В столичном регионе с применением счетов эскроу продается каждая третья новостройка

Предсказания о значительном повышении цен на жилье не сбылись, новостройки за год подорожали примерно на 10%. Как пишет газета «Ведомости», покупатели заключают сделки как с эскроу-счетами, так и по старым договорам долевого участия (ДДУ), не отдавая очевидного предпочтения ни одной из схем.

С 1 июля 2019 года российский рынок новостроек официально перешел на проектное финансирование. На строительство девелоперы должны брать деньги в банках, деньги покупателей лежат на эскроу-счетах вплоть до введения дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности.

По данным «Дом.рф» на 31 января 2020 года в Москве и области строится 27,2 млн кв. м жилья, из них с привлечением средств покупателей на счета эскроу – 7,4 млн кв. м (27,3%). И эта доля увеличивается быстро – по информации «Дом.рф», с 1 октября 2019 года в Московском регионе она выросла на 30%. По данным Росреестра по Москве, в столице в январе было зарегистрировано 6300 ДДУ, из их 1639 – с применением счетов эскроу (26%).

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, некоторые комплексы целиком финансируются по новой схеме, однако в ряде случаев нововведение коснулось только отдельных очередей.

Действительно, девелоперы несколько умерили активность, но трагедии из этого участники рынка не делают. По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2019 году продажи открылись в 68 комплексах против 90 проектов в 2018 году. Однако прошлогодний показатель сопоставим со статистикой 2017 (72 проекта) и 2014-2016 годов (60–65 проектов).

В аналитическом центре Irn.ru изданию уточнили, что в январе-июне 2019 года на рынок вышло чуть больше 1 млн кв. м нового жилья, а в июле-декабре – почти 1,3 млн кв. м.

По словам директора по продукту компании «Сити – XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, результаты продаж одного из ЖК по эскроу-счетам и двух других по ДДУ (все в Подмосковье) во всех трех случаях соответствовали плановым. Про стабильно высокий интерес к проектам независимо от формы их реализации говорит и вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК Юрий Ильин.

«Ведомости» пишут, что за год новостройки дорожали за счет инфляции, роста НДС, снижения ставок по ипотеке. Но рост не превысил 10% из-за скромной платежеспособности граждан, повышения процентов по ипотеке в начале года, а также приличных запасов предложения.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, среди прочих факторов, влияющих на цены, называет открытие новых станций метро в Москве (к 2023 году планируется построить почти 40).

Гендиректор агентства «Бон тон» Наталия Кузнецова замечает, что цены на новостройки росли волнами, это сопровождалось подхлестывающей информационной кампанией. По итогам первого квартала прирост спроса в старых границах Москвы составил 29,3% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Второй прибавил еще 15,5%, комментирует. Со второй половины года вектор сменился, и в III квартале спрос просел (на 13,2%).

В целом по показателям спроса 2019 и 2018 годы сопоставимы. Это подтверждается и данными Росреестра: 82 тыс. ДДУ в 2019-м против 79,7 тыс. в 2018-м.

Однако, по оценкам «Метриума», реальных сделок в 2019 году было примерно 75 тыс., что на 6% меньше, чем в 2018 году. Дело в том, что число сделок, заключенных реальными покупателями в «пиковом» июне, составило 5,2 тыс. вместо «официальных» 11,7 тыс., остальные июньские приобретения пришлись на упомянутые юрлица, чтобы достраивать проекты по старым правилам. По оценке, гендиректора ГК «Атлант» Романа Лябихова, именно в июне цены выросли на 5%.

На 1 октября 2019 года в едином реестре проблемных объектов числилось 3252 дома, на 31 января 2020 года к проблемным отнесены 3,04 тыс. домов (на 212 меньше). В IV квартале 2019 года наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства приняты решения о восстановлении прав более 16 тыс. дольщиков 220 домов в 21 субъекте РФ.

«С момента перехода на новую систему финансирования цены на квартиры в комплексе «Настроение» выросли на 5-7%», – говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Окончательно на новую модель рынок, по расчетам опрошенных изданием экспертов, перейдет в течение трех лет.
По данным Банка России на 1 января 2020 года, застройщиками заключено 788 кредитных договоров (+21% к началу декабря 2019 года) на 922 млрд рублей (+16%). Ставки по кредитам застройщикам снижаются: с 12-14% год назад до 9% в среднем. Специальная ставка по кредитам, обеспеченная средствами граждан на счетах эскроу, составляет около 3–5%. Если же сумма кредита существенно ниже накопленных на счете эскроу средств, ставка может еще уменьшиться.

Что касается небольших региональных компаний, то, как настаивают в Дом.РФ, условия предоставления банками проектного финансирования не зависят ни от размера населенного пункта, ни от размера застройщика. Кроме того, существует программа Минэкономразвития РФ по поддержке малого и среднего бизнеса, в которой участвует Банк «Дом.рф».