ЖК «Борисоглебское»: для тех, кто ценит тишину

Странная привычка жить в многоэтажных домах осталась у нас от советского времени, на излете которого панельные корпуса стали строить даже в сельской местности, и это казалось очень привлекательным: водопровод, канализация, газ, горячая вода. По сравнению с удобствами на улице – просто праздник.

За привилегию жить в столице, с ее театрами, музеями, кафе, парками мы готовы смириться с ужасной экологией, шумом улицы прямо под окнами и дышать дорожной пылью круглый год. Но ведь так не должно быть и так нигде не живут. Англия или Франция, или соседняя Швеция предстают перед туристом в виде отдельно стоящих домиков, или малоэтажных корпусов, около каждого из которых несколько машин, по числу взрослых. Неужели и Москва готова стать такой же?

Думаю, целиком нет, но в некоторых местах Новой Москвы можно найти именно так организованные жилые комплексы. Вот и ЖК «Борисоглебское» стремится к этому. Жилой комплекс расположен в северо-западной части Троицкого административного округа, в поселении Новофедоровское, в деревне Зверево. По Киевскому шоссе я насчитала 45 километров от МКАД, автобус по выделенной полосе едет до метро «Саларьево» 40-45 минут. Кроме двух шоссе, Киевского и Минского, ЖК «Борисоглебское» соединяет с Москвой железная дорога. От Киевского вокзала до платформы «Рассудово» (54 км) поездка займет чуть больше часа.

ЖК «Борисоглебское» – это 219 домов высотой в три этажа, окруженные со всех сторон лесами. Как будто небольшой городок, в котором будет все, что необходимо для жизни: детские сады и школа, спортивный центр и велодорожки, магазины и торговый центр, предприятия бытового обслуживания и банки, детские площадки и пешеходные бульвары. Сейчас завершается строительство первого из четырех кварталов, состоящего из 81 дома – Кленового. Но квартиры начали продавать и в домах следующего квартала – Сиреневого.

Кленовый квартал – самый дальний от нас. Ближе всего – Сиреневый.

Менеджер офиса продаж, Лена, узнав, что мне нужна трехкомнатная квартира, одобрила мой выбор и рассказала, что продала однокомнатную в Апрелевке за 4,1 миллиона рублей, чтобы купить трехкомнатную в эко-районе «Борисоглебское», тогда она стоила всего 3,7 миллиона рублей. Сейчас трехкомнатные в Борисоглебском уже дороже. Кроме того, эти квартиры во всех четырех кварталах эко-района составляют всего 17%, так что в Кленовом квартале, начало продаж которого было еще летом 2013-го, они остались только на первых этажах. Правда, на рынке, как мне подсказали, начали появляться «трешки», купленные когда-то для последующей перепродажи. Можете спросить у менеджеров, они подскажут, как найти удачно расположенную «трешку», хотя, конечно, это не их задача.

Цена на квартиры в ЖК «Борисоглебское», на мой взгляд, конкурентноспособная. В таблице 1 приведены цены на однокомнатные квартиры в эко-районе «Борисоглебское» и других строящихся в Новой Москве малоэтажных жилых комплексах.

Таблица 1. Сравнительная

Эко район «Борисоглебское» отнесен к эконом-классу, главным образом, из-за удаленности от Москвы и больших городов. До Троицка ехать не менее получаса, до Наро-Фоминска и того больше. Только в этих городах вы обнаружите ближайший кинотеатр.

Спортивная и музыкальная школа есть в деревне Яковлевское. Поскольку своя школа в ЖК Борисоглебское будет построена к осени 2018 года, то и в школу детей следует записывать сначала в Яковлевское, куда от платформы «Рассудово» детей возит школьный автобус. Яковлевское – это тоже Новая Москва, а значит и в школу ребенка определят, и в медицинском пункте помощь окажут бесплатно. Но вот беда: деревня Яковлевское находится по другую сторону железной дороги, за переездом. Что это такое, знают те, кто рядом с переездом жил. Кто не знает, смотрите фотографии. Это не утро, не вечер, не час пик. Это четыре часа с какими-то минутами, а машины уже выстроились к переезду. Я бросила свою на обочине и пошла к платформе пешком, с удовольствием прогулялась по лесу. Поэтому для школьников нужно рассчитывать это время: полчаса до станции пешком, а там уже школьный автобус.

