Апарт-комплекс «Лайнер»: к взлету готов!

В обиходе апартаментами мы нередко называем просторную или роскошно обставленную квартиру. Однако для меня стало своего рода открытием, что на самом деле апартаменты – это особый класс жилья, или, если выражаться точнее, помещений, обустроенных как квартиры, но квартирами не являющихся. Довольно сложное определение, не правда ли? В общем, чтобы разобраться, чем же квартиры отличаются от апартаментов, я отправилась в столичный апарт-комплекс «Лайнер».

Комплекс апартаментов представляет собой два корпуса – «Западный» и «Восточный», расположенные в районе Ходынского поля, примерно посередине между м. «Беговая», м. «Полежаевская» и м. «Динамо». Оба корпуса переменной этажности – от 13 до 15 этажей. На каждом этаже каждого корпуса около полутора сотен апартаментов, а всего в комплексе их более четырех тысяч.

Предварительная разведка

Официальный сайт КА «Лайнер» (http://www.liner-dom.ru/) предлагает потенциальным покупателям апартаментов массу информации, точно такой же, как и на сайтах жилых комплексов, предлагающих квартиры.

Здесь можно найти проектные декларации, планировки, поэтажные планы, фотографии со строительной площадки. Кстати, в проектной декларации объект обозначен как «гостинично-офисный комплекс с апартаментами и автостоянкой».

Участки с кадастровыми номерами 77:09:0005007:119 и 77:09:0005007:120 относятся к участкам «смешанного размещения общественно-деловых объектов различного вида» и принадлежат застройщику на правах субаренды.

На сайте есть также описание инфраструктуры окрестностей, включая детские сады, школы, гимназии и развивающие центры.

Судя по вему, в районе Ходынского поля можно найти практически все, что нужно для комфортной жизни.

Сами корпуса являются «жилыми» начиная со второго этажа, на первом запланировано размещение предприятий бытовой сферы: банков, магазинов, салонов красоты и т.д. Есть и подземные этажи, предназначенные для парковки.

Подбор квартир на сайте организован довольно удобно: можно выбрать квартиру по площади, цене, расположению на поэтажном плане, и тут же посмотреть планировку.

К слову, сайт разделен на две «соседствующие» страницы: у корпуса «Западный» и корпуса «Восточный» собственные вкладки. Это, с одной стороны, удобно – меньше путаницы, а с другой, усложняет сравнение цен на квартиры.

Апартаменты в обоих корпусах – это, главным образом, студии и так называемые евродвушки. Все студии выходят окнами на внешние стороны четырехугольного корпуса, все двухкомнатные апартаменты – во двор.

Есть также некоторое количесетво трех- и четырехкомнатных апартаментов, расположенных на углах корпусов, но практически все они проданы, в таблицах мне удалось найти только две «трешки» площадью 114 кв.м. и стоимостью около 24 млн руб. Впрочем, вопрос о наличии трехкомнатных апартаментов лучше выяснять у менеджеров.

Также изучение таблиц позволило мне сделать вывод, что в корпусе «Западный» почти все двухкомнатные апартаменты небольшие – все они имею площадь примерно 46 кв.м, тогда как в корпусе «Восточный» разброс площадей шире: от 44.5 до 60 кв.м.

Застройщик – группа компаний «ИНТЕКО» (http://inteco.ru), один из ведущих российских девелоперов. Кстати, именно «Интеко» возвела находящийся совсем рядом с «Лайнером» ЖК «Гранд-паркъ». Генеральный подрядчик строительства – «СК «Стратегия», входящая в группу компаний «Интеко».

Возведение рассматриваемого нами апарт-комплекса началось в январе 2014 года, а в конце 2016 – начале 2017 гг. планируется сдать в экплуатацию оба корпуса.

Разведка боем

Окружающие Новостройку районы обжиты уже давно, и с инфраструктурой тут проблем нет. Магазины, детские сады, школы, банки, поликлиники – все это в наличии.

Это особенно важно, если учесть, что возведение комплекса апартаментов не обременено обязательствами по постройке инфраструктурных объектов. В том числе за счет этого апартаменты обходятся застройщику – и покупателю – дешевле.

