Ставки цены тормозят

Москвичи активно используют возможность получить кредит на покупку жилья в рамках «Семейной ипотеки», которая в июле этого года была распространена на семьи с первенцем. Сегодня каждый второй заем по этой программе выдается семьям с одним ребенком, а всего с января по октябрь было оформлено почти 6 тыс. кредитов на 40 с лишним млрд рублей. Поддержку рынку оказали и сами застройщики: они запустили собственные варианты ипотек на более выгодных, чем у банков, условиях.

Участники столичного рынка с тревогой ждали последствий изменения условий выдачи льготной ипотеки: после того как кредитный лимит для всех регионов снизили до 3 млн рублей, стало очевидно, что в Москве эта программа больше действовать не будет – новостроек с такой ценой в мегаполисе просто нет. Однако спрос на жилье не прекратился и даже в условиях роста ключевой ставки ЦБ остается на высоком уровне. Поддержку рынку оказала расширенная семейная ипотека, а также сами застройщики, которые совместно с банками-парт­нерами запустили альтернативные варианты льготных ипотек со сниженными ставками и без первоначального взноса. По данным горадминистрации, семей с одним ребенком в Москве почти в два раза больше, чем с двумя и более, поэтому, когда семейную ипотеку распространили на первенцев, интерес к ней заметно возрос. За третий квартал 2021 года семьи с одним ребенком оформили 52% кредитов, или 980 из 1,9 тыс. займов, выданных в столице по этой программе. Семьи с двумя детьми получили 644 кредита (33%), с тремя и более детьми – 235 (12%), семьи, воспитывающие ребенка-инвалида, – 85 (4%). Если считать с начала года, то по программе «Семейная ипотека» было выдано почти 6 тыс. кредитов на общую сумму 40,2 млрд рублей – по этому показателю Москва занимает первое место среди российских регионов. Всего заемщики приобрели у застройщиков 362 тыс. кв. метров жилья. Максимальная сумма займа в рамках этой программы составляет 12 млн рублей, что позволяет рассчитывать как минимум на хорошую «двушку». Максимальная ставка – 6%, однако в реальности банки предлагают более выгодные условия: за 2021 год она в среднем составила 4,77%, что на 0,07 п.п. ниже среднероссийской ставки.

Кроме семейной ипотеки спрос поддерживают собственные программы столичных застройщиков. Строители довольно быстро адаптировались к сворачиванию льгот на федеральном уровне и стали запускать альтернативные маркетинговые проекты: осенью многие компании начали привлекать клиентов ипотекой со сниженными ставками, без первоначального взноса, а также рассрочками и скидками. Эта тактика удачно наложилась на политику ЦБ: те граждане, которые уже запланировали покупку жилья, не стали дожидаться нового повышения ключевой ставки, анонсированного регулятором, и поспешили оформить сделку на действующих условиях. По данным участников рынка, доля ипотеки в общем объеме продаж столичных новостроек пока не только не снизилась, но даже немного увеличилась. В границах «старой» Москвы в октябре около 60% сделок в первичном сегменте были оформлены с использованием кредитных средств, тогда как в сентябре их было 57%. В Новой Москве доля ипотек в объеме продаж за тот же месяц выросла с 53 до 64%. Всего в октябре 2021 года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10,6 тыс. договоров ипотечного жилищного кредитования, что почти на 10% больше, чем в сентябре. «После пересмотра программы льготного ипотечного кредитования москвичи продолжают приобретать квартиры в строящихся домах. Отчасти потому, что многие застройщики предлагают альтернативные варианты ипотек совместно с банками-парт­нерами. Кроме того, есть государственная поддержка семей с детьми при покупке новой квартиры. Данные меры позволили также нивелировать эффект от роста ключевой ставки, тем самым поддержав строительную сферу», – отметил глава ведомства Игорь Майданов. Коммерческие условия банков пока также остаются более-менее комфортными для московских заемщиков, хотя, по данным ДОМ.РФ, ставки в топ-15 банках к 7 ноября достигли в среднем 8,64% годовых. «В Москве по-прежнему регистрируется рекордное количество ипотечных договоров, спрос на столичное жилье сохраняется на высоком уровне», – подчеркивает заммэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. Рост ставок начал притормаживать рост цен на столичное жилье: если в течение первых девяти месяцев 2021 года новостройки дорожали на 1,7% ежемесячно, то в октябре к сентябрю «первичка» выросла на 1,1% (средняя стоимость составила 224 тыс. рублей за «квадрат»). Участники рынка говорят, что в регионах эта тенденция еще заметнее.