Проблемы Поднебесной: кризис на рынке недвижимости и города-призраки

Последние два — три года рынок недвижимости Китая лихорадит. Снижаются инвестиции в недвижимость и продажи квартир. Сотни миллионов квадратных метров жилья не распроданы. В СМИ время от времени появляются сообщения о невыплате купонов по облигациям того или иного китайского девелопера, банкротстве компаний. А власти страны прикладывают серьезные усилия, чтобы хоть как-то стабилизировать рынок. Как огромная страна пришла к такой ситуации, и при чем здесь города-призраки – читайте в материале «Московской перспективы».

В 1998 году правительство Китая перестало бесплатно распределять квартиры среди населения. Страна плавно шла к этому более 10 лет. Пилотные проекты по либерализации рынка недвижимости сначала опробовали в отдельных регионах Китая. Потом этот успешный опыт был перенесен на всю страну. На рубеже веков в КНР начинает активно формироваться рынок недвижимости. Сначала покупку квартиры могли позволить себе только китайцы с высокими доходами. Жилье стало доступным для более широких слоев общества по мере развития и либерализации экономики страны, а также роста доходов населения. Свой вклад внесли и банки, которые начали выдавать кредиты как населению, так и девелоперам. По данным Всемирного банка, c 1998 по 2022 год доля городского населения в КНР увеличилась с 34% до 64%.

Рынок недвижимости на протяжении последних 25 лет был одним из важнейших драйверов экономики КНР. Застройщики возводили жилые комплексы, торговые центры и офисные небоскребы. Вместе с этим увеличивалось производство строительных материалов и добыча сырья. Работали заводы, создавались рабочие места. С сотен миллионов горожан собирались солидные коммунальные платежи. Региональные правительства с удовольствием одобряли крупные девелоперские проекты. За пять лет до пандемии, с конца 2014 года по конец 2019-го, инвестиции в жилую коммерческую недвижимость в Китае номинально выросли почти на 50%, с 6,4 трлн юаней в год до 9,7 трлн юаней. Такими же темпами постепенно увеличивалась площадь жилья, реализованного на рынке. Так, в 2014 году девелоперы продали 1 млрд кв. м жилья, в 2019 году — 1,5 млрд кв. м. Цены на недвижимость непрерывно росли, как и масштабы строительства по всей стране, — рынок нагревался.

Эффект трех красных линий

Самым ярким примером перегретого рынка недвижимости в КНР стал дефолт одного из крупнейших девелоперов страны Evergrande. Компания брала кредит на покупку земли, продавала новостройки на этапе котлована, использовала полученные средства, чтобы заплатить кредиторам и профинансировать следующий проект в сфере недвижимости. Девелоперский бизнес Evergrande стремительно развивался, компания из южнокитайской провинции Гуандун возводила новостройки по всей стране. С начала 2010-х годов она начала приобретать активы в других отраслях: в агробизнесе, автомобилестроении, медицинской сфере и футбольном бизнесе. При этом долги тоже росли. Примеру Evergrande следовали и другие крупные игроки на рынке. Власти КНР обратили внимание на долговые риски девелоперов во время пандемии COVID-19, когда экономика страны испытала шок в связи с локдаунами, остановкой производств и нарушением цепочек поставок.

В августе 2020 года Народный банк Китая (ЦБ) и Министерство жилья, городского и сельского строительства организовали встречу с 12 крупнейшими девелоперами страны. На встрече ЦБ и Минстрой КНР объявили об ужесточении контроля над долговой нагрузкой компаний в сфере недвижимости. Теперь девелоперы должны были вести бизнес в соответствии с так называемыми тремя красными линиями: соотношение долгов к активам не должно превышать 70% (за исключением авансовых поступлений от проектов, проданных по контракту), чистый долг не должен превышать собственный капитал, объем денежных средств должен быть как минимум равен объему краткосрочных обязательств или превышать его. Фактически эти правила были введены в силу с 2021 года.

Их эффект на сферу недвижимости, возможно, был даже сильнее, чем влияние самой пандемии. Новые рестрикции ограничили возможность девелоперов брать новые долги, чтобы рассчитаться со старыми. Это привело к кризису ликвидности Evergrande. Компания начала пропускать выплаты купонов по облигациям, и ее кредитный рейтинг быстро упал до уровня ограниченного дефолта. Холдинг накопил долгов на сумму свыше $300 млрд. В августе 2023 года Evergrande подала заявление о банкротстве в США. В прошлом году проблемы с ликвидностью начались и у другого крупного китайского девелопера Country Garden, сумма долгов которого оценивается примерно в $190 млрд. После введения правила трех красных линий проблемы более скромных масштабов наблюдаются и у других компаний в сфере недвижимости.

В 2022 году инвестиции в жилую недвижимость упали на 9,5%, до 10 трлн юаней, объемы реализованной жилплощади рухнули на четверть, до 1,15 млрд кв. м. Общая площадь непроданных квартир напротив увеличилась на 18,4%, до 269,5 млн кв. м. Девелоперы сократили объемы возведения новых домов на 39,8%, до 881,4 млн кв. м. В 2023 году ситуация усугубилась. Инвестиции в жилую недвижимость вновь снизились — на 9,3%, до 8,4 трлн, что чуть ниже уровня предпандемийного 2019 года. Продажи упали на 8,3%, до 947 млн кв. м — ниже уровня 2012 года. Девелоперы вновь уменьшили объемы строительства новых домов — на 20,9%, до 692,9 млн кв. м. Объемы непроданного жилья выросли на 22,2%, до 331 млн кв. м.

17 января 2024 года глава Государственного статистического управления Кан И заявил на брифинге, что после более чем 20 лет развития "рынок недвижимости находится в процессе корректировки и трансформации". По его словам, регионы и ведомства адаптируются к новым "серьезным изменениям" спроса и предложения на рынке недвижимости, своевременно корректируют политику в сфере. "Рынок недвижимости Китая имеет относительно хорошую основу для долгосрочного и здорового развития", — указал он, отметив, что у КНР есть много возможностей для дальнейшей урбанизации. "Спрос на улучшенное жилье является неотложным, это станет важной движущей силой развития рынка недвижимости", — сказал Кан И.

В сентябре этого года Bloomberg писал, что политбюро Китая принимает меры по стабилизации рынка недвижимости и стимулированию экономики. Важнейшим пунктом стало обязательство остановить спад на рынке недвижимости, который в августе показал самое быстрое снижение цен на новые дома с 2014 года. Правительство заявило, что ограничит строительство новых жилых объектов, чтобы снизить перенасыщение рынка. В свою очередь Центральный банк Китая заявил, что прикажет банкам снизить ставки по ипотечным кредитам на существующее жилье до 31 октября в рамках широкомасштабной политики поддержки рынка недвижимости страны, находящегося в затруднительном положении на фоне замедления экономики.

Согласно заявлению, опубликованному Народным банком Китая (НБК), коммерческие банки должны поэтапно снижать процентные ставки по существующим ипотечным кредитам не менее чем на 30 базисных пунктов (б. п.) ниже базовой ставки по кредитам (LPR), базовой ставки центрального банка по ипотечным кредитам. Ожидается, что существующие ставки по ипотечным кредитам будут снижены в среднем примерно на 50 базисных пунктов.

В этом году по всему Китаю был принят ряд мер, включая снижение первоначальных взносов и ставок по ипотеке, для поддержки пострадавшего от кризиса рынка недвижимости страны. Однако меры стимулирования не смогли увеличить продажи или ликвидность на рынке, которого избегали покупатели и который оставался серьезным тормозом для более широкого экономического роста. В дополнение к этим усилиям город Гуанчжоу объявил об отмене всех ограничений на покупку жилья, в то время как Шанхай и Шэньчжэнь заявили, что смягчат ограничения на покупку жилья иногородними покупателями и снизят минимальный размер первоначального взноса для покупателей первого жилья до не менее 15%.

Города-призраки

Одной из серьезных проблем, обострившейся на фоне кризиса, стало появление «городов-призраков». Девелоперы строили огромные жилые кварталы, не обеспечивая их достаточным спросом. По разным оценкам, в Китае насчитывается около 65 миллионов пустующих домов — достаточно, чтобы вместить все население Франции. Самый яркий пример такой застройки – город Ордос, расположенный в автономном районе Внутренняя Монголия. Ордос был важным угольным центром Китая, и доходы от добычи угля позволили местным властям инвестировать огромные суммы в создание совершенно нового города — района Кангбаши. Он должен был стать культурным и административным центром, предназначенным для проживания более миллиона человек. Но первоначальные амбициозные планы не оправдались. Несмотря на быстрое строительство зданий и инфраструктуры, спрос на жилье в Ордосе оказался намного ниже прогнозов. Основной причиной этого стало перенасыщение рынка недвижимости по всей стране, а также демографические изменения, такие как снижение рождаемости и замедление миграции. Кроме того, падение цен на уголь сильно повлияло на экономику региона, что также снизило спрос на новое жилье. Из-за падения спроса и ужесточения кредитных условий многие проекты в таких городах, как Ордос, были заброшены, а существующие здания остались незаселёнными. Это вызвало каскадный эффект по всей строительной отрасли и экономике, особенно в городах второго и третьего уровня, где спрос на жильё был изначально ниже, чем в крупных мегаполисах

Архитектура и культурные объекты Ордоса

Город Кангбаши, построенный на берегу реки Улан-Мулун, был задуман как современный мегаполис с уникальной архитектурой и развитыми культурными центрами. Среди ключевых достопримечательностей города выделяются:

- Музей Ордоса. Этот огромный музей площадью 41 тысячу квадратных метров является культурным символом города, где представлены исторические экспонаты, посвящённые жизни монгольского народа.

- Площадь Чингисхана — одно из самых впечатляющих мест в Кангбаши. Здесь установлены гигантские скульптуры монгольских ханов, их воинов и лошадей.

- Центр культуры и искусств Ордоса, а также несколько театров и библиотек, призванные стать культурными центрами региона

Несмотря на наличие этих объектов, улицы города остаются практически пустыми. Большинство высотных жилых зданий и небоскрёбов, многие из которых достигают 50 этажей, стоят незаселёнными. По оценкам, менее 10% жилья в городе было фактически заселено, а большая часть недвижимости остаётся пустующей

Проблемы и последствия «городов-призраков»

Отсутствие населения в таких масштабных городах, как Ордос, ведёт к серьёзным проблемам с инфраструктурой. Несмотря на то, что электричество и вода подаются в город, их потребление минимально, а системы коммуникаций поддерживаются в рабочем состоянии на базовом уровне. Многие здания начали разрушаться из-за отсутствия эксплуатации и технического обслуживания. В некоторых районах власти провели консервацию объектов, чтобы предотвратить их полное разрушение
В тоже время, многие магазины и рестораны работают лишь формально. Например, в ресторанах часто нет посетителей, а продукты завозятся ограниченными партиями. В некоторых районах города можно увидеть магазины и кафе, в которых «свет горит, но никого нет», что лишь подчеркивает странную атмосферу города

Действия властей по спасению города

Местные власти Ордоса предпринимают попытки привлечь население в город. Одним из таких шагов стало предоставление субсидий бизнесу и специальных условий для государственных служащих, которым предлагаются льготные условия на жильё и другие льготы, такие как бесплатный транспорт и субсидии на коммунальные услуги. Однако этих мер оказалось недостаточно, чтобы привлечь значительное количество жителей Кроме того, власти предлагают крупным компаниям открыть свои филиалы в Ордосе, предоставляя им налоговые льготы и другие стимулы. В город даже перенесли несколько правительственных учреждений, чтобы создать рабочие места, но пока эти меры не привели к ощутимому результату

Ордос — это лишь один из множества «городов-призраков», появившихся в Китае за последние десятилетия. По оценкам, в стране насчитывается более 50 подобных городов. Основной причиной их появления стало чрезмерное строительство жилья и инфраструктуры без учёта реального спроса. Такие города, как Кангбаши, были построены с расчётом на будущий рост населения, который так и не произошёл. Китайское правительство постепенно осознаёт масштаб проблемы и предпринимает меры для предотвращения строительства новых «городов-призраков». В последние годы были введены жёсткие ограничения на заимствования для девелоперов и реализация проектов, не подкреплённых реальным спросом. Однако исправить ситуацию в уже построенных городах будет крайне сложно, и такие места, как Ордос, остаются символом ошибок в урбанистической политике Китая.

