ЖК «Новые Ватутинки»: сочетание уюта и простора

«Собянинский проект» – это сочетание слов все чаще слышишь от тех, кто как-то связан со строительством или недвижимостью, это словосочетание приходит на смену «лужковской архитектуре» как характеристика современного облика Москвы. А он чем дальше, тем, как говорила Алиса из сказки Кэрролла, страньше и страньше. Вот и мкрн «Новые Ватутинки» из той же категории со всеми достоинствами и недостатками собянинского проекта столицы.

Во-первых, это огромная застройка, выросшая в стороне от городов вопреки истории использования этих рекреационных земель. Об этом говорит и название: «Новые Ватутинки» – по смыслу это точная копия Нью-Васюков, потому что старые Ватутинки – это маленькая деревня (по данным 2005 года в ней проживало 57 человек), вокруг которой лепятся дачи, оздоровительные центры и садовые товарищества. Это название носит и поселок с населением аж в 10 тысяч человек, в котором размещены Главный приемный радиоцентр и Управление космической разведки ГРУ. Эти Ватутинки находятся на юго-западе от Москвы по Калужскому шоссе и фактически граничат с Троицком.

ЖК располагается северо-восточнее старых Ватутинок, то есть приблизительно на три-четыре километра ближе к Москве. До станции метро «Теплый стан» ехать, как говорит Яндекс, без пробок 25 минут, а на общественном транспорте 55. Здесь уже сейчас живет почти 9 тысяч жителей, как мне сообщили в офисе продаж, а к концу застройки будет жить в два с половиной раза больше.

Во-вторых, и это сильная сторона проекта, это новый современный микрорайон, строящийся сразу со своей инфраструктурой, школами, детскими садами, торговыми центрами и магазинами, поликлиникой и парковками, зонами отдыха и спортивным центром, детскими и спортивными площадками во дворах и современными планировками квартир. Начали квартал строить в 2012 году, завершить строительство планируют к 2025 году. Строят быстро, уже возвели 17 панельных корпусов, сейчас строятся еще четыре: панельные 20/1 и 20/2, и монолитные корпуса 10/1 и 10/2. Их можно рассмотреть и на макете.

Офис продаж, поскольку он находится в уже сданном и заселенном доме, имеет адрес: Москва, микрорайон Новые Ватутинки Центральный, 3-я Нововатутинская улица, дом 13, корпус 1. Это Москва и регистрация здесь московская. Кроме Центрального микрорайона есть еще Южный, это малоэтажная застройка по другую сторону Калужского шоссе, там построены 87 трехэтажных корпусов, в продаже уже ничего не осталось, микрорайон сдан и заселен. Если хотите точности, то пять квартир выкуплены компанией-застройщиком. Вот их сейчас еще можно купить.

Чтобы попасть в офис продаж, мне пришлось проехать через весь микрорайон, и должна сказать, что он выглядит прекрасно. Хочу сразу обратить внимание, что это второй пояс Новой Москвы с разрешенной плотностью 7 тыс.кв.м/га, это зона низкой урбанизации с концентрацией учреждений образования и медицины. В Новых Ватутинках действительно к 2025 году будет возведен большой медицинский центр, какой, пока неизвестно, но большое здание уже есть на генплане. Что же касается жилой застройки, то она достаточно просторная, с большим количеством зон отдыха, детских и спортивных площадок у каждого дома, двумя большими стадионами при каждой из школ. Одна из них уже сдана и работает, она расположена рядом с офисом продаж.

На кадастровой карте Москвы земельный участок под корпусами 20/1 и 20/2 имеет кадастровый номер 77:17:0140116:5830, этот участок находится у застройщика, то есть ООО «Инвесттраст», в собственности. Участок, на котором строятся монолитные корпуса 10/1 и 10/2 имеет номер 50:21:0140116:490 и принадлежит ООО «Солнечное», у застройщика в аренде. В обоих случаях по окончании строительства земля переходит дольщикам в собственность или аренду, как мне объяснили в офисе продаж. Кстати, офис компании очень уютный, сделан с любовью и явно разработан хорошим дизайнером. А около офиса ждут автобусы, чтобы провезти будущих покупателей по микрорайону к домам, квартиры в которых продаются.

По дороге узнаю, что микрорайон хоть и компактный, но в нем уже есть свой МФЦ, проблемы с оформлением документов и получением выписок исчезли, есть свое отделение полиции, такие проблемы как уборка территории, детские площадки, вывоз мусора в обязанностях Управляющей компании, у застройщика она тоже своя. Управляющая компания, между прочим, организовала здесь раздельный сбор мусора.

Проезжаем мимо крытой многоэтажной парковки и видим, что на первых этажах разместились магазины, в том числе «Магнит», а к весне, говорят, здесь откроется музыкальная школа. Машиноместа в наземном паркинге будут продаваться с мая 2017 года, поэтому цену пока назвать мне не смогли. Их уже пробовали продавать, но спрос крайне невысок, во дворах много карманов для стоянки автомобилей.

