ЖК «Варшавское шоссе 141»: идет на опережение

10.07.2017


Описание объекта

На юге Москвы, в районе Чертаново Южное, между ст. м. «Аннино» и «Ул. Академика Янгеля», ГК «ПИК» строит ЖК «Варшавское шоссе 141», состоящий из панельных домов переменной этажности (от 12 до 25 этажей). Также на территории Комплекса будет детский сад, торговый центр и многоуровневый наземный паркинг на почти 1000 машиномест.

Предварительная разведка

Застройщик – Группа компаний «ПИК» – девелопер, известный не только в Москве и области, но и во многих других регионах России. На официальном сайте застройщика ЖК «Варшавское шоссе 141» посвящена отдельная страница (https://www.pik.ru/141).

На заставке сразу можно увидеть не только визуализацию проекта, но и фотографии со стройплощадки, что позволит оценить ход работ и внешний вид корпусов. По состоянию на середину лета 2017 года четыре корпуса жилого комплекса уже возведены, идет оформление в собственность. Еще четыре корпуса находятся на этапе завершения строительства.

Всего планируется восемь жилых домов. Первые четыре из них в плане образуют прямоугольник, внутри которого реализована концепция «двор без машин». Корпуса 1 и 4 – тринадцатиэтажные, корпуса 2 и 3 имеют переменную этажность – от 13 до 25 этажей. Четыре строящихся корпуса (5, 6, 7 и 8) – «башни» высотой в 25 этажей.

Первые этажи всех домов – нежилые, отведены под коммерческие помещения: магазины, салоны красоты, банки, предприятия бытовой сферы. К корпусу 8 будет примыкать небольшой торговый центр.

Функциональность сайта показалась мне неоднозначной. Довольно удобно реализована возможность выбора жилья по корпусам. В уже построенных домах остались единичные квартиры, зато в строящихся «башнях» еще есть из чего выбрать, квартир десятки. Самый широкий выбор в корпусе 6 – он единственный из корпусов второй очереди, жилье в котором сдается без отделки. При клике на корпус появляется «шахматка» доступных квартир, по каждой можно посмотреть планировку и цену, а также расположение данной квартиры на поэтажном плане.

А вот подбора жилья по параметрам я так и не нашла – что, конечно, неудобно.

Об отделке, входных группах, дворе и лифтах рассказывают отдельные вкладки. Забегая вперед, скажу, что во время визита на объект я смогла рассмотреть в подробностях то, что показано на сайте – и мои ожидания практически совпали с реальностью.

Что касается выбора квартир, то планировок довольно большое количество (список планировочных решений, кстати, можно посмотреть на сайте). Так же, как в большинстве проектов ГК «ПИК», есть возможность оценить «визуализацию интерьера», двигая бегунок по плану квартиры.

Кроме того, по квартирам можно совершить своего рода «3D-экскурсию».

Также есть возможность выбрать для покупки машиноместо на многоуровневой парковке, причем схема размещения парковочных мест очень наглядная. Самые дешевые места – на верхнем уровне, стоят они от 275 тысяч рублей. На первом уровне места значительно дороже – от 733 тысяч.

Всего в Комплексе будет более 2570 тысяч квартир, в частности, 960 в строящихся на данный момент корпусах. В продаже есть студии, а также 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Застройщик немножко «хитрит», в список однокомнатных входят квартиры с совмещенной кухней-гостиной, так что по сути эти квартиры тоже стоило бы называть студиями. От «настоящих» студий такие «однушки» отличаются площадью. То же касается и некоторых двухкомнатных квартир, которые являются евро-двушками. Трех- и четырехкомнатные квартиры – все евро-формата. Подробнее о планировках я расскажу ниже.

В целом картина по строящимся домам складывается следующая:

Таблица 1. Стоимость квартир

Квартира

Площадь, (кв. м)

Стоимость, от

(млн руб.)

Отделка

От

До

студия

22,7

23,1

4,3

Есть

3,8

Нет

1-к

33

47,8

5,1

Есть

4,9

Нет

2-к

45,9

71

7,1

Есть

6,6

Нет

3-к

81.1

89

10,6

Есть

9,8

Нет

4-к

81

10,9

Есть

11,3

Нет

Цена квартиры в ЖК «Варшавское шоссе 141» варьируется в зависимости от площади, этажа (нижние – дешевле) и видовых характеристик.

Если говорить об общем впечатлении, то, судя по фотографиям и визуализациям, этот Комплекс – урбанистический проект, очень похожий на ЖК «Бунинские луга», который также возводится ГК «ПИК».

Впрочем, к теме сравнения с ЖК «Бунинские луга» я еще вернусь.

Заканчивая обзор сайта, добавлю, что на странице с документацией можно найти проектные декларации и разрешения на ввод в эксплуатацию, а также посмотреть фотографии со строительной площадки. Строительство ведется на участке с кадастровым номером 77:05:0008005:8736, категория земель – земли населенных пунктов. Участок находится в собственности АО «ЗАВОД ГАЗСТРОЙМАШ». Застройщику земля принадлежит на правах аренды.

Разведка боем

ЖК «Варшавское шоссе 141» располагается на полпути между станциями метро «Аннино» и «Улица Академика Янгеля», недалеко от железнодорожной станции «Красный строитель». И до обеих станций метро, и до электрички расстояние примерно одинаковое – около 600 метров.

Совсем рядом с корпусами-башнями проходит Варшавское шоссе, до МКАД – около полутора километров. Словом, с транспортной доступностью у новостройки все довольно неплохо.

Районы вокруг вполне обжитые, заселенные давно, так что с инфраструктурой проблем нет, а есть и детские сады, и школы, и поликлиники, и торговые центры. Единственный минус, который я обнаружила при взгляде на карту – довольно большая промзона, раскинувшаяся с восточной стороны от ЖК.

Впрочем, такое соседство несколько нивелируется расположенным неподалеку Битцевским лесом, а также Аннинским лесопарком рядом с МКАД.

Сам Комплекс заметить нетрудно: яркие разноцветные корпуса выделяются на фоне привычной глазу многоэтажной застройки «спальных» районов.

Дома панельные, покрытые цветной облицовочной плиткой. Корзинки для кондиционеров, кстати, тоже разных цветов.

Строительство идет полным ходом, четыре корпуса уже частично обжиты, еще четыре, повторюсь, находятся на завершающих этапах возведения.

Уже построен паркинг и почти закончено строительство детского сада. Детский сад, кстати, довольно необычный, круглой формы, с фигурными окнами.

Прежде чем идти в офис продаж, я решила совершить небольшую экскурсию по Комплексу. Благодаря тому, что ремонты во многих квартирах и коммерческих помещениях еще не закончены, в подъезды и двор пока еще вполне можно зайти – рабочие оставляют двери открытыми. Замечу, что вход во двор оборудован калиткой с магнитным замком, подъезды так же в перспективе будут закрыты от посторонних.

Начать свою экскурсию я решила со входных групп. Тут сходство с ЖК «Бунинские луга», который я посетила зимой, проявляется в полной мере.

Огромные просторные подъезды с двумя входами – с улицы и со двора. Здесь реализован принцип «безбарьерной среды», то есть нет ступенек и пандусов. Отдельная «фишка» – у лифтов перечислены номера квартир по этажам (мелочь, а приятно!). Окна панорамные, так что сквозной подъезд очень светлый и кажется «прозрачным», с улицы вполне можно увидеть двор.

В подъезде 25-этажной секции три современных лифта – точно такие же, как показаны на сайте.

Внутренняя отделка межквартирных холлов – такая же лаконичная, как и в «Бунинских лугах».

Квартиры лишены балконов и лоджий, зато «могут похвастаться» большими окнами. Высота окон здесь – целых 185 сантиметров! С освещенностью квартир, таким образом, проблем точно не будет.

Двор чистый, опрятный и, если так можно выразиться, очень современный.

Тут уже закончено благоустройство территории, есть скамейки, ландшафтные элементы и игровые зоны для детей.

Правда, мне показалось, что двор несколько пустоват – может быть, впоследствии тут появятся и другие игровые площадки, а также места для активного отдыха детей и взрослых? Скамеек много, газоны ухоженные, да и с дизайнерской точки зрения двор симпатичный – а вот функциональности в нем определенно не хватает.

После осмотра домов и территории настало время наведаться в офис продаж. Найти его нетрудно: он находится на первом этаже 1 корпуса.

Здесь вам выдадут буклеты с планировочными решениями корпусов, а также довольно познавательную газету, рассказывающую о преимуществах района и ЖК, в частности.

Из этой газеты я узнала, например, что панельные дома серии ПИК1 (такие дома составляют данный ЖК) возводятся из трехслойных панелей с утеплителем, а ширина швов между панелями составляет всего 12 мм. Также в газете много информации о районе, новостройке, отделке, ходе строительства и т.д.

Также в офисе можно рассмотреть макет Комплекса.

Итак, в целом ситуация с жильем вырисовывается следующая. В уже заселенных корпусах у Застройщика остались буквально считанные квартиры. Все они продаются без отделки, возведены только межкомнатные перегородки, выполнена разводка сантехники до стояка и электрики до санузла.

В корпусах 5, 6, 7 и 8 вариантов для покупки еще довольно много. В корпусе 6 квартир в продаже осталось больше всего: там они сдаются без отделки и межкомнатных перегородок, стены намечены в «один блок». Этот корпус – для тех, кто хочет самостоятельно выбрать дизайн и декор квартиры.

Жилье в 5, 7 и 8 корпусах сдается с отделкой. Впрочем, в офисе продаж отделку посмотреть нельзя. Шоу-рум с вариантами ремонта есть только в ЖК «Бунинские луга» – будем честными, это не самое удачное решение для потенциального покупателя, ведь этот комплекс находится довольно далеко от Варшавского шоссе. Но поскольку в том ЖК я побывала, об отделке могу сказать следующее: вполне приличная и из качественных материалов.

Фото из шоу-рум ЖК «Бунинские луга»:

Разница в цене двух аналогичных квартир (с отделкой и без нее) составляет порядка 500-700 тысяч рублей, что, на мой взгляд, делает ремонт «от застройщика» вполне выгодным.

Из приятных бонусов: каждому покупателю застройщик дарит кондиционер. В квартирах с отделкой он уже установлен, в квартирах без отделки – предоставляется в коробке. Кондиционеры современные, ими можно управлять по wi-fi, чтобы, например, установить комфортную температуру в квартире к своему возвращению домой.

Что касается планировок, то при рассмотрении их имеет смысл обращать внимание не на наименование, а на число окон. Проще всего разобраться со студиями: они небольшие, 22.7 метра, и на всю квартиру одно окно, в кухне-гостиной.

В некоторых маленьких однушках комнату с тремя окнами вполне можно разделить на два помещения.

А вот «двухкомнатную» квартиру с двумя окнами сделать настоящей двухкомнатной – с раздельными жилыми комнатами и кухней – будет непросто.

Для сравнения: почти такая же однокомнатная, как говорится, найдите отличия.

Есть, впрочем, и «полноценные» двушки, с отдельной кухней

Во всех трех- и четырехкомнатных вариантах кухни совмещены с гостиной, и разделить их перегородкой без ущерба для освещенности не получится.

При этом в такой квартире есть довольно большая комната с тремя окнами, но перенести в нее «мокрую зону» кухни будет, скорее всего, проблематично.

Добавлю, что в части квартир кроме «основного» санузла предусмотрен и гостевой. Во многих есть также возможность обустроить гардеробную комнату рядом со входной дверью. В целом, планировок довольно много, и в зависимости от потребностей и возможностей можно подобрать наиболее удобный вариант.

Как меня заверила менеджер, стройка идет с некоторым опережением графика. И хотя на сайте сроки сдачи строящихся корпусов значатся как весна-лето 2018 года, жильцы смогут получить ключи на несколько месяцев раньше, уже в I квартале 2018.

Детский сад и торговый центр также планируется сдать в эксплуатацию в начале следующего года. Кстати, детский сад, несмотря на очень нестандартное дизайнерское решение, будет не частным, а муниципальным, то есть доступным по цене – что само по себе большой плюс.

Как купить

Процесс покупки выглядит следующим образом. В момент бронирования (оно бесплатное, на три дня) фиксируется цена квартиры. Далее покупателю следует заплатить 30 тысяч рублей за оформление Договора Долевого участия, после чего в течение 1,5-2 недель происходит регистрация ДДУ в регпалате. После того, как регистрация подтверждена, у покупателя есть 5 рабочих дней на оплату квартиры по банковским реквизитам Застройщика. Сделка застрахована «Потребительским обществом взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Ипотека возможна в целом ряде банков, в числе который Газпромбанк, Уралсиб, Абсолют и другие (полный список банков и условий ипотеки есть на странице https://www.pik.ru/141/facts/mortgage).

Кроме того, Застройщик предлагает три варианта рассрочки. На два месяца – первоначальный взнос 10%, следующий – 90%. На три месяца – первоначальный взнос 40%, далее выплаты равными платежами. Эти рассрочки беспроцентные. На 6 месяцев дается рассрочка с начислением процента на остаток начиная с 4 месяца, при первоначальном взносе от 40%.

Что говорят

Форум жителей ЖК «Варшавское шоссе 141» довольно оживленный, отзывов много.

Они, в целом, положительные – но не обходится и без обсуждений недочетов. В частности, одна из тем (http://varshavskieholmy.tforums.org/viewtopic.php?f=48&t=316) информирует о протечках – которые, судя по сообщениям жителей, случались уже минимум два раза.

Жильцы уже сданных корпусов общаются в теме, посвященной непосредственно заселению, а также установке кондиционеров (http://varshavskieholmy.tforums.org/viewtopic.php?f=48&t=238).

Есть также «смежная» тема, где покупатели обмениваются мнениями о приемке квартир и качестве работ (http://varshavskieholmy.tforums.org/viewtopic.php?f=48&t=220&start=70 ).

Можно найти и веткуу, где обсуждается облицовочная фасадная плитка и опять же, качество строительных работ (http://varshavskieholmy.tforums.org/viewtopic.php?f=48&t=160), а также деятельность управляющей компании. В частности, некоторые жильцы жаловались на осыпающиеся части внешней отделки стен и следили за процессом устранения этого «дефекта».

В целом, на этом ресурсе можно получить довольно много информации и узнать о жизни Комплекса «из первых рук», то есть от людей, которые уже купили квартиры и приняли их у Застройщика. Заодно личное общение поможет сделать собственные выводы о качестве работ ГК «ПИК» на этом объекте.

Форум вопросов-ответов от ПИКа, кстати, тоже существует (http://varshavskieholmy.tforums.org/viewforum.php?f=51 ), но для чтения этого форума необходима регистрация.

Для сравнения

В окрестностях Варшавского шоссе сейчас не так уж много новостроек, так что «охват территории» для сравнения получился довольно широким.

Таблица 2.

ЖК

Квартира

Площадь, кв. м

Цена, млн руб.

Срок сдачи

Материал

«Варшавское шоссе 141»

1-к

34

5

I квартал 2018

Панель

«Дом Притяжение»

1-к

39

8.6

I квартал 2019

Монолит

«Аннино парк»

1-к

38

5,6

III квартал 2018

Монолит

«Маршала Захарова, 7»

1-к

39

6,5

I квартал 2018

Монолит

Резюме

Рассмотренный мною жилой комплекс – это современные панельные дома, возведенные в пределах МКАД, в шаговой доступности от станций метро и электрички, в непосредственной близости и от транспортных развязок, и от парков. Рядом крупный жилой район, в котором есть вся необходимая инфраструктура. При этом Застройщик планирует реализовать концепцию «город в городе», то есть некая часть объектов социальной и потребительской сферы будут также представлены и на территории комплекса.

Из минусов я назвала бы не очень «экологичное» соседство (промзона с восточной стороны, шоссе с западной). Также не самым удачным решением мне кажется отказ Застройщика от балконов и лоджий, но это, впрочем, вопрос привычки и личных предпочтений. Зато в квартирах большие окна. Цены на жилье довольно гуманные. Особенно привлекательными мне показались варианты с отделкой – покупателям таких квартир удастся не только сэкономить некоторую сумму денег, но и избежать «ремонтного» шума от соседей. А собственный детский садик и вместительный многоуровневый паркинг, определенно, можно отнести к «плюсам» данного Комплекса.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля

 


Дата публикации: 10.07.2017