В Москве подорожали комнаты. Их активно раскупают приезжие

После снятия ограничений из-за коронавируса в столице подорожали комнаты — об этом «МП» рассказали сразу в двух крупных агентствах недвижимости. Комнатами, в том числе в коммуналках, активно интересуются переезжающие из регионов и москвичи, которые потеряли солидный доход в пандемию. Но не все так просто — часть риелторов уверена, что подорожание объясняется простой математикой.

Рост цен на 21%.

В ИНКОМ-Недвижимость зафиксировали рост цен на комнаты сразу в нескольких округах столицы. В одном из них стоимость собственного жилья, но с общим коридором, кухней и санузлом, возросла почти на четверть. Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов связывает это с несколькими факторам, частности — с падением покупательской способности населения и понижением ключевой ставки ЦБ, которая влияет на размер депозитов в банках (чем ключевая ставка ниже — тем ниже и проценты по вкладам).

— Предполагаю, что в этой ситуации многие держатели вкладов отказываются от услуг банков и вкладывают свои средства в приобретение недвижимости, в том числе комнат — для того, чтобы затем сдавать их в аренду. Все-таки наши сограждане в большинстве своем считают данный вид заработка более понятным и надежным, — поясняет Куликов.

Увеличение спроса на комнаты связывают с экономическим кризисом и в агентстве «НДВ-Супермаркет Недвижимости». Но там видят и другую причину того, что комнаты стали для части людей интересней квартир:

— Многие боятся сейчас остаться с «фантиками» в преддверии второй волны режима самоизоляции, поэтому торопятся вложиться в недвижимость до сентября, — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании Елена Мищенко.

По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, сильнее всего подорожали комнаты во вторичном сегменте в следующих округах: ЗАО — на 7%, СВАО — на 9%, ЦАО — на 19% и САО — на 21% (по сравнению с тем же периодом прошлого года).

Кто интересуется комнатами?

В ИНКОМ-Недвижимость говорят, что у комнат есть традиционная целевая аудитория. Во-первых, это москвичи, которые вынуждены менять жилье, но не хотят переезжать в Подмосковье — как правило, это люди, у которых ухудшилось финансовое положение, и те, кто планирует разъезд. Во-вторых, это приезжие, в том числе из стран СНГ, которые часто селятся в комнатах поближе к месту работы и живут там по несколько человек — они хотят поскорее закрепиться в Москве, отказавшись от ненадежной аренды, но не имеют возможности оформить ипотеку на полноценное жилье.

Интерес приезжих к комнатами проследили и в «НДВ-Супермаркет Недвижимости». Но там говорят, что гости столицы приобретают комнаты и в новостройках:

— Особенно [приезжие] «сметают» комнаты в домах под реновацию, чтобы в перспективе расселения получить новую жилплощадь и выиграть в деньгах, — отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании Елена Мищенко.

Коммуналка или доля?

Михаил Куликов из ИНКОМ-Недвижимость отмечает — чем меньше комнат в квартире, тем больше спроса на эти лоты и тем выше их цена.

— Гораздо удобнее делить квартиру с одним-двумя соседями, чем жить там, где у тебя, скажем, пять соседей и больше. Ведь в таких случаях повышается риск того, что соседом покупателя могут оказаться не самые приятные люди — например, алкоголики. Поэтому, с точки зрения комфортности, самые удобные варианты (которые также быстрее растут в цене) — это объекты в 2-комнатных квартирах, — заключает специалист.

При этом подорожание, по его словам, наблюдалось и в обычных квартирах, и в коммуналках.

«Мы не заметили роста цен»

По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», существенного роста цен в сегменте комнат не было. А предложение комнат в этом году (по сравнению с прошлым) упало — с 3% до 1,3% от всего предложения на «вторичке».

Директор по развитию ГК «Бест-Недвижимость» Константин Барсуков говорит, что у них тоже не заметили роста цен. А если такой скачок и был, то он мог быть связан с появлением комнат с высоким ценником, которые продавцы убирали на время самоизоляции, а сейчас выставили вновь.

— Кто-то мог пересчитать ценник в связи с ростом [курса] доллара, то есть добавить примерно 15%, — сказал он.

Эти комнаты, вероятно, и тянут вверх средний ценник по округам, полагает специалист.

— Представим, что было несколько лотов по цене 4 млн рублей, но вдруг появилась комната в самом «козырном» месте за 10 млн, и тут же подскочила средняя цифра. Это логично, — пояснил Барсуков.

С ним согласны в ИНКОМ-Недвижимость — там тоже называют появление дорогих лотов одним из факторов подорожания комнат.

Могут ли комнаты стать дороже квартир?

На этот вопрос все опрошенные «МП» эксперты отвечают «нет», но с некоторыми оговорками — такие случаи уже наблюдаются в ЦАО. Так, Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость нашел лоты, стоимость которых покажется странной большинству покупателей. Ценник неоправданно повышают из-за близости к Кремлю и престижности локации. Например, это комната площадью 28,5 кв.м. на Никитском бульваре, которая продается за11,5 млн рублей — она находится в «трешке», в доме 1900 года постройки. Другой лот: комната за 10,5 млн площадью 17,3 кв.м. на Новинском бульваре, в квартире всего одни соседи, а сам дом 1953 года постройки.

Если обратиться к сервису поиска жилья «ЦИАН», то в его базе можно найти квартиры в центре, уступающие в цене комнатам. Например, в кирпичном доме рядом с метро «Баррикадная» можно купить однушку площадью 30 кв.м. всего за 9,5 млн, а на улице Гиляровского (метро «Проспект Мира») приобрести однокомнатную квартиру площадью 29 кв.м. с лоджией, которая соединяет кухню и комнату.

Однако пока вероятность того, что комнаты станут дороже квартир, представляется маловероятной, говорит председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.

— В первую очередь спрос на комнаты объясняется финансовой ситуацией покупателей, поскольку приобретение комнаты — максимально экономичный вариант на столичном рынке жилья. Если же комнаты по цене сравняются c однокомнатными квартирами и студиями, то покупатели предпочтут приобрести отдельное жилье, а не делить кухню с соседями. Именно по этой причине часть покупателей отдают предпочтение современным малогабаритным квартирам, разница в цене не слишком большая, зато отдельное жилье, заключает эксперт.