ЖК «Ривер Парк»: рядом с летним дворцом русского царя

Все хорошо в городском квартале «Ривер Парк». Но почему английское «ривер»? Почему, любопытно, не немецкое «флюс», или французское «ривьер», или испанское «рио», или греческое «потамос»? То же ведь красиво. Когда смотрю на «английскую» топографию новой старой Москвы, всегда удивляюсь: люди не знают истории своего города или не хотят ее знать? А ведь место для ЖК «Ривер Парк» выбрано историческое, на излучине Москвы-реки рядом с селом Коломенское, летней резиденцией царя Алексея Михайловича. Царь Алексей Михайлович тоже с интересом присматривался ко всему западному еще раньше реформ, проведенных сыном, чуть ли не первым в своем государстве пил по утрам кофе, а свой кабинет во дворце, в архитектуре которого чувствовалось и западное влияние, меблировал не традиционными теремными лавками и сундуками, а столом, книжным шкафом и стульями с высокими спинками, совсем как в Европе. Но он не менял древних имен своих резиденций. И до него и после с этим местом связано много событий и имен русской истории, было из чего выбрать имя для своего проекта. Не стали заморачиваться.

Скажу сразу, не считая названия, «Ривер Парк» мне понравился. Во-первых, он совсем недалеко от центра Москвы, если бы не пробки, то не больше получаса от Кремля. Во-вторых, он построен в старом районе города с богатой инфраструктурой. Например, детских садов в шаговой доступности, видимо, достаточно для того, чтобы город отказался брать на баланс здание в «Ривер Парке», его будут продавать под частный детский сад. В здание школы, которую построят в 2018 году, город планирует перевести уже существующую в этом районе. А все потому, что компания-застройщик обещает оснастить школу самым новым оборудованием для обучения. А вот поликлинику город строит на свои деньги, но силами и по проекту «Речников Инвест», застройщика проекта.

Пока ехала, увидела несколько магазинов на Коломенской улице: «Пятерочка» прямо напротив офиса-продаж, небольшой торговый центр «Океан». За «Пятерочкой» почта, аптека, безымянный продуктовый магазин. «Зеленый Перекресток» расположен чуть дальше по той же улице. За жилым кварталом, на улицах Затонная, Речники и Судостроительная также найдутся магазины и аптеки, сервисы быта и услуг.

Есть один недостаток – ст. метро Коломенская в пяти остановках общественного транспорта. Но транспорта этого много (автобусы №№ 670, 670к, 724, 751), ходит он часто, а весь квартал оказался в стороне от шумных проспектов, здесь тихо (по нормам Москвы) и чисто. Кроме того, в 2019 планируют ввести в строй еще одну станцию метро – Кленовый бульвар, на пересечении Коломенской улицы и Кленового бульвара.

Застройщик проекта, как было сказано выше – ООО «Речников Инвест», эта компания имеет двух учредителей. Во-первых, «AEON Corporation» – владелец «Московского речного пароходства», аэропортов в Новосибирске и Волгограде и другого движимого и недвижимого имущества, короче, солидная бизнес-структура. Во-вторых, девелоперская компания «Ферро-Строй», основанная в 2002 году. На ее счету масса построенных объектов, из недавних бизнес-центр «Pallau-RB» на Рублевском шоссе и ЖК «Дипломат» на Мичуринском проспекте. Генеральный проектировщик – АБ «Остоженка», это его архитекторы работали над тем, чтобы придать уникальное лицо кварталу с домами, построенными в стиле постконструктивизма. Впрочем, последнее утверждение относится, скорее, к зданиям последней, третьей, очереди, большие площади фасадов которых будут покрыты не плиткой, а стеклом, создавая иллюзию огромных многоэтажных окон.

ЗАО «Фодд», генеральный подрядчик проекта, на рынке почти двадцать лет, на его сайте девиз «дорого и надежно», а среди последних построенных объектов числятся жилой квартал «REDSIDE» (Сергея Макеева ул., д. 9) и клубный дом «Barkli Virgin House» (1-й Зачатьевский пер., д. 8/9). Продажами занимается ООО «Ривер Парк», учрежденный для этих целей «AEON Corporation».

Городской квартал «Ривер Парк» строится в три очереди. В первую (ее владельцы уже получили ключи) сдано три панельных 19-ти этажных корпуса. Во вторую – весной 2017 года будут сдаваться еще три, но уже монолитных здания комфорт-класса переменной этажности – 9, 12, 15 и 18 этажей. Они в июне 2016 года были подведены под крышу.

В третью очередь попадут три здания чуть меньшей этажности, но с квартирами большей площади. Класс этих строений определен как комфорт-плюс, все квартиры здесь больше, но главное – виды из окон на реку. Пока идет заливка фундаментов этих корпусов. Эта очередь будет завершена во втором квартале 2018 года.

На уровне фундамента пока строительство многоэтажной наземной парковки, строительство которой входит во вторую очередь. Машиноместа здесь стоят от 500 до 880 тысяч рублей, всего мест будет 1200 штук. Их лучше уже начать приобретать, потому что подземные гаражи будут куда дороже и мест там будет меньше. Под зданиями второй и третьей очереди будут оборудованы одноэтажные парковочные пространства. Рядом вода, поэтому строительство подвального помещения требует больших работ по гидроизоляции. Подземную парковку решено не углублять на второй этаж, она тогда станет вообще не подъемной по цене. Пока цену подземных машиномест не определили, но в офисе говорят, что она будет не меньше двух миллионов. Повторяю, мест этих мало, штук 60-70 на каждый дом.

Еще важный момент. Если в первой очереди, представляющей собой три изящных, стройных и кажущихся легкими, как паруса, белых здания, поставленных буквой «П», на свободной стороне которой уже через полгода появится многоэтажная парковка, на уровне земли уже разбит двор с двумя детскими и спортивной площадками, то домовые дворы второй и третьей очереди будут подняты на высоту в три с половиной метра и ограждены забором. Это так называемые безопасные дворы: те же детские площадки, газоны и деревья, но строго пешеходная зона.

И наконец-то мне объяснили, что такое вентилируемый фасад. Может, кто-то это знает, а я вот иногда стесняюсь спросить, что же означает этот часто употребляемый термин. Оказалось, суть-то не в том, что он вентилируемый, а в том, что он очень теплый. Хотя в первой очереди дома крупнопанельные, а во второй и третьей монолитные, но утеплены они одинаково: два слоя каменной ваты на основе гранита производства фирмы Rockwool. Кстати, тут нас опять защищает закон, по которому использование опасной для дыхания стекловаты в жилищном строительстве является уголовным преступлением. Вы знали? Я нет. Плиты каменной ваты кладутся внахлест, в шахматном порядке: там, где в одном слое стык, в другом как раз самая середина плиты. По способности хранить тепло такой фасад равен полуметровой кирпичной стене. Но утеплитель должен в обязательном порядке вентилироваться, что на деле означает, что декоративная плитка укладывается в нескольких сантиметрах от него на специальных креплениях. Плитка эта изготовлена из фиброцемента, прокрашена полностью и никогда не выцветет. Первые этажи покрыты более толстым керамогранитом шоколадного цвета, выглядит солидно. Все вместе будет сохранять тепло и красивый внешний вид как минимум семьдесят лет.

Услышав сравнение с кирпичным домом, я напомнила, что кирпич «дышит», а бетон нет. Но оказалось, что и здесь я ошибаюсь. Пропускать воздух кирпич, лежащий слоем в полметра, не может, когда о сталинских дома говорят, что они дышат, имеют в виду множественную и сложную вентиляцию этих построек. В домах городского квартала «Ривер Парк» три вида вентиляции: приточная, вытяжная и пожарная, последняя работает принудительно и включается при первых признаках дыма. В каждой квартире предусмотрено специальное место для кондиционера.

В подъездах прямо напротив консьержки построена большая, метров двадцать или даже больше, комната для колясок и велосипедов. Это очень хорошо, в наших маленьких подъездах если одна мама оставила внизу коляску, другой придется тащить свою к лифту.

Кстати о лифтах: в каждом подъезде два скоростных почти бесшумных лифта OTIS, поднимают на верхний этаж за считанные секунды, я проверила.

Сами квартиры в домах первой очереди небольшие, но и цена у них в целом разумная. Тут правда один нюанс. Для инвесторов, то есть тех, кто хотел бы вложить деньги на уровне котлована, а потом наблюдать, как деньги растут, пожалуй, вариантов немного. Нужно было приходить в 2014, когда закладывалась первая очередь квартала. Тогда цены были процентов на пятнадцать ниже рыночных. Цены на квартиры второй и третьей очереди увеличены и вряд ли могут быть интересны инвесторам.

В офисе продаж мне посоветовали в целях инвестиции взять квартиру из третьей очереди, но не с видом на воду, а с противоположной стороны зданий с окнами на школу. Они, скорее всего, расти в цене будут и после сдачи этих корпусов их можно будет продать с заметным выигрышем. Остальные квартиры лучше рассматривать для собственного проживания.

Давайте посмотрим, что именно предлагал Застройщик в июне 2016 года.

Табл. 1. Стоимость квартир во второй очереди ЖК «Ривер Парк»

Средняя цена квадратного метра во второй очереди 194 тысячи рублей.

Таблица 2. Стоимость квартир в третьей очереди ЖК «Ривер Парк»

Средняя цена квадратного метра в третьей очереди 202 тысячи рублей.

Четырехкомнатные квартиры третьей очереди находятся в резерве у застройщика и будут проданы, когда цены достигнут потолка. Все они имеют прекрасные виды из окон.
Квартиры сдаются без отделки, без стяжки и без стен, со свободной планировкой, что в целом считается плюсом, однако потребует значительных дополнительных затрат. Электричество и инженерные сети заведены и счетчики установлены. Планировка в квартирах первой очереди, где я побывала, самая стандартная, кухни от 9 метров. К сожалению, лоджии весьма часто оказываются на кухне, зато их можно объединить с помещением и увеличить его площадь, а кроме того сделать одну из комнат с огромным во всю стену окном. Виды откроются великолепные, даже если ваша квартира невысоко, а окна выходят во двор. Проектировщики обещают, что специально разработанный дизайн посадок деревьев обеспечит их цветение или красочное созревание плодов от весны и до осени, от белых цветов вишен и до алых кистей рябины и калины. А зимой глаз будут радовать хвойные. Если же вам достанется квартира с окнами в сторону улицы Речников, берите этаж повыше, чтобы взгляд не упирался в частокол личных гаражей.

Пора перейти к скучной, но необходимой юридической стороне вопроса.

Земля находится в аренде у застройщика, кадастровый номер участка 77:05:0004011:2276. Чтобы получить эту землю под строительство, застройщик сначала выкупил Московский судостроительный и судоремонтный завод. А потом его закрыл и разрушил. Нет, не перевел в другое место, в ближнее Подмосковье, например. Просто закрыл.
Завод стоял на двух площадках, разделенных дорогой. На первом, кадастровый номер которого указан выше, идет строительство. А на втором все еще работают люди, которые провели на заводе большую часть жизни. Таких осталось немного, я не поленилась и позвонила туда, в июне 2016 на работу ходит человек сто пятьдесят, а через месяц не будет никого. Второй участок земли тоже будет со временем застроен, но уже более дорогими жилыми корпусами меньшей высотности. В таких случаях всегда задаю себе вопрос: зачем так много нового жилья в Москве, если при этом уничтожаются рабочие места? Ну да ладно, на том конце провода женский голос мне искренне пожелал счастливой покупки и хорошей жизни в новой квартире с видом на реку и шлюзы. Что я могла ответить? Только посочувствовать.

В июне 2014 года договор аренды заводской земли был дополнен пунктами, разрешающими осуществить застройку этого участка жилыми корпусами, а также зданиями социального назначения. Разрешение на строительство и проектная декларация на все три очереди строительства представлены на сайте городского квартала «Ривер Парк».
Как только дом сдан, земля под ним передается в собственность владельцев квартир. То есть, по закону владельцы новых квартир могут оформить землю под своим домом в долевую собственность и платить с этой земли небольшой налог. Но пока жильцы этого не сделали, по решению городских властей, земля под корпусами 8, 9 и 10 первой очереди уже перешла в аренду управляющей компании.

Управляющая компания «Паттерн» также учреждена АЕОН. Коммунальные услуги, видимо, будут чуть выше среднегородских, 38 рублей с кв. м, плюс 400 рублей в месяц за консьержку, вполне посильно. И оно того стоит, дом только что сдали, а уже посажены деревья и газоны и построены чудесные детские площадки.

Беспроцентной рассрочки нет, она будет стоить от 12% до 15% и предоставляться не более чем на 12 месяцев с поквартальной оплатой. Поэтому, особенно в том случае, когда вы имеете квартиру, которую хотите продать, менеджеры офиса продаж будут рекомендовать вам ипотеку «Сбербанка» или «ВТБ». Ипотека этих банков может быть в любой момент возвращена полностью, причем процент придется заплатить только за те годы, когда деньги банка реально были в вашем распоряжении. Например, вы берете ипотеку на 20 лет, но через год вам удалось продать свою квартиру или через пять лет вы унаследовали недвижимость от бабушки и продали ее. Вы можете заплатить свой долг банку полностью, а проценты не за 20 лет, а только за год в первом случае и за пять лет во втором.

Будете ли вы брать ипотеку или нет, вам придется сделать следующие шаги. Во-первых, заключить договор бронирования с ООО «Ривер Парк». Если вы берете ипотеку, это время вам нужно для сбора документов и получения подтверждения из банка. Если нет, то для подготовки и оформления договора долевого участия. Договор бронирования заключается на неделю, но фактически в офисе продаж будут ждать решения банка, даже если оно задержится.

Стоимость бронирования 1,5% цены квартиры и это фактически аванс. Однако в тот момент, когда вы подпишете ДДУ, вам предложат подписать акт, в котором вы выразите согласие с невозвратностью этой суммы в случае расторжения договора долевого участия или переуступки прав собственности (продажи квартиры до окончания ее строительства).

Далее нужно заключить договор оформления с тем же ООО «Ривер Парк», выступающем в роли агента, и заплатить за это еще 1% стоимости. Это сумма сверх цены квартиры и идет на оплату услуг агента. Сумма на 80% невозвратная.

Наконец, вас пригласят на подписание ДДУ, а после его регистрации вы получите договор и страховой полис «Военно-страховой компании». Все в соответствии с 214-ФЗ. Вот теперь вы должны будете оплатить в той или иной форме 98,5% цены квартиры (или ту часть, которую вы платите в случае рассрочки). На это вам дается 7 рабочих дней. А дальше остается ждать готовности дома и получения ключей.

Тем, кто решился жить в «Ривер Парке», пора поторопиться. Квартиры разлетаются как пирожки. Из 600 квартир первой очереди продано 580, из 520 второй – 470, квартиры третьей очереди продаются небольшими группами и ни одна не остается без покупателя. Так мне сказали в офисе продаж, и я склонна этому верить.

Неудивительно, что в июле 2016 года «Ривер Парк» признан лучшим жилым кварталом по версии премии Рекорды Рынка недвижимости. При этом было отмечено, что ЖК «Ривер Парк» выделяется среди «коллег по цеху» как темпами строительства, как и рекордными продажами. В месяц продолжает реализовываться от трех до пяти тысяч квадратных метров. При этом постоянно растут и цены». С удовольствием рекомендовала бы этот Городской Квартал москвичам, особенно тем, у кого есть дети: место историческое, обжитое, тихое, квартиры по величине и цене оптимальные, инфраструктура самого квартала, его детские площадки, дворы, гаражи, спортивные сооружения, школа и детский сад, торговый центр и набережная, все это хорошо продумано и обещает комфортную жизнь.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля