ЖК «Талисман на Дмитровском»: три высотки у метро

После того, как Люблинско-Дмитровская ветка метро продлилась на север столицы, районы рядом со станциями подземки стали «прирастать» новыми жилыми кварталами. Не осталась в стороне и промзона «Дегунино-Лихоборы», расположенная вблизи ст. м. «Верхние Лихоборы», где на месте складских и производственных помещений появятся высотные новостройки. Один из новых проектов района Западное Дегунино г. Москвы – ЖК «Талисман на Дмитровском» – я предлагаю рассмотреть поподробнее.

Предварительная разведка

Разбираем сайт проекта

Официальный сайт ЖК «Талисман на Дмитровском» (https://dmitrovskoe.talisman3s.ru/) довольно удобный и дружелюбный к пользователю. Тут легко можно найти генплан, проектную документацию, информацию о Застройщике, фотографии со стройплощадки.

Во вкладке «Расположение и окружение» есть карта окрестностей с концентрическими кругами, показывающими удаленность тех или иных инфраструктурных объектов. Довольно наглядно!

Кроме того, тут можно обнаружить аэрофотосъемку района с высоты птичьего полета, полюбоваться на окрестности и представить себе виды из окон будущих домов. Аэрофотосъемка помогает понять, как корпуса расположены на местности.

Подбор квартир по параметрам вполне функциональный, результаты можно сортировать по любому из полей.

Можно также воспользоваться шахматкой (из нее, кстати, становится понятно, что число квартир на этаже – от 10 до 12, и меньше всего их в третьем корпусе).

Клик на вариант выдает нам полную информацию о квартире, включая все параметры комнат и расположение на поэтажном плане.

ЖК в цифрах

Всего в комплексе будет три 24-этажных корпуса, в которых в общей сложности разместятся 748 квартир и 247 машиномест.

• Корпус 1: 264 квартиры.
• Корпус 2: 264 квартиры.
• Корпус 3: 220 квартир.

РВЭ планируется получить во II квартале 2021 года.

Застройщик – ООО «Специализированный Застройщик «Талисман ДМК», участок с кадастровым номером 77:09:2030:63 (9754 кв. м.) принадлежит ему на правах аренды сроком до 30.06.2024. Организация входит в группу компаний 3S GROUP. В Москве возводит еще один жилой комплекс – ЖК «Талисман на Водном», занимается строительством домов по программе реновации, а также ряда других объектов – например, ТПУ в Некрасовке.

Разведка боем

Как добраться

Автомобилистам удобнее всего будет добираться до новостройки по Дмитровскому шоссе. Сама она расположена в считанных десятках метров от автострады.

Если вы перемещаетесь общественным транспортом, трудностей с ориентированием на местности у вас тем более не возникнет. Стоит выйти из вестибюля метро «Верхние Лихоборы» (последний вагон из центра), как вы увидите строящийся ЖК «Талисман на Дмитровском».

Знакомство с окрестностями

Как я уже упоминала, строящиеся корпуса ЖК «Талисман на Дмитровском» можно увидеть, едва выйдя из южного вестибюля метро.

Но к ним я перейду чуть позже, а пока предлагаю прогуляться по окрестным улицам и посмотреть, что же Бескудниковский район предлагает своим жителям.

Вообще, строго говоря, ЖК «Талисман на Дмитровском» располагается на территории Западного Дегунино. Но практически вся окрестная социальная инфраструктура – школы, садики, скверы, поликлиники, аптеки, располагается в районе Бескудниковский, который находится аккурат по другую сторону Дмитровского шоссе. Рядом с самой новостройкой соцобъектов нет, зато есть промзона, железная дорога и депо московского метрополитена.

Итак, начать прогулку по окрестностям я предлагаю прямо от метро. Возле южного вестибюля станции «Верхние Лихоборы» никакой инфраструктуры пока нет.

А вот рядом с северным располагается небольшой торговый кластер. Тут можно найти парочку кафе, супермаркет, магазины, салоны связи и аптеки.

Напротив выхода из метро – Иннокентьевская церковь.

Если перейти Дмитровское шоссе, мы окажемся в обжитом районе, где есть практически все инфраструктурные объекты, которые могут понадобиться жителям.

В окрестностях новостройки есть три общеобразовательные школы и около десятка муниципальных детских садов.

До ближайшей взрослой поликлиники – около километра, до детской – километра полтора. Вот так, кстати, выглядит поликлиника с травмпунктом:

Что касается жилого фонда, то в округе достаточно и типовых панелек, построенных на рубеже веков, и новых домов с современной архитектурой. А вот «хрущевок» и довоенных построек нет совсем: район Бескудниково довольно «молодой».

С зелеными зонами в районе дела обстоят довольно неплохо. От ст. м. «Верхние Лихоборы» вдоль Бескудниковского бульвара тянется узенькая, но длинная (два километра) зеленая аллея.

А если направиться от метро на север вдоль Дмитровского шоссе, то минут за 15 можно дойти до парка им. Святослава Федорова. Парк этот вполне современный и ухоженный, с беседками, клумбами, скамейками, игровыми площадками и различными инсталляциями.

Тут даже есть сцена для концертов и праздников.

Напротив сквера, на другой стороне Дмитровского шоссе, уже на территории района Западное Дегунино, расположен довольно крупный торговый центр «XL Дмитровка» с многозальным кинотеатром «Киномакс».

В числе других «соседей» новостройки, расположенных вдоль Дмитровского шоссе, можно перечислить меховую фабрику, Колледж сферы услуг и бизнес-центр РТС.

Ближе всего к «Талисману на Дмитровском» расположены два здания: Объединенная Редакция ФСИН России (она «отгораживает» Комплекс от шумного шоссе) и бизнес-центр «7ONE». Именно на них будут «смотреть» окна домов, выходящие на север и восток.

Сам комплекс строится на территории промзоны №48 «Дегунино-Лихоборы». Это, кстати, не первый ЖК, потеснивший производственные помещения: на этой же территории возводятся «Любовь и голуби», «Селигер Сити», «Тринити» и «Ильменский, 17». Часть промзоны пока еще покрыта «серыми пятнами» автомастерских, складов и офисных помещений, но в ближайшие годы и их, скорее всего, снесут, чтобы построить новые жилые кварталы. Все-таки земля в шаговой доступности от станций метрополитена – безусловно, «лакомый кусок» для девелоперов.

Если рассматривать карту, можно заметить, что рядом с новостройкой протекает река Лихоборка и располагается одноименный эко-парк. В реальности, впрочем, парк пока не выглядит особенно «экологическим», скорее, это заросли кустарника и деревьев, которые окружают неширокую речку.

В офисе продаж меня, впрочем, заверили, что в ближайшие годы градостроители возьмутся за эту территорию всерьез. Возле Лихоборки появится благоустроенный сквер с местами для отдыха и спорта, со скамейками, велодорожками и фонарями. Что ж, поживем – увидим.

Упомяну, наконец, о последних двух «соседях» рассматриваемого объекта – железнодорожной ветке и депо Московского метрополитена. Они располагаются в 200-300 м от стройплощадки. Железнодорожная ветка – товарная, поезда по ней ходят не слишком часто. По крайней мере, так мне сообщили в отделе продаж.

Но перейдем, наконец, к самому «Талисману на Дмитровском». Я была в этом районе в начале ноября, и тогда он выглядел вот так:

Как можно заметить, за прошедший с тех пор неполный месяц новостройка подросла примерно на три этажа.

Слева находится корпус 1, справа расположен корпус 2. Третий корпус скрывается в глубине стройплощадки, с дороги его не видно.

Первый и второй корпуса строятся довольно близко друг к другу. Это значит, что ситуации «окна в окна» не избежать.

Перед бизнес-центром, который на фотографии расположен посередине, вырастет корпус 3. А между домами планируется обустроить закрытый двор с игровыми площадками и местами для отдыха. Фото, кстати, сделано с южной стороны, именно отсюда в небольшой двор будет проникать солнце. Но, пожалуй, в утренние или вечерние часы солнечного света во дворе будет маловато, ведь окружающие его дома будут насчитывать по 24 этажа.

В офисе

Офис продаж располагается прямо возле стройплощадки.

Здесь вам выдадут буклет и покажут макет будущего ЖК, а также ответят на все интересующие вас вопросы.

Двор, как можно убедиться, глядя на макет, действительно небольшой.

Итак, вот что мне удалось выяснить по итогам общения с менеджером отдела продаж. Комплекс будет состоять из трех корпусов (секций), каждая высотой 24 этажа. Строительство ведется по монолитной технологии, вентилируемые фасады будут облицованы керамогранитной плиткой. По заверениям менеджера, ключи жильцам планируется начать выдавать уже во II квартале 2021 года.

Кстати, одной очередью строительство не ограничится: в 2020 году, предположительно, начнется возведение еще трех-четырех домов, которые будут располагаться ближе к железной дороге и эко-парку.

Что предлагают

Для начала немного цифр. Высота потолков (без стяжки) – 2.8 метра, высота оконных проемов – 180 см, подоконники в квартирах будут находиться на высоте 70 см от пола. Это, конечно, добавит комнатам освещенности, но не будем забывать, что 1 и 2 корпуса, например, разделяет всего несколько десятков метров, и соседи смогут практически заглядывать в окна друг другу.

Квартиры в первом корпусе будут сдаваться покупателям с чистовой отделкой, во втором и третьем корпусах – без отделки (ранее была информация, что в третьем корпусе будут выполнять предчистовую отделку – но в конце 2019 года от этого решили отказаться). К сожалению, посмотреть отделку можно только в офисе продаж ЖК «Талисман на Водном» – там есть шоу-рум.

На сайте информации об отделке мне, кстати, найти не удалось, зато в буклете обнаружилось описание двух вариантов ремонта: темного и светлого.

Квартиры с отделкой, кстати, сдаются покупателям «в бетоне», а сам ремонт будет делаться в течение трех месяцев после получения ключей. Стоимость ремонта – около 19 тысяч рублей за квадрат.

Квартиры без отделки сдаются с «черновой стяжкой» (чтобы прикрыть разводку отопления, проложенную по полу), без межкомнатных перегородок. Будет установлена качественная металлическая входная дверь, радиаторы отопления, двухкамерные стеклопакеты. Сантехника разведена до стояка, электрика – до щитка. Также будет выполнено остекление балконов и гидроизоляция мокрых зон, будут выстроены также и стены санузлов. Балконы, кстати, есть далеко не во всех квартирах, лишь в некоторых двух- и трехкомнатных. А вот однушки и студии этого «бонуса» лишены.

Первые два этажа отведены под коммерческие помещения, там разместятся магазины, салоны красоты, аптеки, кофейни и т.п. Высота первого этажа составит 3.5 метра, второго – 3 метра, так что жилой третий этаж будет возвышаться над землей примерно на семь метров.

Подъезды будут сквозными, со входом с улицы и со двора. На минус первом этаже будет обустроен паркинг (машиноместа в нем, кстати, стоят от миллиона рублей).

Также будут организованы бесплатные плоскостные стоянки по периметру комплекса.

Число квартир на этаже – от 10 до 12, обслуживать их будут всего два лифта OTIS.

Стоимость

Цена квартиры в «Талисмане на Дмитровском» зависит не только от этажа, но и от скидочной политики Застройщика ЖК. Периодически на некоторые лоты объявляется «акционная стоимость». И вполне можно найти квартиру, скажем, на четырнадцатом этаже дешевле, чем на четвертом. Впрочем, на «акционные» квартиры не действует двухпроцентная скидка при покупке за 100% стоимости или в ипотеку.

Для сравнения

С составлением сравнительной таблицы в данном случае у меня проблем не возникло: на территории одной промзоны «Дегунино-Лихоборы» строится целый ряд жилых комплексов. Рассматриваемый проект, как мы видим, не слишком отличается по цене от своих ближайших «соседей».

Планировки

Количество планировочных решений довольно приличное, хотя многие различаются только расположением вентиляционных коробов и площадями помещений. Но обо всем по порядку.

Студии в ЖК – совершенно типовые «пеналы» с одним окном. А вот среди однушек наблюдается уже некоторое разнообразие. В некоторых квартирах предусмотрена примыкающая к комнате кладовка/гардеробная.

Две почти идентичные однокомнатные, разница лишь в площадях гостиных.

Еще три однушки с «отрезанными» от холла гардеробными, в различных вариациях.

Ряд двухкомнатных открывают скромные по размерам евро-двушки, почти ничем не отличающиеся от однокомнатных, разве что кухонная зона здесь находится в большем по площади помещении.

А вот уже «стандартные» двухкомнатные. Интересно, что в гостиной появляется угловое окно. Кое-где есть и гостевые санузлы.

Ниже покажем две практически идентичные двушки, но в одной из планировок гостиная обзавелась небольшим закутком возле окна. Присутствуют балконы и гостевые санузлы. А вот для гардеробных тут места не нашлось.

Большая часть трехкомнатных представлена евро-трешками. Причем два варианта слева могут похвастаться тремя окнами в кухне-гостиной, а также двумя санузлами. А вот варианты справа предлагают разместить кухонную зону в отдаленном от окна конце комнаты, да и санузел тут только один.

У некоторых евро-трехкомнатных можно обнаружить редкие в этом проекте балконы.

Завершают планировочный ряд почти идентичные евро-четырехкомнатные с угловыми окнами. Кухню и гостиную тут легко можно разделить, получив два отдельных довольно просторных помещения. Кроме того, здесь нашлось место для двух полноценных санузлов с ваннами. Все квартиры этого типа расположены в третьем корпусе, жилье в котором сдается покупателям без отделки. Так что при желании из второй ванной комнаты можно сделать и вполне просторную гардеробную.

Как купить

Купить квартиру в ЖК «Талисман на Дмитровском» можно следующим образом. Первоначальный (но не обязательный) этап – бронирование квартиры на неделю (либо две недели в случае ипотеки), в этот момент придется заплатить 50 тысяч рублей, которые впоследствии войдут в стоимость жилья. Далее приходит черед подписания ДДУ. Если вы выберете электронную регистрацию, то процедура эта бесплатна, а если решите воспользоваться традиционной «бумажной» регистрацией, то придется заплатить 30 000 за оформление. После этого у вас есть 2-3 дня на то, чтобы открыть аккредитивный счет в Сбербанке и положить на него деньги за квартиру. После того, как ДДУ будет зарегистрирован в рег. палате, сумма с аккредитива будет перечислена на счет Застройщика. Эскроу-счета не используются.

Интересно, что финишная отделка будет проводиться отдельным договором подряда, заключаемым не с Застройщиком, а с другим юр. лицом (подрядчиком), и в нем будет прописана иная стоимость работ – около 4 тысяч рублей за квадратный метр. Это мне объяснили тем, что многие оформляют ипотеку, и им удобнее получать ипотечный кредит сразу на стоимость квартиры с ремонтом. А договор подряда позволит разделить ответственность Застройщика (за квартиру «в бетоне») и ответственность подрядчика (за, собственно, саму отделку).

Ипотеку предоставляют следующие банки:

В случае ипотеки или 100% оплаты покупатель может рассчитывать на скидку в 2-3 процента от стоимости квартиры (это не касается «акционных» лотов).

Существует также возможность рассрочки. Беспроцентная дается на следующих условиях: первоначальный взнос от 15%, вторая половина суммы выплачивается через два месяца. Есть также рассрочка на срок до года, также при первоначальном взносе от 15%, при этом ежемесячно начисляется 1% на остаток.

Что говорят

Отзывов о ЖК «Талисман на Дмитровском» на форумах в сети нашлось немало, причем большинство из них датируются 2018 и даже 2017 годами, когда только зашел разговор о превращении промзоны в жилой район. В числе тем для дискуссий – близость к Дмитровскому шоссе (оно действительно близко, но комплекс от него отгораживает длинное офисное здание), расстояние до железнодорожной ветки (она тоже совсем рядом, но между ней и рассматриваемыми в этом тексте корпусами вырастет вторая очередь) и общие перспективы района (а они, как мы знаем, грандиозные: на месте «промки» лет через пять-десять будут одни лишь жилые кварталы).

А еще множество отзывов касаются темпов строительства: многие не верят, что дома будут возведены в срок.

Я, конечно, не наблюдала за ходом работ в течение последних лет… Но факт, что за ноябрь было возведено по три этажа в двух корпусах. Это, на мой взгляд, говорит о том, что стройка движется довольно активно. Впрочем, поживем, увидим.

И в заключение

В числе плюсов проекта первым пунктом, безусловно, идет близость к метро: от домов до вестибюля меньше сотни метров. До Дмитровского шоссе от новостройки тоже рукой подать. С транспортной доступностью, таким образом, дела обстоят более чем прилично.

Сам комплекс может привлечь потенциальных жильцов неплохими планировками квартир, приличными метражами кухонь, увеличенными окнами высотой в 180 см. Также совсем не лишним представляется подземный паркинг с доступом на лифте.

В окрестностях наблюдается вполне сложившаяся и довольно богатая инфраструктура: школы, садики, магазины, места для прогулок есть в ассортименте.

Минусы, впрочем, также имеются. В первую очередь я бы назвала слишком «тесное» соседство корпусов – соседи в буквальном смысле смогут заглядывать друг другу в окна. На 10-12 квартир в 24-этажных башнях положено всего два лифта и неизвестно, справятся ли они с пассажиропотоком в утренние и вечерние «часы пик». Далеко не у всех квартир присутствуют балконы. Также нужно упомянуть, что с двух сторон от «Талисмана» еще пару-тройку лет будет идти строительство: с одной стороны комплекс подпирает ЖК «Тринити», с другой будут возводиться корпуса второй очереди того же «Талисмана».

Но в целом, учитывая грандиозные градостроительные перспективы бывшей промзоны, данный ЖК кажется мне вполне подходящим как для вложения средств, так и для жизни.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля