Из 2024 в 2025: от итогов к перспективам

Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир»
В 2024 году рынок складской недвижимости столкнулся со значительными вызовами, главным из которых стала высокая ключевая ставка ЦБ России. Это скорректировало стратегии развития всех участников рынка. В условиях высоких ставок складские девелоперы начали искать новые способы защиты от рисков, вводя переменную составляющую в арендные ставки, привязанную к ставке ЦБ. А компании стали отдавать предпочтение покупке складских объектов, а не долгосрочной аренде. 
Ключевыми факторами, которые будут влиять на инвестиционную активность в 2025 году, станут стоимость и доступность банковского финансирования. Одним из ключевых трендов станет развитие автоматизированных складских объектов. В 2025 году на рынке появятся высокотехнологичные складские комплексы с различными уровнями автоматизации — от стандартных до сложных, включая высотные склады. 

Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development
Понятно, что отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки оказали наиболее существенное влияние на сектор массового жилья в 2024 году. Но во всем есть свои плюсы. Например, на фоне отмены возникли две волны высокого спроса на новостройки. В мае-июне люди бросились покупать квартиры, чтобы успеть до окончания действия программы. А осенью пришли те, кто ранее опасался взрывного роста цен. В свою очередь застройщики стали более гибкими в вопросах ценообразования и вариантов оплаты. Рассрочка и трейд-ин превратились в главные инструменты продаж при закономерном снижении доли ипотечных сделок.
И сейчас все больше компаний делают акцент на качестве продукта, на потребностях клиентов. Когда ипотека практически недоступна, люди очень критично подходят в подбору квартир, смотрят десятки вариантов. Сменились приоритеты: вместо «доступных квадратных метров» нужны ЖК с выверенными концепциями и богатым внутренним функционалом. В фокусе спроса – безопасные охраняемые дворы без машин, прогулочные зоны, спортивная и досуговая инфраструктура на территории, коворкинги, всевозможные сервисы. В целом, пока не ясно, насколько глубокой будет трансформация рынка. Но то, что мы видим сегодня, указывает на полное переосмысление концепции массового жилья в скором времени. Граница между бизнес- и комфорт-классом будет размываться. При этом в 2025 году мы вряд ли увидим существенное удорожание жилья в комфорт-классе. Вероятно, заметный рост будет только в популярных локациях: Москве, Санкт-Петербурге и др. Однако сегодня некоторые застройщики предлагают скидки в размере 25-30%. Впрочем, так смогут делать только компании, чья финансовая модель выдерживает подобный дисконт. Большинство игроков попросту не смогут снизить цены из-за показателей, заложенных в проектном финансировании. Если в 2025 году продолжится спад продаж, есть вероятность, что федеральные власти предложат новые механизмы поддержки отрасли. Скорее всего, это будут точечные меры. Например, могут рассмотреть вопрос о субсидировании кредитной ставки по проектному финансированию. Это та самая помощь застройщикам, а не банкам. То, о чем все давно говорят.

Илья Витковский, вице-президент по маркетингу и продажам ГК DOGMA
Последние несколько лет рынок недвижимости стоял на фундаменте ипотеки, с ее привлечением совершалось свыше 90% сделок на рынке, сейчас мы видим обратную картину – значительно растет число покупок за наличные или с использованием рассрочки. За этот год более чем в три раза увеличилась доля рассрочки в компании, с 4% в январе-июне (до отмены льготной ипотеки) до 13% в сентябре. Процент покупок за наличные в начале ноября достиг рекордные 25%. Государство постепенно снижает меры поддержки и в следующем году данный тренд продолжится. Девелоперские компании должны привыкать к новым условиям и уходить от зависимости. Увеличение себестоимости строительства для девелоперов будет болезненно. В связи с этим количество выводимых новых объемов на реализацию в следующем году будет снижаться. Среди драйверов продаж в 2025 году, считаем, будут семейная ипотека, которую поддерживает государство, и гибкие программы рассрочек от девелопера.

Руководитель департамента продаж UNIQ Development Валерий Ручий
Сегодня мы наблюдаем битву интересных концепций в проектах. Прогрессивные девелоперы, следуя мировым тенденциям, усилили акцент на экологичность и качественную инфраструктуру в своих новых проектах. Это не только благоустроенные дворы, спортивные и детские площадки, экологичность материалов и энергоэффективные решения, которые сегодня уже считаются базисом для современных новостроек. По нашим прогнозам, в 2025 году рост цен на жилье замедлится на фоне постепенного насыщения рынка и стабилизации макроэкономических факторов. Уже в конце года мы увидели замедление выхода нового предложения на рынок. При этом сильного снижения стоимости квадратного метра в крупных городах ждать не стоит, сокращение может быть в пределах 3–7% в годовом выражении.

Елизавета Родина, руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой»
В результате сворачивания программ льготной ипотеки и резкого повышения ключевой ставки объем продаж снизился у всех застройщиков, хотя и в разной степени. В основном это зависит от класса жилья и доли ипотечных сделок, которая была до июня 2024 г. Наиболее «пострадавшие» классы – это сегмент массового жилья, где доля продаж по ипотеке была выше 80%, тогда как в более дорогих сегментах бизнес и премиум она меньше. Говоря о тенденциях на рынке в целом, можно отметить, что маржинальность многих проектов снизилась не только за счет падения продаж, но также на фоне роста себестоимости. Это заставило многих застройщиков пересмотреть свой инвестиционный портфель, сам маркетинговый продукт и цены реализации. Впереди нелегкий год для всех участников рынка, но он потребует определенной креативности – застройщики будут придумывать новые схемы продаж, чтобы снизить стоимость обслуживания заемных средств, новые интересные акции и оригинальные идеи рекламных кампаний. 2025 пройдет активно в борьбе за внимание и кошелек покупателя. Также все будут ждать снижения ключевой ставки ЦБ РФ и пересмотра ставок по проектному финансированию, а также реальных инициатив, программ и мер по поддержке строительной отрасли со стороны Правительства.16:52

Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат»
Наш аналитический центр отметил, что стабильность спроса со стороны целевой аудитории демонстрировал в 2024 году самый дорогой сегмент жилой недвижимости – класс делюкс. В нем практически нет сделок с ипотекой и по этой же причине такой важный инструмент влияния на рынок недвижимости, как изменение ключевой ставки ЦБ, оказывает на сегмент минимальное давление. За год в столичном сегменте жилья deluxe на 5% выросло предложение квартир с отделкой. На фоне растущей инфляции и ослабления рубля состоятельные россияне продолжают выбирать дорогую недвижимость в качестве актива для сохранения капитала. Доля инвестиционных сделок в сегменте deluxe стабильна - около 10% от общего спроса. Еще порядка 10% сделок – это покупка дорогих активов с репутационными целями: для подтверждения высокого статуса и ради пополнения коллекции недвижимости. Но если ключевая ставка ЦБ не снизится, в следующем году возможно замедление выхода на рынок столицы новых проектов. Это приведет к сокращению объемов предложения в сегменте при высоком спросе, а значит цены на недвижимость продолжат расти.

------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.