ЖК «Легенда»: там, где будет «Легенда»

Вот едешь смотреть очередной жилой комплекс в Новую Москву и невольно одолевают невеселые мысли. Новая Москва уже четвертый год строится без всякого плана, генеральный обещали к концу 2016, теперь не раньше 2018-го года. А пока новые территории – самые малонаселенные, свободные от городов и промышленности районы, а значит рекреационные зоны, «легкие» той же Москвы, где уже и дышать нечем, застраивают на глазок. От МКАД до «бетонки» можно строить высотные здания, потом средней этажности, а ближе к Калужской области малоэтажные дома. То же касается и плотности застройки. Вот, похоже, и все требования к новым жилым комплексам, таким, как ЖК «Легенда» рядом с Троицком.

Это не значит, что над генпланом НАО и ТАО г. Москвы не работают. Работают, много и многие. Планы заказаны западным и отечественным разработчикам и архитекторам, только из многих вариантов пока не выбрано ни одного. Зато уже выделено 12 кластеров роста города на присоединенных территориях, обещают, что в этих центрах деловой, культурной и образовательной активности будут создавать новые рабочие места, а не просто строить жилье.

Троицк станет центром инновационно-научного кластера. Этот город и сегодня знаменит своими научными институтами, имеющими мировую известность, такими как Физический институт им. П.Н. Лебедева (ФИАН), Троицкий Институт инновационных и термоядерных исследований (ТРИНИТИ), Институт спектроскопии (ИСАН), Институт ядерных исследований (ИЯИ РАН) и это только небольшая часть. Население города увеличится в семь раз, с 50 до 350 тысяч человек, а вот количество рабочих мест вырастет всего на 70 тысяч. Как все это будет друг с другом соотноситься, и каким образом вообще произойдет, не знаю, да и никто сегодня этого не понимает.

«Ясно одно, – решили московские власти, – нужно строить и расширять транспортные артерии Новой Москвы». В результате и без того неширокое Калужское шоссе сужено во многих местах строительными работами. Дорожное полотно обещают расширить до 8-9 полос, построить хорды, соединяющие Калужского шоссе с Киевским через каждые 3-4 км. Все эти меры в перспективе повысят пропускную способность главной магистрали Новой Москвы в 2,5 раза. Потом, а пока, в августе 2016-го, едешь от одной кучи снятого асфальта до другой с небольшими остановками у каждой.

Жилой комплекс «Легенда» – это южный пригород, а со временем квартал Троицка. А потому никаких проблем с тем, где учиться и где лечиться здесь никогда не возникнет. Говорят, что со временем сюда переведут Высшую школу экономики и построят для нее университетский городок. Генеральный план Троицкого района обещают утвердить в начале 2017 года. Хорошо бы все это увидеть.

А пока на кадастровой карте Росреестра обозначен участок под номером 50:54:0010202:7, взятый застройщиком жилого комплекса «Легенда» ООО «ИнвестСтройГрупп» у его собственников в аренду. Собственников в разрешительных документах указано много, это различные предприятия, которые обозначены в договоре аренды земли № 1-А-ЗУ от 13 декабря 2012 года в виде арендодателей от первого до четырнадцатого. В офисе продаж квартир ЖК «Легенды», который расположен прямо напротив строительной площадки, мне сказали, что земля эта выкуплена группой компаний «Новые кварталы» и после сдачи корпусов жилого комплекса земля под каждым из домов с прилегающими территориями будет передана в долевую собственность владельцам квартир. Как и положено в Москве.

Надо сказать, что строится квартал просторно. Из 17,2 га участка земли застроено будет всего 9, на них будет стоять семь пятиэтажных корпусов, детский сад и школа, пять шестиэтажных корпусов парковки, остальная площадь будет засажена и превращена буквально в парк. Причем более 10 процентов территории окажется под детскими площадками, спортивными сооружениями для детей и взрослых, зонами отдыха и гостевыми автостоянками.

В офисе продаж обратили мое внимание на то, что корпуса поставлены таким образом, чтобы исключить расположение окон друг против друга. Они в любом случае будут на таком расстоянии, что «заглядывать» в ваши окна никто не сможет, а вот вид из окна будет открываться на пока сельские просторы и зеленые зоны жилого квартала.

Въезд в ЖК «Легенда» планируется с Калужского шоссе. Дворы будут закрытыми, безопасными, а свои автомобили можно будет оставить в специально построенных паркингах.

Застройщик этого проекта ООО «ИнвестСтройГрупп» фактически является дочкой Группы компаний «Новые кварталы», юридически оставаясь независимой организацией. Да и ГК «Новые кварталы» возникла недавно, в 2011 году, и строит объекты в основном в Троицке и Новой Москве. На форумах жителей Троицка и покупателей квартир в ЖК, принадлежащих «Новым кварталам», таким как «Новая Ривьера», «Дом над рекой», «Вилла Рива» или наша с вами «Легенда», отзывы довольно однообразны и сводятся к двум пунктам: всем нравятся архитектурные решения новых жилых комплексов, многих настораживает некоторый застой в их строительстве, характерный для прошлого, 2015-го года.

Поэтому я сделала самый простой шаг любого покупателя недвижимости: заглянула на сайт Комплекса градостроительной политики правительства Москвы. На этом сайте публикуются списки застройщиков, которые подали отчетность за прошедший квартал года. ООО «ИнвеастСтройГрупп» отчетность регулярно подает, а значит компания жива, развивается и все в ее деятельности прозрачно для проверяющих органов.

Строительство ЖК «Легенда» началось в 2014 году, а по поводу сроков, которые уже однажды продлевались, в офисе мне сказали, что в 2015-м фундаменты корпусов отстаивались. Хорошо ведь, что отстоялись, правда? Зато сейчас строительство ведется по графику. Первая очередь, то есть три корпуса, 1-й, 2-й и 7-й, а также детский сад, будет построена в срок, к концу 2016 года, а 2-я очередь строительства будет сдаваться во II квартале 2017 года, ключи владельцы квартир получат летом того же года.

Это что касается затянувшихся сроков строительства. А по поводу архитектуры мы сейчас и поговорим.

Архитектурный проект принадлежит московской компании с названием «Сайнс Проджект Групп» (ООО «СПГ»). На сайте название пишется по-английски: Science Project Group. Сайт появился в 2012 году, компания, похоже, тогда же. То есть, это буквально компания-ровесница ГК «Новые кварталы», она-то и разрабатывала проекты, которые группа строит в Троицке. Надо сказать, действительно, красивые жилые кварталы.

В ЖК «Легенда» каждое здание архитекторы проектировали в стилистических решениях разных эпох. Например, дом №1, самый большой, выходящий к набережной и каскаду прудов, выполнен в стиле неоклассицизма и украшен скульптурами. На фасадах этого дома мы увидим пилястры с вершиной в ионическом стиле, на котором стоит греческая богиня ростом с этаж здания. Или тяжелое как бы основание памятника, на котором размещена ваза. Довольно большая, размером с окно. Мне показалось, что, если у строителей не дойдут руки до этих архитектурных излишеств, здание не пострадает. Хотя это мое личное мнение.

Куда лучше архитекторы из «Сайнс проджект Групп» работают со стеклом и металлом. Мне понравились лоджии, застекленные от потолка до пола с легкой металлической решеткой. Или огромные в виде полукруга эркеры, тоже полностью стеклянные, от пола до потолка с едва заметной решеткой внизу. В такой квартире с эркером я хотела бы жить, они будут в корпусе №5 и 3, квартиры в последнем уже продаются.

В каждом подъезде предусмотрены комнаты для консьержки с туалетом, большое помещение для велосипедов и колясок или санок зимой, просторные лестничные пролеты, пассажирские и грузовые лифты, помещение для уборочного инвентаря. Мусоропровод на каждом этаже в подъезде.

Квартиры сдаются в свободной планировке, со стеклопакетами и железной входной дверью. Газа нет, в квартирах электроплиты. Но в каждом доме будет установлена под крышей своя газовая котельная, которая обеспечит дом горячей водой и теплом. Разводку воды при этом предполагается проложить так, что во всей квартире будут теплые полы.

Канализация ЖК «Легенда» будет врезана в городскую систему г. Троицка. То есть рядом не будет очистных сооружений, на запах которых жалуются некоторые жители уже построенных в Новой Москве и Подмосковье жилых комплексов. Вода артезианская из собственной скважины. Бесплатно прилагается воздух экологически чистого района и виды из окна на пока не застроенный Троицкий административный округ Москвы.

Управляющая компания в ГК «Новые кварталы» есть, но ее не навязывают, управляющая компания будет выбрана собранием владельцев квартир, а вот цена за ее услуги установлена Москвой: 35-37 рублей за квадратный метр.

Для машин будут построены пять шестиэтажных крытых теплых паркингов на полторы тысячи мест. И это больше, чем квартир в корпусах ЖК. Парковочные места пока не продаются, но уже известно, что стоить они будут от 350 тысяч рублей. Про детский сад, между прочим, с бассейном, и про школу я уже писала. И то, и другое будет отдано в управление городу.

На первых этажах корпусов появятся офисные и торговые помещения, при этом их функции уже закреплены и изменяться не будут, а будут тут магазины, парикмахерские, службы быта, поликлиника, банк. Но кроме того, сразу за жилым комплексом построят два больших торговых центра, один из них уже известен, это «Лента».
И вот еще что важно. На территории «Легенды» есть пруды. Они будут очищены, расширены и к ним построена набережная. Но не вся в камне, как у Кремля, а изящная, провинциальная, для пеших прогулок и катания в лодках.

Квартиры предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные. Есть и двухуровневые трешки, но их всего две в продаже, они небольшой площади и, на мой взгляд, не имеют никаких преимуществ перед одноуровневыми.

На мой взгляд, планировки квартир – это главное преимущество ЖК «Легенда». Они все большой площади, с лоджиями, кухнями от 10 метров, с потолками, которые после завершения отделки, будут почти три метра.

В каждом корпусе свои планировки, их нужно выбирать на сайте. Напомню, что сейчас в продаже корпуса первой очереди, номера 1,2 и 7, и корпус 3 из второй очереди. Хорошие квартиры, давайте посмотрим .

Таблица 1. Цены на квартиры ЖК «Легенда» (20-ые числа августа 2016 г.)

Вот, скажем, однокомнатная квартира площадью 47 кв. м: здесь большая квадратная прихожая 9 метров, санузел 6 метров и большая кухня почти 13 метров, да еще с лоджией площадью больше 4 квадратных метров. Эту лоджию легко превратить в часть кухни и кухня-столовая вам обеспечена. И при этом комната больше 17 метров, вполне просторная для однушки. Хотя нигде в однокомнатной вы не встретите кухни меньше, чем 10 кв.м.

Или двухкомнатная квартира площадью почти 70 квадратных метров. Тут одиннадцатиметровая прихожая, два санузла и кухня шестнадцать метров. По-моему, достаточно для того, чтобы собрать вокруг стола компанию друзей. Квартира выходит на два фасада дома, светлая, в одной из двух жилых комнат застекленный балкон.

Но моя любимая квартира – это двухкомнатная с эркером. Жилая комната с эркером почти 30 метров, замечателен сам эркер, он стеклянный с пола до потолка, при этом это не полукруг, а почти полный круг в сечении, получилась прозрачная башня. И другая комната немаленькая, 21 кв. м, кухня одиннадцать. Замечательная планировка.

Но можно рассмотреть и относительно небольшую, всего 56 кв.м двухкомнатную квартиру, где большая гостиная легко объединяется с кухней. Получится большое пространство, которое можно использовать и как столовую.

Трехкомнатные разнообразны и по площади, и по планировке, но все очень удобны, во всех два санузла, большие кухни, большие жилые комнаты.

Что касается цен, то они, как представляется, находятся на среднем для Новой Москвы уровне. Для сравнения в таблицу включена однокомнатная квартира в ЖК «Солнечный» в Троицке. Конечно, 53 квадратных метра для «Легенды» это уже двушка, но и цена двухкомнатной в «Легенде» все равно ниже, чем в «Солнечном».

Таблица 2. Сравнительная

Сегодня, чтобы доехать до стройплощадки ЖК «Легенда», нужно выехать из Троицка, проехать по шоссе, объехать строительный рынок, проехать деревню Красная Пахра и по правую руку будет забор стройки. Когда жилой комплекс будет сдан, его соединит прямая дорога с Троицком и до его центра можно будет доехать, не выезжая на шоссе, всего минут за 10.

Квартиры продаются по договору долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ, при этом оформление и регистрация договора не будет стоить вам ничего, застройщик продает квартиры без посредников. Риск невыполнения застройщиком своих обязательств застрахован Обществом взаимного страхования застройщиков. После регистрации договора долевого участия дольщик получает и сертификат страхования.

Поскольку я в первый раз сталкиваюсь с ОВС, пришлось немного поискать в интернете. Итак, в январе 2013 года 30 крупнейших застройщиков из 13 регионов России учредили Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Общество осуществляет взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Длинная выписка сухим юридическим языком, зато не остается вопросов: именно наши риски, покупателей квартир, то есть дольщиков, и должно страховать общество.

ОВСЗ – некоммерческая организация, основанная на добровольном членстве застройщиков, работающих во всех регионах России. Это означает, что при банкротстве одного застройщика или неисполнении им обязательств (что должен подтвердить суд) ответственность несут и все остальные члены Общества. В этом случае ОВС в течение 30 дней выплачивает страховку, за счет которой дольщики возвращают себе вложенные деньги.

Всего ОВСЗ включает 385 организаций в 55 регионах России. ООО «ИнвестСТройГрупп» входит в московскую часть общества.

Можно страховать весь объект целиком, то есть весь ЖК, например, или корпус. А можно страховать риски поквартирно, по мере появления новых дольщиков. ООО «ИнвестСтройГрупп» застраховал в первой очереди строительства все три корпуса – №№1,2 и 7 – целиком, а со второй очередью строительства, из которой продаются пока только квартиры в корпусе 3, выбрал другой путь: стал страховать только квартиры, на которые уже заключен договор долевого строительства. А поскольку ОВСЗ публикует на сайте все договоры страхования, то можно видеть, что и вторая очередь жилого комплекса продается неплохо.

Лучше или хуже иметь дело с некоммерческим страхованием рисков? На мой взгляд, лучше. Специалисты предлагают такой расчет: минимальная стоимость одного дома в регионе – это примерно 300 млн. рублей. Удержать на себе такой риск одному страховщику достаточно тяжело. Немногие страховые компании достаточно крупные, чтобы иметь возможность выплатить всем застрахованным причитающиеся им суммы в случае разорения компании-застройщика. А ведь застройщики иногда стараются застраховаться в провинциальных небольших страховых компаниях, которые готовы страховать их риски за небольшие премии.

ОВСЗ в этом отношении конечно надежнее, но только если в нем будут участвовать большинство активных застройщиков.

Ну и последнее. Компания предоставляет разнообразные скидки покупателям. Сейчас эти скидки просто завораживают: 17% на однокомнатные, 15% – на двухкомнатные и 12% на трехкомнатные квартиры. И конечно, есть ипотека, которую предоставляют Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, ВТБ Банк Москвы, Банк Дельтакредит, Банк Балтика.
Доехать до ЖК «Легенда» можно на общественном транспорте, до Красной Пахры от метро «Теплый стан» ходит маршрутка. Но до офиса продаж сейчас ходит и корпоративный автобус ГК «Новые кварталы». Он идет от метро «Теплый стан» трижды в день. Но лучше позвонить в офис и уточить расписание.

И в заключении приятная новость. В 2020 здесь обещают построить метро «Красная Пахра», эта ветка будет идти от метро Саларьево.

Итак, выводы. ГК «Новые кварталы» молодая, а строит много, хватит ли у нее сил? Возможно, все задержки, на которые жалуются на форумах, неслучайны? Во всяком случае, и это видно по фотографиям, стройка ЖК «Легенда» показалась мне довольно вялой. А ведь срок сдачи первой очереди декабрь 2016, а в 2017 должен быть сдан весь жилой комплекс с детским садом, школой, парковками и торговым центром.

Но если этот объект достроят, то это будет лучший жилой комплекс Новой Москвы, который я видела. И по расположению, и по архитектуре, и по планировкам квартир. Риски рисками, а я бы стала частью «Легенды», как призывает слоган компании.

Итак, выводы. Если кто-то все еще опасается, что ЖК «Легенда» не будет построена в срок, что же, каждый имеет право обдумать все риски предлагаемой сделки. Меня все, что я прочитала или услышала в офисе продаж на этот счет, успокоило. В крайнем, ну самом крайнем случае, есть страховой полис от ОВСЗ и это тоже выглядит убедительно.
Но когда этот объект достроят, это будет лучший жилой комплекс Новой Москвы, который я видела. И по расположению, и по архитектуре, и по планировкам квартир. Риски рисками, а я бы стала частью «Легенды», как призывает слоган компании.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля