ЖК «Малина»: реальность или сказочный сон?

Ягода малина ассоциируется в нашем сознании с чем-то очень красивым, вкусным и любимым. Видимо, на эту ассоциацию и рассчитывали продавцы квартир в жилом комплексе «Малина», уже в самом названии обещая потенциальным покупателям «вкусную» и красивую жизнь в новых домах. Чем же этот «ягодный рай» может на самом деле привлечь покупателей? Чтобы ответить на этот вопрос, наш корреспондент отправился на улицу Володарского рабочего поселка Нахабино в Красногорском районе, где компания «Гранель» строит ЖК «Малина».

Как добраться

Доехать из Москвы до Новостройки, расположенной в 15 км от МКАД, можно на автобусе, электричке или личном автомобиле по Волоколамскому шоссе.

На общественном транспорте удобно начинать путь от станции метро «Тушинская». Рядом с ней находится автостанция, откуда рейсовые автобусы №372 и 498 примерно за 40 минут (без учета пробок) довезут вас до станции Нахабино.

Рядом с метро «Тушинская» находится и железнодорожная станция «Тушино» Рижского направления Московской железной дороги.

На электричке до станции Нахабино можно доехать за 23 минуты. От станции Нахабино до улицы Володарского нужно ехать на рейсовом автобусе – три остановки на маршрутах №№ 28 или 29. На личном транспорте, если ехать по Волоколамскому шоссе через Красногорск, можно достичь цели за 30 минут.

Что строят

Жилой комплекс занимает земельный участок площадью чуть более 10 гектаров, на котором к концу 2022 года будет построено 29 жилых домов переменной этажности, от 3 до 8 этажей. Строительство началось в 2013 году компанией «Фрегат», но было приостановлено и возобновилось с новым застройщиком только в 2017 году.

Уже построены 20 малоэтажных зданий первой очереди. Они пока не заселены, в июле нынешнего года ожидается их ввод в эксплуатацию. Все квартиры в этих домах проданы. В настоящее время идут продажи в строящихся корпусах второй очереди под №№ 5.1, 5.3, 5.5. Ввод их в эксплуатацию ожидается в 4 квартале 2018 года. Ориентируясь на спрос, Девелопер отказался от продажи больших квартир и покупателям предлагаются только квартиры-студии, одно- и двухкомнатные варианты.

На своем официальном сайте ЖК «Малина» подается как жилье комфорт-класса. Но фактически, судя по небольшим жилым площадям, отсутствию трех- и четырехкомнатных предложений и технологии строительства, это все-таки жилье эконом-класса, нацеленное на людей с небольшим бюджетом.

Строительство ведется по панельной технологии. Применяются железобетонные панели В25 высокого класса износостойкости. Снаружи стены утепляются минераловатой толщиной 16 сантиметров, что обеспечивает надежную теплоизоляцию здания. Наружная отделка фасада – декоративная штукатурка, окрашенная в цвет молочного шоколада.

Высота потолков в квартирах составит 2,8 метра, окна балконов расположены низко для улучшения освещенности квартиры. Окна индивидуального изготовления с двухкамерными стеклопакетами из ПВХ, с воздухозаборным клапаном Air-Box с регулировкой воздушного потока. Остекление лоджий из ПВХ, переплеты индивидуального изготовления с двухкамерным стеклопакетом. В домах выше пяти этажей будут установлены лифты. В подвалах запроектированы индивидуальные кладовые, в подъездах – колясочные. На первых этажах двух корпусов разместятся помещения для кафе и сетевой магазин.

В ЖК будет работать собственная котельная на газе, все остальные коммуникации, а значит, и цены на услуги поставщиков ресурсов, будут красногорские.

Сбор мусора в контейнерах на улице.

Квартиры продаются без отделки. Внутренние стены обозначены трассировкой в один кирпич. В квартиру проведено водяное отопление с горизонтальной разводкой по полу, установлена временная входная дверь и временный же электрический щиток для производства ремонтных работ. Ориентировочно отделка двухкомнатной квартиры под ключ может обойтись покупателю в 500-600 тысяч рублей.

Для жителей корпусов 5.1, 5.3 и 5.5 проектом предусмотрены плоскостные автостоянки для временного и постоянного хранения автомобилей общим количеством 115 машиномест.
Характеристики корпусов приведены в таблице.

Таблица 1.

Строительство второй очереди − это корпуса 5.7 и корпуса с литерой 6, пока не началось, как не начались и продажи квартир в этих корпусах.ф

Кто строит

Жилой комплекс имеет сложную историю. Он был задуман группой энтузиастов как жилищно-строительный кооператив «Экопарк – Нахабино», при этом покупатели квартир позиционировались как пайщики. Застройщиком выступало ООО «Фрегат». В сентябре 2013 года эта компания получила разрешение на строительство 33 жилых домов разной этажности. Предполагалось, что комплекс будет введен в эксплуатацию в 4 квартале 2017 года. Однако, строительная компания, не имевшая к тому времени ни одного сданного объекта, не справилась с задачей, и в феврале 2017 года работу на долгострое продолжила компания ООО «Гранель Строй», которая входит в состав группы компаний «ГК «Гранель». Тогда же появилось и новое название – ЖК «Малина», связанное, возможно не только с образностью слова, но и с расположенной неподалеку железнодорожной станцией «Малиновка» Рижского направления МЖД. А количество корпусов новый Застройщик сократил с 33 до 29.

Компания «Гранель» пользуется репутацией надежного застройщика, у нее много проектов, реализованных и реализуемых. В 2017 году ГК «Гранель» вошла в пятерку крупнейших застройщиков Московской области.

В настоящее время в продаже находится семь комплексов, включая «Малину». По информации менеджера по продажам, введение в строй домов второй очереди в Нахабино планируется произвести раньше намеченного срока.

Земельные участки, расположенные в кадастровом районе 50:11:0030102, находятся в аренде у компании. Исполнение обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве обеспечено залогом.

Сайт

Чтобы заочно познакомиться с новостройкой, нужно зайти на сайт застройщика https://www.granelle.ru/ и там среди других проектов найти страницу новостройки https://granelle.ru/objects/malina/.

Кто и что строит, где расположена стройка и что ее окружает, каковы преимущества данного проекта перед другими, акции и бонусы – обо всем этом на сайте написано детально и подробно. Большим плюсом является наличие данных о ценах на квартиры, хоть и приблизительных. Но есть и небольшой информационный минус – на схемах планировок указана только общая площадь квартир, данные о площадях каждого помещения в отдельности отсутствуют. Впрочем, если очень нужно, то детали планировки можно найти в разделе «типовые планировки» на старом сайте компании-застройщика.

Страницы сайта обильно иллюстрированы. Это и красивые картинки будущих зданий, созданные проектировщиками, и фотографии реально строящихся объектов. Последние фотографии со стройки датированы 19 июня текущего года. На сайте есть также данные об условиях приобретения квартиры в ипотеку. Представлен полный набор документации, начиная от разрешения на строительство каждого дома и заканчивая проектом договора долевого участия.

У ГК «Гранель» есть свои страницы в социальных сетях. На этих ресурсах можно найти дополнительную информацию о всех объектах компании, в том числе и ЖК «Малина».

Планировки

В продаже имеются квартиры трех типов: студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Как видно на плане, в подъезде всего пять квартир, что дает шанс хорошо познакомиться со всеми соседями и жить с ними душа в душу. Жирным шрифтом выделены номера квартир, а не количество комнат.

Квартира-студия общей площадью 24,1 кв. м вряд ли даст простор для перестановки мебели. Но зато есть небольшая лоджия 2,61 кв.м. Вот здесь-то как раз и можно применить фантазию, передвигая стенку лоджии и меняя тем самым параметры своего жилья.

Однокомнатная квартира общей площадью 35,42 кв. м порадует владельца почти трехметровой прихожей, жилой комнатой 14,54 кв. м, кухней почти в 9,5 квадратов, совмещенным санузлом и двухметровой лоджией. А еще здесь есть гардеробная, такая же по размерам, как прихожая. Впрочем, с учетом того что квартиры сдаются в свободной планировке, все эти размеры условны, их можно «перемерить» по-своему. Потом только надо не забыть узаконить перепланировку в Бюро технической инвентаризации, чтобы не было проблем при продаже жилья на вторичном рынке.

Двухкомнатная квартира общей площадью 55,31 кв. м имеет большую прихожую, гардеробную, раздельный санузел, 10-метровую кухню и жилые комнаты в 12,94 и 15,83 кв. м. Есть и лоджия с выходом из жилой комнаты.

Есть еще один вариант планировки двухкомнатной квартиры, почти аналогичный первому, с той лишь разницей, что здесь нет гардеробной и выход на лоджию из кухни.

Как купить

Продажа квартир осуществляется по договору долевого участия в соответствии с ФЗ-214.

Приобрести квартиру можно по программам ипотечного кредитования от ведущих банков РФ, а также с использованием средств материнского капитала и рассрочки платежей по договору.

Оплатить покупку можно единовременно или через ипотечный кредит. При 100% оплате возможна довольно солидная скидка. Например, двухкомнатная квартира стоимостью 4 391 000 рублей со скидкой обойдется покупателю в 3 496 152 рублей.

Все сделки проходят через банковскую систему безопасных расчетов. Деньги закладываются на аккредитивный счет в банке, «привязанном» к номеру договора долевого участия. Они там лежат до момента регистрации договора, а затем на основании договора деньги перечисляются застройщику. За открытие счета платит покупатель.

Среди банков партнеров такие известные кредитные учреждения, как Сбербанк, Абсолют Банк, банк «Открытие», РоссельхозБанк и другие.

Есть возможность бронировать выбранную квартиру на 3-4 дня, за это покупатель заплатит 10 тысяч рублей. Плюс он же оплачивает 30 тысяч рублей за регистрацию ДДУ. Всего дополнительные расходы, которые не учитываются при окончательном расчете, составляют 40 тысяч рублей. Кроме того, в соответствии с условиями ДДУ, покупатель возьмет на себя расходы за услуги и работы по управлению имуществом Жилого дома, возникающие после ввода объекта в эксплуатацию.

Возможна покупка с использованием материнского капитала, на условиях военной ипотеки по ставке 9,9% годовых с первоначальным взносом от 20%, а также комбинация этих двух программ кредитования. До 30 июня действует скидка до 22%, которую застройщик связывает с Чемпионатом мира по футболу.

Цены

Ценовая политика Девелопера отражена в таблице ниже. Данные приведены для строящихся квартир в корпусах №№ 5.1, 5.2 и 5.3.

Таблица №2.

Аналогичное жилье на этапе строительства у конкурентов в Красногорском районе продается по следующей цене:

Таблица №3.

Как видим, цена за квадратный метр жилья в «Малине» придерживается средних позиций. Значит, покупателю следует брать в расчет и другие показатели – близость к Москве, инфраструктура, надежность застройщика.

На объекте

Непосредственно на стройке глазам посетителя – будущего новосела, вероятнее всего, открывается благостная картина: работает строительная техника, рядом с домами суетятся рабочие и даже штатный фотограф ведет съемку, фиксируя подвижки в строительстве.

Офис продаж – небольшой строительный вагончик, в нем нет сногсшибательных макетов будущего ЖК и солидного штата сотрудников.

Но единственный менеджер встретит вас приветливо, все расскажет, снабдит красочным раздаточным материалом и даже проводит (при вашем желании) на стройку и покажет изнутри построенную квартиру.

Инфраструктура

Скажем прямо, пока что инфраструктура новостройки практически не развита. Если, как обещано, новоселы уже в июле получат ключи от квартир в домах первой очереди, в шаговой доступности у них окажется только один небольшой продуктовый магазин «Калинка».

На расстоянии одной автобусной остановки есть «Пятерочка». А все остальное, включая аптеки и поликлинику, находится возле железнодорожной станции, в трех автобусных остановках.

На территории «Малины» планируется строительство в 2020 году детского сада на 200 мест, который судя по форумам в Интернете, будет муниципальным, но это пока лишь планы. Зато рядом есть обширная зеленая зона с парком Победы и речкой Нахабинкой. Есть и достопримечательности – поблизости расположен известный гольф-клуб с барами, спа-салонами и ресторанами. Неподалеку, в автомобильной доступности, находится красивейший парковый ансамбль, музей-усадьба «Архангельское». Но смогут ли эти пафосные объекты заменить жителям ЖК школу или аптеку?

Что пишут в Интернете

Значительная часть отзывов в Интернете носит негативный характер. В связи с имевшим место прекращением строительства, дольщики, они же пайщики, выражают недовольство работой ООО «Фрегат». Теперь у объекта новый застройщик, и покупатели пытаются через переписку в соцсетях понять, насколько он надежен. С этой целью было даже создано несколько групп в «ВКонтакте».

Кто-то недоволен неразвитой инфраструктурой, кто-то акцентирует внимание на близости мусоросжигательного завода (около 3,5 километров). Есть также и те, кто искренне верит застройщику, активно ведущему работы на объекте, предвкушает наслаждение от общения с природой в тихом и спокойном месте и считает расстояние до Москвы вполне удобным и приемлемым для ежедневных поездок на работу.

Резюме

Итак, в чем же преимущества новостройки? Прекрасная экология, близость зеленой зоны, тихий спокойный район со сравнительно малоэтажной застройкой – это важные параметры жизни. Строительство ведется активно, можно рассчитывать, что сроки, объявленные застройщиком, будут выдержаны. Современная технология панельного домостроения почти не уступает монолитной в прочности конструкций, в тепло- и шумоизоляции и в то же время ее применение несколько удешевляет жилье. К тому же панельные стены легче (читай, дешевле) приводить в чистовой вид. Рядом, пусть и не в шаговой доступности, есть инфраструктура городского поселка, а еще чуть дальше – инфраструктура крупного подмосковного города Красногорска. Да и до Москвы, собственно, не так уж далеко. Тем более, что в конце 2019 года в Нахабино планируется открытие станции легкой ветки метро. Да, автобусы между ЖК и станцией ходят пока редко, но по мере заселения комплекса их, скорее всего, будет больше. Цена пусть не минимальная, но и не самая «крутая».

Но есть и другая сторона «малинового рая». Это классический «долгострой», незащищенные конструкции которого долгое время были открыты всем снегам, дождям и ветрам Подмосковья. Не исключено, что они могли пострадать от воздействия климатических факторов. Но узнать об этом можно будет только в ходе эксплуатации купленной квартиры. И возможна такая ситуация только в домах первой очереди, потому что вторая очередь строится «Гранелем» «с нуля».

Инфраструктура реально далеко от дома. И если вам когда-нибудь понадобится срочно посетить аптеку, а рейсового автобуса не будет, придется в качестве пешехода идти довольно далеко и пересекать очень оживленное Волоколамское шоссе. А это в часы пик небезопасно.

Впрочем, если быть достаточно осторожным, то все получится. И при переходе улицы, и при покупке жилья в новостройке.

Автор: Андрей Петров

Специально для Квартирного контроля