Все, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость продолжают оставаться самым надежным инструментом. Это видно из текущей ситуации на рынке и подтверждается мнением аналитиков. Все дело в том, что в отличии от банковских вкладов, покупки ценных бумаг и валюты здесь ситуация более стабильная. Сооснователь компаний “1Капиталь” и Business Planner Дмитрий Соломников рассказал читателям МП, что из себя представляет рынок коммерческой недвижимости сегодня, как правильно выбрать помещение для инвестиций и почему очень важно разрабатывать финансовую модель. Далее - прямая речь.

Игроки рынка недвижимости
На рынке коммерческой недвижимости представлены разные группы игроков. У каждой из них своя мотивация.

Предприниматели. Это те люди, которые занимаются созданием недвижимости (возводят новые здания, формируют готовый арендный бизнес (ГАБ), в целом воплощают идеи в жизнь). Они создают добавочную стоимость. Основной мотивацией для них является получение прибыли. Они могут либо строить объекты с нуля, либо проводить редевелопмент. Например, купить “убитое” помещение в цоколе жилого дома, расположенном в центре города, сделать ремонт по заданной концепции и продать “красивый продукт”: отремонтированное помещение с арендаторами.

Инвесторы. Эта та категория людей, которые сами не занимаются строительством объектом и их управлением, но выделяет на эти цели финансирование. Благодаря инвестору все и работает. Инвестором может выступать банк, фонд, так и обычное физическое лицо. Их задачей является получение процента с вложенного ими капитала. Например, инвестор может предоставить капитал предпринимателю под строительства магазина, в котором в последующем разместится магазин “Пятерочка”. И после запуска объекта в эксплуатацию продать объект, как ГАБ, заработав определенную норму прибыли. К категории инвесторов относятся и собственники коммерческой недвижимости.

Агенты. Это отдельная категория, которая постепенно себя изживает. По сути, сейчас агенты не несут большой ценности и для предпринимателя, и для инвестора и в целом бизнесу. Их целью является получение комиссии со сделки. Например, я наблюдаю уже второй год, как разные агентства недвижимости пытаются сдать одно и тоже торговое помещение. При этом, арендная ставка не снижается, а в помещении не проводятся никакие улучшения. Очевидно, что рынок не готов снять помещение в текущем состоянии. Но агенты используют стратегию “ждем у моря погоды”.

Брокеры. Ими могут выступать как частные лица, так и компании. Это те люди, которые разбираются в недвижимости, у них есть связи, контакты с потенциальными арендаторами (в том числе и торговыми сетями) и потенциальными покупателями. Эти люди понимают, какая сейчас ситуация на рынке, какая недвижимость наиболее ликвидная. Они могут определить наиболее эффективное использование помещения, отвечая на вопрос: “какая функция принесет собственнику больше?”. Например, размещение в помещении dark kitchen, индивидуальных кладовок или кабинетов бьюти мастеров. Мотивацией также выступает получение комиссии или процента от потенциальных арендных платежей.

Оценщики. Их задачей является максимально правильно и корректно оценить рыночную стоимость помещения.
Банки. Несмотря на то, что банк может выступать инвестором, его стоит выделить в отдельную категорию. Банки согласовывают отчет об оценке, проверяют все документы. Для них такие объекты являются непрофильными активами, а их цель — это заработать деньги.

Кто инвестирует
Инвесторов можно разделить на два вида. Это физические лица с небольшим капиталом (10-15 млн рублей) и крупные инвесторы, которые готовы покупать большие помещения и строить объекты с нуля. У них есть соответствующий капитал или источники его привлечения.

Стоит отметить, что первая категория инвесторов очень нестабильна. В текущих условиях многие люди не очень стремятся инвестировать в недвижимость. Мотивируют они это тем, что она принесет им доход в 12-13% годовых, в то время как депозит сегодня — 20-21% годовых. Сейчас доля таких инвесторов в недвижимость минимальна. Но данным инвесторам нужно ответить себе на следующий вопрос: что будет с ценами на недвижимость, когда Центробанк начнет снижать ключевую ставку, а люди начнут снимать с депозитов более 50 трлн. руб. своих накоплений?

Крупные же инвесторы вкладываться не перестали. Все дело в том, что любая недвижимость в любой стране мира всегда являлась хорошим защитным активом, который в цене не упадет. Богатые люди, как правило, более половины своего капитала хранят именно в недвижимости.

Виды коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость бывает нескольких типов. Это офисы, складская недвижимость и торговые помещения.
Отдельно стоит выделить апартаменты. Данный вид недвижимости существует уже давно, но популярным стал в последний 5-10 лет. Люди стали активно инвестировать в данный сегмент, так как он гарантировал определенную норму доходности. В некоторых случаях речь шла о доходе в 10-15% плюс прирост стоимости самих апартаментов. Но в Москве сейчас вышел законопроект, запрещающий строить апартаменты, т.к. в этот сегмент пришло слишком много игроков, которые стали играть “не по правилам”.
Поэтому рассмотрим первые три типа недвижимости более подробно.

Какую недвижимость стоит покупать

Офисы
Несмотря на экономическую ситуацию и нехватку кадров, многие компании расширяются и приобретают офисные помещения. На сегодня офисная недвижимость является одним из самых стабильных направлений. Но есть одно существенное «но». Все дело в том, что арендная ставка в офисах ниже, чем в торговых помещениях. А вот стоимость самих помещений сопоставима. Это значительно увеличивает сроки окупаемости. За последнее время ввод новых объектов в данном сегменте значительно сократился. Виной всему высокие процентные ставки по кредитам и возникающие из-за этого сложности с привлечением финансирования. Все это в будущем может стать причиной дефицита предложения и привести к росту арендных ставок.
Однако на текущий момент дефицита офисных помещений не наблюдается. Например, в Санкт-Петербурге запас свободных площадей составлял по последним данным где-то около 3-5%.

Многие проекты в сегменте офисной недвижимость сегодня общей площадью (едиными лотами) не продаются. Поэтому собственники разделяют свои бизнес-центры на отдельные помещения (отдельные кадастры), и затем уже продают все здание разделенное по маленьким офисам. Плюсом в этом является возможность купить качественный и красивый офис. А минусом является то, что собственник здания, в лучшем случае, после продаже на какое-то время становится управляющей компанией. Но в любой момент он может отказаться от обслуживания здания, возложив эту работу на многочисленных собственников.
Нужно не забывать, что собственник заинтересован в том, чтобы продать помещение и получить с этого максимум дохода. Именно поэтому, если объект единым лотом не продается, то он делит помещение и продает его уже таким образом. В таких бизнес-центрах нужно очень внимательно читать договор при покупке, чтобы потом не оказалось, что вам еще надо будет заниматься и обслуживанием здания вместо с другими совладельцами офисных помещений.

Складские помещения
Складские помещения — это прерогатива, как правило, крупных инвесторов. Это достаточно большие и капиталозатратные проекты. Инвестиции составляют в среднем от 40 млн рублей, что розничный инвестор позволить себе попросту не может.
Такая большая сумма обоснована тем, что сначала надо приобрести землю, подвести коммуникации, согласовать и возвести объект. Вот только вопрос с коммуникациями может затянуться из-за бюрократических проволочек. Да и стоимость подключения к коммуникациям достаточно высока.

На рынке складской недвижимости уже сейчас наблюдается дефицит. Новые помещения снимают в аренду как «горячие пирожки, а их арендная ставка уже сопоставима со стоимостью офисов класса А. Ситуация в этом плане достаточно уникальная. Все дело в том, что офисная недвижимость, как правило, стоила дороже. Впрочем, рынок должен насытится и цены поползут вниз. Но ближайшая перспектива пока не столько очевидная.

Торговые помещения
Торговая недвижимость, пожалуй, остается самым популярным направлением для инвестиций. Однако и здесь существуют свои нюансы, которые важно учитывать. К примеру, существуют так называемые торговые центры, которые распродаются по частям. Покупать в них помещения очень рискованно (по аналогии с продажей отдельных офисов в БЦ). К примеру, вы купили помещение на втором этаже такого ТЦ, а первый этаж «заселили» непонятно кем. В итоге люди попросту могут не дойти до второго этажа.
Другим вариантом торговых помещений является стрит-ритейл. Тут одним из главных игроков является застройщик. Ранее продажа коммерческих помещений была для них мучением, а цены порой были ниже, чем на жилье. Сейчас же цены в среднем сравнялись, а коммерция иногда даже стоит дороже.И потенциальному инвестору нужно внимательно следить за ситуацией с ценами на рынке. Нужно внимательно оценивать не только предложение от застройщиков и продавцов, но и непосредственно саму локацию. Изучать трафик, конкуренцию, потенциальных арендаторов. Причем заниматься этим вопросом надо до покупки помещения.

К примеру, у вас есть помещение в спальном районе, где основной контингент - это люди в возрасте с небольшим уровнем дохода. Соответственно, сдавать это помещение под дорогую кофейню или магазин модной импортной одежды попросту неправильно. Никто туда не пойдет. А вот продуктовый дискаунтер, секонд-хенд или магазин недорогих товаров для дома будет здесь в самый раз. Очень важно, чтобы ваша желаемая арендная ставка укладывалась в финансовую модель арендатора.
Самыми лакомыми кусочками в стрит-ритейле являются помещения площадью до 50 кв.м. с отдельным входом, витринной и обеспеченные электричеством (минимум 20-25 кВт). Такое помещение, если оно находится в нормальной локации и на первой линии, очень быстро найдет своего арендатора.

Как правильно оценить торговое помещение?
Перед покупкой помещения необходимо просчитать финансовую модель. Это можно сделать самостоятельно или же с привлечением оценщика. При этом нужно привлекать специалиста, который бы имел опыт работы с такими объектами.
На что же в первую очередь смотрит оценщик? Если мы проводим оценку на основе дохода, то на арендные ставки в аналогичных помещениях в этой локации, которые сейчас сдаются в аренду. Если, к примеру, рядом есть 5 помещений со ставкой в 2.000 рублей за кв.м / месяц, то они и будут учитываться. Но тут нужно учесть, что контрактная арендная ставка не всегда совпадает с желаемой: арендатор может заключить договор как по ставке 1.500 рублей за кв.м / месяц, так и по ставке 2.500 рублей за кв.м / месяц. В первом случае речь идет о помещении, которое более 6 месяцев не может найти арендатора, во втором - о помещении, на которое имеется очередь. Реальный пример: собственник приглашает всех арендаторов на встречу в один день и одно время. А договор подписывается с тем, кто предложит самую высокую ставку. Но такое возможно только в качественной локации: дома новых годов постройки (от 2020-х), высокая плотность платежеспособного населения (от 4.000 домохозяйств в радиусе 5 минут пешком), высокий уровень дохода на семью (от 200.000 рублей / месяц), высокий трафик (от 800 человек).

Оценщик определяет рыночную стоимость и отчет передает в банк для получения кредита на покупку помещения. Однако банки в последнее время стали брать эту работу на себя. Дело в том, что у них имеется недоверие к независимым оценщикам, которые могут завысить стоимость помещения по просьбе заказчика. Банки же при выдаче кредита учитывают все риски и закладываю некую скидку. По сути разница между оценкой и реальной стоимостью становится первоначальным взносом.
Именно для этого и нужно рассчитывать финансовую модель при покупке недвижимости самостоятельно, полагаясь только на себя, на собственные силы, или обращаясь к специалистам рынка. Важно учесть, что финансовая модель, пусть и приблизительная, должна быть всегда.

Финансовая модель — это очень важный инструмент, чтобы определиться еще до покупки: подходит ли конкретное помещение нам “по цифрам” или нужно искать другое? При этом, никогда нельзя верить продавцам помещений о потенциальной арендной ставке и возможной окупаемости помещения. Для этого мы и создаем финансовую модель.

Сравнение доходности в коммерческой недвижимости и в жилой
В связи с тем, что доступность покупки жилой недвижимости из-за цены выше (стоимость жилой недвижимости от 6-7 млн. руб. в городах миллионниках, коммерческой- от 15-20 млн.руб), многие инвесторы выбирают покупку жилья и последующую сдачу его в аренду. При этом, средняя доходность от инвестиций в жилую недвижимость составляет 5%, а в коммерческую недвижимость - 7-10% (при корректном подборе объекта).

Например, мы можем приобрести однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 8 млн.руб и сдавать ее за 32.000 руб./мес = 5% годовых. При этом, в теории, мы можем найти за эти же деньги торговую недвижимость, площадью 29 кв.м (расчет исходя из средних цен) и сдать под кофейню, вейп или продажу трикотажа по ставке 52.000 руб./мес = 8% годовых. Такая низкая доходность коммерции в данном примере обусловлена маленькой площадью помещения. Стоимость 1 кв.м при покупке 10 кв.м может составлять 400.000 руб/кв.м, а при покупке 100 кв.м - 250.000 руб. / кв.м. Поэтому более эффективным является работа с бюджетами от 15-20 млн.руб. и выше.

Но у коммерции есть существенные преимущества, давайте разберем на примере стрит ритейла:
• Дефицит качественных площадей. Если при покупке вы выбрали “правильный” объект, то его доходность может доходить до 12-14%. И на него будет всегда очередь из арендаторов;
• Безусловная индексация арендной ставки на 5-10% каждый год. Арендаторы в коммерции привыкли к индексации, т.к. инфляция закладывается в цену его продукта. В связи с ростом цен пропорционально увеличивается выручка. И арендатор также пропорционально может увеличить платеж по арендной плате;
• Нет необходимости делать текущие ремонты. При сдаче в аренду жилья, арендатор за время проживания может значительно ухудшить состояние квартиры. И собственник будет вынужден проводить все ремонты за свой счет. В коммерции арендатор сам делает ремонт под себя и поддерживает помещение в хорошем состоянии;
• Более низкая сменяемость арендаторов. Если продукт (услуга) арендатора подходит под целевую аудиторию локации, то он может снимать помещение 5-10 и более лет;
• Рост узнаваемости места. Со временем собственнику легче искать арендаторов, т.к. помещение и его трафик “раскачивается.
• Но жилой недвижимости строится на порядок больше, чем коммерческой. И традиционно в нашем обществе принято покупать именно жилье.

------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.