Рядом с паркингом построят и сдадут в 2017 году торгово-развлекательный центр, где будут и спортивные залы, и кинотеатр. Площадь ТРЦ 12000 квадратных метров, на все хватит места. Сейчас в кинотеатр нужно ехать в Троицк, это недалеко, всего 4 км. Однако молодежь предпочитает Москву: автобусом №891,508,512 и 531 или маршруткой №522 до метро «Теплый стан», а там до центра столицы на метро. Есть автобусное сообщение и с другими станциями метро: до «Бульвара адмирала Ушакова» идет маршрут №117, а до «Саларьево» – автобус №876. А вот летом есть чем заняться и без Москвы: река Десна, луга, лес.

В микрорайоне «Новые Ватутинки» уже работает поликлиника, взрослая и детская, школа, мы ее видели напротив офиса продаж, и два детских сада. Один из них как раз между корпусами 20/1 и 20/2, к которым мы и едем.

По пути к корпусам 20/1 и 20/2 мы проезжаем небольшой бетонный завод. Он построен специально для ЖК и после окончания строительства будет демонтирован. Нет, здесь не придется дышать цементной пылью. А вот Калужское шоссе так и останется рядом. От корпуса 20/2 хорошо видна строящаяся на шоссе эстакада. Наверное, будет шуметь, поэтому квартиры, выходящие окнами на эту сторону, дешевле аналогичных с окнами во двор тысяч на 200. Напоминаю, что оба корпуса панельные, фасады покрыты чем-то вроде штукатурки, но это современные материалы, не теряющие со временем яркости цвета. В каждой квартире будет лоджия, их хорошо видно, но они пока не застеклены.

Корпуса 10/1 и 10/2 можно рассмотреть только на макете. Пока для них готовится котлован и подъехать ближе не разрешают. Это два монолитных корпуса с подземным паркингом, каждый из корпусов поставлен буквой П, высота от пяти до одиннадцати этажей. Корпуса обрамляют закрытый двор без машин. Обратите внимание, что двор получается большой, и он полностью отдан детям. А рядом строится еще одна школа и тоже с большим стадионом.

Машиноместа в подземном двухуровневом паркинге под корпусами 10/1 и 10/2 продаются, их стоимость от 300 тысяч рублей за площадь приблизительно 12 квадратных метров. Маленькие машиноместа, на мой взгляд, но и совсем недорогие.

В этих корпусах также есть кладовые площадью от двух до восьми квадратных метров, которые можно будет купить по цене 10 тысяч рублей за метр. Менеджер офиса продаж Наташа напомнила мне, что и в квартирах предусмотрены кладовые, которые можно использовать как гардеробные. Однако те, кто покупает машиноместа, как правило, хотят иметь кладовые, куда можно сложить резину или поставить велосипед, лыжи, санки и другое сезонное снаряжение.

Прежде, чем говорить о планировках, нужно сказать, что все квартиры здесь сдаются под ключ с отделкой. В офисе продаж есть шоу-рум, где можно эту отделку посмотреть. Очень достойно выглядит, скажу я вам, обои, ламинат, двери, даже фурнитура мне понравились. А еще радуют глаз и подъезд, и входная группа.

Интересные и разнообразные планировки, конечно, в монолитных корпусах. Тут есть студии, довольно большой площади, есть двухкомнатные «евро», которые, на самом деле, однокомнатные с большой кухней-столовой, есть трехкомнатные «евро», где большая кухня-гостиная дополнена двумя небольшими спальнями. Но есть и классические одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. При этом идеология большой гостиной и маленьких спален везде соблюдается. В четырехкомнатных три лоджии, что, учитывая хорошую экологию района, создает дополнительное преимущество этих квартир.

Что с ценами? А цены только растут. В преддверии Нового года, когда все девелоперы придумывают скидки, которыми можно привлечь покупателей, в микрорайоне «Новые Ватутинки» цены повысили как раз перед моим приездом. И вот они.

Таблица 1. Цены на квартиры в ЖК «Новые Ватутинки» в декабре 2016

Сейчас в продаже более 800 квартир, как сообщает нам официальный сайт ЖК «Новые Ватутинки». http://new-vatutinki.ru/ Большинство из них в новых монолитных корпусах, строительство которых только начинается. Но есть и квартиры в панельных корпусах 20/1 и 20/2. Материал для строительства – не единственное их различие, другое – в сроках сдачи. Корпус 20/1 сдается в 1 квартале 2017 года, корпус 20/2 во втором квартале 2017 года (и тот и другой с задержкой в один квартал по отношению к проектной декларации), а корпуса 10/1 и 10/2 по декларации должны быть введены в эксплуатацию только в первом квартале 2019 года. Правда в офисе продаж меня заверили, что корпуса будут сданы раньше, в четвертом квартале 2018-го.

