Пролог

Промзона «Калошино» относится к одной из самых больших и опасных, находится между лесопарком Лосиный остров и Щелковским шоссе. ТЭЦ № 23, Черкизовский мясокомбинат и молочный завод, ОАО «Русский продукт», предприятия машиностроения – завод Метромаш, Мосэлектроприбор, «Котлоочистка», НПО «Геофизика», Мебельный комбинат и завод ЖБИ-18. Как видно, это несколько промышленных зон, принадлежащих разным правообладателям. Не буду вдаваться подробно в историю промзоны, но уже предпринимались попытки ликвидировать ее, точнее, начать ликвидацию хотя бы по частям.

Микрорайон Калошино-А, что находится напротив будущего ЖК «Level Амурская» лет пять назад уже собиралась перестраивать и облагораживать компания «Сити-XXI век». Планировали расселить и снести панельные пятиэтажки, несколько двенадцатиэтажных и девятиэтажных домов и пр. Но планы так и остались планами, хотя, учитывая новые веяния по сносу пятиэтажек, можно ожидать, что напротив ЖК «Level Амурская» рано или поздно, но начнутся строительные работы.

Вот они, пятиэтажные дома на Амурской улице:

Собиралась участвовать в реновации и компания MR Group в тандеме с Яковом Панченко (управляющий по франшизе сетями Stockmann и Debenhams в России). И вот по адресу: Москва, ВАО, ул. Амурская, 3, начинается строительство ЖК «Level Амурская», но вести его будет совершенно другой девелопер – акционерное общество «Мосстроймеханизация № 4», имеющая коммерческое название Level Group.

Вот как выглядит Амурская, 3 в мае 2017.

Сайт

Сайт (http://www.levelgroup.ru/amurskaya/) бедноватый, такое впечатление, что пока находится в стадии доработки и наполнения. Выложено много документации, но нет ни слова об ипотеке, о рассрочке и акциях. Упоминания о них есть, а ссылок и пояснений к ним нет. Есть прайс-лист, но нет планировок. Очень скудно рассказано об инфраструктуре. Будем ждать более полного описания объекта.

Как добраться

На автомобиле ехать по Щелковскому шоссе.

Общественным транспортом. От станции метро «Черкизовская» или МЦК «Локомотив», пройти пешком чуть менее двух километров. Минут за 25 дойдете, но, думаю, что дворами путь будет покороче. Можно несколько остановок проехать на любом троллейбусе или автобусе, следующим по Щелковскому шоссе в сторону области до остановки «ПО Сокол». Не очень, правда, это удобно, так как нужно перейти на другую сторону моста. Обратно ехать/идти удобнее.

От остановки пешком по коротенькому Амурскому переулку.

Обратите внимание по левой стороне плодоовощная база «Глори» и прямо – тоже плодоовощная база «Виктория», где проводятся ярмарки, такое объявление есть на воротах.

Поворачиваем направо на Амурскую лицу и видим интересный указатель. А через дорогу под страшными трубами теплотрассы баннер «Level Амурская жилой комплекс».

Теплотрассу будут убирать под землю.

Давайте уж по ходу движения расскажу о приятном соседстве нашего комплекса. Это школа № 319 со спортивными площадками и, конечно, детский велодром BMX «Амурский». Он относится к спортивной детско-юношеской школе олимпийского резерва «Нагорная».

И сообщу, что за пятиэтажкой находится детский сад, а через пару домов еще один.

А на фотографии ниже видно высотное здание бывшего НИИ «Дельта» на Щелковском шоссе. Вокруг очень много магазинов, «Макдо́налдс», Сиреневый сад и университет физкультуры и спорта.

По самой Амурской улице проходит автобусный маршрут № 171 «Камчатская улица – Электрозаводской мост».

Вы видите на этой фотографии слева «носик» черной машины? А это сюрприз! То есть офис продаж. Вот такой мобильный офис, где, пока, ежедневно дежурит менеджер.

Чуть далее по улице, на противоположной стороне уже расчищена площадка под строительство серьезного, стационарного офиса с двумя шоу-румами, где можно будет посмотреть отделку в ЖК «Level Амурская» и узнать, как купить квартиру у Level Group.

Следом за будущим офисом находится ресторан, недорогое кафе и продуктовый магазин.

Кто и что строит

В «свеженькой» проектной декларации на 230 страниц от 03 мая 2017 года застройщиком указано акционерное общество «Мосстроймеханизация № 4», кратко «МСМ № 4». Юридический адрес: г. Москва, ул. Народная, д. 8, а фактически «проживает» общество прямо на стройке, а именно в Москве, на Амурской улице, строение 2, дом 3. Генеральный директор Игнахин К.И.

Недолго мне пришлось удивляться столь приземленному названию застройщика, несколько строк ниже и выясняется, что его коммерческое название Level Group. Ну, эта компания известна хорошо на строительном рынке, не зря датой ее регистрации является 1994 год. Вообще, она принадлежит экс-сенатору Вадиму Мошковичу, владельцу компании «Русагро», миллиардеру, занимающему 43 место в 2017 году в рейтинге двухсот богатейших бизнесменов России (http://www.forbes.ru/profile/vadim-moshkovich). Не буду подробно вдаваться в бизнес-деятельность В. Мошковича, скажу только, что он далеко не новичок не только в агро-, но и в строительном бизнесе (не так давно ему принадлежала компания «А101 Девелопмент»), а в активе Level Group числится два объекта: клубный дом бизнес-класса «Level Кутузовский» и участок в Жуковом проезде у станции метро «Павелецкая». Получается, что ЖК «Level Амурская» третья и самая крупная ее площадка.

Земельный участок площадью 64 920 кв. м с кадастровым номером 77:03:0002007:16 находится у застройщика в аренде с 2011 года до сентября 2060 года. Ранее на месте застройки находился филиал «Строймеханизация-4», где от нее остались шесть одноэтажных зданий, четыре двухэтажных и более десятка других каких-то строений. Конечно, почти все их уже снесли. Категория земель: земли населенных пунктов.

В декабре 2016 года согласно дополнительному соглашению к договору аренды был изменено разрешенное пользование. Разрешена, в соответствии с градостроительным планом:

Также изменилась дата аренды на 29.12.2022 года.

Кадастровая стоимость участка в 2011 году 317 100 рублей. В 2016 году она составила уже 1 707 630 000 рублей.

Разрешение на строительство № 77-125000-014170-2017 получено в марте 2017 года до ноября 2020 года. Комплекс застраивается в несколько этапов:

1-й этап: строительство корпусов А, Б, В, ДГУ (дизель-генераторная установка), 1-й части подземной автостоянки, устройство проездов, открытых автостоянок на 47 мест;
2-й этап: корпуса Г, Д, 2-я часть подземной автостоянки, 38 открытых мест для автомобилей и 40 машино-мест для инвалидов.

Многофункциональный жилой комплекс состоит из десяти монолитных разноэтажных башен высотой до 39 этажей (1–5–24–32–37–39), плюс 1 подземный и два технических этажа. Максимальная высота комплекса 130 метров. Башни объединены по двое стилобатом и образуют пять корпусов. Стилобатная часть состоит из пяти этажей и на ней расположены (высота этажей указана с учетом пяти этажей стилобата):

• Корпус А – башни: № 1 – 37 и № 2 – 27 этажей.
• Корпус Б – башни: № 3 – 27 и № 4 – 24 этажей;
• Корпус В – башни: № 5 – 32 и № 6 – 27 этажей;
• Корпус Г – башни: № 7 – 39 и № 8 – 39 этажей;
• Корпус Д – башни: № 9 – 39 и № 10 – 39 этажей.

Так как на сайте нет размещения корпусов, то я сфотографировала все, что смогла с небольшого рекламного буклета.

Сейчас предлагают «товар» в корпусах А и Г.

В комплексе существуют и квартиры, и апартаменты. На вопрос менеджеру: «А зачем?», мне ответили, что есть спрос и на апартаменты. Они дешевле и не всем же нужна прописка. А то, что налог на нежилую недвижимость и расчеты по коммунальным платежам выше, чем в квартирах, то это все нивелируется более низкой стоимостью апартаментов.

Всего будет квартир 2003:

• Студий – 323;
• Однокомнатных квартир – 669;
• Двухкомнатных – 704;
• Трехкомнатных – 307;

А также 952 апартамента, 1119 машино-мест и офисы. Будут и кладовые, но не знаю, ни сколько штук, ни стоимость, площадью от 1,9 до 14,6 кв. м.

Апартаменты расположены в стилобате, на этажах со 2 по 5, а выше квартиры.

По примерному графику реализации проекта строительства: 20% должно быть выполнено в третьем квартале 2019 года, 40% в четвертом. В 2020 году во втором квартале ожидается 60%, а в четвертом сразу 80% и 100%.

Пока строительная площадка выглядит так:

В проектной декларации не указана ни одна сторонняя организация, с помощью которой привлекаются денежные средства. То есть застройщик строит на свои, плюс инвестиции дольщиков.

Технология строительства: монолитный железобетонный каркас, стены из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.). Фундамент под стилобат плитный. Лестницы монолитные железобетонные.

Класс энергоэффективности С.

Цоколь фасада и стены облицованы различными декоративными материалами: клинкерной плиткой, натуральным камнем, металлическими кассетами, штукатуркой по утеплителю с покраской по системе «мокрый асфальт».

Внешние блоки сплит-систем расположены в металлических корзинах на фасадах.

В окнах и балконных дверях установлены двухкамерные стеклопакеты в алюминиевых переплетах. Витражи, входные двери в подъезд, остекление тамбуров однокамерными стеклопакетами в алюминиевых переплетах.

В технических помещениях двери огнестойкие, из металла. Гаражные ворота из сэндвич-панелей, секционные, подъемные.

Квартиры предлагаются как без отделки, так и с полной отделкой.

Желтым выделены секции с отделкой.

В комплексе «Без отделки» вы получаете помещение без сантехники, электропроводки и электроприборов, без стяжки пола, стены не оштукатурены, потолок – плита, внутренних стен и межкомнатных дверей нет. Водоснабжение – отводы из полипропиленовых труб. Установлены двухкамерные стеклопакеты, входная металлическая дверь, трехфазный счетчик расхода электроэнергии в щитке на этаже, стальные панельные радиаторы. Водяное отопление разведено по полу.

Отделка предусмотрена двух видов: «Шампань» и «Айвори». Во всех помещениях натяжной потолок с матовой фактурой, выполнены из блоков межкомнатные перегородки. Стены оклеены обоями под покраску. Возведен короб под устройство отверстий для прохождения труб горячей, холодной воды и канализации, устроен сантехнический лючок. Санузел и ванная комната частично выложены керамической плиткой, частично окрашены. Выполнена стяжка пола, ламинат, плинтуса. Установлены межкомнатные двери. Электропроводка разведена, смонтированы розетки, выключатели, патроны под верхний свет, установлен домофон и щиток с проектным наполнением. Выполнены все сантехнические работы, установлены ванна, унитаз, смеситель и пр.

Двор и инфраструктура

Во дворах предусмотрен проезд шириной 6 метров для спецтехники и легковых автомобилей. Тротуары шириной от 2 до 5 метров. Будут гостевые автостоянки. Спортивные площадки с резиновым покрытьем оснастят различными спортивными снарядами. Не забудут и универсальные площадки для баскетбола и волейбола. Игровые детские площадки с покрытием из спецсмеси, на них разместят песочницы, горки, качели, карусели, игровые комплексы и пр. Специальные места для отдыха взрослых, где будут стоять лавочки, столы для настольных игр, вазоны и урны. Высадят деревья и кустарники, обустроят цветники из многолетников и разобьют газоны.

Учтут потребности инвалидов в удобном продвижении по территории комплекса, предусмотрено 40 мест для их автотранспорта на открытой стоянке, вблизи от входов в подъезды.

Освещение дворов будет осуществляться светодиодными консольными светильниками.

На первых этажах откроются магазины различной направленности, супермаркет, офисы, турагентство, кафе, почта, центр дополнительного образования для досуга детей и занятий в кружках, фотосалон и другое. В фитнес-центре, кроме тренажерных залов, будет и кабинет врача. Оздоровительный комплекс предложит услуги массажа, косметические и косметологические, всевозможные процедуры.

Планировки

В настоящий момент предлагаются машино-места, квартиры, апартаменты и офисные площади в корпусах А и Г. В обоих корпусах можно купить квартиру как с отделкой, так и без. Не могу вам назвать стоимость квартир с отделкой, сведений у меня таких нет, на сайте тоже тихо.

Машино-место площадью 13,3 кв. м стоит от 662 до 717 тысяч рублей.

Планировки квартир ЖК «Level Амурская» на его официальном сайте не представлены, придется довольствоваться фотографиями с буклета.

Ни балконов, ни лоджий нет.

Соседи

С севера – промышленная застройка;
С юга – Амурская улица;
С запада – Тагильская улица;
С востока, юго-востока, запада и юго-запада – промышленная застройка.

Об инфраструктуре я вам уже немного рассказала.

Как купить

По договору долевого участия в строительстве согласно ФЗ № 214. Застройщик для обеспечения обязательств по договорам участия осуществляет страхование со страховым обществом «ВЕРНА».

Бронь на недвижимость сроком на три дня устная и бесплатная. Если вам нужен более длительный срок, то заключается опционный договор. Что такое опционный договор? Это контракт, по которому покупатель имеет право, но не обязанность, купить забронированную квартиру или апартаменты в ЖК «Level Амурская» по фиксированной цене до какой-то определенной даты. Услуга не бесплатная, стоит 5 тысяч рублей в день и, если клиент вдруг передумал, то деньги, уплаченные за опционный договор, не возвращаются. Но, если все сложилось, то сумма, уплаченная по опционному договору, вычитается из стоимости покупки.

Далее оформляется договор долевого участия. Услуга платная, заключается агентский договор, стоит 60 тысяч рублей, но в эту сумму войдет и дальнейшее оформление в собственность.

Застройщик не требует открытия аккредитивного счета, после регистрации ДДУ покупатель с договором и расчетным счетом идет в свой банк и переводит деньги за квартиру или апартаменты.

На нулевом этапе строительства застройщик не дает никаких скидок при стопроцентной оплате, так как считает, что дешевле такого качества недвижимости в Москве просто нет, и даже своим сотрудникам не делает никаких поблажек (по крайней мере, об этом мне поведал менеджер).

С ипотекой пока туговато, только один банк, но это Сбербанк, готов в мае 2017 года помочь купить недвижимость под 10,9% годовых при условии 15% первоначального взноса. На сайте об этом ни слова нет, узнала от менеджера. Но и он, да и я, не сомневаемся, что попозже к кредитованию подключатся и другие финансовые структуры.

Таблица 1. Строящиеся ЖК комфорт-класса ВАО. Квартиры

Таблица 2. Строящиеся ЖК комфорт-класса ВАО и СВАО. Апартаменты

Итог

Реновация промышленных зон – дело благородное, хлопотное и дорогое. Несмотря на то что на сайте местоположение ЖК «Level Амурская» позиционируется компанией Level Group как близкое к метро, до Комплекса все-таки пешком идти прилично, да еще вдоль Щелковского шоссе которое находится в активной реконструкции. Амурская улица на сегодняшний день тихая и спокойная, не загруженная автотранспортом, но является таковой только сейчас. Если смотреть в перспективе, то заселение нового комплекса привлечет несколько тысяч жителей и тысячи автомобилей. А когда-нибудь займутся и пятиэтажками, тогда народу и машин станет еще больше, по Амурской будет не «проплыть». Улица узкая, но в планах застройщика не только убрать тепловую магистраль с глаз долой, но и расширить улицу.

Экология, конечно, совсем уж промышленная. Ситуацию кое-как спасает многочисленная зелень района и надежда, что через энное количество лет, всю промышленную зону по кусочкам перестроят под жилую застройку. И нужно учитывать, что пока у данной новостройки конкурентов в ближайшем окружении нет, а сама по себе она обещает быть видной, яркой, значимой, эдакая высотная доминанта района. А пока, по состоянию на май 2017 года, цены на квадратные метры в ЖК «Level Амурская» вполне себе средние, то его окупаемость не вызывает сомнения, по крайней мере, у меня.

Автор: Ольга Степанова

Специально для Квартирного контроля.