Москва
Подмосковье
Обзор ЖК «Спутник», от 06.05.2017.
Здравствуйте. С вами проект Квартирный Контроль, и я его ведущая Мария Федорова.
Сегодня мы приехали в зарождающийся город-спутник, который называется, не поверите – «Спутник». Именно такое название носит новый проект от компании «Самолет-Девелопмент». Это комплекс апартаментов комфорт-класса, который строится на территории Московской области, но в непосредственной близости от Москвы. Вот МКАД, а здесь строится комплекс.
Точный адрес будущего комплекса: Московская область, Одинцовский район, деревня Раздоры, рядом с деревней Мякинино.
Судя по предложениям «поисковиков» потенциальные клиенты считают, что комплекс апартаментов «Спутник» расположен в московском районе Строгино. И все из-за хитрого приема в рекламном баннере. Да, здесь указано вроде как название ближайшей станции метро, а в голове у нас оседает, что «Спутник» – это именно Строгино. Да и по параметрам на сайте сразу сложно сориентироваться Строгино это или нет даже тем, кто более-менее знаком с местностью.
***
Для автомобилистов путь в комплекс не составит никакого труда. Если двигаемся с севера, то просто съезжаем со МКАД. Если с юга, то на пересечении с Маршала Жукова сворачиваем на Новую Ригу, далее на Мякининское шоссе и двигаемся на север.
Для тех, кто пользуется общественным транспортом, дорога будет более заковыристой, по крайней мере, на текущий момент. Несмотря на то что станция метро находится менее чем в двух километрах, дорога на наземном транспорте займет около получаса. Ну а в офис продаж пока добираться автобусом или маршруткой совершенно неудобно, потому что от остановки придется идти ни много ни мало километр. Но для будущих жителей комплекса три раза в день от станции метро «Мякинино» ходит корпоративный микроавтобус.
В перспективе через МКАД планируют перекинуть пешеходный переход и тогда до станции метро «Строгино» можно будет дойти пешком. Путь займет минут 20– 25.
***
Не могу я пройти мимо баннера. Как вижу баннер, сразу хочется на его фоне что-нибудь рассказать. Тем более что здесь он очень красивый. Итак, что же такое комплекс апартаментов «Спутник»? Это 20 корпусов, преимущественно башен, причем корпуса первой очереди строительства будут иметь высоту в 33 этажа и один из домиков будет даже выше – 35 этажей. Те дома, которые мы видим прозрачными (они не будут выполнены из стекла, это условное обозначение), пока находятся в проекте. Во всех домах запроектированы апартаменты, а не квартиры, а почему именно апартаменты, я вам, конечно же, расскажу.
Быть апартаментами их заставило назначение земли. Здесь категория земель – «населенные пункты», а вот назначение – «предпринимательство». Этот статус прописан и в проектной декларации, и во всех остальных исходно-разрешительных документах. Но здесь апартаменты будут гостиничного типа, а значит, налог предусмотрен не драконовский, как в офисных зданиях, а всего 0,5 процента.
Напомню, что для квартир, для жилых помещений, налог составляет 0,1–0,2 процента. Но здесь разница в чем: кадастровая стоимость апартаментов, по крайней мере, в два–три раза ниже, чем кадастровая стоимость квартир, а значит, эта разница в налоговой нагрузке все-таки будет нивелирована. Но не будем забывать, что тарифы на ресурсы: воду, свет, будут выше на 18 процентов. Если вы нуждаетесь в прописке, вот именно таким словом у нас принято называть постоянную регистрацию, то здесь вы ее получить не сможете, потому что это апартаменты, только временную на пять лет.
***
Статус такой недвижимости, конечно, сказался на стоимости предложений и в апреле 2017 года самый скромный вариант в комплексе обойдется в 2 121 463 рублей. Это цена студии площадью 24 квадратных метров. Даже с учетом того что корпуса первой очереди будут построены лишь к концу 2018 года, цена, пусть даже для столь компактного объекта недвижимости, но в шаге от столицы, получается интересная.
Мало того, все апартаменты в «Спутнике» сдаются еще и с полной чистовой отделкой, причем незаурядной. Застройщик предлагает три варианта: New Retro, «Классика» и «Минимализм». Отделка входит в стоимость апартаментов.
Наличие отделки станет неудобным только для тех покупателей, которые нуждаются в очень просторном жилище, ведь здесь максимальная площадь апартаментов составляет 78 квадратных метров. Объединять несколько номеров будет не очень интересно как раз из-за уже выполненного ремонта.
***
Ассортимент предложений состоит из:
- студий площадью от 24,09 до 7,73 кв. м;
- однокомнатных апартаментов от 32,5 до 42,99 кв. м;
- двухкомнатных от 42,34 до 63,07 кв. м;
- трехкомнатных от 65,56 до 77,57 кв. м.
Подбирая варианты, стоит обратить внимание на то, что здесь очень мало предложений с лоджиями, всего лишь 10 процентов от общего объема и только в двух- и трехкомнатных апартаментах. Выбор студий в комплексе широк – есть стандартные прямоугольники и трапеции. Есть и студия с закутком для кухни, которая наверняка многих привлечет, однако здесь придется поломать голову над прихожей. Если жилую зону отделить стеной и поставить вдоль нее шкаф для верхней одежды, то на жилую зону останется мало места, но небольшой диван здесь разместится. Одним словом, над рациональностью такого варианта еще надо подумать.
Для тех, кто не хочет спать в том же помещении, где стоят холодильник и плита, но не готов при этом потянуть стандартную однушку есть промежуточное решение – это компактная однушка со скромной комнатой в 12,23 метра, хорошей кухней в 11 квадратов, и удобной, для столь небольшой квартиры, прихожей.
Те, что попросторнее – классические однушки с местом под гардеробную или нишей для спального места.
Предложение 40,7 квадрата я отнесу в категорию евродвушек, потому что здесь кухня объединена с гостиной.
Семью с ребенком и с небольшим бюджетом наверняка заинтересует 42-метровая двушка – комнаты почти по 11 метров, а кухня 11,5 метра. Можно ли такую кухню сделать заодно и гостиной? Наверное, при желании можно.
Апартаменты в форме тележки из супермаркета, несмотря на большую площадь и раздельный санузел не показались мне рациональными. Много метров ушло на узкий коридор, кухня менее восьми метров, геометрия кухни и гостиной на любителя.
Более вместительные предложения – квартиры около 50 метров. Это угловые варианты с дополнительные окнами и с угловым остеклением в некоторых двушках.
Есть и квартиры с острым углом и вытянутой кухней – опять же не для консерваторов.
В градации трехкомнатных сначала идут евротрешки. Самая большая трешка 74 метра – угловая, гармоничная квартира, если закрыть глаза на тесную ванну.
Высота потолков в апартаментах с уже выполненным ремонтом составит 2,68 метра.
На последнем этаже потолки 3,9 метра.
***
Проект состоит из нескольких очередей. Первая очередь делится на два этапа. В рамках первого этапа будут построены три корпуса высотой 33 этажа. В рамках второго этапа еще два 33-трехэтажных корпуса и один в 35 этажей.
Корпуса первого этапа вырастут в дальней части этого участка, и еще три корпуса появятся ближе ко мне.
***
Издалека может показаться, что строящиеся по соседству здания относятся к комплексу апартаментов. Но, во-первых, они не относятся к «Спутнику», а во-вторых, они не строящиеся, а замороженные. Говорят, что возведение этого объекта затеяла компания BMW, но в процессе строительства выяснилось, что частично здание находится на территории Москвы, а частично на территории области. Работы остановились, перспективы этого недостроя туманны.
***
Стройплощадка находится существенно ниже уровня земли, потому что здесь раньше были карьеры и до сих пор карьер заполнен водой. Я поначалу испугалась, думала, что это какие-то болота или естественный водоем, который питается подземными водами, но это все-таки пруд, то есть бывший карьер, заполненный водой.
Более подробную информацию об инженерно-гидрометеорологических характеристиках участка, можно почерпнуть в соответствующем разделе на 15 страницах заключения экспертизы, которое опубликовано на сайте проекта.
Конечно, то, что сейчас находится ниже уровня земли, будет впоследствии подземной частью корпусов. Это будут два уровня паркинга и плюс один этаж стилобатной части, где разместятся офисы, кладовки, технические помещения, входные группы, если говорить о тех из них, что будут расположены со стороны улицы.
На минус третьем и минус втором этажах расположен подземный паркинг с мойкой. Количество машино-мест суммарно под тремя домами первого этапа 458. Если в трех домах первого этапа запроектировано около полутора тысяч квартир, то уже можно сейчас предугадать дефицит машино-мест в подземном паркинге.
Но дворы здесь будут без машин, поэтому придется искать альтернативные варианты.
***
Дома строятся по монолитной технологии с заполнением из пеноблоков и применением навесной вентилируемой системы с минераловатным утеплителем. Фундамент свайный, длина свай 24 метра. Для облицовки выбраны фиброцементные плиты, а стилобатная часть будет отделан керамогранитом и клинкерным кирпичом. Именно кирпичом, а не плиткой. Оконные проемы в домах увеличены, подоконники окажутся на высоте 70 сантиметров.
***
На момент проведения нашего обзора на участке первого этапа велось устройство гидроизоляции и армирование фундаментных плит. Второй этап заметно отстает, здесь пока только завозится песок под основание будущих домов. Тем не менее, оба этапа первой очереди застройщик собирается сдать одновременно в ноябре 2018 года, и уже к маю 2019 будущие собственники должны получить ключи. Остальные 14 корпусов будут построены до 2021 года.
***
Входные группы и места общего пользования в домах спроектированы в соответствии с заявленным классом комфорт – придраться не к чему. Подъезды расположены на уровне земли, в вестибюле предусмотрено место для консьержки, есть колясочная. Безопасность жильцов обеспечит еще и система видеонаблюдения. Не будет мусоропровода, но и спускаться с пакетиком в лифте жильцам не придется – на каждом этаже будет камера с контейнером для сбора мусора, и мусор обещают вывозить несколько раз в день.
Уже известно, что управляющей компанией станет «Самолет-сервис» и стоимость обслуживания жильцам обойдется в 55 рублей за квадратный метр.
Для удобства жильцов и сохранения облика корпусов авторы проекта предусмотрели технические балконы, на которых разместят наружные блоки кондиционеров. При этом коммуникации от кондиционеров внешних блоков смонтируют на этапе проведения отделочных работ. В каждом доме запроектировано по четыре грузопассажирских лифта, но учитывая, что на площадке будет 16 квартир, а высота здания 33 этажа, можно говорить о том, что по утрам лифт придется подождать.
***
Кроме жилых корпусов (конечно, формально нежилых, потому что это апартаменты), здесь запроектированы три детских сада, суммарно на 450 малышей и школа на 850 учащихся. И садики, и школа обещают быть муниципальными. Предусмотрены объекты торговой инфраструктуры и точки различного сервиса, несмотря на то, что буквально под боком есть «Ашан» и «Леруа Мерлен» и Crocus City Hall – крупный торговый и развлекательный общественный центр. Объекты коммерческой инфраструктуры будут расположены в стилобатной части домов.
Здесь все дома стоят такими пучками по три штучки на общем стилобате. Домам второй и последующей очередей больше повезет с видами из окон, потому что окна выходят на живописную бухту. Что касается прибрежной зоны, то застройщик планирует обустроить пляж, но уже сейчас чуть дальше есть Рублевский пляж, но с платным входом 150 рублей за человека.
***
Пока между будущим комплексом и пляжем бетонный забор. Как мне сказали в офисе, прибрежная зона сейчас находится в аренде, но в перспективе перейдет к застройщику. Когда именно и на каких основаниях пока неясно.
Кольцевая, которая расположена на интимном расстоянии от «Спутника» – это, мягко говоря, не самый приятный сосед. Зато с юга окажется лесопарк «Липовая роща», который раскинулся на территории 57 гектаров. Пока территория около этого парка смотрится не очень живописно, но мы пройдем глубже и посмотрим, как там обстоят дела.
Я прошла примерно 100 метров вглубь и могу сказать, что мне здесь очень нравится. К сожалению, не могу оценить уровень шумового загрязнения от кольца, потому что с одной стороны летит вертолет, которые здесь летают очень часто, с другой стороны шумит машина, которая забивает сваи на стройплощадке. Застройщик сейчас ведет переговоры с местными властями о благоустройстве лесопарка и планирует обустроить экотропу, протяженностью более двух километров с велодорожками и беговыми дорожками, спортивные площадки, зону, так называемую воркаут, детские игровые площадки и даже Панда парк. Кроме этого появятся зоны для занятий йогой, столы для тенниса и так далее. Кстати, сейчас, пока нам не мешают вертолеты и забивка свай, мы можем оценить уровень шума от МКАД. По-моему, достаточно шумно.
Да, здесь шумновато, куда деваться, но зато в отличие от того участка который примыкает к кольцу и завален пакетами, бутылками и каким-то пластиком, здесь чистенько и вот кроме этих аккуратно сложенных бревен, где, видимо, устраивают пикники и аккуратно сложенной кучки мусора, других каких-то безобразий я здесь не увидела.
***
Оценивая экологию будущего комплекса, я склонна считать, что «Спутнику» с экологией повезет больше, чем жителям домов, расположенных на таком же расстоянии по ту сторону МКАД, ведь направление ветра большую часть дней в году западное. Но, конечно, выбирая квартиру здесь, я бы предпочла корпус, который окажется подальше от кольца, пусть даже рядом с Мякининским шоссе, которое сейчас реконструируется. При этом хотелось бы поселиться подальше от ЛЭП – она проходит не так уж далеко, если учитывать ее напряжение.
Как мне сказали в офисе, проект предусматривает устройство шумозащитного экрана. В заключении экспертизы говорится, что выполнение технических и архитектурно-строительных решений позволит обеспечить нормативный шумовой режим в помещениях и на территории, но имеется ли здесь ввиду шумозащита вдоль кольца, я не уверена.
В рамках проекта между кольцевой и корпусами первой очереди планируется строительство здания бизнес-центра, которое, конечно, уменьшит шум от кольцевой.
В качестве официального застройщика проекта выступает в общество с ограниченной ответственностью «Бухта Лэнд», учредителем которого является группа компаний «Самолет».
С проектами застройщика – компанией «Самолет–Девелопмент» мы встречались не раз. Это «Пригород. Лесное», «Люберцы 2015», «Люберцы 2016», «Люберцы 2017» и «Внуково 2016», «Внуково 2017».
***
Офис продаж расположен на выезде со МКАД и пока это скромненький павильончик, где можно получить первичную информацию. В дальнейшем планируется строительство большого эффектного стационарного офиса, который будет расположен ближе к домам первой очереди. А пока, если вы хотите посмотреть макет, ознакомиться с документами, то придется ехать в центральный офис, который расположен в Москве.
***
Продажа апартаментов ведется по договору долевого участия в строительстве ФЗ-214. За оформление и регистрацию этого документа будьте готовы заплатить 37 тысяч рублей.
Рассрочку дают только на три месяца, а ипотеку можно получить в любом из предложенных восьми банков. И как я вижу, один из них дает приятную ставку в 7,3 процента.
***
Наш обзор комплекса апартаментов «Спутник» подошел к концу. На сайте этого проекта опубликован подробный и наглядный график проведения строительных работ. Мы планируем держать руку на пульсе и приехать сюда через некоторое время и проверить насколько действительность соответствует тому, что заявлено в этом графике.
Пока следить за тем, что творится за этим забором, на стройплощадке, вы можете на нашем портале kvartirny-control.ru.
На странице, посвященной этому комплексу, можно ознакомиться с ценами на квартиры, увидеть фоторепортажи о ходе строительства, принять участие в обсуждении новостройки, и адресовать застройщику или продавцу имеющиеся у вас вопросы.
На нашем сайте вы можете присмотреться и к другим новостройкам и жилым комплексам Московской области.
Желаем правильного выбора.
До встречи!