Кроме того, между корпусами расположен огромный торговый центр «Авиапарк», так что с покупками у жильцов проблем возникнуть не должно.

С прогулочными зонами, скверами и площадками для занятий спортом также дела обстоят более чем прилично. Совсем рядом – парк Березовая роща, небольшой Чапаевский парк, готовят к благоустройству Ходынский бульвар. По другую сторону от апарт-комплекса – стадион ЦСКА и дворец спорта Мегаспорт.

С транспортной доступностью тоже все довольно неплохо: буквально в полутора километрах находятся две трассы: с одной стороны – Ленинградский проспект, с другой Хорошевское шоссе. Совсем рядом, в 300 метрах от комплекса, в скором времени планируется открытие станции метро «ЦСКА».

Оба корпуса КА «Лайнер» переменной этажности – от 13 до 15 этажей, монолитно-железобетонные.

Офис продаж, который находится в самом настоящем самолете ТУ-134, расположен рядом с западным корпусом апарт-комплекса.

Пока я сидела в офисе и ожидала, когда освободится агент, успела понаблюдать за покупателями и послушать ответы менеджеров на вопросы потенциальных клиентов. Выяснилось, что, пользуясь довольно «гуманной» стоимостью квадратных метров, нередко люди покупают два, три или даже пять апартаментов.

Таблица 1. Стоимость апартаментов

Да, конечно, небольшая «евродвушка» за восемь миллионов – это не самый экономичный вариант, однако, учитывая, что район этот считается весьма престижным, и принимая во внимание развитую инфраструктуру и транспортную доступность, я бы сказала, что эти метры продают по цене, которая себя оправдывает. Особенно если эту «двушку» планируется сдавать: месторасположение комплекса позволит назначить арендаторам адекватную цену.

В офисе вам покажут макет, выдадут буклеты по каждому из корпусов и охотно ответят на все вопросы. Вот что мне удалось узнать по итогам общения с менеджерами.

Итак, основной вопрос – чем отличаются апартаменты от квартир? Апартаменты – это такой же объект недвижимости, находящийся в собственности, как квартира, дача или гараж. Отличие от квартиры в том, что в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию (в просторечии называемую пропиской). Это влечет некоторые неудобства, в частности, житель апартаментов утрачивает приоритет устроить ребенка в школу и детский сад «по месту проживания» –первоочередными считаются жители района с «пропиской». Также апартаменты не дают возможности получить налоговый вычет после приобретения недвижимости. Кроме того, нежилые помещения облагаются более высоким налогом на имущество, по сравнению с квартирами. В Москве, например, ставка налога на жилую недвижимость составляет 0.1%, а ставка налога на апартаменты – от 0.5%. Однако стоит помнить, что кадастровая стоимость кв. м квартиры (исходя из которой рассчитывается налог) примерно в полтора раза выше, чем кадастровая стоимость кв. м апартаментов.

В остальном – условия практически такие же, как и при покупке квартиры. Договор Долевого Участия оформляется по ФЗ-213, обмерами апартаментов занимается БТИ, оформление апартаментов в собственность происходит в те же сроки, что и оформление квартир. Обслуживанием апарт-комплексов занимается управляющая компания, в домах есть лифты, мусоропроводы, пожарные лестницы. Придомовая территория (в случае апарт-комплекса «Лайнер» – внутренний двор) будет благоустроена и приспособлена для отдыха жильцов.

Нередко жители апартаментов сетуют на то, что ежемесячные расходы значительно выше, чем у владельцев квартир. Менеджер продаж заверила меня, что квартплата будет довольно умеренной – около 60 рублей за кв. м площади.

«Восточный» корпус сдается к Новому году, «Западный» – в январе-феврале 2017-го. Впрочем, сразу приступить к ремонту не получится: ключи покупатели апартаментов обоих корпусов получат в середине лета.

Апартаменты сдаются без внутренних стен – они проложены в один кирпич, при желании данную «виртуальную» стену можно переместить или вовсе не возводить. Однако стоит помнить, что перепланировка апартаментов, как и перепланировка квартир, должна быть согласована с БТИ.

Из отделки: неплохая металлическая дверь, разводка сантехники до санузла, разводка электрики до щитка, батареи (современные, но, на мой взгляд, расположенные довольно неудобно, у панорамных окон), над кухонной зоной подведена вытяжка.

Лоджии застеклены, в них есть отсек для размещения кондиционеров. Остальное, включая стяжку, жильцам предстоит сделать самостоятельно. Потолки высокие – 3.20 м, так что после ремонта (стяжка, настил пола) потолок будет не менее 3 м.

1Первые этажи будут отведены под магазины, салоны красоты, аптеки, различные компании бытовой сферы – благодаря этому второй этаж по высоте находится где-то на уровне «стандартного» третьего, то есть довольно высоко над землей. Апартаменты на втором этаже – без лоджий, с панорамным остеклением.

Этажи – «коридорного типа», на одной «площадке» размещается более двух десятков апартаментов. Напомню, что все студии «смотрят» на улицу, все «евродвушки» – внутрь во двор. Двор, на удивление, довольно светлый: даже когда солнце уже почти зашло, здесь не создавалось ощущения, что находишься на дне колодца.

Секции разделены внешними переходными лоджиями, которые выходят во двор. У каждой секции – своя дверь на лоджию и свой набор ключей, так что свободного сквозного прохода по всему периметру дома не будет. Кстати, наличие переходных лоджий, на мой взгляд, полезно для тех, кто будет жить в студиях: с лоджии вы сможете посмотреть, что творится во дворе, если там, например, играют ваши дети. Двор будет закрыт от посторонних, машин в нем тоже не будет, так что создастся довольно безопасная среда, и детей среднего и старшего возраста можно будет отпускать на прогулку одних.

Что касается парковок, то вариантов несколько: можно купить машиноместа в подземном паркинге (цены – около 1,6 млн руб. за 16-метровое место), также есть бесплатный паркинг в шаговой доступности, на первых этажах торгового центра «Авиапарк». Если парковка на территории ТЦ станет платной, то есть шанс, что для жителей соседних домов будут выдаваться резидентные разрешения. Впрочем, этот вопрос отдаленного времени.

В одной секции – H – можно приобрести апартаменты с отделкой. Отделка типовая, класса выше среднего – хорошая душевая кабина в санузле, плитка, в кухонной зоне – мойка, гарнитур и вытяжка.

Вариант отделки только один, выбирать цвета и фактуры покупатели, увы, не могут. Отделку можно посмотреть в шоу-руме, который расположен прямо рядом с офисом продаж. Приблизительный порядок цен таков: стоимость «студии» за счет отделки увеличится примерно на 1.6 млн руб. В принципе, не очень дешево, но стоит учитывать, что сантехника, кухонный гарнитур, вытяжка, плита и душевая кабина входят в эту стоимость.

Цена апартаментов – разная в зависимости от корпуса, этажа (более низкие этажи – дешевле) и ориентации по сторонам света. Самый выигрышный (и дорогой) вид – на Ходынский сквер, к тому же это солнечная сторона. Апартаменты, выходящие на север, а также угловые «двушки» – дешевле своих более «удачно» расположенных соседей.

Апарт-комплекс «Лайнер» застройщик относит к бизнес-классу, так что в подъездах будут консъержки, на подземных парковках – камеры видеонаблюдения, охрана, территория во дворах будет закрыта от посторонних. Что касается колясочных и помещений для размещения, например, санок или лыж – они есть, но не во всех секциях.

Как купить

Продажами занимается компания «Магистрат недвижимость» (дочерняя структура и Генеральный риэлтор ГК «ИНТЕКО»). Стоимость услуг – 2,5 процента от стоимости апартаментов (эту сумму агент сразу включает в стоимость апартаментов, называя сумму покупки). Если вы платите сразу 100% стоимости, то получаете скидку в 10% (для некоторых секций – 7%). Сумма, которую придется заплатить за услуги агентства, вычисляется с учетом скидки. Для студии, таким образом, комиссия составит около 130 тысяч рублей. Что и говорить, немало. В список услуг, предоставляемых за эти деньги, входит бронирование, оформление ДДУ, оформление права собственности на апартаменты.

Бронирование бесплатное – устное – на два дня. Через два дня необходимо внести в банк сумму за оказание услуг – те самые 2.5 процента. Платное бронирование длится в среднем неделю-полторы, по каждому конкретному случаю возможны варианты. Если по истечении этого времени покупка не состоялась, агентство возвращает покупателю 1.3%, удерживая остальную сумму.

Покупка возможна и в кредит, и на условиях беспроцентной рассрочки. Рассрочка бепроцентная, предоставляется при оплате от 30 до 50% стоимости апартаментов, на полгода равными платежами.

Информацию об условиях покупки и акциях можно узнать на сайте (http://www.liner-dom.ru/west/conditions/). В декабре, например, действует акция – скидка до 12% на покупку апартаментов в секции С корпуса «Западный». Есть некоторая вероятность, что скидка будет продлена и на январь, но конкретно об этом лучше узнать у менеджера после начала нового года. Кроме того, застройщик располагает специалистами по ипотечному кредитованию, которые помогут подобрать оптимальный вариант ипотеки. Если вы заинтересованы в ипотеке, то лучше позвонить в центральный офис ГК «Интеко», чтобы договориться о встрече с ипотечным брокером.

Для сравнения

Таблица 2. Конкуренты апарт-комплекса «Лайнер»

В целом, апартаменты в «Лайнере» подходят тем, кто хочет жить близко к центру столицы, но не готов платить слишком много за месторасположение. Стоит, конечно, помнить, что цена приведена за апартаменты без отделки, и в зависимости от площади и уровня ремонта она может увеличиться на сумму от миллиона рублей и выше. Однако, учитывая, сколько стоят «соседи», можно сказать, что цены в КА «Лайнер» вполне гуманные. Да, по сравнению с недвижимостью в других районах столицы, апартаменты здесь трудно назвать недорогими. Но тут, как говорится, статус района диктует цены.

Что говорят

На форумах различных порталов о новостройках Москвы можно найти немало отзывов от потенциальных и реальных покупателей, но большинство из них касаются не темпов или качества строительства, а расположения комплекса и планировок апартаментов. Большинство сходится во мнении, что место для возведения апарт-комплекса выбрано исключительно удачно, а вот апартаменты могли бы быть и побольше, к тому же многих пугает коридорная система, напоминающая общежитие. Еще один повод для обсуждения – количество лифтов (2-3 на секцию). Многим потенциальным покупателям кажется, что этого будет мало, и по утрам и вечерам возможны «лифтовые пробки».

Заключение

Апартаменты в «Лайнере» – особенно те, что выходят окнами на восток, юг и запад – будут очень светлыми, ведь все окна здесь – панорамные, от пола до потолка, как и остекление лоджий.

Расположение комплекса весьма выгодное: в ближайшие месяцы в нескольких сотнях метров от комплекса планируется открыть станцию метро «ЦСКА», а расстояние до ближайших уже готовых станций составляет около двух километров. Неподалеку, но на достаточном расстоянии – две автотрассы и Третье Транспортное Кольцо. Район вокруг давно заселен, здесь много школ, детских садов, есть поликлиники, колледжи и институты.

Близость крупного торгового центра – тоже безусловный плюс, если вы, конечно, не являетесь ненавистником большого количества людей и машин, которые являются неизбежными «спутниками» любого большого ТЦ.

Из условных минусов я назвала бы «коридорную» систему и наличие большого количества соседей по «площадке», все-таки в большинстве домов бизнес-класса на одном этаже расположены всего несколько квартир, а не несколько десятков. Однако, учитывая вполне приемлемую стоимость квадратных метров, данный апарт-комплекс представляется мне довольно удачным выбором. Особенно если вы планируете покупку апартаментов не для собственного проживания, а, например, для сдачи в аренду – место для жизни в таком районе всегда будут пользоваться спросом.

 Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля