В 2025 году тенденция к снижению рынка продолжится

Аналитический центр М2 рассказал, каким стал 2024 год для рынка недвижимости. Так, по оценке риелторов, наиболее благоприятная ситуация с динамикой спроса в течение всего года наблюдалась в сегменте ИЖС, а сильнее всего спрос просел на вторичке. Доля ипотеки по итогам года просядет на 35% относительно 2023 года. При этом в 2025 году тенденция к снижению рынка продолжится, полагают эксперты. Фактически единственным драйвером льготных программ кредитования останется семейная ипотека.

По данным М2 и Роскадастра, за 11 месяцев 2024 года зарегистрировано 2,8 млн сделок с жильём. Наибольшее число из них — более 50% — приходится на вторичный неипотечный рынок. Каждая четвёртая сделка связана с покупкой вторичного жилья в ипотеку. На ипотечные сделки с новостройками приходится 16% покупок, без ипотеки — 8%. Таким образом, на вторичке более чем в три раза больше сделок, чем на первичке. При этом доля ипотечного сегмента примерно в три раза меньше, чем неипотечного.

Также эксперты М2 отмечают, что на ипотечный сегмент рынка жилья в течение всего 2024 года оказывали влияние как традиционная сезонность, так и точечные события. Основными сдерживающими факторами к покупке жилья стали отмена льготной ипотеки под 8%, ужесточение условий по семейной и IT-ипотекам, а также сильный рост ключевой ставки. Эти обстоятельства сохранят свою силу и в 2025 году.

Динамика неипотечного рынка также подвержена влиянию сезонности. Кроме того, в 2024 году влияние на сегмент оказал рост доходов населения. Часть сделок без ипотеки со вторичным жильём драйвилась ипотекой с господдержкой. Это происходило через цепочку сделок, когда семья продавала свою старую квартиру, чтобы купить новую у застройщика по какой-нибудь ипотечной госпрограмме. Во второй половине года, после ужесточения условий господдержки, число таких сделок снизилось.

«Уходящий год оказался действительно сложным для индустрии. И кажется, что 2025 год готовит для нас не меньше вызовов. Учитывая действующие сдерживающие факторы, можно ожидать, что в предстоящем году тенденция к снижению рынка продолжится. По нашим прогнозам, сокращение ипотечных сделок составит 20–30% в сравнении с 2024 годом. Неипотечный рынок будут ограничивать те же причины, что и в уходящем году. Поэтому мы ожидаем снижение этого сегмента на 10%. Кроме того, сделки на первичном рынке могут быть сдержаны возможным запретом на предоставление застройщиками рассрочек. Фактически единственным драйвером льготных программ останется семейная ипотека», — рассказал Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.

Аналитики М2 изучили, как менялся спрос на жильё в течение уходящего года. Так, на протяжении первого полугодия интерес к недвижимости, несмотря на трудности, сохранялся на высоком уровне. Среднемесячное число визитов на сайт М2 для поиска объектов увеличилось на 18% по сравнению с предыдущим периодом. Люди искали землю в два раза чаще, дома — примерно в 1,5 раза чаще, а квартиры — на 8%. Семьи в первом полугодии старались успеть приобрести жильё по льготной ипотеке под 8% и по старым условиям других госпрограмм.

Во второй половине года, после корректировок госпрограмм, а также на фоне сильного повышения ключевой ставки, интерес населения к покупке жилья начал снижаться. Среднемесячное число визитов на сайт М2 снизилось на 22% по сравнению с первой половиной года. Интерес упал во всех сегментах: новостройки — на 16%, вторичное жильё — на 19%, ИЖС — на 28%.

Ситуацию со спросом подтверждают и данные исследования М2 «Индекс настроений риелторов». Эксперты отмечают, что с начала года активность в сегменте ИЖС росла, но после весеннего ажиотажа показатель стал снижаться и с сентября он находится на низком уровне. Существенное влияние на спрос в сегменте оказывает сезонность, однако в целом в 2024 году наиболее благоприятная ситуация с динамикой спроса наблюдалась именно в ИЖС.

Спрос на новостройки в начале года был низким. Причиной стали меры властей по «охлаждению» рынка ипотеки, введённые в декабре 2023 года. Это увеличение ключевой ставки, ужесточение условий льготных программ и снижение размера субсидий для банков.

Таким образом, доступность льготной ипотеки начала падать с конца 2023 года. Затем крупнейшие кредиторы ввели комиссию для застройщиков за выдачу льготных кредитов. Банки обосновали это снижением доходности из-за сокращения размера субсидий. В итоге, в первые два месяца 2024 года спрос на новостройки оставался пониженным. Однако с марта по июнь он активно рос в преддверии отмены общедоступной льготной ипотеки и пересмотра условий семейной ипотеки. В июле из-за реформы госпрограмм спрос на первичку снова сократился.

Самый низкий спрос в течение всего года наблюдался на рынке вторичного жилья. Это в первую очередь связано с низкой ценовой доступностью ипотеки в этом сегменте на фоне высокой ключевой ставки. При этом риторика регулятора говорит о возможности дальнейшего повышения ставки на ближайших заседаниях.

------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.