В другой деревне, Селятино, тоже есть и музыкальная школа, и бассейн. Несколько больших торговых центров. Там даже больница есть. Однако, и Селятино находится по другую сторону железнодорожного переезда, на котором всегда очереди. Или нужно возвращаться на бетонку и ехать по путепроводу. Это недолго, минут 20-25, но, боюсь, утром в школу, когда все поедут на работу, придется выезжать пораньше.

Повторю, что к эконом классу ЖК «Борисоглебское» отнесен из-за удаленности от больших городов, что я лично считаю плюсом. Здесь тихо, это действительно экологически чистый район. Строители в обед собирают грибы прямо за забором поселка. Зверево – это маленькая дачная деревушка, по переписи в ней насчитали всего 50 жителей, но владельцев домов, стоящих на 11 улицах, конечно, больше. К деревне приписано несколько садовых товариществ, рядом санаторий.

Дома эко-района «Борисоглебское» строят на бывших колхозных полях. Застройщик, ООО «Апрелевка С2», владеет двумя участками в деревне Зверево. На первом, участке 100, номер по кадастровой карте 50:26:140503:0043, заканчивается строительство Кленового квартала с домами под №№139-219. В центре квартала расположится храм Бориса и Глеба, от него начнет свой путь Дубовая аллея, которая пройдет через все четыре квартала жилого комплекса.

От второго участка земли, 101-го, по кадастровой карте №50:26:140503:0044, Кленовый квартал отделяет дорога, идущая из Зверево в Рассудово, через дорогу будет построен пешеходный мост, по которому пойдет Дубовая аллея и по которому можно будет добраться до школы, спортивного центра, магазинам. Впрочем, дорога на Рассудово, если не считать пробки к переезду, не показалась мне загруженной, можно и без моста перейти.

Итак, еще три квартала, Березовый, Сиреневый и Рябиновый, будут построены на участке с номером 101, дома на двух из них начали строить летом 2016, а квартиры в Сиреневом квартале продавать.

Тут нужно сказать о самих домах, которые строят в эко-районе «Борисоглебское». Внешне они не отличаются оригинальностью, обычные с виду кирпичные трехэтажные здания, часть из которых имеет высокие «французские» окна, а другая – глубоко утопленные лоджии. Дома только отделаны кирпичом, стены у них из газобетона, а несущие конструкции монолитные.

Прелесть этих домов начинаешь понимать, когда попадаешь внутрь. Квартиры получились большими и светлыми. А поскольку я обошла все типы домов, то могу дать совет, как выбирать квартиру в ЖК «Борисоглебское».

Во-первых, нужно выбрать тип дома. Вам покажут три типа корпусов, которые отличаются планировкой. В домах самого распространённого типа «Г» на площадку выходит сразу 10 квартир, все они одно- или двухкомнатные, дом состоит из нескольких секций, то есть подъездов, поэтому он получается длинный. Кроме того, в большинстве квартир здесь нет классических балконов, вместо них большие французские с ограждением внизу. И еще в этих квартирах совмещенный санузел небольшого размера. Места для стиральной машины в ванной я не увидела. Зато кухня здесь не меньше 10,5 метров и комнаты тоже достаточно просторные. Эти дома, скорее всего, для холостяков или совсем молодых семей. Или для тех, кто детей уже вырастил и ищет покоя.

Дома типа А и Б внешне очень похожи, маленькие кубики, стоящие по три или четыре в ряд. В каждой секции типа А всего девять квартир, а в секции типа Б – двенадцать и здесь есть трехкомнатные квартиры. Большинство квартир окнами выходят на две стороны, они кажутся буквально заполненными светом. В каждой квартире есть своя лоджия, правда лоджии, на мой взгляд, очень маленькие. Да и кухни здесь чуть больше восьми метров, санузел раздельный, хотя тоже небольшой, если честно.

Наконец, корпуса типа В мне показались самыми удачными. Это корпуса, стоящие отдельно от других, с красиво оформленным входом в торце дома. На каждом этаже здесь пять квартир, из которых только одна однокомнатная. Двух и трехкомнатные квартиры в этих корпусах угловые, что позволило архитекторам в большой комнате сделать два окна. Кухни в некоторых из этих квартир достигают 13 метров, но не бывают меньше десяти. Предусмотрены и гардеробные или кладовки. Я выбирала бы квартиру именно в этом типе корпусов, здесь даже коридоры просторные и вся квартира полна воздуха и света.

Квартиры сдаются без отделки, но все инженерные сети в квартиры заведены, на каждой кухне будет висеть двухконтурный газовый котел, который должен обеспечить квартиру отоплением и горячей водой.

Газовые трубы заведены в квартиры. Одна труба пойдет к плите, другая к газовому котлу.

Квартиры в целом небольшие по площади, но кажутся достаточно просторными: однокомнатные в среднем 35 метров, двухкомнатные от 51 до 63 квадратных метров, трехкомнатные – от 71 до почти 76 кв. м.

В целом ценовая линейка ЖК «Борисоглебское» выглядит так:

Таблица 2. Стоимость  квартир  в ЖК

Под руководством энергичного менеджера офиса продаж мы, группка потенциальных покупателей, ходили от корпуса к корпусу, и вдруг один из нас сказал: «Да это же березка!». Мы все поняли, о чем речь, и все испытали разочарование. Идея назвать кварталы именем типичных для нашей полосы деревьев и кустарников и засадить кварталы именно этими растениями показалась нам всем привлекательной. Досадно было видеть, что этот план не реализован, вместе кленов в Кленовом квартале посажено множество молодых березок.

Кажется, мелочь, но и на мелочи стоит обратить внимание, когда отдаешь свои деньги сейчас, а ключи от квартиры получишь года через три.

Итак, как же и у кого мы будем покупать свои квартиры, если все-таки решимся на этот выбор? Застройщик проекта и владелец участков земли, на которых строится эко-район «Борисоглебское», ООО «Апрелевка С2». Однако все квартиры Кленового квартала были выкуплены у застройщика двумя инвесторами, один из них — это ООО «Борисоглебское», второй имеет длинное название и я воспроизведу его полностью: АО «Сбербанк Управление активами» Д.У.ЗПИФ «Сбербанк Жилая недвижимость». Каждая из этих организаций заключила с застройщиком договор долевого участия согласно федеральному закону №214, в договорах этих указана дата выполнения обязательств застройщиком – это декабрь 2016 года. Поэтому покупать квартиру мы с вами будем путем заключения договора уступки прав, к которому, по нашему желанию, будет прилагаться заверенная копия ДДУ. Договор уступки прав регистрируется так же, как ДДУ, и защищен тем же 214-ФЗ. Риски застройщика при этом не застрахованы.

Если вам понравится квартира из фонда, принадлежащего АО «Сбербанк Управление активами», то дело вы будете иметь с ООО «Борисоглебское», выполняющего в данном случае функции посредника или агента. Если же квартира окажется в собственности ООО «Борисоглебское», то оформлять сделку будет ООО «Борисоглебская недвижимость». Если же вы хотите купить квартиру в Сиреневом квартале (срок сдачи декабрь 2018 согласно разрешению на строительство), то вы будете заключать договор долевого участия с ООО «Апрелевка С2» через агента ООО «Борисоглебское». Если вы усвоили эти различия, можем перейти к самой процедуре покупки, потому что она во всех случаях одинакова.

