Обзор рынка недвижимости по итогам 1-го полугодия 2020 года

Рынок не вышел из спячки даже после отмены карантина.

Из-за карантина, введенного в связи с эпидемией коронавируса, большую часть I полугодия 2020 г. столичный рынок недвижимости провел в коме. Фактически, активными были только февраль и март, потому что в январе участники рынка в основном отдыхают, а уже в конце марта власти ввели в городе «самоизоляцию». И, судя по результатам июня, даже после ее отмены рынок толком так и не проснулся.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые шесть месяцев 2020 г. квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 2,9% до 183 570 руб. в среднем. На фоне ослабления рубля долларовые цены на столичные квартиры за тот же период просели на 6% до $2 650 за кв. м.

Разброс в динамике рублевых цен по сегментам невелик, при этом все сегменты перемешаны. Это хорошо видно при рассмотрении, например, динамики стоимости жилья в разрезе географии. В лидерах рынка - дорогие Центральный и Западный округа и демократичный Восточный, в аутсайдерах – Южный, Северо-Восточный и Северный округ, застроенные массовым жильем, и одновременно Юго-Западный и Северо-Западный округа, где сосредоточен основной объем предложения бизнес-класса. Такая картина свидетельствует об отсутствии ярко выраженных трендов. Что, в общем, неудивительно, учитывая, что в силу изоляции три месяца из шести рынок стоял на паузе.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2020 года

Росреестр в январе-июне зарегистрировал в Москве только 43 204 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 29,2% меньше, чем годом ранее. Скорее всего, падение было бы еще более глубоким, если бы не ослабление рубля в марте, которое по традиции привело к всплеску спроса (+30,8% новых прав к февралю и +12,7% к марту 2019 г.).

В конце марта в Москве был введен режим самоизоляции, в результате в апреле продажи на «вторичке» сократились на 64,9% относительно марта, а в мае – еще на 24,6% по сравнению с апрелем. С рынка ушли не только покупатели, но и продавцы: объем предложения жилья в апреле-мае снизился на 20-30% по сравнению с докарантинным периодом.

В начале года цены на жилье росли благодаря спросу со стороны инвесторов и ипотечников. С введением карантина спрос резко упал, однако ценовая динамика оставалась положительной. Отчасти это связано с изменением структуры предложения. При столь низком уровне покупательской активности спросом пользовались только наиболее привлекательные по сочетанию цены и качества лоты. Так как новые квартиры в экспозиции практически не появлялись, вымывание недорогих предложений во всех сегментах привело к незначительной коррекции цен вверх. Однако большая часть «карантинного» роста цен носит чисто виртуальный характер и объясняется обычной для продавцов на вторичном рынке боязнью продешевить в непонятной ситуации.

В июне мэрия отменила практически все карантинные ограничения, что, казалось бы, должно было оживить рынок недвижимости. Спрос действительно подрос, главным образом за счет «отложенных» покупателей: за первые две недели июня Росреестр зарегистрировал 3 393 перехода прав на жилье, что на 14% больше, чем в первой половине мая. Однако объем предложения в июне оставался минимальным, а рублевый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, за месяц увеличился в пределах статистической погрешности - на 0,1%. Так что карантин закончился, но рынок так и не проснулся.

По-видимому, с окончанием карантина потенциальные участники рынка переключились на решение более срочных и насущных задач, чем купля-продажа квартир. Лето – вообще низкий сезон для городского рынка, а после двухмесячного сидения в четырех стенах у людей накопилась масса срочных дел. К тому же перспективы развития экономики по-прежнему туманные, что также, конечно, не способствуют спешке в решении жилищного вопроса.

Скорее всего, постепенного восстановления предложения, а значит, и активизации спроса на столичном рынке жилья можно ждать не раньше конца августа – сентября, когда начнется новый деловой сезон. Если, конечно, не случится очередная волна коронавируса и всех снова не посадят под замок.