С какими прогнозами и планами строительная отрасль преодолевает порог 2024–2025 годов

Вторая половина уходящего года была для строительной отрасли далеко не безоблачной. Отмена льготной ипотеки и высокая ключевая ставка ЦБ РФ стали основанием для снижения спроса со стороны покупателей и пессимистического прогноза для бизнеса: стоимость кредитов повышается, надежды на снижение маловероятны, а значит, и новые стройки оказываются под вопросом.

Сентябрьское снижение спроса аналитики оценивают в 20 процентов. К сезонным колебаниям такой спад отнести нельзя, тем более что истинная причина, как говорят в таких случаях, лежит на поверхности: покупатели оказались отрезаны от дешевых, поддерживаемых государством займов. Господдержка кредитования для широких слоев населения прекратила свое существование. Хотя проект оказался длительным, субсидирование продолжалось четыре года, обеспечивая застройщикам успешную реализацию квадратных метров.

Тревога усилилась, когда в ноябре был объявлен новый процент рефинансирования Центральным банком – на уровне 21. Глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина в одном из своих заявлений после обнародования ставки заявила, что снижение инфляции – это и происходит в такой ситуации – является лучшим инструментом в борьбе с перегревом рынка. Рынок строительства жилья, по мнению главы Центробанка, является именно таким. Сможет ли отрасль смириться с этим обстоятельством? Отчасти ответом на этот вопрос стало выступление заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина. Он заявил на недавней пресс-конференции, что правительство сделало все, чтобы помочь девелоперскому бизнесу.

«У вас были замечательные четыре года. У вас было золотое время в жилищном строительстве», – отметил он. Ободряющим можно считать заявление о том, что Минстрой не оставит застройщиков в беде, тем более что плановые объемы сдачи никто не отменял. Однако говорить о новых мерах поддержки ипотеки до снижения уровня инфляции преждевременно, отмечают в Минстрое. Хотя уже есть предложения, с которыми чиновники планируют выйти к депутатам Госдумы. При этом первый заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин уже пресек попытки инициатив бизнеса о продлении льготой ипотеки: государству не так просто осуществлять поддержку по уже выданным кредитам. Словом, девелоперам какое-то время придется существовать в режиме жесткой экономии.

Многочисленные обсуждения этой темы породили самые разные варианты развития событий. Самым реалистичным выглядит «вилка» с максимальным спадом сдачи объемов к 2027 году, а затем, с изменением «ключа» (ставки рефинансирования Центробанка), начнется новый рост рынка. Есть и надежды на чудо – это если каким-то волевым решением уровень ставки вдруг будет снижен. Такую возможность не исключает Николай Казанский, управляющий партнер консалтинговой компании Nikolier, недавно представивший СМИ полную картину макро- и микроэкономических показателей в отрасли. Есть участники рынка, больше связанные с производственным направлением, которые считают, что для индустриального сектора может быть введен какой-то особый режим кредитования, иначе отрасль будет нести невосполнимые потери. Таким мнением поделился руководитель Ассоциации производителей керамических материалов Альберт Попов на недавней пресс-конференции.

В любом случае динамика отрасли отличается высокой инерционностью. И спад показателей к 2027 году обеспечен. Даже имея большое число участков для застройки, девелоперы вряд ли будут запускать новые стройки. Хотя такие компании в России есть. Например, ФСК «Регион» заявила о выходе в новые регионы, намереваясь развивать строительство в Благовещенске, Хабаровске, Красноярске, Перми и Уфе. Эти проекты войдут в портфель ФСК «Регион» до конца 2026 года. При этом генеральный директор ФСК «Регион» Алексей Алмазов признает, что просчитать сроки реализации квадратных метров в новых условиях довольно трудно. Позитивно и стабильно выглядит лишь ситуация в восточных регионах, где никто не отменял «местную» льготную ипотеку для жителей под 2%.

«Объем остатков нераспроданного жилья в строящихся корпусах увеличивается, что сдерживает многих девелоперов от вывода новых проектов. Люди, которые планировали покупку жилья в ипотеку, откладывают решение или выбирают аренду», – продолжает тему Евгений Новиков, пресс-секретарь Группы «Эталон». Группа также ведет строительство в нескольких регионах РФ. Падение спроса наблюдается в большинстве из них, при этом цены растут. По данным «Эталона», средняя цена проданного метра в РФ в целом выросла на 20%, до 182 тыс. за кв. метр. Причины роста цен, несмотря на снижение спроса, объясняются несколькими факторами – ростом себестоимости, дефицитом качественных проектов в отдельных регионах и классах, субсидированием застройщиками ипотечных ставок с увеличением стоимости квартир. Из крупных рынков наибольший рост цен зафиксирован в Москве (+20%), наименьший – в Краснодаре (+3%).

Смогут ли застройщики влиять на ценовые показатели, оптимизируя затраты на строительство? Отвечая на этот вопрос, в Группе «Эталон» говорят о более тщательном мониторинге колебаний цен на ключевые строительные материалы – бетон, арматуру, фасадные и отделочные материалы. Все это застройщики будут стараться закупать по наиболее низким ценам. А кроме того, начнут пересматривать второстепенные продуктовые параметры. Например, способы перехода на более дешевые аналоги в благоустройстве, отделке и отказе от дорогостоящих рекламных каналов продвижения проектов.

Алина Калбасова, генеральный директор Most Development, убеждена, что расчет на значительное падение цен, на которое надеется покупатель, безосновательны: цены выросли и подогрелись, теперь рынок должен сформировать рыночную стоимость без льготной ипотеки. Но скорее всего рынок пойдет не по пути снижения цен, а по пути снижения объемов предложения. Ведь что сегодня более всего влияет на ценообразование? В первую очередь инфляция. А также стоимость проектного финансирования, строительная себестоимость. Существенно могло бы помочь застройщикам снизить цену подключение к коммунальной инфраструктуре, снижение нагрузки на строительство социальных объектов. Но здесь все в руках власти.
Что касается оптимизации расходов, поддерживают эту мысль в компаниях, то здесь не так много возможностей для снижения цены, если учесть рост стоимости коммунальных платежей. Застройщики сейчас в первую очередь идут по пути оптимизации своих расходов, в частности, стоимости строительно-монтажных работ, строительных материалов, а также тендерных процедур, развития долгосрочных отношений с поставщиками, подрядчиками. Поставщикам они могут подсказать, какие планируются проекты, в каком направлении двигаться в плане трендов дизайна, комплектации, говорят в «Эталоне».

В этой компании наиболее вероятным сценарием для состояния рынка жилья считают стагнацию как минимум до середины 2025 года. Полное восстановление возможно не ранее первого полугодия 2026 года. Основные шаги для оживления рынка – снижение ключевой ставки и расширение программ господдержки отрасли. На одной из последних конференций на экономическую тему банкиры поделились шуткой, которая в последнее время приобрела популярность в финансовой среде: «Чем меньше мы думаем о ключевой ставке, тем меньше она растет». В ситуации полной туманности рассчитывать именно на это приходится не только банкирам, но и строителям.

------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.