Дефицит новостроек Москве пока не грозит

Спрос на новостройки падает, у застройщиков растет объем непроданного жилья, тем не менее девелоперская активность в столичном регионе остается высокой. Объем предложения по-прежнему огромный, а количество перспективных проектов растет.

В Москве растет объем непроданных новостроек. Если в марте 2022 г., по данным портала «Наш.дом.рф», в административных границах Москвы строилось 15,7 млн кв. м жилья, 46% которого уже было продано, 35% - непродано, а 19% площадей еще не поступили в продажу, то в марте 2023 г. в Москве возводилось уже 16,1 млн кв. м, только 38% из которых было реализовано. 45% строящихся площадей находятся в экспозиции, но не нашли своих покупателей, а 16% кв. м еще не поступили в продажу. Таким образом, в настоящее время в административных границах Москвы, по информации «Наш.дом.рф», продается 7,3 млн кв. м жилья против 5,5 млн годом ранее. Еще 2,7 млн кв. м запроектировано, но не продается. Причем в 40% домов, где продажи открыты, продано не более 40% квартир, а более 80% лотов реализовано только в 16% корпусов в экспозиции.

Главная причина роста объемов и, главное, доли нераспроданного жилья – снижение продаж из-за последствий СВО, компенсировать которые не может ни льготная ипотека от государства, ни нулевая – от самих застройщиков. По итогам 2021 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 85 044 договора долевого участия в строительстве жилья – на 14% меньше, чем в 2020-м. В квадратных метрах продажи новостроек в московском регионе сократились на 2 млн. Спрос продолжает падать: за первые два месяца 2023 г. число ДДУ в Москве просело на 34,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем февраль 2023 г. в плане продаж был даже хуже традиционно провального января, треть которого занимают каникулы.

Падение спроса, по идее, должно привести к снижению объемов инвестиций застройщиков в новые проекты и в дальнейшем – к сокращению предложения новостроек. По данным NF Group, в 2022 г. доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость составила 45% против 64% годом ранее. Однако если сравнивать не долю, а сами инвестиции, то показатель уменьшился несильно: с 249,6 млрд до 219,24 млрд руб., то есть на 13%.

Nikoliers также отмечает сокращение объема инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент в 2022 г. Но, напоминает Тимур Рывкин, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, «2021 г. стал рекордным по этому показателю, благодаря различным факторам, как, например, постковидное восстановление рынков и деловой активности, запуск льготных ипотечных программ, увеличение объема выдачи бридж-кредитов банками на приобретение земельных участков и т.д. Соответственно, снижение инвестиций в 2022 г. связано в большей степени с эффектом высокой базы и геополитической нестабильностью».

В среднесрочной перспективе снижение объемов вложений в новые площадки, конечно, отразится на рынке недвижимости: по оценкам специалистов Nikoliers, в 2023–2024 гг. объем ввода многоквартирного жилья в стране может упасть примерно на 10–15% к 2022 г. в зависимости от региона.

Однако пока и конкретно в московском регионе количество проектов только растет. По данным компании «Метриум», в 2022 г. в Москве стартовали продажи в 91 проекте, тогда как годом ранее - в 76. За январь-февраль 2023 г., по информации аналитического центра www.irn.ru, рынок московского региона пополнился 50 новыми корпусами с квартирами и апартаментами (в основном в рамках существующих проектов).

Недостатка в перспективных проектах тоже не наблюдается: на 1 марта в реестре перспективных проектов ЕРЗ.РФ в Москве насчитывается 425 проектов, в Московской области – 127. Из них в феврале в Москве появилось 14 новых проектов и шесть - в Московской области. Для сравнения: согласно данным портала ЕРЗ.РФ, на 1 марта 2022 г. в Москве было 358 перспективных проектов, в Подмосковье – 121.

Анонсировано, конечно, пока значительно меньше – по данным компании «Бест-Новострой», порядка 25 жилых проектов в «старой» Москве, в основном между Садовым кольцом и МКАД, и еще два – в Новой Москве. Все они находятся на разных стадиях - от разработки участка до получения разрешения на строительство и проектирования. Также в московском регионе анонсировано около 40 проектов апартаментов. «Нельзя сказать, сколько из них точно выйдут на рынок и в каком виде, во всяком случае, работы идут, но сроки пока у большинства не обозначены», - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook.

Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», ожидает выхода на рынок новостроек «старой» Москвы 42 проектов с квартирами, 11 из которых уже имеют разрешения на строительство, и восьми проектов с апартаментами. Три новых проекта должны пополнить рынок Новой Москвы и 12 – Подмосковья.

Несмотря на то, что высокобюджетный сегмент значительно больше пострадал от снижения спроса, чем массовый, брокеры не прогнозируют спада девелоперской активности на элитном рынке. «Разные девелоперы в текущей ситуации реализуют различные стратегии: некоторые действительно переориентируются на комфорт-класс, полагая, что спрос в этом сегменте более эластичный, другие, наоборот, считают, что сейчас наиболее удачное время для привлечения в портфель активов для реализации проектов премиум-класса и в связи с этим готовы рассматривать земельные участки без полного комплекта документов», - комментирует Тимур Рывкин.

По словам Андрея Соловьева, партнера, регионального директора департамента городской недвижимости NF Group, в 2023 г. в сегменте возможен выход до 15 новых объектов, в основном клубного формата. Для сравнения: в 2022 г. рынок пополнился 17 новостройками и одним новым корпусом уже реализуемого комплекса. Проекты заявлены в самых разных локациях – Остоженка, Хамовники и Плющиха, Тверской район, Пресненский район, Замоскворечье и другие.

«Также известно о нескольких более крупных площадках, но скорее всего со стартом продаж к концу года или уже в 2024 г. Например, «Фрунзенская, 30» от девелопера Sminex-Интеко; проект на Бережковской набережной от Vesper», - добавляет Андрей Соловьев.

В принципе, те проекты, которые будут выходить на рынок в 2023-2024 г. – это во многом результат ажиотажного спроса 2020-2021 г., когда на фоне сверхнизких ставок по кредитам и депозитам на рынок недвижимости хлынули деньги ипотечников и инвесторов. Цены на жилье тогда за два года выросли в полтора-два раза в зависимости от сегмента, а застройщики получили рекордную прибыль, часть которой инвестировали в приобретение новых площадок.

После начала спецоперации бум на рынке сошел на нет, однако из-за длительного инвестиционного цикла реализации девелоперских проектов, который может занимать до 4-5 лет, компании не могут быстро реагировать на изменение рыночной конъюнктуры, даже если бы такое желание у них возникло. К тому же московские стройки остаются самими высокомаржинальными в стране, а значит, в столицу по-прежнему стремятся региональные застройщики, чьи «родные» рынки становятся все менее прибыльными в связи со снижением спроса. Как напоминает Тимур Рывкин, экспансия крупных региональных застройщиков в московский регион продолжалась и в 2022 г. Как через покупку площадок с документами (нарастила портфель «Брусника», Dogma вошла в регион) и партнерство с крупными игроками (Legenda и «Аквилон» стали партнерами в проектах Capital Group).

-------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.