ЖК «Летний сад»: праздник пляшущих человечков

29.11.2016

Фотография: http://etalonsad.ru


Описание объекта

Скажу сразу, никакого летнего сада в этом жилом комплексе нет. Зато есть огромные стеклянные стрекозы, которые порхают над макетом в офисе продаж и символ жилого комплекса – веселые пляшущие человечки, играющие то ли со стрекозами, то ли с бабочками, то ли с осенними летящими с деревьев листьями. И символ этот замечательный, он сразу создает настроение семейного праздника, чего, как мне кажется, и хотел добиться художник.

Жилой комплекс комфорт-класса «Летний сад» строится на севере столицы, на пересечении Дмитровского шоссе и улицы 800-летия Москвы по адресу г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 107, стр. 1,2,18,19А,21,22,25,27,28; кадастровый номер участков, на которых строится жилой комплекс, 77:09:0002009:10790 и 10794. Еще недавно здесь на 13 гектарах земли работал институт сельскохозяйственного машиностроения ВИСХОМ, а между его корпусами, зеленел настоящий парк. Здание института еще стоит, но уже смотрит на мир пустыми глазницами окон без рам.

В шаговой доступности от ЖК на 38 гектарах раскинулся парк «Ангарские пруды» с двумя водоемами. До 2012 года парк состоял из трёх частей: парк «Коровинский», парк «Дмитровский» (яблоневый сад, хотя яблони в парке не растут) и парк «ВИСХОМ», каждая из частей принадлежала отдельным организациям, после зону отдыха объединили в одну административную территорию. В 2015 году парк передали в административное управление ПКиО «Лианозовский».

В парке к услугам посетителей детская конно-спортивная школа «Добрый пони», детские аттракционы, BMX-велодром «Ангарский» специализированной детско-юношеской школы олимпийского резерва «Нагорная», детские и спортивные площадки, велодорожка и лыжная трасса, лодочная станция и фонтан, о котором все говорят, но который, похоже, уже несколько лет не работает. Но ведь будет работать, починят. Так что в этом месте Москвы хорошо растить детей.

Что касается транспортной доступности, то здесь, скорее, пока минус. Метро далеко, к нему ведут 20 разных маршрутов наземных видов общественного транспорта, однако даже без пробок ехать до метро минут 15-20, а учитывая количество новых жильцов, автобуса еще нужно будет дождаться. Радует, что куда ближе к комплексу будут расположены новые станции Люблинско-Дмитровской линии метрополитена. В 2017 году планируется открытие станции метро «Селигерская», расположенной в 1,4 км от комплекса, а годом позже откроется станция метро «Улица 800-летия Москвы» (или «Юбилейная»), она будет находиться в 200 метрах от комплекса. Автолюбители смогут доехать до жилого комплекса по Дмитровскому, Ленинградскому и Алтуфьевскому шоссе.

Район старый, обжитой, проблем с инфраструктурой здесь не будет. В шаговой доступности ТРЦ «Зиг-Заг», «РИО», «АШАН», магазин «Пятерочка», «Дикси». Рядом две школы №849 и 1121, три детских сада, спортивная и музыкальная школы.

По документам застройщиком ЖК «Летний сад» является ОАО «Управляющая компания «Дмитровская», согласно информации на сайте, компания «Эталон-инвест», а по словам менеджера офиса продаж Всеволода, обе они входят в группу компания «Эталон». Да, конечно, для каждого проекта крупная компания или группа компаний учреждает новое предприятие, что служит для нее и финансовым, и организационно-управленческим инструментом. Все так, но, когда ступаешь на зыбкую почву долевого участия в строительстве, нужно не всему доверять, а сначала проверять. Хотя бы то, что в наших возможностях.

Как это часто бывает, новая компания учреждается как дочка одной из старых. Или кто-то из учредителей старых компаний как физическое лицо становится учредителем новой. В данном случае все не так. Учредителем ОАО «Управляющая компания «Дмитровская» является созданная на Кипре в том же 2014 году компания TRODAX LIMITED зарегистрированная под номером ΗΕ 336517. То есть, если все будет хорошо и проект будет завершен, ГК «Эталон» припишет заслуги себе, в случае провала никакой ответственности «Эталон-Инвест» за строительство ЖК юридически не несет. Меня бы это насторожило. Хорошо, что квартиры в жилом комплексе продаются по 214-ФЗ,  застройщик обязан застраховать риски невыполнения обязательств перед участниками долевого строительства.  Договор долевого участия покупатели заключают, естественно, с ОАО «Управляющая компания «Дмитровская», застрахованы риски в ООО «Региональная страховая компания». И это все, что дольщик будет иметь в случае недостроя, земля, городская собственность, находится у «УК «Дмитровская» в аренде, то есть в обеспечение рисков предложить компании-застройщику нечего, кроме самих строящихся корпусов.

Зато ГК «Эталон» - известный девелопер. Создана группа компаний была в Санкт-Петербурге, а лучше сказать, в Ленинграде еще в далеком 1987 году и там приобрела известность под брендом «Эталон – ЛенСпецСМУ». В Московский регион ГК «Эталон» пришла в 2002-м, когда крупнейший строительный холдинг Северо-Западного региона организовал компанию «СПМ-Жилстрой». В 2006-м создана самостоятельная крупная компания «Эталон-Инвест», которой удается не только эффективно развиваться в условиях кризиса, но и постоянно расширять свою деятельность. Среднегодовой темп роста объемов сдачи в эксплуатацию, как написано на ее сайте, в 2010-2015 гг. составил 19%. Самый масштабный проект компании «Эталон-Инвест» - жилой микрорайон «Изумрудные Холмы» в Красногорске, где на территории 80 Га будет построено более 1 млн кв. м. недвижимости. В Москве компания «Эталон-Инвест» реализует три проекта – ЖК «Эталон-Сити» в Северном Бутово, ЖК «Золотая Звезда» на проспекте Буденного и ЖК «Летний Сад» на Дмитровском шоссе. Строительство еще одного объекта жилой недвижимости начнется на юго-востоке столицы на улице Нижегородской в 2018 году, ГК «Эталон» подписала контракт о приобретении прав на этот проект.

Однако не все так прекрасно, когда переходишь на форумы покупателей квартир в этих ЖК. Например, жители «Изумрудных холмов» жалуются на то, что паркинг залило водой, его ремонтировали полгода, а плату с владельцев парковочных мест требовали, причем, взвинтили цену до 191 рубля с квадратного метра м/м, и за эти деньги с наступлением холодов не считали нужным даже очистить ступеньки от льда http://izum.info/index.php/topic/4016-ocherednoj-sposob-popolneniia-kazny-uk/. Другой печальный случай произошел в соседнем доме, прорвало трубу через месяц после заселения (что-то плохо сделали в разводке канализации), залило несколько квартир, в них по стенам пошел грибок. Управляющая компания не спешит эти проблемы решать. http://izum.info/index.php/forum/86-obrascheniia-v-ooo-upravlenie-i-ekspluatatciia-et/. А еще жалуются на грязные подъезды, недостроенные детские площадки, не закрывающиеся «закрытые дворы», отсутствие обещанной поликлиники. Эти жалобы прочитала не только я, но и будущие владельцы квартир в ЖК http://pronovostroy.ru/topic/9116-застройщик-жк-«летний-сад»/. Обсуждают, утешают друг друга тем, что недовольные везде есть и именно они на форумах самые активные. Если их читать, вообще откажешься квартиру покупать. Во всяком случае, мне нечего к этому добавить.

Основные строительно-монтажные работы в комплексе выполняет ООО «СПМ жилстрой» – один из подрядчиков ЖК «Изумрудные Холмы» и генеральный подрядчик ЖК «Золотая Звезда». Эта компания входит в ГК «Эталон» и известна участием в строительстве объектов этой группы.

Состав проекта таков: 10 жилых корпусов, 1 корпус апартаментов, детский сад, школа, офисные здания и здания общественного назначения. Но если честно, тут, знаете ли, лучше открывайте официальный сайт ЖК «Летний сад» (http://etalonsad.ru/) и считайте сами.

Количество и расположение корпусов Комплекса изменено не только по отношению к разрешительным документам и проектным декларациям, но и по отношению к макету, который стоит в очень красивом, на самом деле, офисе продаж. «Да просто не смотрите на него, тут все уже по-другому», – сказала мне Анна, как только я начала фотографировать макет.

Итак, давайте посчитаем. В первой очереди строительства, которая будет завершена к 31 декабря 2018 года, а квартиры переданы покупателям в начале 2018-го, два жилых корпуса 4-го квартала (весь жилой комплекс разбит на кварталы): 4а и 4б высотой 24 этажа, оба сейчас в продаже. В этих монолитных корпусах всего 528 квартир и 210 машиномест в подземной парковке. И два одноэтажных нежилых корпуса 4в и 4г. В каком-то из них будет фитнес-центр и, возможно, бассейн. Стройка этого квартала уже идет, корпус 4а уже можно рассмотреть, и монтажников на самом верху, и сетки безопасности, растянутые снизу.

Во второй очереди строительства будут построены три квартала жилого комплекса, завершено строительство будет в конце 2019 года, а ключи выданы в первые месяцы 2020.

Первый квартал ЖК будет построен, видимо, позже всех на месте все еще стоящего сейчас основного здания почившего в бозе института сельхозтехники. Вот оно на фотографии смотрит на мир оконными проемами уже лишенными рам. Эти два 24-этажных здания на общем трехэтажном стилобате, в котором расположится ТРЦ, возможно, с кинотеатром, вытянутся вдоль Дмитровского шоссе. Здесь будут 846 квартир и подземная автопарковка на 459 машиномест. Впрочем, квартиры в этих двух корпусах пока не продаются, поэтому на генплане на сайте жилого комплекса у этих домов не обозначены номера. Но их легко найти, это самые длинные здания, защищающие как солдаты весь жилой комплекс от шума Дмитровского шоссе. Между прочим, крыша трехэтажного стилобата, на котором будут стоять корпуса 1а и 1б, будут озеленены, там возникнут зоны отдыха и для занятий спортом. А менеджер офиса продаж Анна показала мне даже специально сделанный проезд на крышу для пожарных машин.

Второй квартал, вот тут внимание, первоначально (по документам) состоял из трех 24-этажны корпусов, один из которых сейчас разделили на два. Итак, 2а, 2б и 2в – жилые корпуса, а 2г – корпус апартаментов. Он пока не продается. Корпуса «в» и «г» ниже других, всего 19 этажей. На первых этажах нежилые помещения, в подземной автопарковке 266 мест. Сколько всего квартир? Раньше было 718, учитывая появление еще одного корпуса, сейчас больше.

Корпус 2а еще на уровне фундамента

Наконец, третий квартал. 24-этажные жилые корпуса 3а и 3б, в них уже можно купить квартиру, всего их 1019, и 246 машиномест в подземном паркинге. Но здесь есть еще и трехэтажное по первоначальной проектной декларации, а сейчас более высокое здание с номером 3в. Оно будет стоять как бы внутри квартала. Что в нем будет? Скорее всего, офисы, корпус этот нежилой.

И во втором, и в третьем кварталах тоже построят одноэтажные корпуса с помещениями, которые будут сдаваться в аренду или продаваться для предприятий общественного обслуживания.

Сколько вы насчитали жилых корпусов? Я девять и один с апартаментами, тоже жилой, получается. Посмотрите еще раз на Генплан «Летнего сада», белым на нем обозначен другой жилой комплекс, «Город».

Внутри каждого из кварталов будут оборудованы детские и спортивные площадки, дворы закрытые, организованные по технологии дворов без машин. А это значит, что парковочных мест сравнительно мало, меньше половины числа квартир. Если вы автомобилист, спешите. Сейчас парковочные места уже продаются по цене от одного миллиона до миллиона двухсот тысяч. Есть длинные, так называемые семейные, по цене полтора миллиона. На этой площадке можно поставить две машины, но въезд на нее только с одной стороны. То есть, та, что ближе к входу, должна выпускать ту, что стоит в глубине. Подземный паркинг будет охраняемым, за обслуживание придется платить ежемесячно, предположительно, 2500 тысячи рублей.

Все корпуса монолитные, с вентилируемым фасадом, сделанным из фиброцементных пластин и утепленным. Анна обратила мое внимание на то, что фиброцемент – это новый материал, производимый с использованием нано-технологий, он не только помогает (вместе с утеплителем) сохранять тепло зимой, но и не позволяет быстро нагреваться воздуху в доме летом. Квартиры сдаются без отделки, но со стенами. В корпусах 2а и 4а – с готовой электропроводкой. В других корпусах электричество заведено в квартиру до щитка. Сделана разводка по квартире для водонагревательных приборов. Во всех квартирах есть лоджии, уже застекленные, но не в пол (вот я этого не люблю, страшно же), а как в старых домах, до середины.

Что сейчас можно купить? Не продаются квартиры в первом квартале (1а и 1б) и апартаменты (2г). Квартиры в остальных корпусах в конце ноября 2016 можно приобрести. И это удачно, потому что покупать их сейчас очень выгодно. Почему, скажу чуть позже.

Итак, в жилом комплексе можно приобрести студии, хотя их немного и они есть только в корпусах 2в и 3б. Есть студии привычно маленькие от 21 квадратного метра, а есть большие до 35 метров. Во всех квартирах жилого комплекса большие кухни от 11 кв.м. Но в однокомнатных кухня может быть и до 14 кв. м, а комната такая же или даже чуть меньше. В однокомнатных от 40 квадратных метров в прихожих появляется еще и большой встроенных шкаф или кладовка. Короче, квартиры очень разнообразны по планировке, нужно искать ту, что понравится именно вам.


Двухкомнатные квартиры просторные, светлые, с большим (до 12 квадратных метров) холлом, встроенным шкафом, большой кухней и раздельным санузлом.

Двухкомнатные часто, а трех и четырехкомнатные всегда выходят на две стороны света. Трех и четырех комнатные квартиры дополнены гостевым туалетом и кладовкой.

Теперь, посмотрев на планировки, остается спросить о цене этого предложения. И здесь нас ждет приятный сюрприз: праздничные скидки от 10% и выше на все. Правда, только если квартира оплачивается без рассрочки.

Таблица 1. Площадь и цена квартир на ноябрь 2016 года

Квартира

Площадь в кв.м

Цена в млн руб.

Студия

21,9 – 34,1

3,4 – 5,3

Однокомнатная

40,0 – 43,5

5,1 – 6,5

Двухкомнатная

65,2 – 74,8

7,9 - 9,6

Трехкомнатная

88,4 – 95,9

10,4 – 11,7

Четырехкомнатная

113,1

14,9 – 15,1

Когда я спросила у Анны, менеджера офиса продаж, в чем же преимущество рассматриваемого нами ЖК перед, скажем, строящимся по соседству ЖК «Город», она обратила мое внимание на площади предлагаемых квартир. ЖК очень удобно расположен для семейного проживания. Здесь много магазинов и школ, есть спортивные школы, конно-спортивный комплекс, отличная музыкальная школа, детские сады, парк в шаговой доступности. С самого начала было решено строить большое количество двух и трехкомнатных квартир, причем сделать их просторными, светлыми, удобными и для семей с маленькими детьми и для тех, где растут подростки и даже студенты. В других ЖК нарезка квартир более мелкая, в них делается акцент на однокомнатных квартирах, они сейчас быстро расходятся. В комплексе однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных приблизительно поровну. Четырехкомнатных мало.

Совсем рядом строится ЖК «Город», на фото он на первом плане, за ним строится корпус 4а «Летнего сада»

Впрочем, нельзя сказать, что в ЖК подготовят какую-то особую инфраструктуру для семейного образа жизни. Скорее, в ГК «Эталон» поняли, что здесь будут селиться не холостяки, а чаще люди семейные.

Коммунальные платежи, а управляющая компания у «Эталон-Инвест» своя, будут на уровне 55 рублей за квадратный метр. Сюда не входит плата за парковку, но консьерж, видеонаблюдение, садовник, который будет следить за озеленением площадок, вывоз мусора и все, что необходимо для поддержания функционирования коммунального хозяйства.

Таблица 2. Сравнительные цены на однокомнатные квартиры на ноябрь 2016 года

ЖК

Площадь в кв.м

Цена в млн руб.

Завершение строительства

«Летний сад»

40,0 – 43,5

5,1 – 6,5

4 кв.2018-4 кв.2019

«Дом на Войковской»

33,2 – 45,1

4,9 – 7,8

2 кв. 2018

«Город»

33,9 – 39,9

5,2 – 6,0

3 кв. 2018

Когда смотрим на цены в ЖК «Летний сад», не забываем, что цены на сайте и в офисе продаж указаны уже с праздничными скидками. Причем в офисе даже отказались пересчитывать эти цены, так как там учитываются две скидки, 5% на первый взнос и 10% на всю цену квартиры, и пересчет получается сложный. Так что после новогодних праздников цены будут увеличены. Хотя, возможно, появятся новые скидки.

Покупка начинается с бронирования квартиры. Бронирование бесплатное на сутки, однако, если ваша квартира никому пока не приглянулась, можно продлить бесплатную бронь и на двое-трое суток. Квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ, договор долевого участия будет заключен с ОАО «Управляющая компания «Дмитровская», то есть застройщиком, а договор оформления еще с одной компанией, входящей в ГК «Эталон» – ООО «ЭКМ-1». Оба договора подписываются дольщиком одновременно, а потом в течение трех дней нужно будет перечислить (только перечислить, кассы, где берут наличные, нет) на счет «ЭКМ-1» 1% стоимости квартиры. Эта сумма невозвратная и не входит в цену квартиры. Кроме того, нужно заплатить госпошлину в размере 176 рублей. После этого от вас потребуют доверенность на кого-то из сотрудников офиса продаж, чтобы было кому от лица дольщика зарегистрировать договор долевого участия. На регистрацию уходит обычно до двух недель, после чего ДДУ выдается на руки покупателю вместе со страховым полисом. Затем у покупателя есть семь дней со дня регистрации для того, чтобы перечислить указанную в договоре сумму на счет застройщика.
Хочу напомнить, что скидки действуют только в случае стопроцентной оплаты покупки или покупке по ипотеке. Если вы получаете рассрочку – а она предоставляется до окончания строительства – то цена будет несколько выше, но ненамного.

Однако Анна предупредила меня, что решение нужно принимать быстро. Не только потому что скидки после Нового года перестанут действовать, но и потому, что цены на квартиры могут вырасти еще до 1 января 2017 года.

Итак, должна признать, что у меня осталось самое приятное впечатление от ЖК. Мне все здесь нравится: и расположение, комплекс строится в уже обжитом районе Москвы, а метро здесь появится раньше, чем будут введены в строй корпуса, здесь есть большой парк в шаговой доступности, спортивные секции и музыкальная школа. А ведь в комплекс входит строительство еще одного детского сада и школы. Детям будет здесь хорошо. И проектные решения, и внешний вид фасадов, и расположение корпусов, измененное по отношению к проектному с целью увеличения инсоляции квартир нижних этажей, то есть количества солнечного света, которое проникает в окна жилых помещений за день, – все мне здесь нравится.

Впрочем, напомню, что у покупателей уже построенных компанией «Эталон-Инвест» комплексов есть претензии к качеству строительства. Должна сказать, что качество строительства везде у нас пока не идеально. Но на фоне другого жилья комфорт-класса этот ориентированный на семейное проживание жилой комплекс кажется мне очень удачным решением.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля


Дата публикации: 29.11.2016