Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года. Вторичный рынок пострадает от кризиса значительно больше первичного

В результате обвала цен на нефть и эпидемии коронавируса вторичный рынок жилья на какое-то время может впасть в коматозное состояние из-за резкого расхождения между пожеланиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей. При этом новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В начале 2020 г. ничто не предвещало макроэкономических потрясений: рубль укреплялся, иностранные инвесторы скупали российские ценные бумаги, ипотека дешевела, а цены на жилье в Москве росли. Все изменилось в марте 2020 г., когда в Россию «прилетели» «черные лебеди», о которых IRN.RU писал еще в апреле 2019 г. Срыв сделки между РФ и ОПЕК привел к обвалу цен на нефть, за которым последовало резкое снижение курса рубля. Граждане отреагировали на валютный катаклизм традиционно, но сдержанно: число сделок с недвижимостью, прежде всего новостройками, выросло, однако об очередях в офисах продаж, как в конце 2014 г., речи не шло. Отсутствие ажиотажа объясняется в первую очередь многолетним снижением доходов населения после кризиса 2014-2015 гг. и, как следствие, существенным сокращением накоплений, которые люди могли бы потратить на покупку квартир. Напомним, реальные располагаемые доходы россиян по итогам 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Кроме того, и курс рубля на этот раз просел далеко не так сильно, как в 2014-м. Одно дело, когда курс падает с 33 руб. за доллар (в начале 2014 г.) до 86 руб. (в конце года, на пике), совсем другое – с 62 до 80 руб. Действия застройщиков, поспешивших поднять цены на квартиры на фоне роста спроса, также немало поспособствовали быстрому затуханию покупательского энтузиазма.

Окончательно отправил рынок в нокдаун третий «черный лебедь» - пандемия коронавируса, посадившая всю страну под домашний арест, что неизбежно привело к обвалу покупательской активности на рынке недвижимости. Режим самоизоляции в Москве должны отменить к началу июня. Однако последствия ограничительных мер экономика будет чувствовать еще долго, даже если не случится второй-третей волны Covid-19 и, соответственно, повторения карантина.

В результате приостановки деятельности тысяч предприятий и организаций только в Москве уже потеряли работу или, по крайней мере, лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. Многие вообще были вынуждены уехать из Москвы. Кроме того, из-за резкого снижения курса рубля в марте и перестройки логистических цепочек на фоне эпидемии начали расти цены на товары первой необходимости - продукты и лекарства, что также негативно влияет на уровень платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Скорее всего, 2020 г. станет годом начала очередного глобального экономического кризиса, причем в России ситуацию сильно осложняет предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и девальвация рубля. Центробанк прогнозирует падение ВВП РФ в 2020 г. на 4-6%, МВФ – на 5,5%. Реальные денежные доходы россиян по итогам I квартала, то есть до введения карантина, по данным Росстата, сократились на 0,2% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. По итогам года наиболее оптимистично настроенные эксперты ожидают снижения реальных располагаемых доходов населения в пределах 5% («Альфа-банк»). При этом большинство других прогнозируют более серьезную просадку. Например, согласно базовому прогнозу Института «Центр развития» НИУ ВШЭ, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 г. на 8,2% с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 гг. Согласно пессимистичному - в текущем году падение составит 12,1%, и в последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.

Впрочем, даже самые негативные прогнозы не предполагают катастрофическое развитие событий а ля 90-е гг. Власти накопили достаточно денег в Фонде национального благосостояния, чтобы выполнять бюджет и поддерживать экономику в течение длительного времени даже в условиях пандемии и дешевой нефти. Тем более, что недавно заключённая сделка в рамках ОПЕК+ дает надежду на возвращение цен на черное золото к приемлемому для России уровню в $50 за баррель уже в течение нескольких месяцев или, максимум, года.

Соответственно, апокалипсиса на рынке недвижимости тоже не случится, хотя эпидемия может привести к качественным изменениям в образе жизни и предпочтениях граждан. Впрочем, городская квартира в любом случае останется базовой потребностью, особенно квартира в Москве, чью миграционную привлекательность в свое время не смогли испортить даже эпидемии чумы и холеры.

Однако, учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут окатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.

Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. Во-первых, московские застройщики и до эпидемии коронавируса активно консультировали клиентов в интернете и практиковали электронную регистрацию ДДУ, поэтому сейчас лучше переносят карантин (хотя продажи резко упали и у них). Во-вторых, если первичный рынок получил мощную поддержку со стороны государства в виде сниженных ставок по проектному финансированию и, главное, льготной ипотеки под 6,5% годовых, то «вторичке» власти никакой помощи даже не предлагают. Более того, льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запушена первая версия ипотеки с господдержкой. Снижение цен - единственный выход в такой ситуации. Однако продавцы-частники на «вторичке», как правило, крайне неохотно идут навстречу покупателям. Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей. Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г. 

Зато новостройки, по всей видимости, «отпадаются» значительно быстрее, за несколько месяцев. Девелоперы, которые по-прежнему несут затраты на стройку и обслуживание кредитов, не могут годами ждать у моря погоды – им надо срочно восстанавливать продажи после карантинного обвала. Так что, скорее всего, сразу после завершения режима самоизоляции мы увидим «аттракцион невиданной щедрости». Напрямую корректировать прайсы застройщики будут только в самом крайнем случае, однако размер и распространенность скидок и бонусов для покупателей существенно увеличатся, а темпы роста цен по мере повышения стадии готовности корпусов – сократятся.

При этом необходимо учитывать, что рынок мозаичен. В наиболее выигрышном положении окажутся проекты эконом- и комфорткласса с квартирами не дороже 10 млн руб., которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (кредит 8 млн руб. плюс первоначальный взнос 20%). В таких ЖК, возможно, даже продолжится рост цен. Однако в границах МКАД подобных новостроек немного, основной объем предложения в «старой» Москве формируют проекты бизнес-класса с ценами значительно выше 10 млн. И чтобы их продать в нынешних условиях, возможно, потребуются скидки не в 10-15%, а в 20 и более процентов.

Однако если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.