Рост ипотечных ставок приведет к перетоку спроса с вторичного рынка в новостройки

Затянувшаяся и пока не очень результативная борьба Центробанка с инфляцией возвращает ипотечные ставки к двузначным уровням, забытым с 2017 г. Бенефициаром этого процесса, скорее всего, станут новостройки, куда устремится спрос с вторичного рынка – все больше застройщиков субсидируют ипотеку в своих проектах, чего продавцы «вторички», естественно, не могут себе позволить, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Из-за высокой инфляции, достигшей к середине ноября 8,1% в годовом выражении, Центробанк в обозримом будущем не планирует смягчать монетарную политику. Прогноз ЦБ относительно среднегодовой ключевой ставки в 2022 г. - 7,3-8,3%, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме. «Возвращение к нейтральному уровню ставки (такому, который не приводит ни к снижению, ни к росту инфляции) - это 5-6%, произойдет не раньше середины 2023 г. Это необходимо, чтобы добиться возвращения инфляции к цели вблизи 4% и сохранении ее на этом уровне», - цитирует Набиуллину ТАСС.

Для рынка недвижимости жесткая денежно-кредитная политика ЦБ означает высокие ипотечные ставки. По данным «Дом.рф», средние ставки предложения на покупку новостройки в топ-15 банках к 7 ноября достигли 8,64% годовых, готового жилья – 8,83%. Последний этап повышения ставок в этой статистике не учтен: 15 ноября Сбербанк повысил ставки по ипотеке на новостройки до 8,8%, на вторичное жилье – до 9,1%, а в ВТБ с 22 ноября ипотека подорожает до 9% - как на готовое, так и на строящееся жилье.

По факту, в некоторых банках ставки на покупку готового жилья уже превысили 10% годовых – как отмечают риелторы, это психологический порог для классического заемщика–покупателя квартиры на «вторичке».

Годом ранее, в начале ноября 2020 г., когда ключевая ставка составляла 4,25%, банки были готовы кредитовать покупку новостроек в среднем под 8,01%, а «вторичку» - под 8,26%. Но на самом деле ставки были существенно ниже: на первичном рынке действовала льготная ипотека со ставкой не выше 6,5% и кредитным лимитом в 12 млн руб., поэтому практически любую новостройку за МКАД и значительную часть внутри МКАД можно было купить по этой программе. На вторичном рынке также было вполне реально получить кредит по ставке значительно ниже 8%.

Как неоднократно писал IRN.RU, предельно мягкая монетарная политика и бюджетное стимулирование рынка привели к ажиотажному росту цен и спроса на жилье. Причем темпы увеличения цен и числа сделок на первичном и вторичном рынках были сопоставимыми, потому что сопоставимым был объем ипотечного стимулирования. Напомним, по данным Росреестра, количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья по итогам 2020 г. увеличилось на 2,3%, ДДУ – на 1,4%. Вторичное жилье в московском регионе подорожало на 16-20%, новостройки – на 20-30%.

Однако теперь, когда ипотечные ставки пошли в рост, новостройки, похоже, получают преимущество. Во-первых, на первичном рынке все еще действуют государственные ипотечные программы – семейная ипотека с лимитом 12 млн руб. и льготная с лимитом 3 млн. Во-вторых и главных - после обвала продаж в июле-августе ипотеку с субсидируемой ставкой, без первого взноса, программы рассрочек и т.п. запускает все больше девелоперских компаний. Это выгоднее, чем снижать цены, и при этом позволяет поддерживать спрос на приемлемом уровне даже в нынешних условиях.

Вторичный рынок лишен таких преимуществ – там нет ни государственных ипотечных программ (и слава богу), ни субсидируемых самими участниками рынка ставок. А так как цены на вторичное жилье раздуты не меньше, чем на первичное, покупатели при прочих равных будут выбирать новостройки – там хотя бы ипотека дешевле.