Альтернативаня версия: теория заговора по-китайски

Новые города-призраки Ордос, Кангбаши, Сишуань и другие построены посреди пустыни, в отдалённой местности, что не способствует их заселению. Города находятся в труднодоступных местах, не связанных транспортными путями с крупными автомагистралями. Основное строительство развернулось в северной китайской провинции Внутренняя Монголия. Китай по каким-то причинам начал масштабные работы в непривлекательных районах. Строительство посреди пустыни оказалось очень дорогостоящим. Квартиры здесь оказались такими дорогими, что даже самый дорогой китайский мегаполис Шанхай с трудом может составить им конкуренцию. Но, несмотря на это, Китай не прекратил строительство городов, а с каждым городом возводит всё новые и новые микрорайоны. Например, площадь города-призрака Кангбаши уже достигает 350 квадратных километров! Сегодня в городе уже миллионы пустых домов (не квартир!). Этих домов будет достаточно для проживания более 200 миллионов человек.

Удивительно, но у пустых квартир есть официальные владельцы и они их не продают. Кто же эти люди, кто готов покупать недвижимость в пустом городе посреди пустыни? А ведь стоимость этих квартир была настолько высокой, что для обычных граждан Китая купить квартиру в таком городе просто не по карману. Владельцы этих квартир - это состоятельные китайцы, которые по каким-то причинам скупают все квартиры в безлюдном городе, оплачивают квартплату (удивительно, но в квартирах даже работает отопление), платят налоги (совсем немаленькие), не живут в квартирах, не сдают их и не выставляют на продажу. Зачем они это делают?

Уже много лет средства массовой информации рассказывают нам о глобальном потеплении и изменении климата на планете. Кроме того, всем известно, что в густонаселённом Китае сложная экологическая и эпидемиологическая ситуация. Возможно, владельцы этих квартир ждут подходящего момента, когда жизнь в густонаселённых городах-миллионниках станет просто невозможной и потребуется перебираться в более безопасный и благоприятный регион для жизни. На этот случай у них уже будет подготовлен вариант для переезда. Также интересным фактом ещё является то, что в относительной близости с городами-призраками Ордос и Кангбаши, в пустыне Гоби Китай возводит самую крупную в мире солнечную электростанцию, которая способна работать круглосуточно и круглогодично. Электростанция сможет обеспечить энергией более миллиона среднестатистических жилых домов.

Города-призраки находятся в безопасных районах, с точки зрения сейсмологической активности, а под каждым домом имеется бомбоубежище, призванное защитить граждан. Подземные убежища, как известно, являются наиболее эффективной защитой от ядерных взрывов и их поражающих факторов (ударной волны, проникающей радиации, светового излучения, радиоактивного заражения и т.п.). Города-призраки обеспечены инфраструктурой, необходимой для комфортной жизни. Построены небоскрёбы с офисными помещениями, торговые центры, театры, музеи, библиотеки, парки, стадионы, концертные залы и магазины. Города украшены скульптурами, есть парковки для велосипедов, дома оборудованы подключёнными лифтами, а квартиры отапливаются. Например, в городе-призраке Тяньдучэн построена даже своя Эйфелева башня высотой более 100 метров. Архитекторы также пытались воссоздать и знаменитые Парижские Елисейские поля. Несмотря на невероятно высокую стоимость, у квартир в городах-призраках Китая есть свои хозяева, и по каким-то причинам они готовы быть ими себе в убыток. Все эти города – это многомиллиардные вложения средств. Поэтому очевидно, что будут заброшены они лишь на время. Можно предположить, что должно случиться какое-то важное событие в жизни Китая, которое и послужит их массовому заселению. А кто будет жить в этих городах, уже известно.

------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.