В любом случае, все начнется с прихода в офис продаж ООО «Борисоглебское» и заключения договора с агентом, за его услуги придется заплатить 3% стоимости квартиры за ее бронирование и еще 100 000 рублей за регистрацию договора уступки прав, а затем и прав собственности. Довольно большая сумма, особенно для однокомнатный квартир, где она составит 5-6% цены. Однако расстраиваться не нужно, потому что эти деньги будут вычтены из цены квартиры, это как бы аванс, но невозвратный. Кроме того, если вы покупаете квартиру по ипотеке, то эти деньги вы заплатите только после ее подтверждения банком.

После оплаты бронирования и агентских услуг, агент готовит договор уступки прав (или долевого участия для Сиреневого квартала), покупатель его подписывает, агент регистрирует договор в Росреестре, и дальше у покупателя есть пять рабочих дней на внесение на счет продавца стоимости квартиры за вычетом уже оплаченных сумм.

Одно замечание. Квартиры ЗПИФа «Сбербанка» оказываются, в конечном счете, дешевле. Они продавались по акции, и два десятка квартир, все еще находящиеся в собственности этой структуры в июне 2016 года, так и продаются по более низкой цене. Во всяком случае, мне так объяснили в офисе продаж.

Беспроцентная рассрочка предоставляется по Кленовому кварталу только на двух- и трехкомнатные квартиры при первом платеже не менее 80% на три месяца, и на полгода с начислением 1% на остаток. В Сиреневом квартале на таких же условиях можно получить рассрочку на все квартиры и не только на полгода, но и на год.

И еще важно понимать, что ООО «Борисоглебское», как и ООО «Апрелевка С2», созданы при участии Строительной компании «СтройИнвестТопаз», а это серьезный игрок на рынке строительства недвижимости. В качестве генподрядчика строительство начинало ООО "ЮНИТИ". В 2016 году появился новый подрядчик «Лидер-групп», хотя застройщик активно использует в строительстве и собственные силы. В 2016 году в проект вошел в качестве инвестора Газпромбанк.

Ипотеку для покупки этих квартир предоставляет «Сбербанк» и ВТБ24, субсидии – Агентство по реализации жилищных займов и субсидий г. Москва. Все выглядит солидно.

Однако, меня настораживает вот что. Первое – темпы строительства. Дома начали строить летом 2013. Три года спустя я не увидела построенными даже 81 корпус Кленового квартала. Более того, нам, потенциальным покупателям, запретили делать фотографии. А темпы строительства остальных кварталов явно отстанут от сроков, указанных в декларации. Второе: я не понимаю, почему застройщик, в целом не очень-то известная на рынке компания, пусть даже созданная (по словам, но не юридически) крупной и известной, не страхует свои риски, хотя это рекомендуется делать согласно закону 214-ФЗ. Почему меняются генподрядчики – может, и мелкий, но тоже вопрос. И наконец, почему в Кленовом квартале посажены березки? Я не шучу, я хочу знать, собирается ли застройщик вообще строить Березовый квартал или до него дело не дойдет?

Но, может быть, я слишком придираюсь? Просто в Кленовом квартале уже нет трехкомнатных квартир, которые мне понравились бы. А Сиреневый будет сдаваться через два года. А без страховки рисков ДДУ и 214-ФЗ никак не могут гарантировать возврата вложенных денег, если застройщик обязательств не выполнит. Вот тут и задумаешься.

Впрочем, все эти грустные вопросы как-то и в голову не приходят, когда смотришь квартиры, которые продаются в эко-районе «Борисоглебское», когда ходишь по его улицам и любуешься уже готовыми детскими площадками, когда видишь, как могучие трактора формируют горку под фундамент будущего храма, когда гуляешь в солнечном сосновом лесу и срываешь землянику по пути к платформе. ЖК «Борисоглебское» - чудесное место, это не просто жилой квартал Новой Москвы, это другой образ жизни, не привычный пока для москвичей. Но именно так хочется жить, в такой атмосфере растить детей. Здесь тишина, здесь поют птицы, здесь хочется слушать, как растет трава.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля