Рынок жилья Москвы не просел, а «успокоился»

Управление Росреестра по Москве обнародовало данные по сделкам на рынке жилья Москвы в 2024 году, в том числе и ипотечным.

По оценке руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, несмотря на все существующие ограничительные факторы в виде, в том числе, дорогой ипотеки, провальным 2024-й назвать нельзя. Рынок недвижимости в 2024-м не просел, а, скорее, слегка откатился назад от ажиотажно завышенных показателей в период, когда спрос драйверили массовые льготы, к более спокойным.

«Несмотря на то, что динамика по спросу на рынке жилья Москвы на протяжении всего 2024-го была неравномерной, в целом ситуацию по итогам года «аховой» назвать нельзя. Итоговые показатели – не сильно хуже, чем в два рекордных года – в 2023-м и 2021-м, и лучше, чем 2022-м. Учитывая, что продажи в 2021 г. и 2023 г. были завышенными, то текущая ситуация – это не падение, а легкий откат от ажиотажного рынка к более взвешенному и спокойному», – считает Олег Репченко.

Итак, с какими показателями завершился 2024-й:

Вторичный рынок: все стабильно

На вторичном рынке в январе – декабре 2024 года столичный Росреестр зарегистрировал в общей сложности 146 200 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Это на 16,4% меньше, чем в рекордном 2023-м (174 952), но на 10,2% больше, чем в относительно спокойном 2022-м (132 637). Если сравнивать с 2021-м, когда было оформлено 170 939 переходов прав, то снижение на 14,4%. При этом на протяжении всего 2024 года спрос на вторичном рынке был относительно равномерным.

«Вторичный рынок традиционно является наиболее стабильным и понятным: он в меньшей степени зависит от льготных госпрограмм, а в большей – от решений покупателями насущных жилищных проблем, которые статистически предсказуемы (свадьба, рождение ребенка и др.). Более того, существенную долю вторичного рынка занимают альтернативные сделки, когда один покупатель с «живыми» деньгами запускает цепочку продаж. То есть вторичный рынок в меньшей степени зависит от «внешнего» финансирования. Поэтому на вторичке в 2024-м все было достаточно стабильно, как и должно быть», – прокомментировал ситуацию на вторичном рынке жилья Москвы Олег Репченко.

Кстати, с точки зрения цен московская вторичка в 2024 году тоже была стабильной: ранее мы писали, что 2024 г. уникален практически полным отсутствием ценовой динамики на вторичном рынке.

Ипотека: декабрь удивил

Вначале цифры: за 2024 год в Москве столичный Росреестра зарегистрировал 120 881 договор ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости. Динамика к аналогичному показателю рекордного прошлого года (136 208) составила -11,3%, в то же время к 2022 году (108 426) снова мы видим рост – на 11,5%. Если сравнивать с 2021-м – снижение на 5,2% (127 637).

Если смотреть по месяцам, то ситуация со спросом напоминает «качели»: рост в июле, который обеспечили заемщики, запрыгнувшие в последний вагон льготной ипотеки, снижение в августе-сентябре, которое снова сменилось ростом в октябре. В ноябре – снова отмечено снижение, а в декабре – снова рост.

«Удивительно, но ипотека практически не упала во втором полугодии, несмотря на отмену массовой льготной господдержки, существенное укручивание адресных льготных госпрограмм и повышение ставок по рыночным кредитам до заградительного уровня. Фактически, во второй половине года в Москве осталась только семейная ипотека, доступная далеко не всем, но на ипотечном спросе это не сказалось. Покупатели, привыкшие жить в мире дешевых кредитов, стремились «запрыгнуть в последний вагон» относительно доступных возможностей купить квартиру, – комментирует руководитель IRN.RU.

– Вероятно, осознавая, что после нового года, когда заработает ипотечный стандарт, все «схематозы» – субсидируемая ипотека (в том числе , околонулевая), траншевая и т.п., которые заменили льготную ипотеку, могут уйти с рынка, покупатели поспешили выйти на сделку. Плюс, люди стремились успеть оформить именно льготную семейную ипотеку, это отчетливо видно в ноябре: когда банки поставили на паузу выдачу кредитов по госпрограмме в связи с завершением лимитов, выдачи временно снизились. То есть во втором полугодии спрос на ипотеку поддерживали семейные покупатели и те, кто стремился успеть купить квартиру до вступления в силу очередных ограничений.

В целом, ситуация с ипотекой показывает иррациональность поведения покупателей квартир, которые продолжают «лезть» в дорогую ипотеку, несмотря на уже супер-заградительную ставку и готовы ввязываться в сомнительные ипотечные схемы – траншевую, субсидируемую ипотеку и так далее, не понимая, что ЦБ своим стандартом запрещает их не просто так – в них куча рисков. Но запретный плод манит…», – считает Олег Репченко.

О том, куда выгоднее вложить накопления в эпоху высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки эксперт рассказал в своей статье «Заморозка вкладов vs заморозка строек. Часть 2 – как спасти сбережения с учетом рисков?».

Новостройки: к концу года спрос восстановился, но…

Начнем снова с цифр: в 2024 г. Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 87 142 договора участия в долевом строительстве в отношении жилой недвижимости. Если сравнивать с 2023-м, то просадка ощутимая, почти на четверть, -24,6%. При этом к 2022 году снова наблюдается положительная динамика: год к году рост числа регистраций на 2,5%. По сравнению с 2021-м снижение на 11,7%.

Но, как и в случае с ипотекой, динамика спроса на протяжении всего года была неравномерной: резкая просадка в июле-августе на фоне отмены льготной ипотеки сменилась таким же резким ростом в ноябре-декабре.

«Ожидаемо резкий провал спроса на новостройки пришелся на июль-август – с 1 июля 2024 г. покупатели первичного рынка остались без массовой льготной ипотеки, а также для московского рынка перестала действовать ИТ-ипотека. Но к концу года спрос по числу сделок практически восстановился и, казалось бы, худшее осталось позади: так объем продаж новостроек в декабре лишь слегка уступил рекордному июню – последнему месяцу действия массовой льготки. Впрочем, здесь все не так просто, а позитивная статистика может создавать ложную иллюзию и скрывать за собой опасные подводные камни…», – считает Олег Репченко. Почему – читайте на IRN.RU в понедельник, 27 января.

------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.