Москва
Подмосковье
Обзор Клубного дома «Октябрь». Часть 2, от 02.02.2017
О технологии строительства и инженерных коммуникациях Клубного дома «Октябрь» нам любезно согласился рассказать исполнительный директор генерального подрядчика, компании «СК Сиан XXI век», Николай Солнышков.
Мария Фёдорова: Какую площадь занимает участок застройки?
Николай Солнышков: 3300 квадратных метров.
Мария Фёдорова: А что здесь было раньше?
Николай Солнышков: Пустырь. Под землёй шли инженерные сети, мы производили их вынос и соединяли с другими трассами, где они проходили. Вынесли сети, начали разработку. На сегодняшний день выполнены форшахты, выполняем стену в грунте.
Мария Фёдорова: Стена в грунте – это что за технология устройства фундамента?
Николай Солнышков: Здесь идёт глубокое залегание нашего здания, оно уходит на 15 метров вниз, то есть будет три подземных этажа – два парковочных и одно место для торговли. Соответственно, чтобы выполнить фундамент этого здания, нужно обязательно выбрать грунт. А чтобы выбрать грунт и не было осыпания, выполняется стена в грунте. Потом будет делаться распорная система. Это довольно сложное инженерное сооружение. Это будет происходить буквально в конце февраля. Дальше будет заливаться монолит – фундаментная плита толщиной 1,5 метра, затем плиты перекрытия, которые будут сопрягаться со стеной в грунте, и дальше будем так продвигаться наверх.
Мария Фёдорова: То есть эта технология связана только с глубиной залегания?
Николай Солнышков: Да, конечно. «Метрострой» занимается, в общем-то, тем же самым, это те же самые виды работ. Техника одна и та же.
Мария Фёдорова: На сайте «Алвек» говорится, что здесь выполнено уже 9 захваток этой стены. Что это за захватки такие?
Николай Солнышков: Смотрите, это оборудование выбирает грунт. На сегодняшний день выполнено порядка 60% стены в грунте. Осталось сделать ещё буквально 19 захваток. Захватка – это размер рамы, которая опускается вниз, на глубину 21 метр, и выбирает грунт, а потом ставятся монолитные каркасы и заливается бетон. Система вентиляции и кондиционирования здесь будет общая, будет стоять чиллер (холодоснабжение) и фанкойлы, и оно будет распределяться по каждой комнате. Разводка приточно-вытяжной вентиляции будет происходить по апартаментам по желанию собственника – где ему это нужно будет, там и будет разводиться. Будет вход и выход.
Мария Фёдорова: Отопление – разводка по полу или по стояку?
Николай Солнышков: Основные стояки будут идти в шахтах. Разводка труб, которые будут подходить к радиаторам, будет идти по полу. Для стояков будет использоваться металл, по полу – сшитый полиэтилен. Биметаллические радиаторы с терморегулирующими головками.
Мария Фёдорова: Генеральный подрядчик – какая организация, что уже построили, что сейчас строят, какой опыт?
Николай Солнышков: Генеральным подрядчиком здесь является компания «Сиан XXI век». В Северо-Восточном округе уже построено и введено в эксплуатацию довольно много похожих зданий. Такие помещения довольно хорошо продаются, пользуются спросом. То качество, которое предоставляет генподрядчик, отвечает всем требованиям.
Мария Фёдорова: А у него есть опыт строительства объектов с таким глубоким паркингом?
Николай Солнышков: Здесь на сегодняшний день привлечён подрядчик, который имеет большой опыт работы – СМУ-9 «Метрострой», поэтому сомневаться в качестве их работы не приходится.
Для удобства всех тех, кто здесь будет проживать или пользоваться этим зданием, в здании будет находиться 10 лифтов, 6 из которых будут подниматься до верха, до 23 этажа. Два лифта из них будут опускаться вниз, до минус 3-го этажа, на паркинг, подниматься до 1-го этажа. Система охраны будет устроена таким образом, что человек, который будет подниматься и пользоваться стоянкой внизу, никак не пройдёт мимо охраны. Здесь всё будет под наблюдением.
Мария Фёдорова: То есть чтобы попасть прямо из паркинга в апартамент, нужно ещё пройти через охрану?
Николай Солнышков: Обязательно проходишь охрану, садишься в свой лифт и едешь к себе.
Мария Фёдорова: Сколько лифтов будет грузовых и сколько пассажирских?
Николай Солнышков: Будет отдельный лифт для технического персонала, один грузовой и восемь пассажирских.
Мария Фёдорова: Общественная часть, первые четыре этажа – как они будут сообщаться с остальной частью здания?
Николай Солнышков: С основной частью здания, с 5-го этажа и выше, они не будут сообщаться. Все те лифты, которые будут подниматься выше 5-го этажа, даже не будут останавливаться на этих этажах.
Мария Фёдорова: Если житель апартаментов захочет спуститься на 3-й этаж – например, он арендовал или купил там офис, какую логистику это всё предусматривает?
Николай Солнышков: Ему нужно будет спуститься вниз, пройти через охрану и попасть дальше. Здание само по себе довольно удобное как для тех, кто будет жить в апартаментах, так и для тех, кто будет пользоваться торговыми рядами. Эти две категории людей не будут пересекаться, у них разные входные группы.
Мария Фёдорова: Они расположены с разных сторон или просто соседние?
Николай Солнышков: Скорее всего, они соседние. Входов будет несколько, что-то будет рядом, какие-то будут в другом месте. Предусматриваются аварийные выходы.
Мария Фёдорова: Где будет расположен въезд в паркинг?
Николай Солнышков: Со стороны Народного Ополчения.
***
На каждом этаже дома по 20 апартаментов площадью от 27,5 до 93 квадратных метров. Количество комнат в каждом весьма условно ввиду отсутствия перегородок. Студия около 27 метров – подходящий вариант для тех, кто планирует разделить площадь на две зоны. Помещение хоть и очень компактно, зато здесь целых три окна.
Апартаменты, которые можно считать однокомнатными – варианты от 35 квадратов. Однушки имеют одинаковую геометрию, но проектировщики предлагают несколько компоновок: можно совместить кухню с гостиной, а можно гостиную со спальней. Один из самых просторных однокомнатных вариантов – апартамент 48 метров со смежной кухней и спальней. Но, конечно же, такую спальню без проблем можно изолировать. Наиболее интересным станет вариант 64,7 квадратов. При желании здесь можно обустроить и спальню, и столовую, и гостиную. Последняя, правда, окажется всего лишь 10,5 квадратов.
Трёхкомнатные – от 70 до 105 квадратных метров, и большинство из них – это уже объединённые варианты из двух апартаментов. То же касается четырёх- и пятикомнатных. Самые просторные апартаменты здесь представлены как пятикомнатные, но спален здесь аж шесть штук, плюс гостиная и столовая.
Высота потолков во всех апартаментах – 3 метра 30 сантиметров.
***
Минимальная стоимость в январе 2017 года – 5 064 000 рублей. Чтобы узнать о схеме покупки, перенесёмся в центральный офис компании «Алвек», который находится по адресу Енисейская улица, дом 1, строение 3.
Мария Фёдорова: По какому договору продаются апартаменты?
Мария Назарова: Все наши апартаменты продаются по 214 закону, по договору долевого участия.
Мария Фёдорова: А как будет выглядеть сама процедура оформления документов и покупки?
Мария Назарова: Процедура очень простая. Все затраты мы берём на себя. Цена, которую потенциальный покупатель видит в прайс-листе, – это максимальная цена, и никаких скрытых затрат у него не будет. Всё оформление мы берём на себя.
Мария Фёдорова: По пути сюда я перечитывала проектную декларацию и не нашла там сведений о том, в какой компании застрахована гражданская ответственность застройщика.
Мария Назарова: Потому что это апартаменты. Апартаменты не требуют страхования по закону.
Мария Фёдорова: Во сколько жильцам обойдутся эксплуатационные услуги?
Мария Назарова: Услуги нашей управляющей компании составляют всего 50 рублей за квадратный метр. Такая низкая цена обусловлена тем, что компания входит в состав нашей группы. Эта цена примерно вдвое ниже среднерыночной.
Мария Фёдорова: Это уже с учётом оплаты услуг консьержки, охраны?
Мария Назарова: Естественно. Сюда входит вывоз мусора, обустройство придомовой территории, консьерж, охрана и видеонаблюдение.
***
Застройщик проекта, инвестиционно-строительная группа «Алвек», существует с 2001 года и занимается комплексным девелопментом от проектирования зданий до строительного контроля и продажи готовых объектов. В портфеле группы компаний – готовый Клубный дом «Sky Parks», строящийся дом на Пришвина и Дом на Менжинского. До реализации этих проектов группа компаний «Алвек» выступала в качестве соинвестора, генерального подрядчика и выполняла крупные заказы по прокладке инженерных сетей и отделки.
