Кохаузинг, приложения, субаренда: рассказываем про тренды управления домами и квартирами

Жизнь в многоквартирном доме — это больше, чем время, проведенное в пределах квартиры. Сегодня для людей важны экологичность, комфортные работа и отдых, а также качество коммунального обслуживания. Управляющим компаниям, ТСЖ, владельцам, а порой и самим арендаторам недвижимости важно учитывать эти факторы. Об актуальных тенденциях совместного управления недвижимости поговорили с генеральным директором компании Doma.ai Ильей Сотониным.

Поговорим об аренде. Какие тенденции наблюдаются сейчас в этом сегменте? Сейчас выгоднее сдавать квартиру на долгий срок или посуточно?

Большинство владельцев недвижимости предпочитает долгосрочную аренду. Это стабильный и более пассивный способ получить доход. Однако арендодатели, которые совмещают оба формата — краткосрочный и долгосрочный, значительно расширяют свою аудиторию. Например, привлекают путешественников и сотрудников, приезжающих в командировки.

Кроме того, совмещая краткосрочную и долгосрочную аренду, можно получить дополнительный доход. Допустим, сдавать недвижимость посуточно, когда съехали одни жители и еще не вселились другие.

В Москве долгосрочная аренда приносит в среднем 45 000 рублей в месяц, а краткосрочная – 4500 рублей в день. Если сдавать квартиру посуточно в течение двух недель, пока не вселятся постоянные арендаторы, можно дополнительно заработать 63 000 рублей.

Насколько актуальна сейчас субаренда? Какие нюансы стоит учесть при выборе этого способа распоряжения недвижимостью?

Вполне актуальна. Арендодатель может разрешить квартиросъемщику сдавать недвижимость в субаренду. Например, на время длительного путешествия или командировки.

Первая компания, которая стала массово использовать этот подход, — Airbnb. В 2022 году она начала сотрудничать с владельцами недвижимости, готовыми разрешить сдавать жилье в субаренду в обмен на долю от краткосрочной аренды. Изначально в программу вошло 175 зданий, а сейчас их уже около 260, это примерно 100 000 квартир.

Сдача в субаренду — беспроигрышный вариант и для жильцов, и для владельцев квартир. Предположим, арендодатель получает с субаренды 20%. Если квартиру в Москве сдавали посуточно за 3500 рублей в течение трех недель, арендатор может заработать 73500 рублей, а владелец — 14 700.

Какие тренды можете отметить в сфере обустройства общественных пространств ЖК? Ведь это важно для взаимодействия и комфорта жильцов?

С пандемией обществу пришлось быстро перестраивать формат работы и организовывать рабочие места у себя в квартирах и домах. Поначалу многие ограничивались покупкой стола и удобного кресла. Но со временем сотрудники на удаленке поняли, что этого недостаточно: для эффективной работы и психологического комфорта требуется смена обстановки.

В ответ на этот тренд в жилых домах начали чаще оборудовать общественные зоны с качественным Wi-Fi, освещением, розетками и удобными диванами и столами. Сейчас всё больше таких пространств в строящихся и уже сданных ЖК. Всё потому, что вырос спрос на жилые дома с тренажерными залами, кинотеатрами, ресторанами и магазинами.

Экотенденция стала общим местом в мире, в том числе, в сфере недвижимости. Россия - не исключения. Это до сих пор актуально?

Действительно, потребители становятся более экологически сознательными и все чаще ищут управляющие компании или застройщиков с такой же позицией. Например, использующих экологически чистые материалы, строительную технику с нулевыми выбросами или умные технологии, снижающие потребление энергии при эксплуатации дома.

Также управляющие компании могут оборудовать парковочные места с зарядной станцией для электромобиля или системы автоматического регулирования температуры воздуха с датчиками, оценивающими погоду на улице.

Каково место новых технологий в управлении МКД?

Оно очень значимо. Конкуренция на рынке аренды недвижимости высока. С начала марта предложение по аренде выросло на 40–50%, а спрос упал на 10–30%. Из-за конкуренции игроки рынка используют различные инструменты, чтобы повысить свою привлекательность. Один из инструментов — цифровые технологии.

Их можно интегрировать почти на каждом этапе сдачи в аренду. Например, арендатор бронирует квартиру через приложение, там же заключает договор и заселяется без владельца — с помощью умных замков. В процессе проживания использует приложение, где можно оставить запрос на техническое обслуживание, сменить оператора интернета и оплатить коммунальные услуги.

Какие ещё тенденции могли бы отметить?

Например, сейчас актуален коливинг — концепция совместного проживания, при котором у жильцов отдельные комнаты и совместные общественные пространства — кухня, гостиная, столовая. Коливинг дает возможность за относительно невысокую плату жить в престижных районах со всей инфраструктурой — от кафе и спортзалов до медицинских центров.

Другой, близкий формат кохаузинг — более новый для России тренд в жилищной сфере. В отличие от коливинга, ориентированного на городской образ жизни, кохаузинг — формат для пригородной или сельской местности. Обычно он представляет собой частные дома, сгруппированные вокруг общих помещений — кухни, обеденной зоны и места для отдыха. Кохаузинг выбирают те, у кого нет возможности купить дом, но хочется жить за городом.

В некоторых странах коливинг и кохаузинг — привычные форматы с высокой доходностью. Например, в Великобритании коливинг приносит от 15 до 25% годовых. Для России это пока локальное явление, распространенное в больших городах: 67% предложений приходится на Москву и Подмосковье, 17% — на Петербург, оставшееся — на Казань, Сочи, Новосибирск, Тульскую и Кемеровскую области». Поэтому для владельцев и управляющих недвижимостью это относительно пустая ниша, которая имеет потенциал для получения дохода.

Экспертные мнения:

Дмитрий Чуркин, генеральный директор УК м. р-н «Соколиная гора»

Собственные мобильные приложения управляющих компаний стали уже мастхэвом рынка эксплуатирующих организаций. Особенно, конечно, это касается больших компаний, в управлении у которых десятки и сотни жилых многоквартирных домов. С помощью таких приложений жители могут быстро и без комиссий оплатить счета, передать показания счетчиков или заказать какие-то дополнительные бытовые услуги. Такой удобный инструмент призван упростить коммуникации с жителями и повысить лояльность клиентов.

Кстати, стоит отметить, что такие мобильные приложения распространены далеко не во всем мире, и в этом отношении Россия по уровню сервиса намного опережает большинство европейских стран. Еще один актуальный тренд — оптимизация работы колл-центров с помощью применения высокотехнологичных инструментов. Виртуальные помощники с использованием технологий искусственного интеллекта готовы консультировать клиентов и отвечать на простые, самые распространенные вопросы жильцов в формате 24/7, освобождая таким образом специалистов УК для более сложных задач.

Ну и, конечно, не теряют своей актуальности так называемые «соседские клубы», инициаторами и организаторами которых зачастую становятся именно управляющие компании. Таким образом они решают сразу несколько задач: завоевывают лояльность жителей, организуют совместные активности и различные мероприятия, инициируют дополнительные работы по благоустройству дома и прилегающей территории. Жители мегаполисов в большинстве случаев с благодарностью воспринимают такие инициативы, поскольку это дает им возможность узнать друг друга лучше, подружиться с соседями, найти с ними общие интересы и хобби, вместе организовывать досуг, не выходя из собственного дома.

Зачастую внутри таких соседских клубов развиваются такие явления как шеринг, волонтёрство и благотворительность. В последние годы особенной популярностью у жителей пользуются различные экологические акции и инициативы в многоквартирных домах: сбор использованных батареек, пластика, ненужной одежды и т.п. Многие управляющие компании берут на себя установку и обслуживание специальных контейнеров или фандоматов, выполняя таким образом важную социальную задачу и привлекая к этому жителей города.

Максим Павлов, генеральный директор IT-компании KTS, занимающейся разработкой цифровых продуктов

Цифровые решения для управления многоквартирным домом можно разделить на две категории — продукты для самих жителей и системы для управляющих компаний.

К первым чаще всего относят мобильные приложения, которые позволяют управляющим компаниям и жителям общаться и обмениваться информацией. Флагманской функцией является возможность управления домофоном, паркингом и доступом на территорию, просмотра видеокамер. Также подключают опции бесшовной оплаты счетов ЖКХ и просмотра аналитики по показаниям приборов счетчиков.

Ко вторым можно отнести различные сервисы для ведения технической документации для многоквартирного дома и CRM-системы для фиксирования запросов жителей. Такие решения помогают управляющим компаниям отслеживать состояние и историю обслуживания здания.

При этом на рынке все еще нет универсального коробочного решения, которое позволяло бы реализовать все эти функции, при этом не имело бы зависимости от конкретных моделей устройств и оборудования. Готовые продукты неплохо реализуют базовые возможности, но если речь заходит о необходимости кастомизации или интеграции с определенными моделями оборудования, то это превращается практически в нерешаемую для коробочных решений задачу. Если управляющая компания хочет реализовать в системе специфические функции, например, автоматическое опознавание и открытие дверей на территорию ЖК при приближении жителя, им нужно или устанавливать оборудование из числа поддерживаемых коробочным решением, или ждать когда такая функция появится в продукте.

Поэтому все чаще мы видим запросы от тех компаний, которые начали цифровизацию дома на коробочном продукте, но вскоре стали искать варианты по разработке собственного решения, учитывающего все факторы реального ЖК. Если девелопер стремится к успешной реализации своих объектов, ему следует всерьез задуматься о цифровизации уже на этапе проектирования всех систем и вдумчиво подойти к вопросу выбора решения.

-------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.