Разбираемся в распределении девелоперской активности в Москве и регионах

Московский рынок стал тесен для столичных девелоперов, растущая конкуренция побуждает их осваивать новые регионы. В столице ограниченный объем участков под застройку, их стоимость высока, а сроки согласования проектов больше региональных. Рынки вне столичных округов не столь маржинальные, но зато более свободные, и в них высокий отложенный спрос. Региональные застройщики стремятся в столицу, где норма прибыли выше.

По группам девелоперов ситуация кардинально разнится. В целом за пять лет количество активных застройщиков сократилась на 13% за счет ухода мелких компаний, для которых испытанием стали введение обязательного проектного финансирования и события 2022 года. Однако среди «тяжеловесов» картина иная: если в начале 2019-го топ-5 московских девелоперов строили 36,5% жилья в Москве, а абсолютным лидером была ГК ПИК с долей рынка 20%, то в начале 2024 года пятерка лидеров возводила уже 32,8% общего объема жилья в городе. При этом доля ГК ПИК сократилась до 11%, хотя компания и остается лидером. Стимулом к усилению конкуренции стала ипотека, выравнявшая стартовые условия для мелких и крупных компаний. Бюджетные субсидии увеличили прибыльность бизнеса, позволяя зарабатывать на росте цен, а не на объеме и обороте средств, как это было раньше. По широте региональной экспансии также выделяется ГК ПИК, присутствующая в 16 регионах и даже выходящая за рубеж: в Маниле построен завод по производству модульных конструкций для завоевания рынка Филиппин. Далее следуют «Самолет» и ФСК, присутствующие в шести регионах РФ. Эти компании по-прежнему ориентированы в первую очередь на столичный рынок, но стараются выйти на федеральный уровень. В регионах столичные застройщики прежде всего ориентированы на проекты массового сегмента и бизнес-класса, оставляя точечную застройку местным компаниям.

РИСКИ ЭКСПАНСИИ

Выход в регионы имеет и свои риски, один из них – дефицит квалифицированных кадров. Для этого группа «Эталон» подписала соглашения с 14 вузами в крупных городах для подготовки проектировщиков, маркетологов и других востребованных специальностей. Кроме того, репутацию столичным девелоперам приходится зарабатывать с нуля – в этом бизнесе нет авторитетов. В любом случае перед выходом на новые рынки важен тщательный анализ специфики местного рынка жилья (площадь и количество комнат, расположение, инфраструктура и т.д.), традиций градостроения и возможностей новых территорий. Другая проблема – дефицит подрядчиков, дорогая логистика, нормативные различия, высокая себестоимость, низкая норма прибыли (10–15%) по сравнению со столичными рынками (25–30%). Однако пресс-служба компании «Эталон» отмечает, что ей удалось добиться валовой рентабельности на региональных рынках в 45% благодаря стандартизации продукта, повышению эффективности и цифровизации бизнес-процессов.

ПАРАМЕТРЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЕГИОНОВ И ИХ ОЦЕНКА В БАЛЛАХ

Они в целом примерно одинаковые, хотите ли вы строить жилье, коммерческую недвижимость или развивать банковские услуги. Ключевой параметр – уровень доходов населения. Его вес в общей формуле расчета выгодности развития девелоперского бизнеса самый высокий – 8,75 балла. Учитывая растущую стоимость арматуры, металлоконструкций, бетона и прочих составляющих себестоимости квадратного метра, застройщику необходимо понять объем рынка платежеспособных покупателей, то есть людей со стабильными доходами от бизнеса, заработной платой и т.д.

Учитывая также огромную долю жилья, приобретаемого в ипотеку (до 90%), необходимо оценить количество кредитных организаций, способных и желающих выдавать ипотечные кредиты. Но кредиты мало выдать – их еще надо обслуживать. Поэтому следующий параметр – оценка предприятий и организаций, способных долговременно, в течение 20 или более лет, платить стабильную заработную плату человеку, взявшему жилье в ипотеку. Вес этого параметра тоже высокий – 8,50 балла.
Также важно принять в расчет стоимость квадратного метра на первичном рынке – этот параметр имеет вес 8,2. Далее оцениваем количество заключенных сделок на первичном рынке – вес параметра 8 баллов. Далее оцениваем стимулирующие меры со стороны государства (например, субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, компенсации затрат, меры местного бюджета и т.д.) – 7,3. Также пытаемся оценить отношение местных властей, контролирующих и других органов к компаниям из «иных» регионов – 7,25.Важное место в нашем анализе занимает демографический фактор, в том числе естественный и миграционный прирост населения. Если в Краснодарском крае, например в Сочи, приток населения очень высок, то в северных регионах с этим намного сложнее. Общий вес данного параметра составляет 7,05 балла.

Следующий параметр – общая численность населения данного города. Выгоднее всего ориентироваться на города-миллионники, но там и конкуренция намного выше – вес параметра составляет 6,75 балла. Собственно сам уровень конкуренции можно оценочно измерить таким показателем, как ввод жилья на одного человека: вес составляет 6,1 балла. Далее мы оцениваем количество сделок на вторичном рынке – это показатель, позволяющий оценить пределы рынка новостроек, его вес составляет 5,9 балла. Такой же вес имеет стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Последней оцениваем степень монополизации рынка новостроек, вес данного параметра – 5,55 балла, хотя косвенно уровень монополизации также измеряют и другие параметры: ввод жилья на одного человека, стоимость квадратного метра и т.д.

-------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.