ЖК «Малая Истра»: прекрасное далёко

Среди покупателей жилья на первичном рынке все более популярной становится малоэтажная застройка. Обычно свободная парковка, возможность совершать неспешные прогулки по «своей», закрытой для посторонних и охраняемой территории, свежий воздух, напоенный ароматами леса, отсутствие промышленных предприятий и свалок по соседству – все это становится для современного горожанина признаками высокого качества жизни.

По этим параметрам строящийся в Истринском районе Подмосковья загородный жилой комплекс «Малая Истра» можно считать идеальным местом для устройства семейного гнезда. Правда, есть и другие, не менее важные параметры, по которым ЖК несколько уступает конкурентам, но обо всем по порядку.

Проехать к новостройке можно на личном автомобиле по Волоколамскому или Новорижскому шоссе. Расстояние от 67-го километра МКАД – 43 километра, дорога займет примерно полчаса без учета пробок. Можно добраться на электричке до станции «Манихино – 1» Рижского направления, например, от станции «Тушино», при таком движении время в пути составит 50 минут.

А затем либо пешком по обочине дороги 2,5 километра, либо на рейсовом автобусе №27, который ходит довольно редко.

Со станции также можно уехать на маршрутном такси, принадлежащем ЖК «Малая Истра». Эта маршрутка довезет вас прямо до офиса продаж, но ходит она без расписания и редко, примерно один раз в час. Есть возможность добраться до новостройки от автостанции Тушинская на автобусе №372, который движется с периодичностью примерно три раза в час. Время в пути от полутора до двух часов, в зависимости от дорожной ситуации. Выходить на остановке «Деревня Высоково». Точный адрес новостройки: Московская область, Истринский район, Ивановское сельское поселение, деревня Высоково.

Что строят

В двух километрах от города Истра, среди лесного массива запланировано строительство 33 четырехэтажных домов комфорт-класса. В домах от 3 до 8 секций, в секциях от 3 до 7 квартир на этаже.

Строительство ведется по монолитно-кирпичной технологии, причем при облицовке стен используется не декоративный, а «полноформатный» кирпич Паротерм австрийского производства. Благодаря этому внешние стены квартиры достигают толщины 65 сантиметров и хорошо сохраняют тепло зимой и прохладу летом. Межквартирные перегородки также возводятся из кирпича Паротерм, что обеспечивает хорошую звукоизоляцию.

Высота потолков 3 метра, в квартирах на первом этаже производится бетонная стяжка пола. Во всех квартирах запроектированы просторные лоджии. Подъезды некоторых домов имеют два входа, все они оборудованы пандусами для удобства движения маломобильных граждан и оснащены электронными замками фирмы «Маршал».

В некоторых домах установлены лифты фирмы «Отис». Сбор мусора осуществляется в контейнерах на территории. Хранение личного транспорта предусмотрено открытым способом на придомовой территории. Тепло подается из собственной котельной, вода – из артезианской скважины.

Квартиры сдаются без отделки с установкой межкомнатных перегородок. Застройщик устанавливает в комнатах современные биметаллические батареи отопления, в окнах и на балконе – двухкамерные стеклопакеты из ПВХ-профиля российской фирмы Штерн.

Предусмотрена установка внутри квартир электрощитков и счетчиков расхода горячей и холодной воды.

После получения права собственности на жилье покупатель может заказать у застройщика предчистовую или чистовую отделку. Для чистовой отделки предлагается 4 варианта дизайна. Цены на эту услугу можно увидеть на официальном сайте ЖК «Малая Истра», на вкладке выбора квартир. Например, для трехкомнатного варианта площадью 85,1 кв. м стоимость предчистовой отделки составит 255 тысяч рублей, а чистовой – 765 тысяч.

После завершения всех строительных работ, здесь должны появиться два муниципальных детских сада по 120 мест каждый, муниципальная школа более чем на тысячу учащихся, две поликлиники, торговый и спортивный центр, инфраструктура для развития личных способностей детей и взрослых. Сад и школа будут муниципальными.

Подавляющая часть площадей будет отдана под жилье, лишь в нескольких корпусах предусмотрено коммерческое использование помещений на первом этаже.

Строительство ведется в четыре этапа. Первый этап – корпуса 1, 2, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 13, 32. Все они построены и сданы в эксплуатацию за период с декабря 2016 по октябрь 2018 года. Квартиры в них проданы и многие заселены.

Второй этап – корпуса 14, 15, 17, 18, 20, 21, 22, 24, 27, 31 (заявленный на сайте срок сдачи декабрь 2018 года). Три дома второй очереди (№№ 14, 15 и 17) готовят к сдаче в эксплуатацию в декабре 2018 года.

Третий этап – корпуса 3, 33, 4, 9 (заявленный на сайте срок сдачи декабрь 2018 – июнь 2019 года).

Четвертый этап – корпуса 12, 16 (заявленный на сайте срок сдачи декабрь 2019 – июнь 2020 года).

Дома третьей и четвертой очереди находятся на стадии котлованов. Поэтому заявленный официально срок сдачи вряд ли будет выдержан. На возведение зданий такого класса нужно не менее двух лет, значит реально они могут быть сданы в эксплуатацию в начале 2022 года. То есть, возникают основания полагать, что намечается долгострой. Эта догадка подтверждается тем фактом, что квартиры в этих домах в настоящее время не продаются, а потенциальные покупатели вносятся в лист ожидания. Как пояснили в офисе, приостановка продаж связана с отзывом лицензии у страховой компании, с которой работал застройщик.

Надо заметить, что на официальном сайте нет сообщений о приостановке строительства некоторых корпусов, однако в документах видно, что разрешение на строительство ряда из них продлено на довольно значительный срок. Например, дом №21, в котором все квартиры проданы, планировалось сдать в эксплуатацию до декабря 2017 года, но разрешение на его строительство уже продлено до января 2019 года.

Кто строит

Строительство ведет образованное в 2003 году общество с ограниченной ответственностью «Компания «Промсервис». За последние девять лет на «боевом счету» компании значатся многоэтажные жилые дома в Пушкино и Сергиевом Посаде. В последние три года «Промсервис» сосредоточился на строительстве двух объектов – ЖК «Малая Истра» и ЖК «Опалиха Парк» в Красногорске.

Строительство объекта началось в 4 квартале 2013 года на земельном участке в кадастровом районе 50:08:0040140, который принадлежит застройщику на правах аренды.

Генеральный подрядчик строительства ООО «ТехСтрой - СК». Продажей жилья в «Малой Истре» занимается компания «Недвижимость и право», в ее рабочем портфеле есть еще один похожий объект, ЖК «Опалиха Парк». Отметим, что учредителем компании «Недвижимость и право» является один из учредителей компании «Промсервис».

Свои обязательства по договору перед дольщиками застройщик подкрепил залогом, а также заключением договоров со страховыми компаниями «Региональная страховая компания», «Проминстрах» и «Страховая компания «Респект».

Историю данного объекта нельзя назвать безоблачной. При строительстве домов первой очереди были допущены значительные, более одного года, нарушения сроков передачи квартир собственникам. Надо отдать должное застройщику, который оплатил покупателям все связанные с этим штрафы, хотя в некоторых случаях не добровольно, а по суду. Однако, судебные тяжбы не закончены, в настоящее время «Промсервис» выступает ответчиком еще по ряду судебных исков, которые отражены на сайте https://www.rusprofile.ru/arbitr/506470.

Обманутые в своих ожиданиях дольщики проводили акции протеста и выходили на митинги, на которых высказывали претензии застройщику и обращались за помощью к муниципальным властям. https://истра.рф/news/kto-v-otvete/miting-dolshchikov-jk-malaya-istra

В интернете можно найти информацию об отзыве Сбербанком аккредитации на ипотечные программы нескольких корпусов ЖК «Малая Истра» https://www.restate.ru/material/sberbank-otozval-akkreditaciyu-na-neskolko-obektov-kompanii-promservis-167617.html. Это говорит о том, что у застройщика есть определенные проблемы с финансированием строительства. Тем не менее, компания не входит в «черный» список проблемных строительных компаний Министерства строительного комплекса Московской области и это дает надежу, что строительство будет продолжаться.

Сайт

Страница, посвященная новостройке, находится на сайте ее продавца – http://www.k-np.ru/malayaistra, она достаточно информативна и удобна в использовании. Открывается сообщениями об имеющихся в продаже квартирах, их размере и стоимости, тут же предлагается выбрать квартиру по параметрам с помощью специальной формы и забронировать ее. Радует, что самую важную информацию – о ценах на квартиры, продавец разместил именно на главной странице.

На генплане доступна интерактивная информация об этапе возведения того или иного корпуса. Есть страницы, содержащие подробное описание преимуществ проживания в комплексе, который, по уверению авторов текста, не имеет аналогов в данной части Подмосковья.

Шикарная фотогалерея дает полное представление о внешнем виде зданий. Есть планировки всех квартир, приведена техническая документация. Есть данные о способах покупки, в том числе об акционных мероприятиях и ипотеке. Есть, конечно же, карта проезда и сведения о контактах в центральном офисе компании «Недвижимость и право» в Москве и офисе продаж, расположенном на объекте в деревне Высоково.

Сколько стоит

К продаже предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в строящихся и сданных домах. Продажи в строящихся домах ведутся по договорам долевого участия в соответствии с федеральным законом № 214, в сданных домах – по договорам купли-продажи. Цены на квартиры разных категорий в строящихся домах приведены в таблице 2.

Таблица 1.

В следующей таблице приведены цены на двухкомнатные квартиры в малоэтажных домах, продаваемых без отделки на этапе строительства на северо-западе Московской области.

Таблица 2.

Из таблицы видно, что средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Малая Истра» является одной из минимальных по сравнению с предложениями конкурентов – всего 57,8 тысячи рублей. В этом заключается важное преимущество нового ЖК. Дешевле продаются квартиры в ЖК «Благодар» в Волоколамске, но это объясняется технологией строительства – дома возводятся из крашеных панелей.

Планировки

Планировки не отличаются большим разнообразием, много зеркальных вариантов расположения помещений в квартирах. Есть, правда, и необычные варианты на изгибах корпусов. Но, безусловно, «фишкой» проекта является наличие почти во всех квартирах просторных лоджий с панорамным остеклением.
Форма корпусов может быть подковообразной, прямой или похожей на букву «г».

Студия общей площадью 32,9 кв. м предоставляет в распоряжение владельца небольшую комнату 16,4 кв. м с кухонной зоной более 5 кв.м., совмещенный санузел 4, маленькую прихожую и просторную лоджию, в два раза превосходящую по размеру коридор.

Однокомнатная квартира площадью 50,7 кв. м разделена на небольшую спальню, вместительную почти 17-метровую кухню и просторную лоджию в 13 кв. м. Конечно, имеется совмещенный санузел и прихожая.

Квартира 57 кв. м может быть названа двухкомнатной только с большой натяжкой, потому что разделение одного помещения на комнату 12,9 кв. метров и кухню кв. 10 метров весьма условно. Да, можно их разгородить, но тогда кухня будет без окна, а это вряд ли добавит комфорта обитателям квартиры. Есть отдельная спальня, санузел, прихожая и, внимание!, лоджия 14,6 кв. м, которая является самым большим помещением в данной квартире!

Двухкомнатная квартира площадью 67,1 кв. м располагает раздельным санузлом, двумя спальнями, кухней столовой в 13,9, кв. м, почти равной кухне по размеру прихожей и просторной лоджией. В большой комнате два окна, часть лоджии остекляется «в пол», так что света в этой квартире будет много.

Трехкомнатная квартира площадью 80,3 кв. м располагает двумя «полноценными» спальнями и объединенной кухней-гостиной в 20 с лишним кв. метров. Раздельный санузел, кладовая, прихожая и, конечно же, лоджия.

Как купить

Покупку квартиры можно совершить разными способами: внести 100% суммы на счет застройщика, внести часть суммы и получить рассрочку окончательного платежа или оформить ипотечный кредит в банке-партнере. Рассрочка предлагается до окончания строительства при условии внесения 50% оплаты.

Напомню, если покупать квартиру в сданном доме, то сделка пройдет по договору купли-продажи. Если приобретается жилье в строящемся доме, то оформляется договор долевого участия в соответствии с федеральным законом № 214.

И в том, и в другом случает сделка проходит в два этапа. После окончательного выбора квартиры покупатель оформляет два договора. Первый – договор бронирования, его стоимость рассчитывается по формуле исходя из стоимости квадратного метра, определяемой застройщиком, и площади квартиры. Стоимость квадратного метра зависит от способа покупки. При 100% оплате она составит для двух- и трехкомнатных квартир 4500 рублей, при оплате через ипотеку – 1000 рублей. Например, при покупке двух- или трехкомнатной квартиры площадью 57 кв. м. при оплате 100% стоимость бронирования составит 256 000 рублей. Эта сумма входит в стоимость квартиры и будет зачтена при составлении второго и основного договора – договора долевого участия. Такая же схема бронирования действует и при покупке квартиры в сданных домах по договору купли-продажи. Бронь действует до регистрации долевого участия в Росреестре.

Регистрация договора долевого участия проходит в электронном формате и никаких дополнительных расходов покупатель уже не несет. Регистрация договора купли-продажи проходит в бумажном формате, оплачивает эту услугу сам покупатель. Оплата производится путем перечисления средств на специальный счет, открытый на имя покупателя в банке-партнере. Для оплаты можно использовать материнский капитал.

На все вопросы покупатель сможет получить ответы в офисе продаж, расположенном непосредственно на территории ЖК в квартире на первом этаже дома № 6. Здесь установлен макет новостройки, есть возможность распечатать планировки выбранных квартир, по вашей просьбе менеджер проведет экскурсию в квартиру, которую вы захотите посмотреть.

Инфраструктура

Инфраструктура объекта в настоящий момент, мягко говоря, очень слабая. По сути дела, это один-единственный продуктовый магазин рядом с офисом продаж.

Когда строительство ЖК будет закончено, здесь наступит инфраструктурный рай – два детских сада, школа, две поликлиники, торговый центр, детские и спортивные площадки, спорткомплекс и много чего еще.

А пока жителям приходится отовариваться в магазинах Истры и станции Манихино. Детей в школу возят в Манихино и Высоково, транспорт предоставляет застройщик. А в садики родители возят детей сами.

Детский сад на территории ЖК уже построен, ввод в эксплуатацию ожидается в конце 2018 года. Можно было запустить его в работу и раньше, но возникли непредвиденные трудности – муниципальные власти не смогли найти средства для оплаты отделочных работ (как планировалось), и теперь эта забота легла на плечи застройщика.

Для пользователей общественного транспорта, который отнюдь не балует пассажиров частотой движения, есть еще одна проблема – отсутствие возле ЖК пешеходного перехода через Пятницкое шоссе.

Чтобы попасть на остановку автобуса идущего в Москву (или попасть домой, приехав из Истры) им нужно проделать почти километровый путь до светофора и обратно. И, как ни крути, ехать до Москвы хоть на личном автомобиле, хоть на общественном транспорте все равно далеко, работать в столице вряд ли получится.

Зато на территории много парковочных мест и возле заселенных домов оборудованы красивые детские площадки.

И, да, рядом лесной массив общей площадью более 500 гектаров.

То есть, места для прогулок вполне достаточно и дышать здесь можно полной грудью (если только отойти подальше от Пятницкого шоссе). А в двух километрах по шоссе – магазины «Лента», «Леруа Мерлен» и другие инфраструктурные «прелести» Истры (так и хочется сказать «Большой Истры», но не получается – в ней проживает всего чуть более 34 тысяч человек).

Что пишут

Отзывы о ЖК «Малая Истра» на форумах в интернете, как всегда противоречивы. Одни покупатели хвалят красоту зданий, тишину и покой этого удаленного от мегаполиса места, отсутствие большого количества соседей в малоэтажных домах, наличие рядом федеральной трассы. Конечно, отмечают низкую цену квадратного метра. Другие, настроенные критично, подчеркивают факт задержки сдачи домов в эксплуатацию, удаленность от Москвы, отсутствие необходимой для жизни инфраструктуры, указывают на финансовые проблемы застройщика. А те, кто уже живет в квартирах, жалуются на перебои с водоснабжением.

Заключение

Если рассматривать проект ЖК в отрыве от реальности, то он очень хорош. Малоэтажная застройка в экологически чистом районе Подмосковья в непосредственной близости от современных автомагистралей, качественные красивые дома, радужные перспективы в смысле развития инфраструктуры. По сути дела, авторы планируют создать полноценный населенный пункт, превосходящий по численности населения близлежащий город Истра. И цены здесь, пожалуй, самые низкие среди малоэтажных монолитно-кирпичных ЖК в Подмосковье. Но...

Тем, кто намерен купить квартиру и жить в ЖК уже сейчас или даже через год, придется научиться обходиться без инфраструктурных элементов, потому что их на территории ЖК и в шаговой доступности от него просто нет. Застройщик особенно не торопится открывать обещанный сетевой магазин, строить школу – ведь продано всего 10 домов из 33, а заселено и того меньше. Да, автомобилистам привольно, есть много парковочных мест, рядом Пятницкое шоссе. Но пешеходам это шоссе даже негде перейти, местные власти пока о них не позаботились. Если пообщаться с местными жителями и почитать форумы в Интернете, становится понятно, что строительство идет с перебоями, происходят серьезные задержки со сдачей домов, а отношения застройщика с банками-партнерами отнюдь не безоблачны. Дольщики устраивают митинги, обращаются в суды – все это не придает новостройке блеска и авторитета.

В то же время, в сданных домах уже уютно устроились новоселы, в квартирах (по их словам) тепло и тихо, коммунальные платежи приемлемые, мусор вывозится вовремя. Значит, есть надежда, что со временем все планы застройщика будут реализованы и «Малая Истра» станет местом исполнения больших мечтаний.

Автор: Андрей Петров

Специально для Квартирного контроля