Советы Est-a-Tet: как подготовиться к продаже квартиры на вторичке?

Вторичный рынок оживает – благодаря открытию многофункциональных центров был активирован отложенный спрос, а также клиенты теперь могут проводить сделки, которые невозможно было оформить в режиме онлайн, – например, с использованием материнского капитала. При этом многие вернулись в город и готовы заняться реализацией своих квартир – именно для них специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали, как же правильно и адекватно оценить свой объект недвижимости и узнать, какие обстоятельства могут повлиять на решение покупателя.

Для того, чтобы понять рыночную стоимость своей квартиры, необходимо проанализировать конкурентное окружение с помощью мониторинга различных сайтов, при этом обращать внимание нужно не только на цены, но и на количество предложений.

Однако важно учитывать обстоятельства, которые могут существенным образом повлиять на цены. Во-первых, необходимо проанализировать правоустанавливающие документы – например, покупатели понимают, что наследственные квартиры – это всегда рисковая сделка, поэтому в 99 случаях из 100 они будут задавать вам неприятные вопросы, на которые, желательно, честно отвечать. Страхи покупателей связаны с возможным пересмотром выданных по наследству документов в случае возникновения новых наследников и предъявления ими претензий.

Сомнения покупателей могут быть связаны и с договором дарения. Это обусловлено изменениями, вступившими в силу 1 января 2020 года, и связанными с минимизацией затрат по налогообложению. Так, например, недоверие могут вызвать дарение от пожилых людей, ситуация, при которой дарение произошло непосредственно перед смертью собственника, или же дарение между посторонними людьми.

Немаловажный момент связан и с использованием материнского капитала при приобретении вашего объекта недвижимости. Известно, при вложении средств маткапитала в недвижимость или в счет кредита по ипотеке, в последующем необходимо наделить детей собственностью. Покупатель, скорее всего, будет интересоваться как количеством детей, так и годом их рождения, чтобы избежать оспаривания сделок, а также может попросить предоставить справку из пенсионного фонда об остатке средств на счете материнского капитала.

Сложности могут возникнуть и в случае приватизации объекта, и связаны будут с выпиской детей и снятием их с регистрационного учета раннее чем за 6 месяцев до приватизации. В случае, если ребенок был выписан в период этого срока, то сделка может быть оспорена, а банки откажут в кредите в силу высоких рисков.

Следующий момент будет связан с правами супругов. В случае наличия брачного договора или соглашения о разделе имущества их также необходимо будет продемонстрировать потенциальному покупателю, так как данные документы необходимо оценить на предмет соблюдения прав и интересов сторон.

Важным моментом будет и уточнение самой схемы сделки. В случае, если объект недвижимости находится в залоге, то к сделке придется подходить очень скрупулёзно. Сейчас многие банки предоставляют опцию по выкупу из-под залога и одновременному переводу прав на нового собственника, однако следует понимать, что далеко не все покупатели согласятся на такие условия, потому что схема сложная и будет требовать длительной подготовки, особенно если планируется использование ипотеки.

Много нюансов возникает и при решении вопросов о юридическом освобождении квартиры, так как в соответствии с действующим законодательством существует несколько оснований для снятия гражданина с учета: личное заявление собственника или передача заявления в суд. Нужно быть готовыми, что все эти действия необходимо совершить до подписания договора купли-продажи.

Трудности есть и с квартирами, в которых была совершена перепланировка. Существует планировки, которые в последующем возможно узаконить, есть те, которые нельзя. Здесь все будет зависеть от выбора покупателя – будут ли они готовые взять на себя риски и обязательства по будущему оформлению перепланировки, либо привести в исходное положение в соответствии с планом помещения.

«В случае, если при реализации объекта недвижимости возникнут какие-то трудности, или срок экспозиции уже явно «затянулся», специалисты компании Est-a-Tet всегда готовы помочь в решении данного вопроса. Мы проводим бесплатную консультацию, на которой производится оценка жилплощади, а также оцениваем необходимость предпродажной подготовки, – комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Более того, наши агенты смогут помочь с размещением объявления и подготовкой пакета документов для будущей реализации, организуют показ квартиры потенциальным покупателям, а также смогут не только подготовить и согласовать договор купли-продажи, но и проследить за безопасностью взаиморасчетов».