Так вот на цены эти два фактора влияют своеобразно: в монолитных корпусах квартиры стоят почти на миллион рублей меньше, чем аналогичные в панельных. Например, однокомнатные в панельных остались только одного типа, площадью 41,7 кв.м по цене от 4,3 до 4,7 млн рублей. А в монолитных корпусах однокомнатные квартиры от 32,7 до 39,5 квадратных метров обойдутся в 3,05-3,8 млн рублей. Не зря менеджер, который вез меня на экскурсию, говорил: «Да что вы тут все фотографируете? Бросайте это дело и бегите покупайте квартиру, пока не ушла».

Конечно, невысокая цена на квартиры в монолитном доме связана со сроками строительства. Ну что ж, выиграть миллион за два года, по-моему, неплохо. Но может, эта цена не такая уж и маленькая?

Таблица 2. Сравнение цен на однокомнатные квартиры в ЖК Новой Москвы

Да, цена оказалась совсем не такой уж маленькой, даже если учесть, что это монолитный дом, к тому же красивый, который строится по индивидуальному проекту, и квартиры в нем сдаются с отделкой. И все же смысл заинтересоваться этим проектом есть.

Если рассматриваемый ЖК нравится, то нужно задуматься о том, а насколько надежна эта инвестиция. И главный вопрос здесь естественно застройщик. Так вот застройщик ООО «Инвесттраст», учрежденный неким ООО «Бенджакра менеджмент лимитед», славен только тем, что строил ЖК «Новые Ватутинки», и если этот жилой комплекс отметил в уходящем году пятилетие своего существования, то и застройщик существует практически столько же.

Я посмотрела, что пишут и какими вопросами обмениваются те, кто уже купил квартиру в микрорайоне Центральный или собирается купить. На что жалуются, кроме пробок на дороге? На качество строительства.

В том самом корпусе, в котором находится шоу-рум, летом этого года протекла после дождя большая часть квартир. Застройщик заново заделывал все щели. Пожалуй, это самая серьезная жалоба из тех, что попались мне на глаза. Остальные на качество отделки, но эти недостатки застройщик уже учел.

Покупка начинается с заключения агентского договора с ООО «Новые Ватутинки», по которому агент обязуется подготовить договор долевого участия между дольщиком и застройщиком ООО «Инвесттраст», зарегистрировать его в Росреестре, подготовить полис страхования. Страхует свои риски застройщик в ООО «Региональная страховая компания».

В обязанности ООО «Новые Ватутинки» входит и регистрация права собственности, судя по репликам на форуме, ждать регистрации права собственности приходится не менее полугода, а без этого нельзя получить и регистрацию. За договор придется заплатить 80 000 рублей, которые входят в стоимость квартиры.

Квартиру забронируют на 3-9 дней до заключения договора и подписания его сторонами. Регистрируют договор в Росреестре очень быстро, всего за 5-7 дней. После получения на руки подписанного и зарегистрированного договора и полиса страхования у вас есть пять рабочих дней на перечисление указанной в договоре суммы на счет.

Наталья в офисе продаж объяснила мне, что есть еще одно важное условие, обеспечивающее мои права как дольщика. Как только договор долевого участия подписан, земля под домом оказывается в залоге у будущего владельца квартиры и кроме дольщика он становится и ее залогодержателем. Не пугайтесь, это означает только, что без вашего согласия, вернее, согласия всех залогодержателей невозможно изменить назначение этой земли.

В договоре долевого участия обратите внимание (об этом сказано и на сайте) на то, что перед подписанием акта передачи будет произведен замер квартиры и если расхождение между площадью квартиры в договоре и результатами замера превышает 0,5 квадратного метра, то производится перерасчет по ценам на момент заключения договора. Причем, в обе стороны: владелец заплатит за дополнительные метры, а застройщик вернет деньги за недостающие. Наталья заверила меня, что такие случаи были только в начальных корпусах застройки, последние годы такого расхождения строители уже не допускают.

В целом Центральный микрорайон ЖК «Новые Ватутинки» имеет свои преимущества. Он нарядный, уютный и одновременно достаточно просторный, со своей инфраструктурой, которой сейчас населению в целом хватает. И дальше возведение новых жилых корпусов будет сопровождаться строительством социальных объектов. Реконструируется Калужское шоссе, и это тоже хорошо, я в обе стороны проехала без пробок, пробки были в Москве. Жилой комплекс строится в живописном месте, рядом река, луга, дачные поселки, санатории, то есть с московской экологией просто не сравнить. Недостатки тоже очевидны: Комплекс – это фактически спальный район, рабочих мест здесь мало, работать люди ездят в Москву, что ежедневно пожирает время. Зато и цены здесь куда ниже московских. Если честно, я скептически отношусь к этому эксперименту Собянина с Новой Москвой. Но если вы решили купить квартиру в Новой Москве, данный ЖК очень неплохой вариант.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля