ЖК «Кварталы 21/19»: промзоны – на выход!

Промзона «Грайвороново», занимающая некогда приличный участок земли на юго-востоке столицы, продолжает преображаться. На участке в 19 га идет строительство масштабного ЖК «Кварталы 21/19», включающего в себя пять жилых кварталов. Кроме того, в районе появится школа на 825 мест, три детских сада на 415 мест, многофункциональный комплекс с офисами, фитнес-центром и магазинами, а также подземные и многоуровневые наземные паркинги.

Предварительная разведка

Официальный сайт ЖК «Кварталы 21/19» (http://2119.ru/) настолько насыщен информацией, что, кажется, в офис продаж после посещения сайта можно и не ходить.

Общие сведения таковы. Комплекс будет занимать площадь в 19 га, на которой разместятся 21 жилой корпус (отсюда и название: «21/19»). Строительство ведется в пять очередей и закончится в середине 2023 года. Две первые очереди, состоящие из панельных домов, уже введены в эксплуатацию. Третья, четвертая и пятая очереди будут представлены монолитными домами высотой от 9 до 23 этажей.

На сайте можно найти генплан со всеми сроками сдачи домов, описание инфраструктуры, фотографии со стройплощадки и целый набор онлайн-камер. Вот, например, камеры, «смотрящие» на третью и четвертую очереди строительства.

Интересна также вкладка «аэрофотосъемка»: тут можно не только увидеть окрестности новостройки с высоты птичьего полета, но и рассмотреть поэтажные планы корпусов. То есть, кликнув на крышу корпуса, можно прикинуть, какой откроется вид из той или иной комнаты.

Поиск квартир организован сразу в нескольких вариантах: можно подбирать жилье с помощью генплана, с помощью поиска по параметрам либо по планировкам.

При клике на квартиру можно сразу произвести расчет ипотечных платежей.

Проектную документацию ЖК мне удалось разыскать с некоторым трудом (она «спрятана» в самом конце раздела «Общая информация»). Итак, «Кварталы 21/19» в цифрах:

3 очередь (корпуса 10, 11, 12, 13, 14), РВЭ – III квартал 2019:

10 корпус – 18 этажей, 3 секции, 221 квартира, 90 машиномест в подземном паркинге.
11 корпус – 9 этажей, 2 секции, 56 квартир, 31 машиноместо.
12 корпус – 23 этажа, 1 секция, 176 квартир, 80 машиномест.
13 корпус – 23 этажа, 1 секция, 176 квартир, 80 машиномест.
14 корпус – 9 этажей, 3 секции, 104 квартиры, 54 машиноместа.

Проектом предусмотрено размещение надземных парковочных мест вдоль границы бульвара и межквартальных проездов в количестве 87 шт.

4 очередь (корпуса 15, 16, 17, 18, 19), РВЭ – II квартал 2021:

15 корпус – 18 этажей, 3 секции, 221 квартира, 112 машиномест в подземном паркинге.
16 корпус – 9 этажей, 2 секции, 80 квартир, 55 машиномест.
17 корпус – 23 этажа, 1 секция, 176 квартир, 101 машиноместо.
18 корпус – 23 этажа, 1 секция, 176 квартир, 102 машиноместа.
19 корпус – 9 этажей, 3 секции, 104 квартиры, 55 машиномест.

Проектом предусмотрено размещение надземных парковочных мест вдоль границы бульвара и межквартальных проездов в количестве 63 шт.

5 очередь (корпуса 20, 21, 22, 23, 24), РВЭ – II квартал 2023:

20 корпус – 18 этажей, 3 секции, 221 квартира, 112 машиномест в подземном паркинге.
21 корпус – 9 этажей, 2 секции, 80 квартир, 56 машиномест.
22 корпус – 23 этажа, 1 секция, 176 квартир, 101 машиноместо.
23 корпус – 23 этажа, 1 секция, 176 квартир, 102 машиноместа.
24 корпус – 9 этажей, 3 секции, 104 квартиры, 55 машиномест.

Проектом предусмотрено размещение надземных парковочных мест вдоль границы бульвара и межквартальных проездов в количестве 68 шт.

Застройщик – ЗАО «ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС». Подрядчик по возведению монолитных домов – производственный холдинг Svargo Group (http://www.svargogroup.ru) – участвовал в строительстве не одного десятка объектов в Москве, включая жилые дома, школы, офисные и спортивные комплексы.

Разрешение на строительство действует до 07.05.2023. Участки с кадастровыми номерами 77:04:0002006:0018073 (16 306 кв. м.), 77:04:0002006:0018074 (17 047 кв. м.) и 77:04:0002006:0018075 (17 004 кв. м.) находятся в собственности Застройщика.

Разведка боем

Добраться до «Кварталов 21/19» на автомобиле можно, воспользовавшись Рязанским либо Волгоградским проспектом. Таким образом, от Таганской площади путь займет 15-30 минут, в зависимости от дорожной ситуации.

Если вы передвигаетесь общественным транспортом, то тут выбор примерно такой же: Волгоградка или Рязанка. От ст. м. «Текстильщки» доехать до новостройки можно минут за десять. Остановка «Вычислительный центр» расположена прямо через дорогу от ЖК. От ст. м. «Рязанский проспект» или «Таганская» по Рязанке ходит масса маршрутов, ехать нужно до остановки «Стахановская улица» либо «Станция Нижегородская», от них пешком до комплекса – минут пятнадцать.

Все это, впрочем, маршруты временные. Уже в конце 2019 года планируется открытие ст. м. «Стахановская» Кожуховской ветки, которая будет располагаться прямо рядом с новостройкой (подробнее о станции можно узнать на сайте Комплекса Градостроительной политики г. Москва: https://stroi.mos.ru/metro/station/48).

Но вернемся в наши дни и посмотрим, что же окружает ЖК в начале весны 2019 года.

Итак, дорога от ст. м. «Рязанский проспект» до остановки «Станция Нижегородская» займет минут семь (от Таганской площади – раза в два дольше). Рядом с остановкой находится один из крупнейших торговых центров ЮВАО – «Город», в котором расположились масса магазинов, кафе и бутиков, а также гипермаркет Ашан. Чуть поодаль – торговый центр «ремонтно-дизайнерской» направленности, здесь продают стройматериалы, хозтовары и мебель.

Собственно, сразу за мебельным гипермаркетом располагается ЖК «Среда» – главный «конкурент» рассматриваемого проекта.

На «независимых форумах» жильцов ЖК «Кварталы 21/19» есть темы, где люди «взвешивают» плюсы и минусы этих двух проектов. В одной из дискуссий обсуждение затронуло не только сами новостройки, но планы преображения промзоны «Грайвороново». В целом, форумы мне показались полезными и вполне информативными.

Вернемся из виртуального мира в мир реальный. Если пройти мимо домов «Среды», вы увидите железнодорожную ветку, а за ней – здания, собственно, «Кварталов 21/19».

Рядом с путями – та самая остановка «Вычислительный центр», до которой можно доехать от ст. м. «Текстильщики». Новостройка совсем рядом, буквально через дорогу.

Что же касается железнодорожной ветки, то она выглядит совершенно заброшенной. Однако, судя по отзывам, пару-тройку раз в сутки по ней все-таки ходят грузовые составы.

Первые две очереди комплекса – панельные, модернизированной серии П-44Т, дома уже введены в эксплуатацию. Именно они и являются, так сказать, «визитной карточкой» новостройки. Офис продаж расположен рядом с одним из домов первой очереди.

Корпуса 1 и 2 очередей, судя по всему, активно заселяются, об этом свидетельствует большое количество автомобилей во дворах, вдоль дороги и на большой импровизированной «парковке» рядом с домами.

Из собственной инфраструктуры тут можно найти «Пятерочку», аптеку и салон красоты. Впрочем, помещений под аренду в каждом корпусе еще предостаточно, наверняка вместе с увеличением числа жильцов увеличится и число магазинов.

Детский садик на территории комплекса уже практически достроен, но пока не открыт. Правда, судя по сетованиям на форумах, открыть его планировалось вместе с введением в эксплуатацию домов первой очереди.

В начале марта 2019 года детский сад выглядел так:

Забегая вперед, скажу что, по словам менеджера офиса продаж, садик планируется открыть уже в 2019 году.

Поскольку на интересующих нас площадях 3 и 4 очередей вовсю идет строительство, представление о будущем облике этих кварталов приходится составлять по уже готовым дворам. И, что безусловно радует, дворы достаточно просторные. Жильцам не придется смотреть из собственных окон в окна дома напротив. Правда, из-за сугробов трудно понять, какие элементы благоустройства есть или будут на игровых площадках, когда сойдет снег. Но плитка на тротуарах положена неплохая, нескользкая, а вдоль домов есть своего рода газончики.

Внимание любого гостя новостройки, конечно, привлечет кирпичное здание с граффити, расположенное рядом с домами. Это один из корпусов завода «Молния». Собственно, на территории этого завода и строится новый ЖК. Завод с 1929 года занимался производством спецпродукции Гособоронзаказа: комплектующих для ракетных комплексов стратегического назначения, микроэлектронники, процессорной техники, антитеррористического оборудования, технических средств охраны. Словом, серьезное производство. К этой теме я, впрочем, еще вернусь.

Основной «гордостью» жилого комплекса должен стать бульвар длиной 860 метров, который будет проходить вдоль всех пяти очередей строительства. Здесь уже высажены взрослые и молодые елочки, есть места для отдыха и игр.

За одним из корпусов первой очереди виден строящийся многоуровневый паркинг.

Тот же паркинг с обратной стороны:

Третья очередь строительства в начале марта 2019 года выходила на финишную прямую: монолитные каркасы были практически полностью отлиты, пришло время для прокладки внутридомовых коммуникаций, а также внешней и внутренней отделки.

Что касается четвертой очереди, то там строительство пока только «вышло из котлована». Вот как это выглядит, например, со стороны Рязанского проспекта.

Составив представление об окрестностях новостройки, я решила наведаться в офис продаж и разузнать о домах и квартирах поподробнее. Сам Застройщик продажами квартир не занимается, делегировав эту функцию компаниям «Метриум» и «Бест-Новострой». В офисе вы можете рассмотреть макет всего комплекса и получить представление о том, что и когда будет построено. Вот так, например, выглядят первая и вторая очереди строительства. Два длинных приземистых белых здания (на фото справа и сверху) – паркинги, соответственно, семи и девяти этажей в высоту. Со слов менеджера, в течение года семиэтажный паркинг будет наконец достроен и введен в эксплуатацию. Сроки возведения второго пока точно не известны.

По поводу парковок, кстати, пользователи сетевых форумов высказывают недовольство. Вспомним, сколько машин припарковано во дворах и рядом с домами – и поймем, что рассерженные жильцы имеют право возмущаться.

Но вернемся к макету и планам строительства. Вот так будут выглядеть третья, четвертая и пятая очереди:

Корпуса каждой очереди будут стоять на общем стилобате, под которым разместится отапливаемая и охраняемая парковка. Сами дворы будут огорожены и обустроены в концепции «двор без машин».

Здание в виде «пятерки» в верхней части снимка – это школа, совмещенная с детским садом. Построить ее обещают ближе к 2022 году. Сейчас от ЖК до ближайших школ ходит специальный школьный автобус, который развозит учеников и затем забирает после занятий.

Что же касается оставшегося от завода «Молния» четырехэтажного здания с граффити на торце – то его планируется тотально реконструировать. В помещениях этого корпуса откроется фитнес-центр, также часть площадей будет отдана под офисы и магазины.

Что предлагают

В офисе продаж я получила некоторую дополнительную информацию, которой нет на сайте. Итак, дома третьей и четвертой очередей различаются не только количеством этажей, но и высотой потолков. В корпусах 10 и 15 их высота (до стяжки) составит 2.95 м. В корпусах 12, 13, 17 и 18 – 2.9 м, в корпусах 11, 14, 16 и 19 – 3.1 м. Разной будет также и освещенность в квартирах. В корпусах 11, 14, 16 и 19 подоконники будут располагаться на высоте около 40 см от пола. В корпусах 12, 13, 17 и 18 – на высоте 60 см.

В 10 и 15 корпусах запроектированы панорамные окна, от пола до потолка – но здесь в квартирах не предусмотрено лоджий, только крохотные «французские» балкончики с металлическим ограждением.

В 10 корпусе квартиры предлагаются с отделкой бизнес-класса и меблированными кухнями. В одном из корпусов, кстати, обустроен шоу-рум, где можно посмотреть на пример такой отделки.

На полу – плитка и ламинат; обои – с различными геометрическими рисунками, по краю потолка размещены молдинги и точечные светильники. В санузлах – вся сантехника, электрические полотенцесушители, отделка плиткой.

На кухне будут установлены холодильник, варочная панель и посудомоечная машина – а также, собственно, в «комплект» входит кухонный гарнитур.

В остальных корпусах квартиры будут сдаваться в «свободной планировке», без межкомнатных перегородок и стяжки. Будет установлена металлическая входная дверь, стеклопакеты, радиаторы отопления, выполнена разводка электрики до щитка и сантехники – до стояка.

Все дома строятся по монолитной технологии, вентилируемые фасады будут облицованы фиброцементными панелями. На первом этаже каждой секции проектом предусмотрено место для консьержа и колясочная комната. Лифты обещают установить скоростные и бесшумные, от двух до трех в секции, в зависимости от этажности дома. Квартир на площадке – от 4 до 8 (больше всего в домах-башнях).

Выбор планировок довольно широкий, есть и совсем небольшие студии, и просторные трехкомнатные.

Вот, например, квартиры с одной комнатой:

В зависимости от корпуса мы можем получить планировку с лоджией или без таковой, с квадратными или удлиненными комнатами, с большим или маленьким холлом или даже с отдельной гардеробной. В некоторых однушках кухня такого размера, что ее вполне можно считать кухней-гостиной.

Вариантов двухкомнатных – несколько меньше. Есть как линейные, так и угловые, и распашные планировки. Некоторые квартиры, за счет просторной кухни, можно причислить к евро-трешкам. Заметим, что часть планировок могут «похвастаться» двумя санузлами, а в некоторых квартирах есть также и отдельные гардеробные комнаты.

Планировок трехкомнатных квартир – три, из них две «распашонки». В каждом варианте – два полноценных санузла и гардеробные вполне приличных размеров.

В табличке ниже представлены цены на квартиры в ЖК «Кварталы 21/19» по состоянию на начало марта 2019.

Стоимость машиноместа в многоуровневом наземном паркинге – 560-860 тысяч рублей, стоимость места в подземном паркинге – от 1 до 1.3 млн руб.

Как купить

Процесс покупки квартиры выглядит следующим образом. Первый этап – бронирование на срок до 2 недель. В этот момент покупатель должен заплатить 70 тысяч рублей (деньги впоследствии войдут в стоимость жилья), цена на квартиру фиксируется. Затем приходит черед подписания Договора долевого участия. После того как ДДУ будет зарегистрирован в рег. палате, у покупателя есть 5 дней на внесение на счет застройщика оставшейся суммы за квартиру.

При покупке на условиях 100% оплаты или ипотеки покупатель может рассчитывать на скидку в 3%.

Ипотека предоставляется следующими банками:

Существует также возможность рассрочки, при первоначальном взносе от 50% рассрочка дается на срок до года, без начисления процентов.

Если вы намерены купить квартиру в готовом доме 1 или 2 очереди, то процесс покупки будет несколько иным. Первый этап – бронирование, на срок до 7 дней, за которое, опять же, придется заплатить 70 тысяч рублей (эти деньги войдут в стоимость жилья). Затем заключается договор купли-продажи, и в течение 2-3 дней следует перевести оставшиеся деньги за квартиру на счет Застройщика. Регистрация права собственности в рег. палате занимает порядка 3 недель. Покупатель также может рассчитывать на скидку 3% в случае 100% оплаты либо ипотеки. Рассрочка на готовые квартиры не предоставляется.

Что говорят

Когда вы впервые оказываетесь в районе «Кварталов 21/19», составить взвешенное впечатление об окрестностях довольно сложно. В первую очередь в глаза бросается, конечно же, промзона, во вторую – торговые центры и гипермаркеты поблизости. В третью очередь ты начинаешь думать о перспективах развития района, ведь промзонам «Грайвороново» в ближайшее время придется сильно потесниться. Чтобы уложить в голове все достоинства и недостатки новостройки, полезно бывает почитать отзывы в сети. Тут, как водится, согласия между респондентами нет, но пищу для размышлений получить очень даже можно.

Для сравнения

И в заключение

С чем в «Кварталах 21/19» дела обстоят хорошо, так это с проектом. Квартиры в комплексе будут светлые, в массе своей довольно просторные, можно выбрать жилье с французским балкончиком или «полноценной» лоджией. Стройка движется вполне заметными темпами, подрядчик – хорошо зарекомендовавшая себя компания. Рядом с новостройкой неплохая торговая инфраструктура, две транспортные артерии, а через год будет и «собственная» станция метрополитена под боком. Несколько настораживают, разве что, задержки с введением в эксплуатации паркинга и детского сада – кто знает, может, и школа откроет свои двери позже, чем рассчитывают жители?

Если смотреть на месторасположение ЖК, то первое, на что обращаешь внимание – серые пятна промзон на карте. До ближайшей зеленой зоны, Волжского бульвара, от комплекса полкилометра, а гулять все-таки приятнее рядом с домом. Так что почти километровый бульвар, который планируется густо озеленить, придется очень кстати.

Собственно складские помещения, автомастерские и ангары по соседству больше всего портят впечатление о комплексе. Красоты видам из окон они точно не добавляют. Впрочем, лет через пять район обещает кардинально преобразиться, и, будем надеяться, зеленых пятен на карте ЮВАО станет больше, чем серых.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля