Обвал спроса из-за карантина не стал катастрофой для застройщиков. Они продолжали поднимать цены

Режим самоизоляции в связи с эпидемией коронавируса привел к резкому снижению спроса на столичном рынке жилья в апреле. Больше всего пострадал вторичный рынок, но и продажи новостроек упали на 45-50%. Однако застройщики, по-видимому, не посчитали это большой проблемой и по инерции поднимали цены. Стоимость квартир начал ползти вниз только в мае.

Спрос

В апреле Росреестр зарегистрировал в Москве 3 845 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с мартом 2020-го число ДДУ сократилось на 43,7%, а относительно апреля 2019 г. – на 48,6%.

На рынке жилой и нежилой недвижимости «старой» Москвы было заключено 2 780 ДДУ, что на 44% меньше, чем месяцем ранее, при этом спрос на квартиры снизился на 43%, а на апартаменты – на 56%. В годовом выражении динамика спроса была аналогичной: минус 44%, по данным компании «Метриум».

В метрах объем продаж квартир и апартаментов в старых границах Москвы по зарегистрированным ДДУ составил 159 тыс. кв. м – на 46% меньше, чем в марте, подсчитали в Est-a-Tet. В Новой Москве по итогам апреля продали 40,9 тыс. кв. м квартир и апартаментов (-53,4% к марту), или 0,8 тыс. штук (-51,6% к марту).

В первую очередь в обвале спроса виноват, конечно, карантин, введенный на фоне эпидемии covid-2019. Ограничение передвижений сильно мешает проведению сделок. Большинство девелоперов в апреле смогли подстроиться к режиму «самоизоляции» и запустили сервисы по онлайн-покупке квартир – от выбора вариантов жилья до подписания ДДУ, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Однако большинство граждан пока все же не готовы совершать покупки стоимостью в несколько миллионов рублей, что называется, не глядя. На самом деле большая часть покупателей, вышедших на сделку в апреле, успели посетить площадку и получить консультацию менеджера до введения режима самоизоляции, говорит гендиректор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. То есть апрельские сделки – это де-факто отложенный спрос, сформировавшийся в феврале-марте.

Однако проблема не только в нежелании граждан приобретать жилье в интернете. «Большая часть потребителей, принявших решение взять паузу при покупке квартиры в апреле, ссылались на экономическую неопределенность в плане работы, уровня дохода и возможностей обслуживания ипотечного кредита. Большая часть этих потребителей – это либо собственники малых и средних предприятий, либо занятые в этом секторе. Поэтому восстановление потребительского спроса будет напрямую зависеть от срока выхода в режим нормальной работы, уровню помощи МСП и условий ипотечного кредитования», - уверена Наталия Кузнецова.

Однако, несмотря на весь негатив, нельзя не отметить, что благодаря оперативному переходу на онлайн-продажи и мощную поддержку со стороны государства первичный рынок пострадал значительно меньше вторичного, просевшего в апреле на 65%.

Более того, по словам Наталии Кузнецовой, в некоторых столичных проектах комфорткласса уровень потенциального спроса остался на уровне марта 2020 г., а в некоторых даже немного вырос. «В особенности это касается проектов с хорошей транспортной доступностью, широкой линейкой планировочных решений и приемлемой ценой. Для потребителя важным было наличие закрытого пространства, парковой или лесной зоны поблизости и небольшого количества корпусов на территории застройки», - рассказывает Кузнецова. (В среднем число обращений в компанию от потенциальных клиентов снизилось в апреле на 45% как в месячном, так и в годовом выражении.)

По данным компании «Метриум», два столичных застройщика не только сумели сохранить интерес к своим проектам, но и увеличить продажи. Компания MR Group в апреле заключила договоров долевого участия на 68% больше, чем в марте, а «Центр-Инвест» – в два раза больше.

Ипотека

На фоне общего падения спроса зависимость первичного рынка от кредитных средств только усилилась. Если в апреле 2019 г. доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в старых границах Москвы составляла 49%, то в апреле 2020 г. – уже 54%, подсчитали в компании «Метриум». По сравнению с мартом показатель не изменился.

Причина такой динамики – снижение ипотечных ставок и платежеспособности покупателей, поясняют риелторы. Запуск программы льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых, скорее всего, существенно увеличит долю продаж новостроек в кредит. По словам Наталии Кузнецовой, на сегодняшний день большая часть обращений в компанию связана с желанием приобрести квартиру по этой программе.

При этом в плане поддержки спроса на новостройки льготная ипотека дала очень быстрый эффект. По оценке компании «Метриум», оживление на рынке наметилось уже в 20-х числах апреля, практически сразу после запуска программы. Конечно, рост покупательской активности не сразу вылился в реальные сделки: клиентам было необходимо время для принятия решений. Но в первой половине мая количество сделок в компании увеличилось более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом в апреле, на который пришелся максимальный спад спроса, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Наталия Кузнецова надеется, что при условии восстановления нормального рабочего режима в июне льготная ипотека обеспечит восстановление спроса уже в ближайшие месяцы.

Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов настроен более сдержанно: «Для тех, кто собирался приобретать жилье в ближайшее время, запуск программы льготной ипотеки, конечно, стал удачей. Однако если смотреть на ситуацию глобально, то в кризисы люди чаще всего боятся брать на себе ипотечные обязательства из-за неуверенности в завтрашнем дне. Все-таки для большинства ипотека – это ощутимые регулярные платежи на протяжении десятков лет. А сейчас многие не уверены в своих доходах даже в перспективе нескольких месяцев. Так что, с одной стороны, льготная ипотека может поддержать спрос на новостройки, но, с другой, я не ожидаю его роста более чем на 5%».

Надежда Крокка также считает, что речь идет лишь о самом начале восстановления спроса и для ускорения процесса необходимы гораздо более действенные меры: «Именно поэтому целый ряд застройщиков (ГК ПИК, группа «Самолет», MR Group, УК «Развитие» и др.) разработали совместные программы с банками и дополнительно субсидируют ставку по льготной ипотеке: по сути, девелоперы выплачивают проценты по кредиту вместо клиента до конца года. Еще одна инициатива, над которой работает деловое сообщество, – это страхование клиента от потери работы за счет застройщика. В частности, такая программа скоро появится в ЖК «Мир Митино». Безусловно, столь радикальные решения ясно демонстрируют недостаточную эффективность актуальных мер господдержки».

Цены

Резкое падение спроса из-за карантина не остановило рост цен на новостройки. По крайней мере, сразу. По данным «Бон Тон», по итогам апреля 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир на первичном рынке «старой» Москвы составила 243,2 тыс. руб. за кв. м, что на 1,5% больше, чем месяц назад, и на 9,3% - чем в апреле прошлого года. Новостройки Новой Москвы за месяц подорожали на 1,6%, за год – на 12% (138,1 тыс. за кв. м в НАО и 65,1 тыс. в ТАО).

Данные «Бон Тона» подтверждают и другие агентства недвижимости. По информации компании «Метриум», в апреле средняя стоимость квадратного метра на рынке массовых новостроек «старой» Москвы выросла на 0,9%, достигнув 187,6 тыс. рублей. «Азбука Жилья» сообщает о подорожании 1 кв. м (без учета элитного сегмента) на 0,7% относительно марта, до 224,3 тыс. руб.

Надежда Коркка объясняет ценовую политику застройщиков увеличением себестоимости строительства в связи с переходом на эскроу-счета и при этом подчеркивает, что максимальный рост наблюдался в I квартале 2020 г., когда новостройки массового сегмента подорожали на 6,3%. А в апреле подорожание все же замедлилось в связи с радикальным падением спроса.

Незначительная ценовая динамика (прирост менее 1%), по сути, означает, что рынок был поставлен на паузу, что логично с учетом ввода режима самоизоляции, а потом остановки строек, добавляет Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Впрочем, даже символический рост цен вряд ли соответствовал актуальным экономическим реалиям. Из-за карантина десятки тысяч людей уже лишились работы или значительной части зарплаты. По информации исследовательского холдинга «Ромир», почти половину своих доходов – 46% - россияне в апреле тратили на еду. Для сравнения: в апреле 2019 г. соответствующий показатель составлял 31,4%, а в марте нынешнего — 36%, пишет РБК.

Средний чек сделки, то есть цена спроса, а не предложения, на рынке новостроек «старой» Москвы и Подмосковья в апреле сократился на 6% к марту, Новой Москвы – на 9%, подсчитали в «Инкоме». О снижении средней стоимости сделки сообщает и Est-a-Tet.

А в мае и цены предложения начали ползти вниз. По данным «Азбука Жилья», за первые три недели месяца стоимость старомосковских новостроек уменьшилась на 1,3% по сравнению с концом апреля и составила 221,3 тыс. руб. за кв. м. При этом цены падают пока только в массовом сегменте: «эконом» подешевел на 5,4%, «комфорт» - на 0,8%.