и вопрос, честно, говоря, очень противоречивый. Проблема, которая существует в данном направлении, проблемы, которые принесли эскроу счета и то, куда мы будем двигаться в ближайшие полтора-два года с этими эскроу счетами, и как будет меняться. Сама реформа у нас развивается уже фактически два года, с 1 января 2018 года. Первый этап был подготовительным, нарабатывали нормативно-правовую базу с января по июль 2018 года. Потом был годовой период добровольного перехода застройщиков на эскроу счета. Думали, что он будет спокойный, тихий, годовой, а оказался он спокойным, тихим ровно полгода, потому что в декабре 2018 года у нас был принят новый федеральный закон, который определил более широкий формат перехода и отправлял в эскроу счета не только все новые проекты, которые должны были стартовать после 1 июля 2019 года, но и часть тех проектов, которые уже существовали на рынке недвижимости. Критерии были определены весной – 30% строительной готовности. К июлю 2018 года у нас сформировались три основных тренда на рынке недвижимости, как будут реализовываться квартиры в рамках 214 федерального закона.

Тренд номер раз – те застройщики, которые решили либо добровольно перейти на эскроу счета, либо вынуждены были перейти на эскроу счета, не набирая 30% строительной готовности.

Тренд номер два – те застройщики, которые набирали 30% строительной готовности, приняли решение защитить свои проекты, получив соответствующий документ в уполномоченном органе субъекта федерации.

Тренд номер три – компании, которые предпочли… не имели права на продажу по старой схеме. То есть, у них не было 30% строительной готовности, но было жуткое нежелание продавать по эскроу счетам. Такие застройщики у нас благополучно ушли в обходные схемы, так называемые договора уступки права требования.

С 1 июля 2019 года застройщики поделились на три категории, и у нас стала формироваться новая очень серьезная проблема, которая станет, на мой взгляд, основным трендом в области законодательства на ближайшие два года – это конфликт. Это конфликт будет исключительно между двумя крайне крупными проектами. Это проект реформирования строительной отрасли перехода на эскроу счета и национальным проектом «Жилье и городская среда», который у нас в России реализуется, и который к 2024 году должен выйти на определенные показатели, установленные президентом. Проблема эскроу счетов обусловлена тем, что обязательный переход на эскроу счета и как следствие переход застройщиков на проектное финансирование, приводит к тому, что далеко не все строительные проекты способны соответствовать требованиям банков на выделение проектного финансирования. Раньше застройщики зачастую выходили на рынок на свой страх и риск, и некоторые проекты доходили до банкротства, некоторые проекты до банкротства не доходили, реализовывались. Это был такой не сказать, что немножко дикий рынок, но немножко рискованный рынок. Теперь государство, по сути, отсекло нижнюю границу рискованных проектов, они просто не получат проектного финансирования, они просто не будут иметь возможности возводить эти проекты и вместе с тем повысило надежность. Но с другой стороны нанесло страшный удар по потенциальным объемам ввода домов. То есть, те проекты, которые могли бы быть запущены в реализацию в 2019 году и последующие годы, в реализацию благополучно запускаться не будут.

Очень много разрешений на строительство в первой половине 2018 года, прибавьте два года, вы получите конец 2019 года и начало 2020. Будут очень хорошие объемы ввода. Чисто теоретически мы в 2020 году можем выйти даже на цифры больше, чем 80 млн квадратных метров. У нас, скорее всего, будет рост. А вот потом нас ждет такая небольшая яма, потому что начнут проекты 2018 года вводить в эксплуатацию, а проектов 2019 года, способных заместить их и в дальнейшем проектов 2020 года, которые на тех же условиях не могут сейчас получить финансирование, их будет не хватать. Сначала упадет объем текущего строительства, а потом вслед за этим начнет валиться объем введенных в эксплуатацию домов. Именно об этой проблеме сейчас говорит господин Якушев, честь ему и хвала. Они действительно прямо и открыто говорят о том, что они эту проблему видят и об этой проблеме они говорят.

Филипп Третьяков, главный коммерческий директор ГК «Кортрос»: Мы говорим об эскроу, но по факту по эскроу у нас работает очень малая доля рынка. Естественно, застройщики этому факту совсем не рады, потому что мы сейчас на эти рельсы перешли. То, что происходит по факту, когда у нас идет снижение за счет того, что у нас уходят застройщики средние и мелкие, идет, соответственно, сокращение объема предложения. Называя вещи своими именами, рынок, по сути дела, получает меньше коэффициент экспозиции. Мы имеем меньшее количество предложений, из которых покупатель может сделать выбор. Только исходя из этих показателей, пока это все не компенсировано вот этими крупными компаниями, которые, наоборот, сейчас переживают достаточно бурный рост и поглощают, мы будем находиться в ситуации такого не дефицита предложений, потому что ситуация будет проблемной с двух сторон. С одной стороны нет платежеспособного спроса, а с другой стороны нет дополнительного продукта, который мог бы его удовлетворить. Другими словами я скажу то, что малые и средние застройщики умрут, это совсем не плюс для крупных и средних компаний. Они, этого покупателя, не факт, что заберут себе. Если у вас сокращается предложение достаточно резко, разнообразное предложение, то возместить его однообразным предложением, вы не сможете. Коэффициент экспозиции, еще раз повторюсь. К чему это приведет, можно делать только предположения. Может быть, это будет ситуация управляемая, может быть, в какой-то момент, это приведет к каким-то эффектам домино. Когда, как мы знаем, такие ситуации на более продвинутых рынках уже случались и не раз. Когда были сделаны определенные расчеты, на полугосударственном уровне, на государственном уровне формировался запас, в том числе готового жилья. Потом все это превращалось в гетто, потому что было не востребовано.

Яна Сосорева, коммерческий директор «РГ-Девелопмент»: Я смотрела всю аналитику. Я исключила проекты, которые находятся за МКАД: Зеленоград, Некрасовка, «Мякинино парк» и так далее. Оставила только реально старую Москву. Я выбрала среднюю цену по 2018 году и получилась цена 200 000 рублей за квадратный метр. Как только мы перешли на эскроу, много застройщиков здесь, получается, что в среднем удорожание, то, что легло на застройщика, который перекладывает это на покупателя, естественно, это расход порядка 8%. То, что мы увидели сейчас, цены диктует не банк, цены диктует не застройщик. Мы можем только прогнозировать, а цены диктует рынок. Как только объявили о переходе на эскроу счета, сразу же рынок нам дал возможность повысить цены. По результатам десяти месяцев – у нас пока нет данных по ноябрю, чуть позже будут, ну и по декабрю, – средняя цена вышла 211 000 рублей за квадратный метр. Реально перешли на работу с эскроу счетами около 10% застройщиков, не больше. Кто-то получил разрешение позже июля прошлого года либо не было 30% готовности. Поэтому цифра 5%, которую мы уже имеем, пока рынок пока перешел только в таком маленьком количестве.

Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ»: А если посмотреть, например, на наш объект «Новоград Павлино» в Балашихе, то метр там стоил в феврале до эскроу, можно было купить квартиру за 2,2 млн рублей порядка 30 метров, то сейчас она уже стоит 2,8 млн рублей. Сейчас будут вводиться новые корпуса, цена начальная метра скорректируется.

Павел Лепиш, директор по продажам «Интеко»: Такое нервное ожидание весны, может, что-то вдруг случится в 2020 году. Доживем и, соответственно, посмотрим. Рубль нестабильный, будет чуть-чуть пошатываться, это, тенденция 20-го года, тут не надо быть особым фантазером или волшебником. Доходы населения снижаются, как и в общем по больнице, так и в целом. 2020 год будет основным годом перехода на эскроу. Мы говорим про ввод новостроек, про жилье.

Что мы можем предложить? Такие маленькие пункты, на самом деле их значительно больше. Конечно, это оптимизация строительных расходов. Наверное, это мы с вами видим все, не пытаюсь быть провидцем, это рост количества проектов с полной отделкой. Тенденция однозначно складывается, что все больше и больше проектов переходят к white box и до полной отделки. Уже мы видим постоянный тестинг объектов с меблировкой. Но вопрос в том, что проекты с меблировкой, особенно в сегментах не очень больших площадей, будут идти дальше, это однозначная тенденция. Мне кажется, мы придем, как это считается, к некоему европейскому формату. Депозитные ставки снижаются тоже какое-то время, и основная масса населения не видя и не понимая иных перспектив для инвестирования, не обладая достаточными знаниями в области фондовых рынков, рынков акций, облигаций, производных финансовых и нефинансовых инструментов, все равно будет идти, и использовать недвижимость, прежде всего как некую страховку от риска. Зарабатывая минимальную копеечку, начиная, условно, от миллиона и даже менее рублей. Недвижимость, бетон, камень, песок, арматура – все равно остаются для 90% населения главным инструментом возможностей для, скажем так, сбережения, даже уже не приумножения, давайте будем честными, не такого сильного приумножения, для сбережения своих средств. Конечно, мы надеемся на то, что будут новые импульсы в развитии ипотечных программ. Как видите, всю осень каждый банк радует снижением ставок. В отличие от предыдущих периодов снижение ставки на полпроцента не провоцирует 10% увеличения продаж разом, но все равно, мы идем к каким-то уже минимальным ставкам, и никто из нас не лукавит, когда говорит, что таких ставок не было, берите ипотеку сейчас. Надеюсь, не будет шоковых историй, как мы проходили все, когда ставка вдруг взлетела вверх. Что я думаю, будет еще глубже, уважаемые представители банков, это будет еще более глубокое сегментирование. То есть, уже конкретно от доходов семьи, от их образа жизни. Мы с вами все больше и больше оцифровываемся. Про каждого из нас в течение дня можно сказать очень многое, что мы делаем. Мы с телефона оплачиваем телефон или такси вызываем, еще что-то. Эти данные все собираются, эти данные все анализируются. Про каждого из нас наш банк, или два, три банка, в зависимости от того, кто из нас чем пользуется, имеет колоссальный массив информации. Поэтому банки очень спокойно могут выдавать не просто на уровне работающий, наемный сотрудник, собственный бизнес, ИП или еще что-то. Сегментация будет все более глубокая. И будет говорить, так, журналист рынка недвижимости, успешный, у него есть такой-то доход, тратит он деньги вот так, ипотеку с Х% он потянет однозначно. Я реально в это верю и вижу, как это происходит прямо сейчас. На самом деле для Москвы и ряда регионов, конечно, будет продолжаться увеличение роста влияния столичной недвижимости. Но я с вами не про за так называемую, простите за жаргонизм, шапку, я говорю о тех проектах, которые вышли за последние 10–15 лет, которые отличаются достаточно качественными решениями, и которые по факту сдачи ввода, становятся нашими конкурентами для наших новых проектов в различных локациях. Наличие большой качественной вторички, плюс новые проекты, уже создают друг другу конкуренцию. Будут разнообразные строительные программы. Сейчас мы уже видим в этом году, как застройщики запускают крупнейшие сегменты по работе именно со вторичкой с целью, конечно же, реализации своей первичной недвижимости. Чтобы ни происходило на рынке столичной недвижимости, он будет пытаться бурлить и как-то работать. Но давайте будем честны. В рынке столичной недвижимости миллион разрозненных игроков, которые сильно консолидировать деньгами не смогут и повлиять на рынок новостроек тоже все вместе не смогут.

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»: Мы глобально были готовы к эскроу с точки зрения наших финансовых моделей. Важным фактором является понимание, каким образом выстроены финансовые модели, как выстроен график продаж, график строительства, соотношение. Поэтому то, что просит банк по соотношению продажи к объему стройки, у нас тогда реализовывались проекты. Работать нам в этой серии нам было довольно легко. Мы просто посмотрели по факту готовности наших проектов с точки зрения показателей стройки и объема продаж. Мы посмотрели, какие попадают, какие не попадают. Защитили те, которые были в большей стадии готовности и объема продаж, их продажи оставили не по эскроу. А с двумя проектами нашими «YE'S Технопарк» и «LIFE-Варшавская» шагнули в эскроу. С точки зрения финансирования, внутри компании, то процесс, финансовая служба говорит, что идет хорошо, поэтому, я не слышу каких-то негативных комментариев. Довольно плавный переход. Конечно, это сказалось на общей экономике проекта, все равно допзатраты, которые ложатся самым. Самым страшным является то, что чистую прибыль, которую мы могли получать и инвестировать в новые проекты, мы теперь будем получать по факту даже не ввода домов в эксплуатацию, а открытия адреса. Если смотреть про большие проекты, то эти большие объемы выручки, чистого дохода, которые мы могли инвестировать раньше в новые проекты, чем они реализуются через год, полтора, два. Вот это, наверное, самый большой аспект изменений рынка, который я вижу, то есть, как сейчас себя чувствуют компании с точки зрения Cash Flow, свободных денежных средств. Когда они будут появляться на новой площадке, вот это и будет, наверное, загадкой следующего года, потому что текущие проекты будут заканчиваться, а вот новые надо будет инвестировать. Банк тоже предлагает разные схемы с точки зрения безлимитного финансирования на старте, когда у тебя нет денежных средств. Это все допобременения финансовые, потому что безлимитное финансирование всегда дороже, чем проектное финансирование. Опять же это финансовые расходы, которые увеличивают общие затраты по проекту.

Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ»: Еще одна очень плохая тенденция, которая сформировалась во второй половине 2019 года, это вот такой чудный график. Это данные по объему квадратуры, находящейся в процедуре банкротства. У нас же тема с эскроу счетами затевалась для чего? Чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Я такое небольшое хулиганство себе позволю – у нас реформа началась в начале 2018 года. Здесь данные на середину 2018 года. И вот так у нас решается проблема обманутых дольщиков последние два года. В 2018 году был колоссальный рост или можно сказать, колоссальное падение, с шести с половиной до почти десяти с половиной миллионов квадратных метров жилья, находящихся в активной стадии банкротства. Затем в 2019 году было определенное проседание, определенное падение данного показателя, и хорошо. Но недавно, в конце октября, в начале ноября, прошла информация, что с сентября по октябрь 90 новых застройщиков начали процедуру банкротства и цифровой показатель снова вырос с 10 млн от начала года до 12 млн квадратных метров жилья, находящихся в процедуре банкротства. Цифры очень неприятные. Сверху таблицы есть данные показатели по цифрам, как они есть. Эта тенденция, к сожалению, скорее всего, будет продолжена. Те застройщики, которые не смогли получить разрешение работать по старым правилам, те застройщики, которые не догадались уйти в схему с уступкой, или схема с уступкой оказалась для них более неудобной, потому что там есть своя специфика по чисто налоговому законодательству. Эти застройщики потихоньку начинают отправляться в процедуру банкротства один за другим. В основном это региональные застройщики, это не связано непосредственно с московским рынком, но тенденция на рынке достаточно неприятная. Поэтому, скорее всего, что эта цифра будет расти и в 2020 году, и 12 млн боюсь, что здесь не предел, потому что та тенденция, запущенная процедура банкротства – процедура не быстрая. Они еще какое-то время побарахтаются и, видимо, весь двадцатый год с этими цифрами будут активно воевать.

Вариантов выхода, вариантов чтобы спастись от потихоньку надвигающейся ямы, в принципе, три.

Вариант первый – это работа через так называемый компенсационный фонд, фонд защиты дольщиков. Он был трансформирован, по сути, в главного модератора процедуры банкротства. Они предоставили просто беспрецедентные полномочия в рамках процедуры банкротства … по арбитражных управляющих. Фонду была предоставлена возможность создавать унитарный фонд, в котором уже сейчас находятся топ 20 застройщиков Российской Федерации. Это государственная организация, которая за счет государственного компенсационного фонда, будет достраивать проблемные объекты. В принципе, 12 млн квадратов – хороший пул необходимый для застройки, чтобы поддержать падающий рынок, падающие объемы ввода. Все вот это вот, все, что недобрали по объему ввода – 12 миллионов.

Второй вариант тоже государственного финансирования – это наверняка все вы слышали о том, что у нас программа реновации должна шагнуть в регионы, она не будет распространяться только на Москву. Что у нас будет, по сути, прямое государственное финансирование реновации в регионах и тоже будут стоить за государственный счет.

И третий вариант, который, я очень надеюсь, что будет реализован – это некая перестройка взаимоотношений между застройщиками и банками, эту  и в первую очередь, конечно, это идея частичного раскрытия эскроу счетов. Фактически сама идея частичного раскрытия, банками уже по факту уже реализуется. Многие говорят, что частичное раскрытие невозможно. Да оно уже по факту есть. Оно просто происходит в крайне извращенной, невыгодной для застройщика форме, что, по сути, толком положительного эффекта они от него и не видят. Тем не менее, на сегодняшний момент у нас баланс интересов между застройщиком и банками абсолютно смещен в сторону застройщиков, и если государство хочет, чтобы застройщики строили, то необходимо этот баланс немножко в пользу застройщиков разворачивать.

Поэтому здесь будет очень важно, какой из трех путей выберет государство, чтобы ситуацию как-то пытаться предотвратить, потому что пока ее предотвратить можно. Пока это все перспективы половины двадцатого, начала двадцать первого года, ну а мы посмотрим.

Спасибо.