Мария Фёдорова: Ещё один ваш проект – Клубный дом на Бориса Галушкина. Он так и не был не то что достроен, его не начинали строить. Что с ним случилось?
Мария Назарова: Совершенно верно, у нас был проект Клубный дом на ВДНХ. По решению московских властей было изменено назначение земли на данном участке, где должен был вырасти наш дом.
Мария Фёдорова: А что стало с теми, кто успел купить там апартаменты?
Мария Назарова: Нашим дольщикам мы предложили альтернативу в наших других клубных домах и с успехом уже перевели их на другие объекты, и они уже получили зарегистрированные договоры долевого участия.
Мария Фёдорова: А есть такие дольщики, которых не устроило ваше предложение?
Мария Назарова: Да, есть несколько человек, с которыми мы продолжаем вести переговоры и надеемся на благоприятный исход ситуации. На Пришвина у нас произошла задержка в строительстве, связанная со сменой генподрядчика. Это была вынужденная необходимость, потому что со стороны генподрядчика было произведено удорожание работ.
Мария Фёдорова: В этой связи у меня вопрос и по Клубному дому «Октябрь». Кем, чем финансируется этот проект?
Мария Назарова: Проект строится по договору долевого участия, соответственно, это частично собственные средства и привлечённые деньги дольщиков.
***
Срок сдачи объекта, о котором идёт речь в этом обзоре – четвёртый квартал 2018 года. Но задержка строительства дома на Пришвина, конечно, заставила сомневаться в соблюдении сроков и потенциальных покупателей апартаментов в доме «Октябрь», которые делятся своими опасениями на форумах. Заглянуть в будущее и убедить дольщиков, что дом будет сдан без задержек, мы не можем, но проявить занудство и задать несколько уточняющих вопросов относительно текущей ситуации на стройплощадке мы не постеснялись. На эти вопросы терпеливо ответил руководитель проекта Александр Денисов.
Мария Фёдорова: Есть мнение, что при низких температурах работа с бентонитовой смесью нежелательна.
Александр Денисов: Совершенно верно, бентонит может замёрзнуть, поэтому у нас сделаны специальные тепляки, соответственно, у нас всегда плюсовая температура, и бентонит в жидком состоянии.
Мария Фёдорова: Можно чуть подробнее про технологию работы с этой смесью?
Александр Денисов: С помощью грейфера под направление форшахты выкапывается грунт, дальше туда из силосов закачивается бентонитовая смесь, куда краном погружаются каркасы, после чего подаётся бетон. Бетон, как известно, тяжелее бентонитовой смеси, идёт вытеснение жидкости, и вот у нас готова стена в грунте.
Мария Фёдорова: То есть если сейчас ударят морозы минус 30 и ниже, то никакой задержки на стройплощадке это не вызовет?
Александр Денисов: Морозы минус 30 и ниже вызовут задержку по одной простой причине – в довольно хитрой технике «Liebherr» гидравлика откажется работать в минус 30. Но таких прогнозов у нас пока нет. До минус 15-20 градусов работа идёт спокойно. Противоморозные добавки в бетон – и без проблем работаем.
Мария Фёдорова: Это никак не влияет ни на какие технико-эксплуатационные характеристики материалов?
Александр Денисов: Нет. Надо понимать, что стена в грунте – это не несущая конструкция, это чисто выгораживающая конструкция котлована. Дальше будут делаться баретты, распорная система. Это выгораживающая конструкция котлована, она не оказывает никакого влияния на здание.
***
Официальный застройщик – закрытое акционерное общество «Управление заказчика «Норд-Инжиниринг», зарегистрированное в Москве в 1997 году. Оба акционера общества – зарубежные организации. На сайте проекта – несколько предложений по рассрочке и приведён список банков-партнёров, готовых предложить свои ипотечные программы. В их числе я не увидела Сбербанк. По крайней мере, пока его в списке нет.
***
Наш обзор Клубного дома «Октябрь» подошёл к концу. Мы сегодня снимали в экстремально холодных условиях, поэтому вернуться сюда ещё раз нам хотелось бы уже ближе к весне. Да и дом к тому времени, глядишь, подрастёт. Ну а пока следить за развитием строительства вы можете на нашем портале «Квартирный контроль.ру». На странице, посвящённой этому комплексу, можно ознакомиться с ценами на квартиры, увидеть фоторепортажи о ходе строительства, принять участие в обсуждении новостройки и адресовать застройщику или продавцу имеющиеся у вас вопросы.
На нашем сайте вы можете присмотреться и к другим новостройкам и жилым комплексам Москвы. Желаем правильного выбора! До встречи.
