ЖК «Мир Митино»: тихая пристань или тихий омут?

Когда подъезжаешь к офису продаж ЖК «Мир Митино», кажется, что из шумных и цепких объятий Москвы вдруг попадаешь в райское место. В первую очередь, потому что оно тихое, сразу за офисом начинаются то ли луга, то ли овраг, но какое-то зеленое пространство, которому радуешься особенно на фоне плотных рядов длиннющих многоэтажек современного урбанизма района Митино.

В ЖК «Мир Митино», повторяю, тихо, с одной стороны, на западе, частный сектор, как говорят здесь, то есть коттеджная застройка с. Рождествено, два, максимум три этажа. Красиво и уютно. С другой – депо московского метро. Тоже малой этажности бело-голубые корпуса. С третьей, на юге, Новогорский лес, а вот с четвертой – тот самый зеленый пустырь, который оказался поймой реки Сходня, за которой начинается Московская область.

Это значит, что там тоже могут все пространство застроить высоченными корпусами, а потому генплан и макет будущего жилого квартала я собиралась рассмотреть с особым интересом: а сохранится ли здесь хоть какая-то зеленая зона?

Но как оказалось, рассматривать пока нечего. Макет и генплан относятся только к малой части будущего ЖК «Мир Митино». Жилой комплекс, если верить тому, что написано на его сайте http://mirmitino.ru/about/description, со временем раскинется почти на 60 гектаров московской земли, но сейчас строится только первая его очередь, 12 корпусов высотой от 11 до 25 этажей. Вот для этой первой очереди есть и генплан, и макет. Строятся они на территории бывшей птицефабрики, ООО «Птицефабрика «Красногорская» до сих пор является арендатором земли, на которой ведется застройка. Два участка земли с кадастровыми номерами 77:08:0002016:4564 и 77:08:0000000:3306 взяты застройщиком ООО «Рождествено» в субаренду. Общая площадь этих двух участков 6,8 гектара, то есть сейчас мы можем увидеть чуть больше 10% будущего жилого комплекса.

Дома поставлены широко, остается много пространства для детских и спортивных площадок, скверов, пешеходных зон. Однако узнать, будут ли какие-то парки, невозможно. Точно известно только, что одной стороной жилой комплекс будет граничить с большим Новорогским лесопарком. И это хорошо. Если вы выберете квартиру в корпусе 10.1, ваши окна будут смотреть на лес.

В первую очередь строительства входят 12 корпусов разной этажности, 7 панельных и 5 монолитных. В продаже в октябре 2016 года находятся четыре корпуса: №№ 7,8,10,10.1 – только один из них монолитный. Корпуса 7 и 8 огромные, почти квадратные, по десять секций в каждом высотой от 11 до 25 этажей. Корпус 10 чуть меньше, он стоит буквой Г, в нем семь подъездов, секции от 20 до 25 этажей. Корпус 10.1, одноподъездная 24-этажная башня – единственный монолитный, который находится в продаже.

В монолитном корпусе квартиры сдаются со свободной планировкой (без межкомнатных перегородок) с потолками высотой 3 м, в панельных – под чистовую отделку, то есть со стенами и стяжкой, разводкой электричества, потолки здесь 2,7 м. Тепловые радиаторы и в панельных корпусах, и в монолитных установят под окнами, они современные, маленькие. Во всех квартирах будут и счетчики на воду и тепло.

Недостатки панельных домов – однообразие формы, фасадов и планировок квартир, в новых сериях преодолены. В данном случае будет использована разработка типового жилищного домостроения последнего поколения «ДОММОС». Дома этой серии были разработаны холдинговой компанией ГВСУ «Центр», и отвечают требованиям архитектуры современных жилых комплексов. В частности, фасады панельных домов серии ДОММОС облицованы германской клинкерной плиткой разных цветов, что позволяет воплотить практически любые архитектурно-дизайнерские замыслы.

Первые этажи делаются монолитными, а потому допускают свободную планировку помещений для общественного использования. Например, в корпусе №7 первой очереди строительства ЖК «Мир Митино» в четырех секциях будет расположен детский сад, а в №9 – 17 мастерских художников и архитекторов общей площадью 916 кв. м. Все первые этажи отданы под коммерческую недвижимость, что хорошо видно на генплане.

Увеличение шага несущих стеновых панелей дает возможность изменять варианты планировки жилых помещений, а балконы или лоджии теперь могут быть хоть в каждой комнате. Блок-секции спроектированы двух видов: угловые и рядовые, что позволяет придавать домам различную конфигурацию.

Автоматизация всех процессов производства панелей позволяет сократить время строительства корпусов и стоимость их возведения, то есть сохранить преимущества панельного строительства. В панельных домах ЖК «Мир Митино» цена квадратного метра жилья – всего 86 тысяч рублей.

Для тех, кто помнит, как сквозняки гуляли по полам квартир в панельных домах, в которых просто невозможно было избежать появляющихся со временем щелей между панелями, которые с годами начинают промерзать и покрываться инеем, в офисе продаж ЖК «Мир Митино» даже выставили образец устройства фасадной стены. Она состоят из двух плит, между которыми располагается утеплитель, ширина такого сэндвича 45 см, и менеджеры офиса уверены, что это даже теплее чем кирпичная стена той же ширины. Фасад уже на заводе покрывается клинкерной плиткой разных цветов.

Нужно отметить, что с 2016 года в Москве запрещено строительство панельных домов старых серий. И неудивительно, что доля панельных домов в московских новостройках сокращается. По сравнению с предыдущим годом их стало меньше на 10 процентов, только каждый пятый дом строится из панелей.

Всего в панельных корпусах 7,8 и 10 продается 2807 квартир, из них однокомнатных 1416, двухкомнатных 909 и трехкомнатных 482. В монолитном одноподъездном корпусе 10.1 всего 225 квартир. Из них студий 44, однокомнатных 45, двухкомнатных 66, трехкомнатных 68 и две четырехкомнатных.

Корпуса 8, 10 и 10.1 буду сданы в 4 квартале 2017 года, к марту 2018 владельцы получат ключи. Корпус 7 планируется сдать на три месяца позже.

В первую очередь строительства входит также школа и два детских сада, один из которых будет коммерческим, спортивный комплекс с бассейном и тренажерными залами, медицинский центр и городская поликлиника.

В целом Москва получит новый жилой квартал, обеспеченный всем необходимым для жизни его жителей. Это и было отмечено жюри премии RREF AWARDS-2016, в которой ЖК «Мир Митино» занял второе место в номинации «Недвижимость столицы Город в городе». Это специальная номинация, которая вручается за реализацию масштабных проектов жилых комплексов, здания которых объединены общей территорией, выполнены в едином архитектурном стиле и полностью обеспеченны собственной социальной и спортивно-развлекательной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными комплексами и сервисными службами.

Застройщиком этого проекта является ООО «Рождествено», примечательное тем, что его учредителем является ООО «НДВ-групп». К группе компаний «НДВ-недвижимость» эта «НДВ-групп» отношения не имеет. За спиной малоизвестной компании-застройщика стоят инвестор и генподрядчик, «Capital Group» и АО «ГВСУ «Центр», ЖК «Мир Митино» – это их совместный проект.

«Capital Group» строит жилые дома, офисные здания и бизнес-центры, торговые и многофункциональные комплексы. Сфера интересов компании лежит в сегментах бизнес, премиум и де люкс. Участие этого монстра строительного бизнеса в проекте ЖК «Мир Митино» придает всему проекту жилья для среднего класса небывалую солидность.

Подрядчик проекта – АО «Главное всерегиональнае строительное управление «Центр» – это старая строительная компания, зародившаяся еще в недрах министерства обороны СССР. Холдинг объединяет строительные фирмы, промпредприятия, вспомогательные подразделения. Дочерние общества ГВСУ «Центр» имеют производственные площади по выпуску панелей для строительства домов, электромонтажного, сантехнического оборудования. И это тоже крупнейший игрок рынка строительства жилой недвижимости в Москве и за ее пределами.

Таким образом, хотя сайт и офис продаж ЖК «Мир Митино» в состоянии показать нам только часть будущего большого проекта, который раскинется когда-нибудь на 60 гектарах земли, участники этого проекта крупные, солидные. Казалось, бы таким кораблям никакой шторм не страшен. И все выглядело бы убедительно, если бы не шум в Интернете по поводу судебных процессов, в которых участвует «ГВСУ Центр» в качестве ответчика.

В марте 2016 года ООО «Инвестиционный партнер» обращалось в Арбитражный суд с требованием взыскать с ГВСУ «Центр» и ЗАО «250 ЗЖБИ» – завода, который входит в производственную базу застройщика – задолженности по лизинговым платежам в размере около 6 млн. рублей. Впрочем, по итогам судебного разбирательства ГВСУ «Центр» был вынужден выплатить только неустойку и госпошлину.

В сентябре 2016 года холдинг стал ответчиком по делу о банкротстве по иску все того же ООО «Инвестиционный партнер», причем задолженность ответчиком не отрицается. Новый случай кажется более серьезным. По официальной информации, Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие» уже выдвинула кандидатуру на должность временного управляющего должника. Им станет Игорь Коняев. Следующее заседание суда назначено на 18 октября 2016 года.

Но в офисе продаж меня заверили, что для таких крупных предприятий судебные разбирательства – это мелкие неприятности, не нарушающие ритма грандиозной стройки. Офис продаж – это уже совсем другая организация, еще один участник проекта, ООО «Бест-Новострой», здесь все спокойно, новые покупателям предлагают чашку кофе и рассказывают о проекте. В месяц продается до 150 квартир, хорошие темпы продаж.

Если говорить о планировках квартир, то интересные они только в монолитной башне.

Здесь есть студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, и еще особенный двадцать четвертый этаж. Об этом чуть позже.

Таблица 1. Квартиры в корпусе 10.1 ЖК «Мир Митино» на октябрь 2016 г.

Планировка квартир в монолитной башне кажется продуманной: в студии есть довольно большая лоджия, в однокомнатных квартирах большие, от 11 кв. метров, кухни, в двухкомнатных кухня огромная, 22 кв. м, что делает ее кухней-столовой, а квартиру – маленькой трехкомнатной. Хотя площадь этих двушек совсем не маленькая, почти 70 кв.м. Трехкомнатные снабжены двумя санузлами, один из которых имеет площадь 6 метров, как в старых хрущевках, а второй, примыкающий к прихожей, я бы превратила в гардеробную. Кухня в трехкомнатных от 17 до 20 кв.м – кухня столовая. И хотя комнаты не велики, от 9 до 14 кв. метров, но такая квартира вполне годится для большой семьи с разнополыми детьми.

На двадцать четвертом этаже всего пять квартир: две четырехкомнатных – 117 и 149 кв.м, две больших трехкомнатных – 116 и 129, и огромная однокомнатная площадью 69 кв. м, конфигурация которой такова, что из нее вполне можно сделать двухкомнатную, при этом в ней еще и кухня 22 метра. В однокомнатной квартире одна лоджия, а в трех- и четырехкомнатных по две.

Напомню, что квартиры в монолитном корпусе 10.1 сдаются без межкомнатных перегородок. И хотя квартир в 10.1 осталось немного, в первой очереди строительства ЖК «Мир Митино» будет еще 4 монолитных башни. Не пропустите.

Подготовленные к чистовой отделке квартиры в панельных корпусах имеют свои преимущества. Кухни здесь просторные, площадью от 10 метров, даже в однокомнатных квартирах. Лоджии есть во всех квартирах, большинство двух- и трехкомнатных ориентировано на две стороны света. Ровные стены и стяжка на полу позволяют сразу приступить к выбору декоративных материалов.

Все коммуникации проведены из муниципального района Митино, то есть цена на коммунальные услуги будут не больше 35 рублей на метр.

Таблица 2. Квартиры в панельных корпусах ЖК «Мир Митино» на октябрь 2016 г.

Сравнивая таблицы цен на квартиры в монолитном и панельных домах ЖК «Мир Митино», можно увидеть, что площадь их не сильно отличается, но цены в панельных домах ниже.

Под каждым корпусом будет свой подземных паркинг. Интересно, что в декларациях и разрешении на строительство корпусов первой очереди их нет, видимо, будут строиться как отдельные объекты. Может быть, поэтому мне не сумели назвать их количество, сказали только, что их будет меньше, чем квартир. Парковочные места пока не продаются, но цену в офисе продаж мне назвали: 600-700 тысяч рублей.

В качестве преимущества этого жилого комплекса нужно отметить экологию района Митино. Здесь нет производств, это полностью спальный район, считающийся одним из самых чистых. Конечно, несколько напрягает МКАД, но его со стройки не слышно.

И вторая забота покупателей – ЛЭП. Я внимательно расспросила менеджера офиса продаж про эти опоры, потому что знаю, их по нормативам среди жилья быть не должно. Вот что я поняла из данного мне объяснения: провода будут по новой технологии спрятаны в земле, а по технической территории над ними (потому что и над подземной линией передач строить нельзя) будет проложен еще один выезд из жилого комплекса. Всего выездов, кстати, будет три, а не один как сейчас. То есть пробок в часы пик быть не должно.

Ближайшая к ЖК «Мир Митино» станция метро «Пятницкое шоссе». В офисе мне сказали, что от крайнего дома застройки до метро 1300 метров. Честно говоря, сомневаюсь, мне кажется побольше, пешком минут 25-30. Когда первые дома сдадут, будет пущен маршрут автобуса, тогда дорога до метро займет минут пять.

Вот около метро и можно найти всю городскую инфраструктура. Школа №1191, гимназия №1358, магазины «Тук-Тук», «Bila», «Дикси», «Верный», ТЦ «Куб», ТЦ «Мандарин», городские поликлиники №186 и 226, Сбербанк и другие банки.

Покупка, как всегда, начинается с договора бронирования, который заключается с агентом по продажам, то есть ООО «Бест-новострой». Услуги агента обойдутся покупателю в 0,8% цены квартиры. Эта сумма входит в общую стоимость жилья, но, в случае разрыва сделки, является ее невозвратной частью. За эти деньги будет подготовлен договор долевого участия на квартиру с застройщиком ООО «Рождествено» (недвижимость в ЖК «Мир Митино» продается по 214-ФЗ), полис страхования (от страховой компании РИНКО), оформлена, если нужно, ипотека и получено согласие банка на нее. Кстати, документы на ипотеку можно переслать по электронной почте, менеджер офиса продаж все подготовит сам. Далее уже подписанный сторонами договор регистрируется.

Обычно все это занимает около трех недель. После регистрации договора долевого участия у покупателя есть 7 дней на то, чтобы внести деньги на счет продавца.
Есть рассрочка на 9 и 18 месяцев. В первом случае беспоцентная, во втором – под 1% годовых с остатка. Первый взнос не менее 30%, взносы можно делать равными частями ежемесячно или ежеквартально.

Если внести сразу 80% цены, можно получить скидку – 500 рублей на каждый квадратный метр площади квартиры. Если площадь квартиры 50 метров, получится 25 тысяч рублей. Если вносишь 100% сразу, то скидка увеличивается в два раза: 1000 рублей на квадратный метр. Это полностью относится и к покупке по ипотеке: деньги покупатель вносит чужие, принадлежащие банку, а скидку получает себе. Приятно. Ипотеку предоставляют самые крупные российские банки: Сбербанк, ВТБ24, «Возрождение», «Транскапитал-банк», «, Глобэекс. Ставки от 11,4 процентов.

Наконец, нужно назвать еще одного участника проекта, это РИНКО или ООО «Региональная страховая компания». Именно в ней застрахованы риски застройщика, его ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательство по передаче жилого помещения по ДДУ. РИНКО в представлении не нуждается, но все же уточним, что в июне 2015 года рейтинговое агентство "Эксперт РА" подтвердило "Региональной страховой компании" рейтинг на уровне "А" (Высокий уровень надежности).

Осталось поделиться общим впечатлением. Сам проект рассчитан на много лет, аж до 2024 года, напомню еще раз, речь идет о застройке площади в 60 гектаров земли. Это огромный участок, на котором можно поселить целый город. Однако ни генплана этого участка, ни даже просто его очертаний мы не знаем. Сегодня известно только о первой очереди строительства – 12 корпусах на 6,8 га. Куда дальше пойдет стройка, непонятно. Но пока «Мир Митино» явно имеет преимущество перед соседними стройками: тихое место рядом с лесопарковым массивом. Участки земли застраиваются неплотно, оставляя пространство и для прогулочных зон, и для зеленых насаждений, и зоны отдыха около реки Сходни.

О квартирах написано достаточно подробно. Застройщик относит это жилье к комфорт-классу, хотя многие с ним могут не согласиться, и я в том числе, т.к. комфорт-класс все-таки подразумевает иную технологию строительства – монолитную или кирпичную. Квартиры в блочных домах довольно стандартные. Да и архитектура самих корпусов ничем особенным не выделяется. Жилье с удобными, но обычными квартирами для среднего класса москвичей.

Опасности этого проекта две. Одна – это процесс о банкротстве ГВСУ «Центр». Вторая – неизвестность судьбы окружающих территорий. Покупатель квартиры может оказаться в приятном зеленом и тихом квартале, а может получить жилье в плотной застройке, среди высотных домов, которые давят со всех сторон, а людской поток создает пробки как на дорогах, так и в общественном транспорте.

Все остальное – преимущества. Главное из которых в том, что продажи начались относительно недавно, цены пока невысокие, а строят комплекс быстро. Тут важно хорошо подумать, не поспешить, но и не опоздать с решением.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля